규제 피한 수익형 부동산…교통호재 품은 상품 눈길

정부의 역대급 부동산 규제 대책으로 주택시장의 투자 열기는 식어가고 있는 반면, 수익형 부동산은 반사이익을 누리며 업계 관심이 집중되고 있다.
     
수익형 부동산의 인기의 가장 큰 배경에는 주택시장에 대한 반사효과가 컸다. 정부는 실수요 중심의 주택시장을 만들기 위해 25번의 부동산 규제를 쏟아내면서 다주택자들을 옭아맸다. 특히 다주택자에 대한 세금부담을 강화하는 정책으로 투자 수요를 차단했다.

여기에 0%대의 저금리가 더해지면서 수익형 부동산시장 쏠림현상이 두드러진 것으로 풀이된다. 기준금리는 코로나19 사태가 본격적으로 드러나기 시작한 지난해 3월 연 1.25%에서 0.75%로 내린 이후 5월 사상 최저 금리인 0.5% 떨어져 유지 중이다.
     
하지만 모든 수익형 부동산이 인기를 끄는 것은 아니다. 특히 교통호재를 품은 수익형 부동산이 상대적으로 주목을 받고 있다. 

교통 호재는 부동산 시장에서 ‘돈’으로 통한다. 이는 부동산 시장에서 적지 않은 영향을 미친다는 뜻이며 주거용 상품 뿐만 아니라 비주거 상품에서도 통용된다.
     
주거용 부동산인 경우 교통망이 개선되면 지역 주민들의 타지역 이동이 수월해질 뿐만 아니라 출퇴근 여건도 편리해져 생활이 윤택해진다. 
     
비주거용 부동산, 특히 특히 업무용 부동산의 경우 근무자들의 출퇴근 부담을 줄여 업무 효율성을 높일 수 있다는 점과 교통 여건이 좋아져 물류비 비용 절감 효과도 기대할 수 있다는 점에서 기업체에게 선호도가 높다.

GTX와 신안산선 노선도

최근 주목을 받는 교통호재로는 GTX(수도권광역급행철도)과 신안산선 등 광역 교통망과 기존 노선 연장 및 신설, 경전철·트램 등 도시철도, 도로 지하화 등 기존 교통망 개량, 고속도로 개통, 다리 및 터널 개통 등이 있다. 

수도권 권역별 주요 철도 노선

또한 같은 교통호재를 갖춘 지역이더라도 100실 미만 오피스텔, 소형 오피스, 지식산업센터가 틈새 수익형 부동산으로 꼽힌다. 
     
먼저 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역) 100실 미만 오피스텔은 전매에서 자유로워 인기를 끌고 있다. 
     
부동산업계에 따르면 최근 203호를 모집하는 ‘판교밸리자이 오피스텔’에 6만5503명이 몰렸다. 평균 232대 1의 경쟁률을 기록했다. 앞서 분양한 판교밸리자이 아파트 평균 청약경쟁률인 64대 1보다 4배 가량 많다.
     
투기과열지구나 조정대상지역에서 100호 미만으로 분양할 경우 전매가 가능한 것으로 알려지면서 부동산 가격 상승기에 프리미엄(p)을 얻기 위한 투자 수요가 몰린 탓이다.

이 중 가장 경쟁률이 높았던 단지는 3단지(5군)이었다. 62실 모집에 5만1709명이 몰렸다. 경쟁률은 834대 1까지 올랐다. 정부가 내놓은 2017년 8·2대책에 따라 투기과열지구에서 분양하는 오피스텔의 전매는 금지돼 있지만 100호실 미만으로 분양할 경우 전매 제한이 없기 때문이다.

판교밸리자이 오피스텔이 들어서는 성남 고등지구는 지하철 3호선 연장 사업의 최대 수혜지역으로 평가 받고 있다. 서울지하철 3호선은 대화역을 출발해 수서역을 거쳐 오금역까지 57.4km 구간이다. 연장선은 수서역을 출발해 성남 고등지구와 판교, 용인은 신봉동과 성복동, 광교를 거처 수원으로 향한다. 

서울 경전철 노선도

다음으로 소형 오피스도 교통호재를 품은 지역이 강세를 보이고 있다. 대표적인 지역이 GTX B·C노선이 교차하는 청량리역 일대가 대표적인데 ‘업무지구’와 ‘역세권’의 신종 합성어인 ‘업세권’을 형성하고 있다. 
     
지난해 10월 서울시 동대문구에 공급된 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’ 섹션 오피스는 정당계약 시작 후 조기 완판되었는데 청약 경쟁률은 최고 40.8대 1로 나타났다. 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’ 섹션 오피스는 주거, 업무, 쇼핑시설 등을 모두 갖춘 초역세권 입지로 이 단지는 청량리역 민자역사와 직접 연결되는 역세권 단지다. 
     
청량리역은 KTX·ITX·경의중앙선·경춘선·경원선·분당선을 비롯해 수도권 지하철 1호선까지 다양한 철도 노선이 교차되는 곳으로, 서울 최대의 교통허브로 자리잡고 있다. 청량리역 바로 앞 광역환승센터로 60여개의 버스노선을 이용할 수 있어 주변 지역으로의 이동이 더욱 용이하다.
     
소형 오피스 시장에서 상품 경쟁력은 '접근성'으로 나뉜다. 광역 교통인프라가 잘 갖춰져 있거나 역세권 입지일수록 입주자들은 원활한 출퇴근이 가능하고, 타 업무지구로의 이동도 수월해져 기업 간 시너지 창출에도 용이하다. 
     
이 때문에 교통 개발은 소형 오피스 시장에서 대형 호재로 작용한다. 교통 개발 수혜를 품은 소형 오피스는 높은 미래 가치와 편의성을 기반으로 꾸준한 수요 및 입주자들의 높은 만족도로 이어지기 마련이다. 

서울시내 주요 도로 지하화 현황

마지막으로 교통호재를 품은 지식산업센터도 주목을 받고 있다. 직장인들의 입장에서는 출퇴근이 편리해져 좋고, 기업체 입장에서는 직원들의 출퇴근 부담을 줄여 업무 효율성을 높일 수 있다는 점에서 메리트가 있다. 

이러한 장점이 부각되다 보니 실제로 교통 호재를 품은 부동산 상품은 몸값 상승세가 가파르다.

업계에 따르면 강남 자곡동 일원에 위치한 ‘강남에이스타워G9(17년 9월 입주)’의 경우 초기 3.3㎡당 평균 분양가가 800만원 대였지만, 현재 계약 면적 기준 3.3㎡ 당 2100만원을 호가해 초기 분양가 대비 256%의 상승률을 보이고 있다고 전했다.

단지의 경우 지하철 3호선·분당선 수서역이 인근에 위치하며 여기에 향후 과천~위례선 자곡역(예정) 들어서 높은 평가를 받은 것으로 보인다. 

장경철 부동산퍼스트 이사는 “교통 호재를 품은 곳은 주거용과 비주거용 상품 모두 스테디셀러로 통한다”며 “하지만, 최근 연이은 주택 규제 강화로 규제가 덜한 수익형 상품이 강세를 보일 것으로 전망된다”고 전했다. 

교통호재 품은 비규제 수익형 부동산 현황
   
-100실 미만 오피스텔-

목동 블루 오피스텔 조감도

●목동 블루 오피스텔=서울시 양천구 ‘목동 블루 오피스텔’ 분양중이다. ‘목동 블루 오피스텔’은 목동의 중심 상업지역 내 위치해 주거용 및 사무용으로 인기가 높을 것으로 전망된다. 이 지역 내 소형 오피스텔의 공급이 부족한 데다가 최근 저금리 시대를 맞아 소규모 투자를 위한 기회로도 안성맞춤이란 분석이 나오기 때문이다. 특히 목동은 최근 역대급 대형 개발 호재로 부동산 시장이 들썩이고 있는 곳이기도 하다. 서부간선도로 지하화 사업을 비롯한 국회대로 상부 공원화 사업, 제물포길 지하화 사업, 경전철 목동선 사업, 목동 신시가지 재건축 등의 소식 때문이다. 이 같은 다양한 교통 등 개발호재를 등에 업고 서울시 양천구 목동서로 133-3 목동4단지 앞에 조성되는 목동 블루 오피스텔은 지하 1층~지상 15층 규모로 전매가 가능한 65실의 오피스텔과 상가로 구성된다. 이 오피스텔은 도보 거리에 서울 지하철 5호선 오목교역과 9호선 신목동역이 위치한 더블역세권 입지를 자랑한다. 또 신설 예정인 경전철 목동선 110(SBS)역이 도보로 1~2분 거리에 위치해 이를 이용하면 목동에서 여의도, 광화문, 강남 등 서울 3대 오피스 권역을 지하철로 20~30분대에 이동할 수 있다. 무엇보다 오피스텔이 들어서는 목동은 서울에서도 최고의 교육환경을 자랑한다. 목운초와 경인초를 비롯한 양정중, 목운중, 월촌중, 목동중, 목일중, 신목중과 양정고, 진명여고, 강서고 등 초중고를 모두 아우르는 학군을 갖추고 있다. 특히 서울 중학교 상위 50개교 중 3개교가 위치해 특목고와 자사고 입학 비율이 높은 학군으로 손꼽힌다. 이뿐만 아니라 생활환경도 우수하다. 현대백화점을 비롯한 행복한세상백화점, 킴스클럽, 이마트, 홈플러스, 이대목동병원, SBS방송국 등 각종 생활편의시설이 모두 중심 사업지역 내에 위치해 도보로도 접근이 가능하다. 또 파리공원을 포함한 오목공원 목동운동장, 빙상장, 사격장 등이 인접해 최적의 생활편의 및 여가생활을 영위할 수 있다. 특히 ‘목동 블루 오피스텔’은 입주민을 위한 다양한 옵션을 마련하고 있다. 빌트인 에어컨을 비롯한 스타일러, 세탁기, 냉장고, 인덕션, 비데 에어프라이어 등 최신 가전이 풀옵션으로 제공된다. 따라서 신혼부부와 직장인, 자녀가 어린 가정이 거주하기에 최적이란 평가다. 아울러 3.9m의 높은 층고의 개방감과 최적인 A타입 3베이, B타입 2베이, 투룸 특화 설계로 입주민의 만족도를 극대화했다. 문의 010-8429-0820

    

-지식산업센터 내 기숙사-

G밸리 하우스디 와이즈타워 조감도

●G밸리 하우스디 와이즈타워=서울 금천구 가산동에 조성한 국가산업단지 G밸리 지구 안에선 ‘하우스디 와이즈타워’가 지원시설인 기숙사를 분양 중이다. 지하 5층~지상 13층 규모 지식산업센터로, 이 중 11~13층을 기숙사 111실로 조성한다. 이중 기숙사의 경우 주변 오피스텔과 비교해 저렴한 분양가와 50%대의 높은 전용률과 테라스 공간까지 서비스 공간을 제공해 타상품보다 넓은 공간을 제공한다. 기숙사 내부에는 인덕션과 세탁기, 냉장고 등 생활에 필요한 필수 가전제품을 풀옵션으로 적용하고 이 모든 가전제품이 빌트인시스템으로 설치돼 깔끔한 실내 인테리어 연출과 함께 거주 공간의 효율성을 극대화 했다. 이 중에서 특히, ‘지식산업센터 기숙사’는 주거시설이 아닌 지원시설이므로 1가구 2주택 규제 및 종부세 대상이 아니라는 점, 취득세와 재산세 감면 혜택, 분양 받은 후 전매가 자유로운 점 등이 부각되고 있다. 대출조건과 세금, 다주택 규제 등에서 투자자들이 크게 매력을 느끼는데다가, 법이 최근 바뀌면서 법인뿐만 아니라 일반인도 지식산업센터 및 기숙사에 투자할 수 있게 되어 투자열기가 더욱 가열되고 있는 상황인 것이다. ‘지식산업센터 기숙사’는 오피스텔보다 분양가가 상대적으로 저렴하면서도, 오피스텔에 뒤지지 않는 인테리어 및 부대시설을 갖춰 상대적으로 임대수익률이 높은 편이다. 사용자 입장에서는 오피스텔에 비해 관리비가 저렴하고 주차공간이 더 여유롭다는 점도 큰 장점이다. 가산에 위치한 G밸리 하우스디 와이즈타워는 1·7호선 가산디지털단지역과 1호선 독산역이 도보거리에 있으며 강남순환고속도로, 서부간선도로, 남부순환로, 수원-광명고속도로, 서해안고속도로 등 이용이 편리하다. 특히 서부간선도로가 지하화될 계획이며 신안산선이 사업지 인근을 지날 예정이어서 교통환경은 더욱 개선될 전망이다. 인근 마리오아울렛, 현대아울렛, W몰, 로데오거리 등 쇼핑·문화시설도 이용할 수 있다. 연면적 31,285.27㎡ 지하 5층과 지상 13층 규모의 G밸리 하우스디 와이즈타워는 맞춤형 섹션공간을 제공한다. 지하 2~10층까지는 업무공간으로 지상 11~13층까지는 업무지원시설인 기숙사로 업무의 편의성을 높였고 190대 주차가 가능한 주차장과 다양한 수목과 넓은 휴게공간으로 입주민은 물론 주변 유동인구의 휴식까지 배려한 공개공지를 갖췄다. 그리고 간단한 산책과 휴식을 취할 수 있는 탁 트인 옥상정원으로 높은 업무의 효율성도 기대할 수 있다. 특히, 1만 1천여 기업과 15만여 명이 근무하는 첨단산업단지로 공공기관은 물론 대기업, 관련업체 등이 인접해 있어 원활한 업무연계를 기대할 수 있다. 문의 010-5528-3469