규제로 막힌 주택 대신 빛 보는 상업용·업무용 부동산은
최근 정부의 강력한 주택규제에 갈 곳을 잃은 유동자금들이 상업용 부동산이나 업무용 부동산으로 몰리고 있다.
대출이나 세금 등의 혜택을 누릴 수 있는 데다 상업용 및 업무용 부동산 거래도 꾸준히 이루어지면서 수익형 부동산 중에서도 비교적 안전한 투자처로 떠올라서다.
코로나19 사태에도 불구하고 단지 내 상가 등 상업용 부동산과 업무용 부동산(오피스)이 시장에서 선방하는 점도 소형 오피스의 인기에 한몫하고 있다.
부동산 업계에 따르면, 지난해 말 기준 상업·업무용 부동산 매매 거래량은 총 6만3309건으로 2019년 대비 약 5.3%가 증가했는데 이 중 오피스 등 업무용 부동산 거래량은 4206건으로 11.3%(2019년 3780건) 증가했다.
아울러 감소세를 보이던 상업용 부동산 공급이 지난해부터 늘어난 것도 부담 요인 중 하나다.
상업용 부동산 공급은 2015년을 고점으로 2019년까지 매년 감소했으나 지난해 5년 만에 증가세로 전환했다. 따라서 시장에서는 올해 상가 거래가 코로나19 여파에 따라 침체기를 맞을 것으로 전망하고 있다.
저금리 기조가 이어지고 있는 가운데 고정수요를 갖춘 단지 내 상가가 조기 완판 행진을 이어가고 있다.
유동인구와 입지에 민감한 상가와 달리 고정적인 배후수요 확보가 가능해 안정적인 수익 창출이 가능하기 때문이다.
실제로 코로나19상황 속에서도 단지 내 상가 인기는 좋았다. 지난해 상가시장은 단지 내 상가가 독주하는 분위기다.
서울 구로구 신도림동에서 분양한 ‘힐스테이트 신도림역 센트럴’은 계약을 시작한지 5일 만에 전 호실이 주인을 찾았다. 경남 창원시에서 공급한 '창원월영 마린애시앙' 단지 내 상가 16개 점포는 입찰 결과 평균 22대 1의 경쟁률로 완판됐다.
이는 단지 내 상가가 고정된 배후수요확보로 임차인 모집에도 유리하고 상권 활성화 속도도 빠르기 때문이다. 또한 입주민들 입장에서는 단지 내에서 여가시설을 포함한 주거·소비 등을 한 곳에서 누릴 수 있어 이용률뿐 아니라 만족도 역시 높다.
특히나 입주가 시작되는 단지의 경우 권리금 부담도 없어 임차인들에게는 최고의 입지를 갖추고 있어 임차인들의 선호도도 높으며 이는 수익률에도 직결되고 있다.
업계 전문가들도 단지 내 상가는 아파트 입주민이라는 고정 배후수요를 바탕으로 공실 위험이 적어 안정적인 투자 대상으로 꼽히며 단지 내 상가는 분양하는 점포 수도 많지 않기 때문에 인기 지역 중심으로 치열한 경쟁이 펼쳐지기도 한다고 전한다.
다음으로 업무용 부동산인 오피스 수익률이 늘어난 것을 기업체들의 수요 증가로 분석했다.
코로나19 확산으로 본사 근무 인원을 축소하고 공유 오피스나 거점 오피스를 마련하려는 곳들이 늘면서 오히려 수요가 확대된 것이다.
특히 역세권 등 교통여건이 좋은 곳의 업무용 부동산이 각광을 받고 있다. 모든 부동산 시장에서 교통 호재 등 교통여건은 흥행의 척도이자 ‘돈’으로 통한다. 그만큼 교통 환경이 부동산 시장에 미치는 영향력이 상당하다는 의미이며 교통망이 좋아지면 타지역으로 이동이 수월하고 출퇴근 여건도 좋아지기 때문에 주거지 선정 시 고려해야 할 주요 요인으로 꼽힌다는 의미다.
주거용 부동산 뿐만아니라 업무용 부동산과 같은 비주거용 상품에서도 교통 호재를 품은 곳은 단연 인기다.
특히, 업무용 경우 근무자들의 입장에서는 역세권 등은 출퇴근이 편리해져 좋고, 기업체 입장에서는 종사자들의 출퇴근 부담을 줄여 업무 효율성을 높일 수 있고 협력업체간 이동이 수월해 입주기업들의 선호도가 높은 편이다.
실제 교통여건이 좋은 업무시설의 인기가 높았다. 지난 2018년 9월 분양에 나섰던 ‘GIDC광명역’ 지식산업센터는 역세권 프리미엄에 힘입어 한달 만에 완판 되는 진기록을 세웠다. 통상 지식산업센터가 분양까지 1년이 걸리는 것과 다르게, 단기간 완판에 성공했다. 경기도 광명시 일직동 일원에 위치한 이 단지는 광명역 초역세권 입지로, 1호선과 KTX를 이용하기 편리하다는 점이 흥행을 이끌었다는 분석이다. 이외에도 신안산선과 월곶판교선이 앞으로 개통된다.
가격 상승률도 높은 편이다. 강남 자곡동 일원에 위치한 ‘강남에이스타워G9(17년 9월 입주)’의 경우 초기 3.3㎡당 평균 분양가가 800만원 대였지만, 현재 계약 면적 기준 3.3㎡ 당 2,100만원을 호가해 초기 분양가 대비 256%의 상승률을 보이고 있다고 전했다. 단지의 경우 지하철 3호·분당선 수서역이 인근에 위치하며 여기에 향후 과천~위례선 자곡역(예정) 들어서 높은 평가를 받은 것으로 보인다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 “정부의 주택시장 옥죄기가 신축년에 들어서도 계속되면서 비규제 상품으로 대변되는 수익형 부동산이 각광을 받고 있다”며 “단지 내 상가는 홈어라운드 소비로 소형 오피스는 최근 1인기업 및 신생기업 증가로 수요 또한 증가하고 있어 수익형 부동산 중에서도 역세권 소형 오피스가 안전한 투자처로 평가받으며 인기를 끌고 있다”고 말했다.
분양중인 주요 상업용·업무용 부동산 현황
-단지 내 상가-
안양 아르테자이 단지내 상가 이미지●안양 아르테자이=안양 아르테자이 단지 내 상가가 고객 유입이 뛰어난 스트리트형 상가로 주목받고 있다. 아르테자이 단지 내 상가는 전체 1층 스트리트형으로 계획되었으며, 편의점이나 초근접 생활편의시설, 아웃도어, 제과점, 치킨호프, 병·의원, 카페, 학원 등의 입점이 추천된다. 특히 아르테자이 단지 내 상가는 인근 지역 상업시설이 노후화되어 신규 상품의 희소성을 지니고 있는 것은 물론, 풍부한 배후수요를 품고 있다는 점에서 눈길을 사로잡는다. 아르테자이 단지 내에 위치하고 있어 입주민들의 대규모 배후수요를 보유하고 있다. 이뿐만 아니라 아르테자이 인근에는 아랫마을지구, 화창지구, 삼영아파트주변지구, 천년문화관주변지구, 향림재건축 등 총 5개 지구의 재개발 및 재건축이 예정돼 있다. 이들 지역의 중심에 위치한 아르테자이 상가는 이러한 배후수요를 모두 품을 것으로 기대를 모은다. 특히 연간 약 60만 명이 방문하는 예술공원입구에 위치해 있어 주중, 주말을 아우르는 365일 상권이 형성될 것으로 전망된다. 또 단지 내 테마공원 2개소 및 공개공지가 위치하고 있어 이곳을 찾는 많은 방문객들의 만남의 장소 활용에 대한 기대도 높아진다. 관계자는 “아르테자이는 1번국도인 경수산업도로에 접하고 있고 단지 바로 앞 수원~구로 간 BRT역(2021년 말 준공 예정)이 예정돼 있어 서울로의 진출입이 매우 편리하다”라며 “또 인근의 제2경인고속도로 삼막 IC, 수도권 제1순환도 등 광역 교통망을 이용할 수 있다”라고 밝혔다. 이어 “이러한 교통여건을 완벽히 갖추고 있는 아르테자이인 만큼 아파트 단지가 품은 미래가치뿐만 아니라 단지 내 상가로 많은 이들의 관심이 쏠리고 있다”라면서 “현재 많은 이들의 문의가 잇따르고 있다”고 덧붙였다. 한편 아르테자이 아파트는 12개동 지하 3층~지상 28층으로 총 1,021세대 규모의 대단지로 조성된다. 단지 내 상가 홍보관은 경기도 안양시 만안구에 위치하고 있다. 문의 1800-7645
-소형 오피스-
DMC 스타비즈 향동지구역 조감도●DMC 스타비즈 향동지구역(섹션 오피스)=대림산업이 시공에 참여한 경기도 고양시 덕양구 향동지구 내 섹션 오피스 ‘DMC 스타비즈 향동지구역’을 분양중이다. ‘DMC 스타비즈 향동지구역’은 향동공공택지지구 상업지역 3-2, 4-1/2, 5-1, 6-1, 7-1블록에 위치하며, 지하 5층~지상 15층 규모로 각각 공급한다. 업무시설과 근린생활시설로 구성되며, 이번 물량은 3-2, 4-1/2, 6-1블록으로 업무시설 총 950실과 상업시설 총 238호가 먼저 분양에 나선다. 사업지가 위치하는 향동지구는 면적 117만8000㎡, 약 9,000가구 규모로 서울 은평구 수색동과 도로 하나를 사이에 두고 맞닿아 있어 서울생활권이 가능한 지역이다. 지난해 3기 신도시로 추가 지정 받은 창릉신도시가 바로 위 편으로 교통을 비롯한 각종 개발 호재의 수혜지로 떠오르고 있으며, 마포구 상암 DMC와 인접해 대규모 산업클러스터를 형성할 예정이다. 특히, 교통 개발 호재는 향동지구의 가치를 높이고 있다. 고양시청에서 새절역까지 들어서는 고양선 향동지구역(예정)이 사업지 바로 옆에 위치한다. 향동지구역을 이용해 2028년 개통확정이 된 서부선 새절역이 한정거장거리에 위치해 있어 여의도, 홍대 등을 20분 내외로 이용 가능해 서울 중심부로 이동이 편리하다. 또한, 최근 국토교통부가 경의·중앙선의 향동역 신설을 승인하면서 멀티 역세권으로써 더 넓은 교통망을 갖추게 된다. 최근에는 상암 DMC와 향동지구를 순환하는 순환버스도 증차됐으며, 이 외에도 수색로, 강변북로, 내부순환 도로를 통해 더욱 빠른 광역 교통망을 갖추고 있다. 배후수요도 풍부하다. 향동지구 내 2만 5000여 명의 배후수요를 비롯해 545개의 기업과 종사자 4만여 명에 이르는 국내 최대 방송문화단지 상암DMC가 근접해 있어 수요 선점에 용이할 예정이다. 주변으로 창릉신도시, 마곡지구 등의 업무지구로도 빠른 이동이 가능해 광역 배후수요를 갖추고 있다. 문의 1833-9407
