신축년 수익형 부동산 투자 ‘소형(小型)’을 주목하라

신축년 새해에도 수익형 부동산의 인기를 이어질 전망이다. 정부 초강력 부동산 규제와 초저금리가 지속 될 전망이기 때문이다. 

0%대 기준금리로 터무니 없이 낮은 은행 예·적금 금리로 인해 금융상품의 매력은 크게 떨어진데다, 최근 들어 주식시장은 큰 폭의 등락을 반폭하며 높은 불안정성을 드러내 가장 안정성이 높다고 평가 받는 부동산으로 관심이 집중되고 있는 것.

그 중에서도 최근 가장 주목을 받는 분야는 바로 소형 수익형 상품이다. 오피스텔부터 상가, 오피스에 이르기까지 전 분야에서 작을수록 강세다. 

일단, 상대적으로 투자금이 작다는 점이 매력적이다.  여기에 핵가족화의 가속화 및 기업형태의 변화 등의 사회변화로 소형 수익형 상품의 수요가 크게 늘어난 것도 투자매력을 높인 요인으로 분석된다.

특히 1~2인 가구가 빠르게 증가하며 소형 오피스텔이 작은 수익형 부동산의 인기에 선봉장에 섰다면, 후발주자이자 현재 대세는 ‘소형 오피스’로 보여진다. 

일단, 1인 창조기업 뿐만 아니라 스타트업과 벤처기업 등 소규모 기업 창업이 크게 늘어나며 수요확장으로 인한 투자가치가 높아졌다.

여기에 코로나19가 장기화되며 던져진 화두인 ‘비대면’이 중견기업 뿐만아니라 대기업들의 재택근무 활성화 및 사옥규모 축소라는 새로운 트렌드까지 만들며 장기적 관점의 미래가치까지 더해졌다는 평가다.

실제로 대기업 SK텔레콤은 최근 대규모 인원이 대형 사옥에 모여 근무하는 것 대신 지역별로 거점 오피스 4곳을 마련해, 직원의 자택과 가까운 곳으로 출퇴근하는 새로운 근무방식을 최근 도입한 바 있다. 뒤따를 준비를 하는 기업도 많다는 것이 업계의 중론이다.

이에 따라 업계에서는 부동산 투자를 고려중인 수요자라면, 특히 소형 오피스를 주목할 필요를 강조하고 있다.

대표적인 소형 오피스는 크게 섹션 오피스, 공유 오피스, 지식산업센터 등이 있다. 실제로도 사무실 등 업무공간 중심이 소형 오피스 시장으로 이동하는 분위기다. 

업계에서는 신축년에 ‘소형 오피스 시장’ 전성시대가 찾아온 이유에 관심을 모으고 있다.

부동산 업계에 따르면 ‘섹션 오피스’와 ‘공유 오피스’ 등과 같은 형태의 소형 오피스가 수익형 부동산의 틈새시장을 파고들며 투자자들의 관심을 한몸에 받고 있다고 전했다. 

섹션 오피스는 규모가 큰 업무용 빌딩과 달리 전용면적 40㎡이하의 모듈 형으로 설계된 점이 특징이며 이에 따라 사용자가 원하는 크기로 분양 받는 게 가능하다.

공유 오피스는 한 오피스를 다수의 업체가 공동으로 사용하는 개념으로 회의실, 휴게실, 카페테리아, 유튜브실 등을 입주업체들이 공유하는 게 특징이며 보증금이나 관리비 부담이 적고 원하는 기간만큼 사용 가능하다는 특징이 있다.

특히 회의실, 라운지 등 부대시설을 공유해 비용 절감 효과는 물론 실사용 공간의 효율성도 높으며 한 건물 안에 업무와 상업 시설 등이 결합된 복합 단지는 입주민 만족도가 높아 인기를 얻고 있다. 

대표적인 예가 강남구 역삼동 서울 지하철 2호선 선릉역 인근의 ‘한신인터밸리24’다. 준공된 지 10년이 지났음에도 공실이 없는 인기 섹션 오피스로 꼽힌다. 

지난 2004년 최초 공급 당시 3.3㎡당 평균 분양가는 1057만원이었지만, 약 15년이 지난 현재는 1600만원 안팎에 거래되는 등 가격이 훌쩍 뛰었다. 

전용면적 39㎡는 보증금 약 2000만원에 월세 160만~200만원선을 형성 중으로, 임대 수익률은 6%에 달한다. 임대료가 하락하고 공실률이 증가하는 최근 상업용 부동산의 흐름과는 정반대 양상을 보이고 있다. 

마지막으로 대형 업무시설인 지식산업센터도 소형화 되고 있다. 지식산업센터는 대출이나 세금면에서 유리하며 주식 시장이나 아파트처럼 변동성이 크지 않고 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있다는 점에서 투자자 사이에서 인기가 좋다. 

지식산업센터는 상품 특성상 기업이 임차인으로 장기 임대를 하는 경우가 많아 안정적인 임대 수익도 기대할 수 있고, 주택 수에 포함되지 않아 다주택자 규제에서 피할 수도 있다. 다만, 최근 공급이 늘고 있어 옥석가리기가 필요하다는 지적이다. 

장경철 부동산퍼스트 이사는 “코로나로 인한 비대면 활동의 증가와 산업 생태계가 AI 시대로 접어들면서 온라인, 모바일 산업을 기반으로 하는 1인 기업 증가와 함께 향후 사업 운영비 절감에 효율적인 공간인 섹션 오피스, 공유 오피스, 지식산업센터 등의 소형 오피스 관심도는 꾸준할 것으로 전망된다”며 “그러나 소형 오피스 투자 관점에서는 역세권 여부, 부대시설 여건, 주변 공급 현황, 주변 임대 시세를 감안한 합리적 분양가 수준 등은 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 전했다.

수도권에 분양(예정)중인 소형 오피스 현황

-공유 오피스-

구로디지털단지역 웍앤코 이미지

●구로디지털단지역 웍앤코=㈜웍앤코는 서울시 구로구 구로동 811번지 일대에 분양형 공유 오피스인 ‘구로디지털단지역 웍앤코’를 공급한다. 구로디지털단지역 웍앤코는 지하 4층∼지상 15층의 코오롱싸이언스밸리2차 지하 1층~지하 3층까지 총 3개 층으로 구성되어 있으며 공유 오피스로 리모델링한 상품이다. 대한민국 IT산업의 선두인 서울디지털국가산업단지(G밸리) 1단지인 구로디지털단지 내 최대 9,917m²(약 3000평) 규모의 공유 오피스로 2호선 구로디지털단지역 3번출구 도보 3분거리 초역세권 입지다. 분양대상은 ▲3인실 16호실 ▲4인실 114호실 ▲5인실 12호실 등 전체 175실이다. 분양평수는 36~43m² 규모로 주력 호실 기준으로 1억 6천만원(VAT별도)며 미대출시 수익률은 5년간 6% 확정수익을 보장하며 대출은 40% 가능하다. 소유권 이전일로부터 5년 후 희망시 환매(원분양가)가 가능해 수익성은 물론 안전성까지 확보 되었다. 이번에 선보이는 구로디지털단지역 웍앤코는 최근 각광을 받는 공유 오피스이지만 기존 수익형 부동산처럼 개인이나 법인이 투자 가능한 상품으로 구분 등기가 가능하다. 현재 약 40% 정도 임대가 완료되어 운영중이며 소액투자로 분양 즉시 임대수익을 거둘 수 있다는 장점이 있다. 최근 공유 오피스는 환경과 경제적 측면에서 사업자 부담이 적고, 다양한 기업과 네트워킹을 할 수 있다는 점에서 1인 기업부터 스타트업, 대기업의 사업부 등 다양한 형태로 이용률이 높아지고 있다.이런 시점에 강서지역 최대규모를 자랑하는 ‘웍앤코’가 구로디지털단지에 오픈함으로써 강남과 종로에 집중되어 있던 대형 공유오피스가 강서지역까지 확대되는 효과가 생겼다. 구로디지털단지역 웍앤코는 최대 860명까지 입주가 가능하며 지하철 2호선 구로디지털단지역 도보 3분 거리에 위치하여 출퇴근이 용이하다. 대형 촬영 스튜디오와 다양한 사이즈의 유튜브실 등 현재 트렌드에 맞는 부대시설과 24명까지 사용할 수 있는 인원별 맞춤 회의실도 보유하고 있다. 특히, 펜트리 시설을 갖춘 공용라운지 8군데와 행사 진행 시 50명까지 수용가능한 공간도 따로 마련되어 있다. 웍앤코 주변은 이미 다양한 인프라가 갖추어져 있다. 이마트와 농협하나로마트, 음식특화문화거리 깔깔먹자거리를 도보로 이용 가능하며, 200m 거리 도림천길공원에 인접하고 인근 보라매공원, 보라매병원, 구로병원, 현대아울렛, 롯데시네마가 위치한 패션 아울렛 거리, 구로AK백화점, CGV 및 롯데호텔, 쉐라톤호텔 그리고 다수의 은행과 개인 병원 등이 주변에 밀집되어 있어 편리하다. 구로디지털단지역은 이미 2호선이 운행중이라 강남접근성이 우수한데다, 2024년 개통 예정인 신안산선으로 ‘환승역세권’ 프리미엄을 누릴 수 있게 되었다. 신안산선은 안산-여의도-서울역을 잇는 44.6km의 철도 노선이다. 완공 시 안산에서 여의도까지 25분대에 닿을 것으로 보인다. 구로디지털단지역 웍앤코에서는 KTX가 지나는 광명역, 한번에 가기 어려웠던 여의도까지 환승없이 빠르게 이어진다. 이외에도 시흥대로, 남부순환도로, 서부간선도로, 시흥I.C 진입이 용이하다. 서부간선도로와 시흥대로가 바로 연결되는 ‘서부간선도로 지하화 프로젝트’가 완료되는 2021년경에는 광역교통망을 통해 주변 접근성이 더욱 개선될 것으로 보인다. 2호선과 신안산선(예정) 환승역세권과 풍부한 생활 인프라, 미래가치까지 갖춘 공실의 우려를 최소화할 수 있는 다양한 프리미엄을 갖추고 있어 구로디지털단지역 웍앤코의 그 가치는 더욱 돋보인다. 문의 1668-0970

-섹션 오피스- 

DMC 스타비즈 향동지구역 광역 조감도

●DMC 스타비즈 향동지구역=대림산업이 시공에 참여한 경기도 고양시 덕양구 향동지구 내 섹션 오피스 ‘DMC 스타비즈 향동지구역’을 분양중이다. ‘DMC 스타비즈 향동지구역’은 향동공공택지지구 상업지역 3-2, 4-1/2, 5-1, 6-1, 7-1블록에 위치하며, 지하 5층~지상 15층 규모로 각각 공급한다. 업무시설과 근린생활시설로 구성되며, 이번 물량은 3-2, 4-1/2, 6-1블록으로 업무시설 총 950실과 상업시설 총 238호가 먼저 분양에 나선다. 사업지가 위치하는 향동지구는 면적 117만8000㎡, 약 9,000가구 규모로 서울 은평구 수색동과 도로 하나를 사이에 두고 맞닿아 있어 서울생활권이 가능한 지역이다. 지난해 3기 신도시로 추가 지정 받은 창릉신도시가 바로 위 편으로 교통을 비롯한 각종 개발 호재의 수혜지로 떠오르고 있으며, 마포구 상암 DMC와 인접해 대규모 산업클러스터를 형성할 예정이다. 특히, 교통 개발 호재는 향동지구의 가치를 높이고 있다. 고양시청에서 새절역까지 들어서는 고양선 향동지구역(예정)이 사업지 바로 옆에 위치한다. 향동지구역을 이용해 2028년 개통확정이 된 서부선 새절역이 한정거장거리에 위치해 있어 여의도, 홍대 등을 20분 내외로 이용 가능해 서울 중심부로 이동이 편리하다. 또한, 이달 초 국토교통부가 경의·중앙선의 향동역 신설을 승인하면서 멀티 역세권으로써 더 넓은 교통망을 갖추게 된다. 최근에는 상암 DMC와 향동지구를 순환하는 순환버스도 증차됐으며, 이 외에도 수색로, 강변북로, 내부순환 도로를 통해 더욱 빠른 광역 교통망을 갖추고 있다. 배후수요도 풍부하다. 향동지구 내 2만 5000여 명의 배후수요를 비롯해 545개의 기업과 종사자 4만여 명에 이르는 국내 최대 방송문화단지 상암DMC가 근접해 있어 수요 선점에 용이할 예정이다. 주변으로 창릉신도시, 마곡지구 등의 업무지구로도 빠른 이동이 가능해 광역 배후수요를 갖추고 있다. 문의 1833-9407

-지식산업센터-

신목동역 LT삼보 투시도

●신목동역 LT(엘티)삼보 MO.K=서울특별시 양천구 목동 900-4번지 일대에 목동 최초 지식산업센터인 신목동역 LT(엘티)삼보 MO.K가 분양을 앞두고 있다. 9호선 신목동역 도보 2분거리 초역세권 입지로 대지면적 3,302.8㎡, 연면적 26,854.8㎡, 지하 4층~지상 12층 규모로 이중 지식산업센터가 78.4%(21,054㎡), 지원시설인 근린생활시설이 10.3%(2,766㎡), 나머지는 공여기여시설(지자체 기부체납)으로 이뤄진다. 지식산업센터는 267호실, 지원상가는 40호실이 공급되며 입주사 창고는 지하 2층에 마련되며 총 주차대수는 155대다. 기존 지식산업센터가 전용률이 50%선임을 감안하면 56.7%(지원상가 61.89%)의 가성비가 큰 전용률을 보이고 있으며 층에 따라 한강(6층 이상) 및 안양천(4층 이상) 조망이 가능해 쾌적한 업무환경을 확보했다. 투자 비용대비 가성비가 높은 섹션 오피스형 지식산업센터로 에너지 절감(태양열)이 도입된다. 신목동역 LT(엘티)삼보 MO.K는 주변에 목동 SBS방송국, CBS기독교방송국, 방송회관, 스포츠 조선 등 방송사와 언론사가 다수 있으며 9호선을 따라 이러지는 서울의 주요 업무지구인 강서 마곡지구, 여의도, 강남으로 이어져 특급 배후지를 형성하고 있다. 취득세 50% 감면, 재산세 37.5% 감면, 금융대출이 80%가 가능해 세금 부담과 초기 투자비용 부담을 낮췄다. 당 프로젝트의 시행은 묘상목동개발(유)가 시공은 LT삼보주식회사, 아시아신탁에서 자금관리를 맡았다. 문의 1811-4033