신축년에 수요자 몰리는 수익형 부동산 블루칩 3인방은

신축년에도 초강력 규제와 초저금리 기조가 유지되면서 규제가 덜하거나 없는 수익형 부동산으로 관심이 몰리고 있다. 

업계에 따르면 올해에도 수요자가 몰리는 수익형 부동산 3인방으로 투룸·스리룸 오피스텔인 아파텔과 소형 오피스, 지식산업센터 내 기숙사가 블루칩으로 불리며 인기를 끌 것으로 전망하고 있다. 

먼저 최근 청약 광풍에 전세난으로 주거형 오피스텔, 이른바 ‘아파텔’에 관심을 가지는 사람들이 많이 늘고 있다. 

실제로 85㎡ 이하 바닥 난방과 욕조 설치 등을 허용하고, 비싼 관리비 문제도 줄어드는 추세라서 방 2~3개에 거실과 주방을 모두 갖추고 있는 전용 59~85㎡의 경우 아파트 대체제로 각광을 받고 있다. 

오피스텔이지만 아파트처럼 설계된 주거용 오피스텔(아파텔) 수요가 늘어나고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 경기도 부천시 중동 두산위브더스테이트 오피스텔전용 105㎡은 최근 역대 최고가인 5억원에 손바뀜했다. 1년 전과 비교하면 평균 1억536만원 오른 셈이다.

오피스텔은 대출을 집값의 최대 70%까지 받을 수 있기에 최근 아파트 대체재로 인기를 얻고 있다.

최근 수도권에서 분양된 한 아파텔의 전용면적 55㎡형 평면

방 2∼3개와 거실, 주방 등 아파트와 비슷한 구조를 갖춘 아파텔은 오피스텔이기 때문에 청약 통장이 필요 없고 상대적으로 아파트보다 분양가도 낮으며 보유하더라도 무주택자로 인정되면서 1순위 청약 자격을 유지할 수 있다.

초고가 아파텔도 마찬가지다. 서울 양천구 목동에 있는 아파텔인 '목동 파라곤' 전용 103.71㎡도 작년 10월 처음 16억원(11층)에 거래된 데 이어, 같은 해 12월 18일 16억9500만원(19층)에 매매돼 역대 최고가를 갈아치웠다. 전용 95.24㎡도 올 1월 16일 15억6500만원에 매매 계약서를 쓰면서 같은 달 9일 기록한 14억5000만원보다 1억1500만원 뛴 신고가를 기록했다.

아파텔의 인기는 분양 시장에서도 고공행진하고 있다. 경기도 성남시 고등지구 마지막 민간 분양 단지인 '판교밸리자이' 오피스텔은 최근 청약 결과 평균 232대 1의 평균 경쟁률을 기록, 같은 단지 아파트 평균 청약률(64대 1)의 약 4배에 달했다.

특히 100실 미만으로 분양해 계약 직후 전매가 가능한 3단지는 834대 1의 경쟁률을 나타냈다. 현재 이 단지의 분양권 프리미엄은 1억5000만원에 형성돼있다.

다음으로 오피스 소형화 추세로 소형 오피스가 주목을 받고 있다. 본래 오피스 투자는 원래 빌딩을 통째로 팔거나 1개층을 분양하는 등 단위 규모가 컸던 과거와 달리 다양한 규모로 분할해 분양하는 섹션 오피스나 공유 오피스가 최근 대세로 떠오르고 있다. 

섹션 오피스의 경우 최근 스타트업, 1인 창조기업 등 소규모 기업의 창업 증가로 인해 인기가 더해지고 있다. 

중소벤처기업부의 ‘1인 창조기업 실태조사’에 따르면 국내 1인 창조기업의 수는 2014년 9만2001개에 불과했으나 2015년에는 24만9774개로 2배 이상 증가했다. 2016년에는 1만개 이상 늘어난 26만1416개로 조사됐다.

서울 도심에 소형 오피스 이미지

다음으로 공유 오피스도 규제가 거의 없는 틈새 시장으로 주목을 받고 있는데 1가구 2주택 산정 대상에서 제외됐고 종부세 및 양도소득세 중과 대상에도 포함되지 않는다. 

입주 수요도 증가하고 있다. 실제 해마다 1인 창조기업이나 소규모 업체, 스타트업, 온라인 사업자, 기업체 거점수요 등 수요층이 늘고 있다. 

업계에서는 코로나19로 대형 사무실 공간에 대한 불안 심리가 커지면서 공유 오피스의 수요가 계속 증가 할 것으로 보고 있다.

KT경제경영연구소가 발표한 자료를 보더라도 공유 오피스의 성장세를 확인할 수 있는데 자료에 따르면 지난 2017년 약 600억 원 규모에 불과했던 국내 공유 오피스 시장은 2022년에는 7700억원 규모로 성장할 것이라고 내다봤다. 

업계에 따르면 소형 오피스의 인기요인으로 정부 규제와 초저금리의 영향을 꼽는다. 잇따른 부동산 규제로 아파트의 대출, 전매 등 제한이 생긴 것과 달리 규제로부터 자유로운 오피스가 초저금리에 제격인 투자 상품으로서 가치가 있다는 의견이 나오고 있다. 

마지막으로 정부의 부동산 규제가 주택시장으로 집중되면서 수익형 부동산 중 규제가 덜한 지식산업센터 내 기숙사가 투자자들의 주목을 받고 있다. 

일과 휴식의 조화를 중요하게 여기는 ‘워라밸’이 뜨면서 지식산업센터에도 기숙사 공급 붐이 일고 있다. 

출퇴근 시간을 절약해 여가를 즐기려는 근로자가 늘면서 과거 아파트형 공장이라 불리던 지식산업센터에도 변화의 바람이 불고 있는 셈이다. 

국내 취업 포털과 아르바이트 포털이 실시한 직장인 출퇴근 소요 시간 조사에 따르면 대부분 직장인은 출퇴근 하는 데 많은 시간을 쓰는 것으로 나타났다.

설문에 응한 직장인 1301명은 하루 평균 출퇴근 소요 시간으로 103분(1시간 43분)을 쓰는 것으로 조사됐다. 그렇기 때문에 출퇴근 시간을 최대한 줄이고 여가 시간을 여유롭게 쓰고 싶어하는 ‘워라밸’에 대한 요구가 더욱 높게 나타나는 것이다.

이러한 변화 흐름에 맞게 대표적인 업무용 시설인 지식산업센터에는 근로자의 ‘워라밸’을 지켜줄 수 있는 기숙사가 공급돼 주목을 끌고 있다. 직장에서 가까운 기숙사에서 휴식을 취할 수 있으며, 출퇴근 시간을 절약하는 ‘직주근접’을 뛰어넘는 ‘직주일치’를 누릴 수 있다.

‘지식산업센터 기숙사’는 주거시설이 아닌 지원시설이므로 1가구 2주택 규제 및 종부세 대상이 아니라는 점, 취득세와 재산세 감면 혜택, 분양 받은 후 전매가 자유로운 점 등이 부각되고 있어 일반인 소액투자자들의 관심이 매우 뜨겁다.

경기도의 한 지식산업센터 내 기숙사 사진

대출조건과 세금, 다주택 규제 등에서 투자자들이 크게 매력을 느끼는데다가, 지난해 법이 바뀌면서 법인뿐만 아니라 일반인도 지식산업센터 및 기숙사에 투자할 수 있게 되어 투자열기가 더욱 가열되고 있는 상황인 것이다.

‘지식산업센터 기숙사’는 오피스텔보다 분양가가 상대적으로 저렴하면서도, 오피스텔에 뒤지지 않는 인테리어 및 부대시설을 갖춰 상대적으로 임대수익률이 높은 편이다. 사용자 입장에서는 오피스텔에 비해 관리비가 저렴하고 주차공간이 더 여유롭다는 점도 큰 장점이다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “최근 전국민 재테크 시대에 접어들면서 규제가 덜하거나 없는 수익형 부동산에 관심이 늘고 있다”며 “초저금리 기조가 지속되면서 시중에 풍부한 유동자금들이 알짜 수익형 부동산에 눈길을 주고 있는데 투룸·스리룸 오피스텔인 아파텔과 소형 오피스, 지식산업센터 내 기숙사 신축년에 투자 블루칩으로 떠오르면서 관심을 끌고 있다”고 말했다. 

신축년 수요자 몰리는 수익형 블루칩 3인방 현황

-아파텔-

목동 블루 오피스텔 조감도

●목동 블루 오피스텔=서울특별시 양천구 목동서로 133-3(목동 905-28번지)에 조성되는 목동 블루 오피스텔이 분양중이다. 연면적 2,841.38m², 지하 1층~지상 15층 1개동, 주거용 오피스텔 65실과 근린생활시설로 구성되어 있다. 서울에서도 특급 주거환경과 교육환경을 자랑하는 목동, 그것도 목동의 최중심 목동신시가지4단지, 5단지, 파리공원에 인접하여 서울에서도 로얄중의 로얄로 불린다. 목동은 서울 중의 서울 명품학군, 명품 학원이 밀집되어 있다. 목동 블루 주거용 오피스텔에 입주하여 전입신고를 마치면 바로 목동 명품 학군에 배정이 될 수 있다. 또한 블루 오피스텔은 목동신시가지 더블 초역세권 입지로 블루 오피스텔 주변에는 5호선 목동역과 9호선 신목동역이 있다. 현재의 5호선과 9호선 외에 향후 부동산 가치를 가늠할 수 있는 개발 호재중에 블루 오피스텔 바로 인접한 곳에 목동선이 개통될 예정이다. 사업지 인근은 목동신시가지 재건축이 시작되어 재건축에 따른 이주 수요 및 가격상승의 수혜지역이라는 점. 지금 재건축 안전진단이 통과된 목동 신시가지 6단지 20평 2베이 투룸 아파트 시세가 12억원 한다. 블루 오피스텔의 구성은 최근 신혼부부와 자녀가 어린 가정이 거주하기에 좋은 최적의 3베이, 2베이 투룸 오피스텔이다. 또한 서비스로 다락방까지 제공된다고 하니 공간활용에 있어서 이보다 더 좋은 구성을 찾을 수 있을지 의문이 간다. 더군다나 준공후 입주하여 전입신고 할 때 까지는 주택수에 포함이 안되고, 또한 규제에 묶여 전매가 불가능한 아파트와는 달리 전매가 가능한 상품이라고 하니 더더욱 메리트가 있다는 평가다. 문의 010-8429-0820

선유도 더채움 2차 조감도

●선유도 더채움 2차=서울 선유도 역세권 오피스텔인 ‘선유도 더채움 2차’가 분양을 앞두고 있다. 서울특별시 영등포구 양평동6가 2-3, 4번지에 있으며 총 3개동이 들어서며 각 동마다 지하 1층부터 지상 14층까지 규모로 건축되며 주차는 기계식 52대, 자주식 30대로 총 82대가 계획되어 있다. 자전거 거치대도 27대까지 계획되어 있다. 내부 호실은 1.5룸과 2룸, 3룸 등으로 다양한 타입이 제공되며 8.5평, 10.9평, 6.6평, 16.4평 등의 4가지 타입이 제공되므로 본인이 원하는 곳을 선택하면 된다. ‘선유도 더채움 2차’는 광역교통망의 중심인 영등포구의 최서측에 위치한다. 올림픽대로, 서부간선도로, 강변북로 등 서울간선도로망을 이용하기 좋으며 9호선 선유도역이 인접해 있어 대중교통 이용도 편리하다. 또한 한강공원과 선유도공원, 안양천 등을 도보로 이용할 수 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는데, 인근에 한강공원, 야구장, 양평 유수지 생태공원 등이 있어 자연 친화적인 생활이 가능하다. 거기다 쇼핑시설, 학교, 관공서 등도 가까워 실 거주자도 관심을 두고 있다. 앞으로 ‘선유도 더채움’ 2차 단지 바로 인근에 한강 주변의 공연 문화 특화 블록, 첨단 산업주도형 지식산업센터 블록, 주민지원시설 블록 등이 개발될 예정이라 해발 호재도 뛰어나며, 월드컵대교 건설공사, 서부간선지하도로 조성 등 여러 호재가 뛰어나다. 관계자는 “현재 정부의 각종 규제로 인한 주택담보대출도 규제를 받고 있는데, ‘선유도 더채움 2차’는 청약통장 1순위 가능 상품이라 부담 없이 이용할 수 있으니 많은 관심 바란다.”라고 전했다. 문의 02-882-9287

-소형 오피스-

지축역 리더플렉스 투시도

●지축역 리더플렉스=지축역 리더플렉스코리아신탁(주)는 서울과 한정거장인 3호선 지축역(24시간 상권) 1분대 위치한 ‘지축역 리더플렉스’ 멀티 오피스를 분양한다. 리더플렉스 블루 연면적 10,502.60㎡, 리더플렉스 스카이 4,973.43㎡ 규모이며 지하3층~지상7층 가운데 1층은 상가, 2층~7층은 ‘멀티 오피스’컨셉으로 개발된다. ‘지축역 리더플렉스’ 는 신분당선 삼송 연장선(예정)과 GTX-A노선(23년 예정) 수혜 입지로 은평뉴타운·삼송·지축지구 등 배후세대만 약 5만여에 달해 서울 생활권 ‘수익형 오피스 및 상가’ 최적 입지로 주목을 끌고 있다. 특히, 상층부 ‘멀티 오피스’는 ‘빌트인’(고급 싱크대, 인덕션, 냉장고, 고급 바닥재) 무상 제공, 옥상 및 층별 휴게공간(일부), 테라스 오피스(일부), 북한산 조망 등 단지 특화 설계로 소형 오피스 임대수요가 가장 선호하는 상품으로 구성했다. ‘멀티 오피스’는 1억원대부터 공급되고 부동산 비규제 상품이라 대출 및 전매도 자유롭다. 문의 1833-9407

-지식산업센터 내 기숙사-

하우스디 와이즈타워 기숙사 투시도

●G밸리 하우스디 와이즈타워=서울 금천구 가산동에 조성한 국가산업단지 G밸리 지구 안에선 ‘하우스디 와이즈타워’가 지원시설인 기숙사를 분양 중이다. 지하 5층~지상 13층 규모 지식산업센터로, 이 중 11~13층을 기숙사 111실로 조성한다. 이중 기숙사의 경우 주변 오피스텔과 비교해 저렴한 분양가와 50%대의 높은 전용률과 테라스 공간까지 서비스 공간을 제공해 타상품보다 넓은 공간을 제공한다. 기숙사 내부에는 인덕션과 세탁기, 냉장고 등 생활에 필요한 필수 가전제품을 풀옵션으로 적용하고 이 모든 가전제품이 빌트인시스템으로 설치돼 깔끔한 실내 인테리어 연출과 함께 거주 공간의 효율성을 극대화 했다. 이 중에서 특히, ‘지식산업센터 기숙사’는 주거시설이 아닌 지원시설이므로 1가구 2주택 규제 및 종부세 대상이 아니라는 점, 취득세와 재산세 감면 혜택, 분양 받은 후 전매가 자유로운 점 등이 부각되고 있다. 대출조건과 세금, 다주택 규제 등에서 투자자들이 크게 매력을 느끼는데다가, 법이 최근 바뀌면서 법인뿐만 아니라 일반인도 지식산업센터 및 기숙사에 투자할 수 있게 되어 투자열기가 더욱 가열되고 있는 상황인 것이다. ‘지식산업센터 기숙사’는 오피스텔보다 분양가가 상대적으로 저렴하면서도, 오피스텔에 뒤지지 않는 인테리어 및 부대시설을 갖춰 상대적으로 임대수익률이 높은 편이다. 사용자 입장에서는 오피스텔에 비해 관리비가 저렴하고 주차공간이 더 여유롭다는 점도 큰 장점이다. 가산에 위치한 G밸리 하우스디 와이즈타워는 가산디지털단지역(1, 7호선), 독산역(1호선) 중앙에 위치해 더블 역세권 프리미엄을 누릴 수 있고 서부간선도로, 남부순환로, 시흥대로 등 광역교통망을 갖추고 있어 서울 및 수도권 어디든 뛰어난 접근성을 자랑하는 입지다. 연면적 31,285.27㎡ 지하 5층과 지상 13층 규모의 G밸리 하우스디 와이즈타워는 맞춤형 섹션공간을 제공한다. 지하 2~10층까지는 업무공간으로 지상 11~13층까지는 업무지원시설인 기숙사로 업무의 편의성을 높였고 190대 주차가 가능한 주차장과 다양한 수목과 넓은 휴게공간으로 입주민은 물론 주변 유동인구의 휴식까지 배려한 공개공지를 갖췄다. 그리고 간단한 산책과 휴식을 취할 수 있는 탁 트인 옥상정원으로 높은 업무의 효율성도 기대할 수 있다. 특히, 1만 1천여 기업과 15만여 명이 근무하는 첨단산업단지로 공공기관은 물론 대기업, 관련업체 등이 인접해 있어 원활한 업무연계를 기대할 수 있다. 문의 010-5528-3469