위기(危機)의 오피스텔, 그래도 솟아날 구멍은 있다?

-실수요자 가세 복층 오피스텔·아파텔, 아파트 생활권 주거복합 단지내 오피스텔 각광

-기숙사용 오피스텔, 시가표준액 1억원 이하, 규제지역 100실 미만 틈새 투자처로 부각

한때 부동산 시장에서 알짜 투자처로 인기를 모았던 오피스텔이 애물단지 신세로 전락하고 있다.

전국 곳곳에서 미분양이 속출하고 거래 수익도 감소세를 보이고 있다. 건설사들의 과잉 공급과 세 부담 증가가 맞물린 결과다.

그동안 오피스텔은 부동산 규제 정책의 풍선 효과를 톡톡히 누려왔다. 아파트 매매에 필요한 대출이 제한되면서 투자 수요가 오피스텔로 쏠렸기 때문이다.

하지만 행정안전부가 발표한 지방세법 개정안에 따라 지난해 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔이 주택 수에 포함되면서 상황이 반전됐다.

오피스텔을 주거용으로 사용할 경우 보유자의 주택수에 포함돼 다른 주택을 취득할 때 취득세가 중과되고, 오피스텔을 여러 채 갖고 있으면 다주택자로 분류돼 종합부동산세 등 세 부담이 늘어난다.

과잉 공급도 미분양 사태를 키웠다는 게 업계의 분석이다. 2019년 수도권에서 공급된 오피스텔은 7만가구 이상으로 역대 최대치를 기록했으며, 지난해에도 6만가구가 입주했거나 입주를 앞두고 있다. 공급이 늘면서 오피스텔 임대수익률은 오히려 하락했다.

KB부동산 리브온에 따르면 지난해 상반기 수도권 오피스텔 임대수익률은 연 5.14%로 2015년 6.17%보다 1.03%포인트 떨어졌다.

이런 상황에서 분양가 상한제의 영향으로 주변 시세보다 분양가가 훨씬 저렴한 ‘로또 단지’들이 속속 등장하고, 아파트 특별공급 대상이 확대되면서 오피스텔은 더욱 외면받는 분위기다.

신축년 눈길가는 주요 오피스텔 현황

하지만 위기의 오피스텔 시장에도 돌파구가 생기고 있다. 가격이 치솟고 당첨이 힘든 아파트 대신 신혼부부, 독신자 등 20~30대 실수요자들이 가세하면서 복층 오피스텔·아파텔, 아파트 생활권 주거복합 단지내 오피스텔 각광을 받고 있다.

또한 주택수에 포함되지 않고 전매가 가능한 기숙사용 오피스텔, 주택수에 포함되지 않는 시가표준액 1억원 이하, 규제지역 100실 미만 오피스텔 들이 틈새 투자처로 부각되고 있다.

먼저 실수요자들이 주거용 오피스텔에 대거 눈을 돌리고 있다. 1인가구는 공간활용도가 높은 복층형을 신혼부부 등 2~3인 가구는 투룸, 쓰리룸 오피스텔을 선호한다.

아파트 단지 내 위치한 주거용 오피스텔이 부동산시장에서 강세를 보이고 있다. 오피스텔 입주민들도 아파트 못지 않게 각종 편의와 서비스를 제공 받을 수 있어서다.

아파트는 오피스텔과 달리 주택법의 적용을 받기 때문에 넓은 조경시설을 확보할 수 밖에 없다. 또, 수많은 입주민들을 수용해야 하므로 편의성 증대를 위해 커뮤니티시설도 대거 확충한다. 이에 따라 아파트는 오피스텔보다 상대적으로 쾌적하고 여유로운 생활이 가능하다.

오피스텔이 아파트 단지 내 지어지면 오피스텔 입주민들도 아파트의 장점을 고스란히 누릴 수 있게 된다. 또, 아파트 입주민들과 함께 어울리며 취미생활이나 특기, 자녀교육 등 여러 가지 문제를 공유할 수 도 있어 매력적이다.

투자쪽에서는 기숙사용 오피스텔, 시가표준액 1억원 이하, 규제지역 100실 미만 오피스텔이 틈새 투자처로 부각되고 있다.

기숙사용 오피스텔은 지식산업센터 내 근무자들이 임차대상이다. 업계에서는 주거용 오피스텔을 대신하여 지산 내 기숙사가 인기몰이를 하고 있는 이유로서, 사용자 입장에서는 직주근접성과 편의성 및 경제성이 뛰어나고 투자자 입장에서는 상대적으로 높은 임대수익률과 규제에서 비교적 자유롭다는 점을 꼽고 있다.

지식산업센터 내 기숙사는 전매제한이 없고 주택 수에 포함되지 않는데다가, 오피스텔보다 분양가가 상대적으로 저렴하면서도 더 높은 비율의 대출이 가능하고 취득세와 재산세 감면혜택까지 받을 수 있어 일반적으로 투자수익률이 오피스텔보다 높은 편이다. 사용자 입장에서는 오피스텔에 비해 관리비가 저렴하고 주차공간이 더 여유롭다는 점도 큰 장점이다.

주택수에 포함이 되지 않는 오피스텔도 주목을 받고 있다. 최근 정부의 다주택자 규제가 강화되고 있다. 올해부터 다주택자의 종부세율이 최고 6%로 인상되며, 조정지역 내 다주택자에게는 양도세가 중과돼 세금폭탄을 맞을 우려가 높아지고 있는 것.

이에 시가표준액 1억원을 넘지 않는 소형 오피스텔에 대한 관심이 높아지고 있다. 지방세법 시행령 28조에 따르면 지난해 8월 12일 이후 계약된 시가표준액 1억원 이하의 오피스텔은 주거용이라도 주택 수 산정에서 제외된다.

이 때문에 소형 오피스텔은 다주택자 규제를 피하면서 상대적으로 자유롭게 투자가 가능하며 청약 당첨 후에도 무주택자 자격을 유지할 수 있다.

‘전매 제한’이 없어 아파트보다 처분이 쉽다는 이점 때문에 아파트 분양가보다 더 비싼 오피스텔이 수백대 1의 경쟁률을 기록하는 모습도 보였다.

실제 203호를 모집하는 성남 고등지구의 판교밸리자이 오피스텔에 6만5503명이 청약을 신청하며 평균 232대 1의 경쟁률을 기록했다. 특히 전매 제한 규정을 적용받지 않아 인기가 높았던 3단지(5군)의 경쟁률은 830대 1로 최고 경쟁률을 찍었다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “신축년에도 규제와 초저금리 기조가 유지되면서 실거주 위주의 오피스텔과 규제가 없는 틈새 오피스텔이 각광을 받고 있다”며 “실거주인 경우 교통 및 생활 인프라가 잘 형성되고 투자의 경우는 배후수요 풍부하고 확실한 개발호재를 갖춘 지역을 주목해야 한다”고 말했다.

신축년 눈길가는 수도권 오피스텔 현황

-아파텔-

선유도 더채움 2차 조감도

●선유도 더채움 2차=서울 선유도 역세권 오피스텔인 ‘선유도 더채움 2차’가 분양을 앞두고 있다. 서울특별시 영등포구 양평동6가 2-3, 4번지에 있으며 총 3개동이 들어서며 각 동마다 지하 1층부터 지상 14층까지 규모로 건축되며 주차는 기계식 52대, 자주식 30대로 총 82대가 계획되어 있다. 자전거 거치대도 27대까지 계획되어 있다. 내부 호실은 1.5룸과 2룸, 3룸 등으로 다양한 타입이 제공되며 8.5평, 10.9평, 6.6평, 16.4평 등의 4가지 타입이 제공되므로 본인이 원하는 곳을 선택하면 된다. ‘선유도 더채움 2차’는 광역교통망의 중심인 영등포구의 최서측에 위치한다. 올림픽대로, 서부간선도로, 강변북로 등 서울간선도로망을 이용하기 좋으며 9호선 선유도역이 인접해 있어 대중교통 이용도 편리하다. 또한 한강공원과 선유도공원, 안양천 등을 도보로 이용할 수 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는데, 인근에 한강공원, 야구장, 양평 유수지 생태공원 등이 있어 자연 친화적인 생활이 가능하다. 거기다 쇼핑시설, 학교, 관공서 등도 가까워 실 거주자도 관심을 두고 있다. 앞으로 ‘선유도 더채움’ 2차 단지 바로 인근에 한강 주변의 공연 문화 특화 블록, 첨단 산업주도형 지식산업센터 블록, 주민지원시설 블록 등이 개발될 예정이라 해발 호재도 뛰어나며, 월드컵대교 건설공사, 서부간선지하도로 조성 등 여러 호재가 뛰어나다. 관계자는 “현재 정부의 각종 규제로 인한 주택담보대출도 규제를 받고 있는데, ‘선유도 더채움 2차’는 청약통장 1순위 가능 상품이라 부담 없이 이용할 수 있으니 많은 관심 바란다.”라고 전했다. 문의 02-882-9287

신도림 명남더블레스 투시도

●신도림 명남더블레스=서울시 구로구 구로동 110-7번지 일대에 즉시 입주가 가능한 오피스텔이 분양중이다. 올 2월 초부터 입주 가능한 ‘신도림 명남더블레스’ 오피스텔이 그곳. 총 2개동 104호실(1.5룸~3룸, 전용면적 27.92㎡~59.9㎡)로 아파트 25평형과 유사한 중·대형 면적의 아파텔 구조다. ‘신도림 명남더블레스’ 오피스텔은 사통팔달의 교통망이 돋보인다. 마을버스 정류장이 도보 1분 거리이고, 지하철 1호선 구로역, 1·2호선 환승역인 신도림역, 2·7호선 대림역을 도보로 이용할 수 있는 트리플 역세권에 위치한다. 이를 통해 입주민은 직장인 밀집지역인 강남권 및 광화문·종로에 30분대, 영등포·여의도에는 20분 내 쉽게 도달할 수 있다. 자동차의 경우 남부순환로와 경인로, 서부간선도로를 통해 서울 주요지역 및 수도권 진입이 용이하다. 인근에는 롯데마트, 이마트, 홈플러스, 고대 구로병원, G밸리, NC신구로점, 현대백화점, 디큐브시티백화점, 테크노마트 등 다양한 상업·문화·생활편의 시설이 산재해 있다. 초·중·고교가 도보 3분 이내에 있어 교육여건이 양호하고 서울대, 연세대, 서강대, 숙명여대, 이화여대 등 종합대학에 접근성이 좋아 임대수요도 풍부하다. 안양천, 도림천, 구로 거리공원 등에 생태초화원과 산책로, 생활체육시설들을 갖추고 있어 쾌적하고 자연친화적인 주거 환경을 누릴 수 있다. 단지 부근에는 대규모 개발호재도 잠재하고 있어 미래가치도 밝은 편이다. 올해 완공을 목표로 서부간선도로 지하화사업 및 지상부 공원 조성이 한창 진행 중이고 수도권 광역급행철도(GTX)B노선 신설, 도시환경정비사업, 구로차량기지 이전 및 스마트밸리사업, 리모델링사업, 재건축사업 등도 추진 중이다. ‘신도림 명남더블레스’ 오피스텔 분양 관계자는 “아파트를 대체할 수 있는 중·대형 면적에 실용적인 구조로 설계돼 신혼부부·직장인 등 실수요자와 부동산 임대사업자들이 적극적인 관심을 보이고 있다”면서, “주변에 다수의 업무지구와 상업지구가 밀집해 배후 임대수요가 풍부한데다 초저금리 속 트리플 역세권에 소액투자가 가능해 상품성이 크고 향후 높은 시세차익도 기대할만하다”고 강조했다. 한편, ‘신도림 명남더블레스’ 아파텔은 선착순으로 원하는 동호수지정이 가능하고 계약금(10%)만 입금 후 중도금 없이 잔금은 입주 시 납입하면 된다. 문의 1668-0970

-기숙사용 오피스텔-

G밸리 하우스디 와이즈타워 투시도

●G밸리 하우스디 와이즈타워=서울 금천구 가산동에 조성한 국가산업단지 G밸리 지구 안에선 ‘하우스디 와이즈타워’가 지원시설인 기숙사를 분양 중이다. 지하 5층~지상 13층 규모 지식산업센터로, 이 중 11~13층을 기숙사 111실로 조성한다. 이중 기숙사의 경우 주변 오피스텔과 비교해 저렴한 분양가와 50%대의 높은 전용률과 테라스 공간까지 서비스 공간을 제공해 타상품보다 넓은 공간을 제공한다. 기숙사 내부에는 인덕션과 세탁기, 냉장고 등 생활에 필요한 필수 가전제품을 풀옵션으로 적용하고 이 모든 가전제품이 빌트인시스템으로 설치돼 깔끔한 실내 인테리어 연출과 함께 거주 공간의 효율성을 극대화 했다. 이 중에서 특히, ‘지식산업센터 기숙사’는 주거시설이 아닌 지원시설이므로 1가구 2주택 규제 및 종부세 대상이 아니라는 점, 취득세와 재산세 감면 혜택, 분양 받은 후 전매가 자유로운 점 등이 부각되고 있다. 대출조건과 세금, 다주택 규제 등에서 투자자들이 크게 매력을 느끼는데다가, 법이 최근 바뀌면서 법인뿐만 아니라 일반인도 지식산업센터 및 기숙사에 투자할 수 있게 되어 투자열기가 더욱 가열되고 있는 상황인 것이다. ‘지식산업센터 기숙사’는 오피스텔보다 분양가가 상대적으로 저렴하면서도, 오피스텔에 뒤지지 않는 인테리어 및 부대시설을 갖춰 상대적으로 임대수익률이 높은 편이다. 사용자 입장에서는 오피스텔에 비해 관리비가 저렴하고 주차공간이 더 여유롭다는 점도 큰 장점이다. 가산에 위치한 G밸리 하우스디 와이즈타워는 가산디지털단지역(1, 7호선), 독산역(1호선) 중앙에 위치해 더블 역세권 프리미엄을 누릴 수 있고 서부간선도로, 남부순환로, 시흥대로 등 광역교통망을 갖추고 있어 서울 및 수도권 어디든 뛰어난 접근성을 자랑하는 입지다. 연면적 31,285.27㎡ 지하 5층과 지상 13층 규모의 G밸리 하우스디 와이즈타워는 맞춤형 섹션공간을 제공한다. 지하 2~10층까지는 업무공간으로 지상 11~13층까지는 업무지원시설인 기숙사로 업무의 편의성을 높였고 190대 주차가 가능한 주차장과 다양한 수목과 넓은 휴게공간으로 입주민은 물론 주변 유동인구의 휴식까지 배려한 공개공지를 갖췄다. 그리고 간단한 산책과 휴식을 취할 수 있는 탁 트인 옥상정원으로 높은 업무의 효율성도 기대할 수 있다. 특히, 1만 1천여 기업과 15만여 명이 근무하는 첨단산업단지로 공공기관은 물론 대기업, 관련업체 등이 인접해 있어 원활한 업무연계를 기대할 수 있다. 문의 010-5528-3469

 -시가표준액 1억원 이하 오피스텔-

복층형 오피스텔 여의도 리브하임 투시도

●여의도 리브하임=건화종합건설이 서울 영등포에서 복층형 평면으로 설계를 특화한 오피스텔 ‘여의도 리브하임’을 분양한다. 서울시 영등포구 영등포동2가 94-116번지 일대에 들어서는 ‘여의도 리브하임’은 지하 1층~지상 15층, 전용면적 19㎡ 154실 규모다. 여의도 리브하임은 시가표준액이 1억원이 되지 않아 주택 수에 포함되지 않고, 취득세 중과대상에서 제외돼 절세 혜택을 볼 수 있다. 일부 호실은 ‘한강뷰’가 가능하다. 복층 구조를 도입해 침실과 주거 공간을 분리했다. 건설사 측은 “지금까지 영등포 일대에서 복층형 오피스텔 공급이 많지 않아 희소성이 있을 것으로 보고 있다”고 말했다. 보일러실을 외부에 설치하고 세대별 창고도 따로 설치한다. 내부엔 신발장, 수납장, 붙박이장, 냉장·냉동고, 세탁기, 전기 쿡톱(2구)을 설치하고, 오피스텔 입주자들이 선호하는 스타일러를 무상으로 제공한다. 지하철 1·5호선 신길역과 영등포시장역이 걸어서 5분 거리에 있는 더블 역세권 오피스텔이다. 롯데백화점과 신세계백화점, 타임스퀘어 등을 걸어서 이용할 수 있으며 영등포 중앙시장, 영등포구청, 주민센터, 한림대 성심병원도 가깝다. 영등포공원을 비롯해 여의도공원, 샛강생태공원 등이 인근에 있다. 주변에 영동초, 영중초, 영원중, 영등포여고 등이 있다. 교통 호재도 예정돼 있다. 단지 인근 여의도·영등포역에서 경기 안산·시흥을 연결하는 신안산선 복선 철도 사업이 2023년 개통을 목표로 진행 중이다. 또한 인천 송도에서 출발해 여의도를 거쳐 경기 남양주 마석을 연결하는 수도권광역급행철도(GTX) B노선 사업은 2027년 개통을 목표로 추진되고 있다. 향후 지하철 1·5호선과 신안산선, KTX, GTX B노선 등을 이용할 수 있는 교통망 중심지가 될 것으로 보인다. 분양 회사 관계자는 “여의도 리브하임은 각 금융기관 본사와 KBS 방송국, 국회의사당 등 모여 있는 여의도 업무지구와 가까워 1인 가구 수요가 풍부하다”며 “아직 무주택자라면 아파트 청약 시 무주택 자격을 유지할 수 있고, 강남 등 타 지역 대비 투자 금액도 적은 등 장점이 있어 관심을 가지는 투자자들이 많다”고 말했다. 오피스텔 홍보관은 서울시 영등포구 국회대로54길 10 대림 아크로타워스퀘어 판매 시설 13동 113호에 있다. 문의 1668-0970