규제로 아파트 대신 소액 수익형부동산 투자 인기 몰릴까

정부의 강도 높은 규제와 코로나 여파 등으로 부동산 시장의 흐름에 변화가 생기고 있다.

연이은 부동산 규제로 아파트를 통한 투자가 어려워지고 코로나 위기 속에서 상가시장이 크게 위축되면서 소액으로도 투자가 가능한 소형 오피스텔이나 소형 오피스로 투자에 관심이 몰리고 있다.

먼저 소형 오피스텔이 강세를 보이고 있다. 실제로 지난해 12월 신도림에서 분양한 한 소형 오피스텔은 최고 23대 1의 경쟁률을 보였으며 계약 5일 만에 ‘완판’됐다.

오피스텔은 유주택자의 전세담보대출 제한이나 거주 의무 등 주택에 부과되는 규제가 없다.

청약 신청 시에도 청약 통장이 필요 없는데다가 여러 채를 갖고 있어도 무주택으로 간주하여 가점을 쌓을 수 있어 향후 아파트 청약 시 유리하다.

대출에서도 상대적으로 자유롭다. 아파트의 경우 조정대상지역 내 9억원 이하는 50%, 9억원 초과는 30%까지 가능하고, 15억원 초과 주택은 대출이 불가능하지만 오피스텔은 주택담보대출이 최대 70%까지 가능하다.

오피스텔 중에서도 소형 오피스텔의 수익률이 더 높다. 한국부동산원에 따르면 지난해 12월 기준 전국의 전용면적 40㎡이하의 오피스텔 수익률은 5.02%로 나타났다.

반면 85m²초과는 3.81%로 소형 오피스텔보다 1.2% 더 낮았다. 지방광역시 중 대구의 경우 전용면적 40m²이하 소형 오피스텔의 수익률은 5.25%으로 60m²초과 85m²이하 4.06%보다 1.19% 높은 것으로 나타났다.

최근에는 시가표준액 1억원을 넘지 않는 소형 오피스텔에 대한 관심이 높아지고 있다. 지방세법 시행령 28조에 따르면 지난해 8월 12일 이후 계약된 시가표준액 1억원 이하의 오피스텔은 주거용이라도 주택 수 산정에서 제외되기 때문이다.

다음으로 소형화 바람이 거세게 불고 있는 오피스 시장에 소형 오피스가 소액 투자처로 인기를 끌고 있다.

이처럼 부동산 시장에서 소형 상품의 인기가 계속해서 높아지고 있는 원인으로 화려하고 큰 상품보다 소규모 상품이 실속있다는 이유에서다.

투자자들도 소형 상품에 주목하고 있다. 목돈이 드는 대형 상품보다 상대적으로 적은 돈이 드는 소형 상품은 진입장벽이 낮고 위험부담도 적다는 평가를 받기 때문이다.

빌딩을 통째로 팔거나 1개층을 분양하는 등 단위 규모가 컸던 과거와 달리 일반 오피스 빌딩을 다양한 규모로 분할해 분양하는 섹션 오피스나 공유 오피스가 대세로 떠오른다.

먼저 섹션 오피스의 경우 최근 스타트업, 1인 창조기업 등 소규모 기업의 창업 증가로 인해 인기가 더해지고 있다.

중소벤처기업부의 ‘1인 창조기업 실태조사’에 따르면 국내 1인 창조기업의 수는 2014년 9만2001개에 불과했으나 2015년에는 24만9774개로 2배 이상 증가했다. 2016년에는 1만개 이상 늘어난 26만1416개로 조사됐다.

다음으로 공유 오피스도 규제가 거의 없는 틈새 시장으로 주목을 받고 있는데 1가구 2주택 산정 대상에서 제외됐고 종부세 및 양도소득세 중과 대상에도 포함되지 않는다. 

입주 수요도 증가하고 있다. 실제 해마다 1인 창조기업이나 소규모 업체, 스타트업, 온라인 사업자, 기업체 거점수요 등 수요층이 늘고 있다.

업계에서는 코로나19로 대형 사무실 공간에 대한 불안 심리가 커지면서 공유 오피스의 수요가 계속 증가 할 것으로 보고 있다.

KT경제경영연구소가 발표한 자료를 보더라도 공유 오피스의 성장세를 확인할 수 있는데 자료에 따르면 지난 2017년 약 600억 원 규모에 불과했던 국내 공유 오피스 시장은 2022년에는 7700억원 규모로 성장할 것이라고 내다봤다.

업계에 따르면 섹션 오피스의 인기요인으로 정부 규제와 초저금리의 영향을 꼽는다. 잇따른 부동산 규제로 아파트의 대출, 전매 등 제한이 생긴 것과 달리 규제로부터 자유로운 오피스가 초저금리에 제격인 투자 상품으로서 가치가 있다는 의견이 나오고 있다.

실제 여러 장점들이 부각되면서 분양시장에서도 우수한 성적을 거뒀다. 2019년 공급된 ‘마곡 메가타워’ 섹션 오피스 60개실은 분양 시작 한 달 만에 전 호실 계약을 마쳤다. ‘백석역 더리브 스타일’ 섹션 오피스 164실 역시 완판에 성공했다.

이 외에도 ‘힐스테이트 천호역 젠트리스’, ‘두산더랜드파크’ 등 섹션 오피스는 분양과 동시에 우수한 성적으로 완판을 기록했다.  

장경철 부동산퍼스트 이사는 “저금리에 따라 시중 자금이 계속 흘러나오는 상황에서 아파트 대비 규제가 적고 투자비용이 낮은 소형 오피스텔나 소형 오피스에 투자자들의 관심이 높아지는 추세다”며 “특히 입지와 상품성, 미래가치와 배후수요가 확실한 도심 소형 오피스텔이 이나 소형 오피스가 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있어 지속적인 인기를 누릴 전망이다”고 말했다.

월세 받는 소액 소형 오피스텔·오피스 현황

-소형 오피스텔-

복층형 오피스텔 여의도 리브하임 투시도

●여의도 리브하임=건화종합건설이 서울 영등포에서 복층형 평면으로 설계를 특화한 오피스텔 ‘여의도 리브하임’을 분양한다. 서울시 영등포구 영등포동2가 94-116번지 일대에 들어서는 ‘여의도 리브하임’은 지하 1층~지상 15층, 전용면적 19㎡ 154실 규모다. 여의도 리브하임은 시가표준액이 1억원이 되지 않아 주택 수에 포함되지 않고, 취득세 중과대상에서 제외돼 절세 혜택을 볼 수 있다. 일부 호실은 ‘한강뷰’가 가능하다. 복층 구조를 도입해 침실과 주거 공간을 분리했다. 건설사 측은 “지금까지 영등포 일대에서 복층형 오피스텔 공급이 많지 않아 희소성이 있을 것으로 보고 있다”고 말했다. 보일러실을 외부에 설치하고 세대별 창고도 따로 설치한다. 내부엔 신발장, 수납장, 붙박이장, 냉장·냉동고, 세탁기, 전기 쿡톱(2구)을 설치하고, 오피스텔 입주자들이 선호하는 스타일러를 무상으로 제공한다. 지하철 1·5호선 신길역과 영등포시장역이 걸어서 5분 거리에 있는 더블 역세권 오피스텔이다. 롯데백화점과 신세계백화점, 타임스퀘어 등을 걸어서 이용할 수 있으며 영등포 중앙시장, 영등포구청, 주민센터, 한림대 성심병원도 가깝다. 영등포공원을 비롯해 여의도공원, 샛강생태공원 등이 인근에 있다. 주변에 영동초, 영중초, 영원중, 영등포여고 등이 있다. 교통 호재도 예정돼 있다. 단지 인근 여의도·영등포역에서 경기 안산·시흥을 연결하는 신안산선 복선 철도 사업이 2023년 개통을 목표로 진행 중이다. 또한 인천 송도에서 출발해 여의도를 거쳐 경기 남양주 마석을 연결하는 수도권광역급행철도(GTX) B노선 사업은 2027년 개통을 목표로 추진되고 있다. 향후 지하철 1·5호선과 신안산선, KTX, GTX B노선 등을 이용할 수 있는 교통망 중심지가 될 것으로 보인다. 분양 회사 관계자는 “여의도 리브하임은 각 금융기관 본사와 KBS 방송국, 국회의사당 등 모여 있는 여의도 업무지구와 가까워 1인 가구 수요가 풍부하다”며 “아직 무주택자라면 아파트 청약 시 무주택 자격을 유지할 수 있고, 강남 등 타 지역 대비 투자 금액도 적은 등 장점이 있어 관심을 가지는 투자자들이 많다”고 말했다. 오피스텔 홍보관은 서울시 영등포구 국회대로54길 10 대림 아크로타워스퀘어 판매 시설 13동 113호에 있다. 문의 1668-0970

-소형 오피스-

DMC 스타비즈 향동지구역 조감도

●DMC 스타비즈 향동지구역(섹션 오피스)=대림산업이 시공에 참여한 경기도 고양시 덕양구 향동지구 내 섹션오피스 ‘DMC 스타비즈 향동지구역’을 8월 중 공급할 예정이다. ‘DMC 스타비즈 향동지구역’은 향동공공택지지구 상업지역 3-2, 4-1/2, 5-1, 6-1, 7-1블록에 위치하며, 지하 5층~지상 15층 규모로 각각 공급한다. 업무시설과 근린생활시설로 구성되며, 이번 물량은 3-2, 4-1/2, 6-1블록으로 업무시설 총 950실과 상업시설 총 238호가 먼저 분양에 나선다. 사업지가 위치하는 향동지구는 면적 117만8000㎡, 약 9,000가구 규모로 서울 은평구 수색동과 도로 하나를 사이에 두고 맞닿아 있어 서울생활권이 가능한 지역이다. 지난해 3기 신도시로 추가 지정 받은 창릉신도시가 바로 위 편으로 교통을 비롯한 각종 개발 호재의 수혜지로 떠오르고 있으며, 마포구 상암 DMC와 인접해 대규모 산업클러스터를 형성할 예정이다. 특히, 교통 개발 호재는 향동지구의 가치를 높이고 있다. 고양시청에서 새절역까지 들어서는 고양선 향동지구역(예정)이 사업지 바로 옆에 위치한다. 향동지구역을 이용해 2028년 개통확정이 된 서부선 새절역이 한정거장거리에 위치해 있어 여의도, 홍대 등을 20분 내외로 이용 가능해 서울 중심부로 이동이 편리하다. 또한, 이달 초 국토교통부가 경의·중앙선의 향동역 신설을 승인하면서 멀티 역세권으로써 더 넓은 교통망을 갖추게 된다. 최근에는 상암 DMC와 향동지구를 순환하는 순환버스도 증차됐으며, 이 외에도 수색로, 강변북로, 내부순환 도로를 통해 더욱 빠른 광역 교통망을 갖추고 있다. 배후수요도 풍부하다. 향동지구 내 2만 5000여 명의 배후수요를 비롯해 545개의 기업과 종사자 4만여 명에 이르는 국내 최대 방송문화단지 상암DMC가 근접해 있어 수요 선점에 용이할 예정이다. 주변으로 창릉신도시, 마곡지구 등의 업무지구로도 빠른 이동이 가능해 광역 배후수요를 갖추고 있다. 문의 1833-9407