전방위 아파트 투자 막히자 업무지구 인근 오피스텔 각광

-임대수익률 감소…반면, 주요 업무지구 오피스텔은 여전히 높아

-풍부한 임대수요·개발호재로 시세차익 가능…옥석가리기 필요

전매·대출·세금 등 아파트 투자가 막히자, 서울 등 수도권 업무지구 인근 오피스텔이 각광을 받고 있다.

업무지구 인근 오피스텔 신규분양 단지는 수익률 하락 속에서도 풍부한 임대수요를 중심으로 청약 인기를 이어갔다.

오피스텔이 수익률 감소로 투자매력이 떨어지고 있는 가운데 주요 업무지구 인근 오피스텔은 여전히 투자가치가 높은 것으로 나타났다.

많은 기업들이 몰려있어 직장인 배후수요가 풍부해 여전히 높은 임대수익률을 보이고 있는데다 공실이 적어 안정적이기 때문이며 여기에 자산가치 상승도 기대해볼 수 있다.

한국감정원에 따르면 지난해 7월기준 전국 오피스텔 평균 수익률은 5.44%로 조사됐다. 이는 전년 같은 달보다 0.02% 하락한 수치다. 지난 2018년 7월(5.49%)과 비교해 보면 0.05%가량 떨어지는 등 지난 3년간 오피스텔 수익률은 하락세다.

이는 코로나19 등으로 인한 내수 경기 침체와 무분별한 오피스텔 과잉 공급이 주요 원인으로 분석된다.

분양시장에서는 확실한 배후수요를 갖춘 오피스텔을 선별하려는 움직임이 활발하다. 특히, 대기업 업무지구와 가까운 입지는 선택 우선순위다.

실제 지난해 수도권 오피스텔 분양시장에서 대기업 등 업무지구 인근 오피스텔은 수요자들에게 높은 평가를 받았다.

지난해 2월 서울 중구 중림동에 분양한 주거용 오피스텔 ‘쌍용 더 플래티넘 서울역’(2023년 4월 입주예정)은 정당계약 3일 만에 완판됐으며 같은해 6월 서울 영등포구 여의도 소재 주거용 오피스텔 ‘힐스테이트 여의도 파인루체’(2023년 2월 입주예정)는 1순위 청약결과 평균 경쟁률이 18.5대 1에 달했다.

지난해 5월경 인천 부평구 부평동에 들어선 ‘e편한세상 시티 부평역’은 1208실 모집에 9019건의 청약 신청이 접수돼 평균 7.47대 1의 경쟁률로 청약 마감했다. 해당 단지는 ‘한국지엠부평공장’과 거리가 가까워 높은 평가를 받았다.

업계 전문가들은 수요자들이 오피스텔 선택 시 직주근접성을 우선으로 고려하기 때문이라고 분석했다.

또한 오피스텔 수익률 감소의 원인이 매매가격의 상승인 것을 비추어보면 장기적인 관점으로 봤을 때 향후 시세차익을 누릴 수 있다는 의미로 풀이된다.

즉, 이제는 오피스텔 투자를 수익률로만 판단하기 보다는 입지와 배후수요, 개발호재 등 미래가치를 보고 가격이 오를만한 오피스텔에 투자해야 한다는 것이다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “정부의 연이은 부동산 규제가 아파트에 집중되며 신축년 새해 들어서 주거용 오피스텔에 대한 관심이 높아지고 있다”며 “특히 공실률이 적어 매매와 임대차 모두 활발한 광화문에서 서울역으로 이어지는 CBD, 여의도업무지구인 YBD, 강남업무지구인 GBD 등 서울의 3대 업무지구 물량은 신규로 공급할 땅이 없어 희소성이 높은 만큼 더욱 주목 받을 전망이다”고 말했다.

서울 업무지구 인근 분양(예정)중인 오피스텔 현황

복층형 오피스텔 여의도 리브하임 투시도

●여의도 리브하임=건화종합건설이 서울 영등포에서 복층형 평면으로 설계를 특화한 오피스텔 ‘여의도 리브하임’을 분양한다. 서울시 영등포구 영등포동2가 94-116번지 일대에 들어서는 ‘여의도 리브하임’은 지하 1층~지상 15층, 전용면적 19㎡ 154실 규모다. 여의도 리브하임은 시가표준액이 1억원이 되지 않아 주택 수에 포함되지 않고, 취득세 중과대상에서 제외돼 절세 혜택을 볼 수 있다. 일부 호실은 ‘한강뷰’가 가능하다. 복층 구조를 도입해 침실과 주거 공간을 분리했다. 건설사 측은 “지금까지 영등포 일대에서 복층형 오피스텔 공급이 많지 않아 희소성이 있을 것으로 보고 있다”고 말했다. 보일러실을 외부에 설치하고 세대별 창고도 따로 설치한다. 내부엔 신발장, 수납장, 붙박이장, 냉장·냉동고, 세탁기, 전기 쿡톱(2구)을 설치하고, 오피스텔 입주자들이 선호하는 스타일러를 무상으로 제공한다. 지하철 1·5호선 신길역과 영등포시장역이 걸어서 5분 거리에 있는 더블 역세권 오피스텔이다. 롯데백화점과 신세계백화점, 타임스퀘어 등을 걸어서 이용할 수 있으며 영등포 중앙시장, 영등포구청, 주민센터, 한림대 성심병원도 가깝다. 영등포공원을 비롯해 여의도공원, 샛강생태공원 등이 인근에 있다. 주변에 영동초, 영중초, 영원중, 영등포여고 등이 있다. 교통 호재도 예정돼 있다. 단지 인근 여의도·영등포역에서 경기 안산·시흥을 연결하는 신안산선 복선 철도 사업이 2023년 개통을 목표로 진행 중이다. 또한 인천 송도에서 출발해 여의도를 거쳐 경기 남양주 마석을 연결하는 수도권광역급행철도(GTX) B노선 사업은 2027년 개통을 목표로 추진되고 있다. 향후 지하철 1·5호선과 신안산선, KTX, GTX B노선 등을 이용할 수 있는 교통망 중심지가 될 것으로 보인다. 분양 회사 관계자는 “여의도 리브하임은 각 금융기관 본사와 KBS 방송국, 국회의사당 등 모여 있는 여의도 업무지구와 가까워 1인 가구 수요가 풍부하다”며 “아직 무주택자라면 아파트 청약 시 무주택 자격을 유지할 수 있고, 강남 등 타 지역 대비 투자 금액도 적은 등 장점이 있어 관심을 가지는 투자자들이 많다”고 말했다. 오피스텔 홍보관은 서울시 영등포구 국회대로54길 10 대림 아크로타워스퀘어 판매 시설 13동 113호에 있다. 문의 1668-0970

여의도 웨스턴힐 조감도

●여의도 웨스턴힐=서울 영등포구 영등포동7가 104-5번지(국회대로52길 3-1) 외 3필지에서 ‘여의도 웨스턴힐’ 오피스텔이 분양중이다. 지하 1층~지상 12층으로 전 세대는 2030 사이에서 실수요가 높은 복층구조의 총 118실로 구성되며, 전용률 60%에 서비스면적을 추가하면 실사용 면적률이 90%에 육박한다. 무엇보다도, 5호선 영등포시장역과 직선거리 250m 떨어져 서울 중심역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 단지다. 영등포시장역까지는 도보 3분 거리이며 GTX B노선, 일산과 영등포를 잇는 M버스의 이용이 쉽다. 인근에는 영등포역과 당산역, 국회의사당역이 있어 서울 시내 및 강남권과의 접근성이 용이하다. 올림픽대로와 강변북로, 서부간선도로, 경인고속도로와의 접근하기 좋아 강남 및 수도권 중심지와도 빠르게 이동할 수 있는 중심적 교통축에 위치한다. 교통 호재도 있다. 2021년에는 서울 제물포터널 또는 국회대로 지하화(신월IC~여의도)가 개통 예정이며, 2024년에는 신안산선(안산, 시흥~여의도)과 개통을 앞두고 있다. 또, 제물포길 지하화 공사 혜택과 오피스텔 앞에 7.5km의 대규모 공원이 조성되는 등의 큰 호재거리도 있다. 주변 도보권에는 빅마켓, 코스트코, 신세계백화점, 타임스퀘어, 롯데백화점이 있고 파크원에 들어설 현대백화점(2020년 완공 예정)도 이용 가능해질 전망이다. 쇼핑과 문화생활의 쾌적함뿐만 아니라 한강시민공원과 여의도공원, 선유도공원, 한강 캠핑장, 낚시터 등이 있다. 사업지 주변 환경을 보면 영등포동 기업체만 약 7800여 개 업체와 종사지 약 45,000여명의 수요와 여의도동 기업체 약 8,000여 개 업체와 종사자 150,000여명의 잠재수요를 갖췄다. 분양관계자는 “2030 플랜에 따라 국제적인 금융중심지로 중심육성되고 있는 영등포구에는 지식산업센터의 준공이 꾸준히 늘고 있으며 현재 영등포 로터리에서 여의도를 연결하는 고가도로 철거작업의 공사가 연내 마무리되면서 글로벌 국제금융도시로의 면모를 갖춰가고 있다”며 “영등포구의 고수익 1인 주거수요 증가는 오피스텔 수요로 이어질 것”이라고 말했다. 문의 1668-0970

선유도 더채움 2차 조감도

●선유도 더채움 2차=서울 선유도 역세권 오피스텔인 ‘선유도 더채움 2차’가 분양을 앞두고 있다. 서울특별시 영등포구 양평동6가 2-3, 4번지에 있으며 총 3개동이 들어서며 각 동마다 지하 1층부터 지상 14층까지 규모로 건축되며 주차는 기계식 52대, 자주식 30대로 총 82대가 계획되어 있다. 자전거 거치대도 27대까지 계획되어 있다. 내부 호실은 1.5룸과 2룸, 3룸 등으로 다양한 타입이 제공되며 8.5평, 10.9평, 6.6평, 16.4평 등의 4가지 타입이 제공되므로 본인이 원하는 곳을 선택하면 된다. ‘선유도 더채움 2차’는 광역교통망의 중심인 영등포구의 최서측에 위치한다. 올림픽대로, 서부간선도로, 강변북로 등 서울간선도로망을 이용하기 좋으며 9호선 선유도역이 인접해 있어 대중교통 이용도 편리하다. 또한 한강공원과 선유도공원, 안양천 등을 도보로 이용할 수 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는데, 인근에 한강공원, 야구장, 양평 유수지 생태공원 등이 있어 자연 친화적인 생활이 가능하다. 거기다 쇼핑시설, 학교, 관공서 등도 가까워 실 거주자도 관심을 두고 있다. 앞으로 ‘선유도 더채움’ 2차 단지 바로 인근에 한강 주변의 공연 문화 특화 블록, 첨단 산업주도형 지식산업센터 블록, 주민지원시설 블록 등이 개발될 예정이라 해발 호재도 뛰어나며, 월드컵대교 건설공사, 서부간선지하도로 조성 등 여러 호재가 뛰어나다. 관계자는 “현재 정부의 각종 규제로 인한 주택담보대출도 규제를 받고 있는데, ‘선유도 더채움 2차’는 청약통장 1순위 가능 상품이라 부담 없이 이용할 수 있으니 많은 관심 바란다.”라고 전했다. 문의 02-882-9287

루시아 도산 208 조감도

●루시아 도산 208=서울 강남 도산대로 랜드마크 입지에서 하이엔드 주거명품이 분양을 예고, 일대 자산가들의 이목을 집중시키고 있다. ㈜루시아 도산 208은 서울 강남구 논현동 60번지 외 3필지에 조성하는 ‘루시아 도산 208’ 의 홍보관을 개관하고, 분양에 나선다. 지역 내 인지도 높은 도산대로 을지병원 사거리 입지와, 시공을 맡은 대림건설의 고급 주거시설 첫 진출작이라는 점이 맞물리면서 벌써부터 수요자들의 관심을 한 몸에 받고 있다는 전언이다. ‘루시아 도산 208’ 은 지하 6층~지상 20층 규모, 총 92가구 규모다. 도시형 생활주택 전용 41~43㎡ 55가구 및 오피스텔 전용 52~60㎡ 37실 등으로 구성된다. 하이엔드 주거복합단지를 표방하는 만큼, 강남에 기 공급된 단지와 차별화를 두어 하이엔드 주거상품에 걸맞게 넓은 실사용 면적을 제공하는 한편, 최고급 마감재를 적용할 계획이다. VIP라운지는 ‘포포인츠 바이 쉐라톤 서울 강남’ 에 마련된다. 코로나 바이러스 감염증 확산 예방을 위해 사전 예약 후 방문이 가능하다. 분양은 올해 3월 예정이다. 문의 02-882-9287