brunch

You can make anything
by writing

C.S.Lewis

by 부동산퍼스트 장경철 이사 Feb 22. 2021

서울 공급가뭄 장기화 복층 오피스텔·아파텔 반사익 얻나

신축년 새해들어서도 서울 지역의 주택 공급가뭄 기조가 장기화되고 있는 모습이다.

한국부동산원 청약홈에 따르면 지난해 10월과 11월 두 달간 서울에서 분양한 아파트 물량 (특별공급 제외) 은 3개 단지, 총 116가구에 그친 것으로 확인됐는데 전년 동기 공급된 물량이 1027가구 (10개 단지) 인 것을 감안하면, 10% 수준에 불과한 셈이다.

업계에서는 서울의 주택공급이 줄어든 주 원인으로 코로나 바이러스 재확산과 정부 대책 발표에 따른 사업환경 변화를 꼽고 있다.

아파트 등 주택시장을 겨냥한 강도 높은 부동산 규제가 발표된 데 이어, 지난해 7월에는 민간택지 분양가 상한제가 본격 시행됐다. 이에 따라, 수도권에서 공급을 준비하고 있던 공급업체들이 수익성 제고를 위해 분양일정을 대거 연기했다는 전언이다.

신규분양 물량 감소가 예상되는 만큼, 이 같은 흐름은 당분간 지속될 전망이다. 통계청에 따르면, 서울 주택건설 인허가 실적은 지난 2017년 11만3131건에서 2018년 6만5751건, 2019년 6만2272건까지 줄어든 것으로 파악됐다.

연도별 서울 주택건설 인허가 실적

이처럼 서울 주택공급의 가뭄 현상이 장기화 될 조짐이 보이자 주거 대체재로 복층 원룸형 오피스텔과 투룸, 쓰리룸 오피스텔인 아파텔이 주목을 받고 있다.

복층 원룸형 오피스텔은 1인 가구에서 아파텔은 신혼부부 등 2~3인 가구에서 강세를 보이고 있다.

먼저 원룸 오피스텔에서는 복층형이 선호된다. 복층 공간은 침대나 서재 등 독립된 공간으로 활용하거나 계절성 짐을 수납하는 알파룸 등으로 다양하게 쓸 수 있으며 천장이 높기 때문에 개방감도 우수하며 2명이 함께 살아도 각자 생활의 독립성을 유지할 수 있는 것도 장점으로 꼽힌다.

업계에 따르면 최근 복층 구조 오피스텔이 잇달아 시장에 선보이고 있다. 심지어 모든 가구를 복층으로 구성하는 오피스텔까지 등장하고 있다.

실제 서울에서 선보인 복층 오피스텔이 인기를 끌었다. 지난해 2월경 쌍용건설이 서울 중구 중림동에 선보인 오피스텔 `쌍용 더 플래티넘 서울역`은 전용면적 17~32.74㎡ 576실을 공급하며 모든 가구를 복층으로 구성했다. 청약당시 2388명의 수요자가 몰리며 최고 91대1, 평균 4.2대1의 성적을 기록했다. 지하철 2호선과 5호선 환승역인 충정로역은 역세권으로 입지가 좋은 데다 복층 공간, 커뮤니티 시설 등 설계를 차별화한 전략이 좋은 결과로 이어졌다는 평가다.

복층 오피스텔이 인기를 끄는 가장 큰 이유로는 복층 공간이 대개 서비스 면적에 포함되기 때문에 같은 평형에서도 공간 활용도가 높기 때문이다.

오피스텔은 대개 `방+주방+화장실`로 대표되는 원룸 평면을 쓰기 때문에 공간 구성이 단조롭다는 지적이 많다.

반면 복층형의 경우 실내를 2개 층으로 나눠 쓸 수 있어 활용할 수 있는 공간이 확 늘어난다. 층간 소음에 부담을 느끼는 수요자나 취미생활을 위한 공간을 가지고 싶은 수요자들에게도 복층이 인기며 알파룸, 서재 등 다양한 용도로 쓸 수 있다.

천장이 높기 때문에 개방감도 좋아진다. 쌍용 더 플래티넘 서울역은 천장 높이가 4.2m로 일반 오피스텔 천장(2.5~2.8m)보다 50% 정도 높았다. 천장이 높아지는 만큼 창문도 더 크게 만들 수 있어 채광·통풍에도 유리하다는 평가다.

시장가격을 봐도 복층 오피스텔 수익률이 더 높은 경우가 많다. 예를 들어 서울 `서초 도씨에빛 2차` 전용면적 36㎡ 복층형은 보증금 1000만원, 월세 130만원에 시세가 형성돼 있다. 반면 단층형인 전용면적 38㎡ 월세는 같은 보증금에 10만~20만원 낮은 110만~120만원 수준이다.

강동구 천호동 `쌍용플래티넘 더리버` 복층형 전용면적 33㎡도 보증금 1000만원, 월세 80만원에 가격이 형성돼 전용면적 34㎡ 단층형보다 10만원가량 월세가 더 높다.

층고를 높이다 보니 분양할 수 있는 가구 수는 복층 오피스텔이 적어지는 것이 사실이지만 수요자들에게 인기가 더 좋아 복층 구조를 선보이는 경우가 늘어날 것으로 업계는 전망하고 있다.

다음으로 신혼부부나 직장인 등 청약 가점에서 밀린 2030세대들이 서울지역 투룸, 쓰리룸 주거용 오피스텔인 아파텔로 눈을 돌리고 있다.

아파텔은 아파트 전세가격으로도 내 집을 장만할 수 있으며 대부분 역세권이나 상업지역 내에 지어지므로 각종 생활편의시설 이용이 편리하단 장점도 있다.

또한 아파텔은 아파트와 달리 시장 진입장벽도 낮다. 분양시장에서는 청약 통장을 사용할 필요가 없으며 주택보유여부와 상관없이 19세 이상이면 누구든 지 청약을 할 수 있다.

따라서 아파트 당첨 확률이 떨어지고 자금력에서 열악한 신혼부부나 사회초년생들에게는 내 집 마련의 기회가 될 수 있다.

주택담보대출비율(LTV)도 아파트에 비해 훨씬 높다. 아파트의 경우 조정대상지역 내 9억원 이하 50%, 9억원 초과(15억원 이하)는 30%까지 가능하다. 하지만, 오피스텔은 지역이나 거래가격에 상관없이 주택담보대출이 최대 70%까지 가능하다.

아파텔의 장점이 부각되기 시작하면서 거래가격도 껑충 뛰고 있다. 국토부 실거래가 자료에 따르면 서울 구로구에 ‘신도림1차 푸르지오)’ 전용 78.03㎡ 호실이 올해 1월 8억3000만원(28층)에 거래되며 신고가를 경신했다.

최근 들어 아파텔 가격의 상승폭이 커지자 실수요자들이 서울 아파텔 분양시장에 눈길을 돌리고 있다.

지난해 12월경 현대엔지니어링이 서울시 도봉구 도봉동 일원에서 선보인 아파텔인 ‘힐스테이트 도봉역 웰가’가 100% 완판됐는데 총 355실이 지난해 12월 18~22일까지 5일 만에 계약을 모두 완료했다.

실제 힐스테이트 도봉역 웰가는 청약접수 결과 총 355실 모집에 3421건이 접수되며 평균 9.64대 1의 높은 경쟁률을 기록했다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “서울 주택 공급난이 신축년에도 이어질 것으로 예상됨에 따라, 공급 갈증에 시달리던 실수요자와 투자자들 사이에서 복층 원룸 오피스텔과 아파텔 등 이 소형 아파트의 대안 주거시설이 각광받고 있다”며 “주택시장 안정화에 대한 정부의 의지가 커, 추후 아파트를 겨냥한 강도 높은 부동산 규제가 발표될 가능성도 배제할 수 없는 만큼, 대안 주거시설의 인기는 당분간 지속될 것”이라고 말했다.

서울 분양(예정)중인 복층 오피스텔·아파텔 현황

-복층 오피스텔-

복층형 오피스텔 여의도 리브하임 투시도

●여의도 리브하임=건화종합건설이 서울 영등포에서 복층형 평면으로 설계를 특화한 오피스텔 ‘여의도 리브하임’을 분양한다. 서울시 영등포구 영등포동2가 94-116번지 일대에 들어서는 ‘여의도 리브하임’은 지하 1층~지상 15층, 전용면적 19㎡ 154실 규모다. 여의도 리브하임은 시가표준액이 1억원이 되지 않아 주택 수에 포함되지 않고, 취득세 중과대상에서 제외돼 절세 혜택을 볼 수 있다. 일부 호실은 ‘한강뷰’가 가능하다. 복층 구조를 도입해 침실과 주거 공간을 분리했다. 건설사 측은 “지금까지 영등포 일대에서 복층형 오피스텔 공급이 많지 않아 희소성이 있을 것으로 보고 있다”고 말했다. 보일러실을 외부에 설치하고 세대별 창고도 따로 설치한다. 내부엔 신발장, 수납장, 붙박이장, 냉장·냉동고, 세탁기, 전기 쿡톱(2구)을 설치하고, 오피스텔 입주자들이 선호하는 스타일러를 무상으로 제공한다. 지하철 1·5호선 신길역과 영등포시장역이 걸어서 5분 거리에 있는 더블 역세권 오피스텔이다. 롯데백화점과 신세계백화점, 타임스퀘어 등을 걸어서 이용할 수 있으며 영등포 중앙시장, 영등포구청, 주민센터, 한림대 성심병원도 가깝다. 영등포공원을 비롯해 여의도공원, 샛강생태공원 등이 인근에 있다. 주변에 영동초, 영중초, 영원중, 영등포여고 등이 있다. 교통 호재도 예정돼 있다. 단지 인근 여의도·영등포역에서 경기 안산·시흥을 연결하는 신안산선 복선 철도 사업이 2023년 개통을 목표로 진행 중이다. 또한 인천 송도에서 출발해 여의도를 거쳐 경기 남양주 마석을 연결하는 수도권광역급행철도(GTX) B노선 사업은 2027년 개통을 목표로 추진되고 있다. 향후 지하철 1·5호선과 신안산선, KTX, GTX B노선 등을 이용할 수 있는 교통망 중심지가 될 것으로 보인다. 분양 회사 관계자는 “여의도 리브하임은 각 금융기관 본사와 KBS 방송국, 국회의사당 등 모여 있는 여의도 업무지구와 가까워 1인 가구 수요가 풍부하다”며 “아직 무주택자라면 아파트 청약 시 무주택 자격을 유지할 수 있고, 강남 등 타 지역 대비 투자 금액도 적은 등 장점이 있어 관심을 가지는 투자자들이 많다”고 말했다. 오피스텔 홍보관은 서울시 영등포구 국회대로54길 10 대림 아크로타워스퀘어 판매 시설 13동 113호에 있다. 문의 1668-0970

여의도 웨스턴힐 조감도

●여의도 웨스턴힐=서울 영등포구 영등포동7가 104-5번지(국회대로52길 3-1) 외 3필지에서 ‘여의도 웨스턴힐’ 오피스텔이 분양중이다. 지하 1층~지상 12층으로 전 세대는 2030 사이에서 실수요가 높은 복층구조의 총 118실로 구성되며, 전용률 60%에 서비스면적을 추가하면 실사용 면적률이 90%에 육박한다. 무엇보다도, 5호선 영등포시장역과 직선거리 250m 떨어져 서울 중심역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 단지다. 영등포시장역까지는 도보 3분 거리이며 GTX B노선, 일산과 영등포를 잇는 M버스의 이용이 쉽다. 인근에는 영등포역과 당산역, 국회의사당역이 있어 서울 시내 및 강남권과의 접근성이 용이하다. 올림픽대로와 강변북로, 서부간선도로, 경인고속도로와의 접근하기 좋아 강남 및 수도권 중심지와도 빠르게 이동할 수 있는 중심적 교통축에 위치한다. 교통 호재도 있다. 2021년에는 서울 제물포터널 또는 국회대로 지하화(신월IC~여의도)가 개통 예정이며, 2024년에는 신안산선(안산, 시흥~여의도)과 개통을 앞두고 있다. 또, 제물포길 지하화 공사 혜택과 오피스텔 앞에 7.5km의 대규모 공원이 조성되는 등의 큰 호재거리도 있다. 주변 도보권에는 빅마켓, 코스트코, 신세계백화점, 타임스퀘어, 롯데백화점이 있고 파크원에 들어설 현대백화점(2020년 완공 예정)도 이용 가능해질 전망이다. 쇼핑과 문화생활의 쾌적함뿐만 아니라 한강시민공원과 여의도공원, 선유도공원, 한강 캠핑장, 낚시터 등이 있다. 사업지 주변 환경을 보면 영등포동 기업체만 약 7800여 개 업체와 종사지 약 45,000여명의 수요와 여의도동 기업체 약 8,000여 개 업체와 종사자 150,000여명의 잠재수요를 갖췄다. 분양관계자는 “2030 플랜에 따라 국제적인 금융중심지로 중심육성되고 있는 영등포구에는 지식산업센터의 준공이 꾸준히 늘고 있으며 현재 영등포 로터리에서 여의도를 연결하는 고가도로 철거작업의 공사가 연내 마무리되면서 글로벌 국제금융도시로의 면모를 갖춰가고 있다”며 “영등포구의 고수익 1인 주거수요 증가는 오피스텔 수요로 이어질 것”이라고 말했다. 문의 1668-0970

-아파텔-

선유도 더채움 2차 조감도

●선유도 더채움 2차=서울 선유도 역세권 오피스텔인 ‘선유도 더채움 2차’가 분양을 앞두고 있다. 서울특별시 영등포구 양평동6가 2-3, 4번지에 있으며 총 3개동이 들어서며 각 동마다 지하 1층부터 지상 14층까지 규모로 건축되며 주차는 기계식 52대, 자주식 30대로 총 82대가 계획되어 있다. 자전거 거치대도 27대까지 계획되어 있다. 내부 호실은 1.5룸과 2룸, 3룸 등으로 다양한 타입이 제공되며 8.5평, 10.9평, 6.6평, 16.4평 등의 4가지 타입이 제공되므로 본인이 원하는 곳을 선택하면 된다. ‘선유도 더채움 2차’는 광역교통망의 중심인 영등포구의 최서측에 위치한다. 올림픽대로, 서부간선도로, 강변북로 등 서울간선도로망을 이용하기 좋으며 9호선 선유도역이 인접해 있어 대중교통 이용도 편리하다. 또한 한강공원과 선유도공원, 안양천 등을 도보로 이용할 수 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는데, 인근에 한강공원, 야구장, 양평 유수지 생태공원 등이 있어 자연 친화적인 생활이 가능하다. 거기다 쇼핑시설, 학교, 관공서 등도 가까워 실 거주자도 관심을 두고 있다. 앞으로 ‘선유도 더채움’ 2차 단지 바로 인근에 한강 주변의 공연 문화 특화 블록, 첨단 산업주도형 지식산업센터 블록, 주민지원시설 블록 등이 개발될 예정이라 해발 호재도 뛰어나며, 월드컵대교 건설공사, 서부간선지하도로 조성 등 여러 호재가 뛰어나다. 관계자는 “현재 정부의 각종 규제로 인한 주택담보대출도 규제를 받고 있는데, ‘선유도 더채움 2차’는 청약통장 1순위 가능 상품이라 부담 없이 이용할 수 있으니 많은 관심 바란다.”라고 전했다. 문의 02-882-9287

신도림 명남더블레스 투시도

●신도림 명남더블레스=서울시 구로구 구로동 110-7번지 일대에 즉시 입주가 가능한 오피스텔이 분양중이다. 올 2월 초부터 입주 가능한 ‘신도림 명남더블레스’ 오피스텔이 그곳. 총 2개동 104호실(1.5룸~3룸, 전용면적 27.92㎡~59.9㎡)로 아파트 25평형과 유사한 중·대형 면적의 아파텔 구조다. ‘신도림 명남더블레스’ 오피스텔은 사통팔달의 교통망이 돋보인다. 마을버스 정류장이 도보 1분 거리이고, 지하철 1호선 구로역, 1·2호선 환승역인 신도림역, 2·7호선 대림역을 도보로 이용할 수 있는 트리플 역세권에 위치한다. 이를 통해 입주민은 직장인 밀집지역인 강남권 및 광화문·종로에 30분대, 영등포·여의도에는 20분 내 쉽게 도달할 수 있다. 자동차의 경우 남부순환로와 경인로, 서부간선도로를 통해 서울 주요지역 및 수도권 진입이 용이하다. 인근에는 롯데마트, 이마트, 홈플러스, 고대 구로병원, G밸리, NC신구로점, 현대백화점, 디큐브시티백화점, 테크노마트 등 다양한 상업·문화·생활편의 시설이 산재해 있다. 초·중·고교가 도보 3분 이내에 있어 교육여건이 양호하고 서울대, 연세대, 서강대, 숙명여대, 이화여대 등 종합대학에 접근성이 좋아 임대수요도 풍부하다. 안양천, 도림천, 구로 거리공원 등에 생태초화원과 산책로, 생활체육시설들을 갖추고 있어 쾌적하고 자연친화적인 주거 환경을 누릴 수 있다. 단지 부근에는 대규모 개발호재도 잠재하고 있어 미래가치도 밝은 편이다. 올해 완공을 목표로 서부간선도로 지하화사업 및 지상부 공원 조성이 한창 진행 중이고 수도권 광역급행철도(GTX)B노선 신설, 도시환경정비사업, 구로차량기지 이전 및 스마트밸리사업, 리모델링사업, 재건축사업 등도 추진 중이다. ‘신도림 명남더블레스’ 오피스텔 분양 관계자는 “아파트를 대체할 수 있는 중·대형 면적에 실용적인 구조로 설계돼 신혼부부·직장인 등 실수요자와 부동산 임대사업자들이 적극적인 관심을 보이고 있다”면서, “주변에 다수의 업무지구와 상업지구가 밀집해 배후 임대수요가 풍부한데다 초저금리 속 트리플 역세권에 소액투자가 가능해 상품성이 크고 향후 높은 시세차익도 기대할만하다”고 강조했다. 한편, ‘신도림 명남더블레스’ 아파텔은 선착순으로 원하는 동호수지정이 가능하고 계약금(10%)만 입금 후 중도금 없이 잔금은 입주 시 납입하면 된다. 문의 1668-0970

브런치는 최신 브라우저에 최적화 되어있습니다. IE chrome safari