서울 용산·영등포·동작 시대 개막, 분양단지 주목
서울 부동산 한강변 입지한 용산구, 영등포구, 동작구 삼각축 형성해 주도
앞으로 서울 부동산시장은 한강변에 입지한 용산구, 영등포구, 동작구가 삼각축을 형성하며 주도할 것으로 보인다.
지금까지 서울의 도시개발은 1970년대부터 한강의 이남 동남측에 위치한 강남3구(강남구·서초구·송파구)와 강동구, 분당, 판교 위주로 개발이 진행되었다.
용산·영등포·동작 주요 개발호재 현황하지만 이제 이들 지역의 개발이 많이 진행되어 서울 도시개발은 서울의 서측 그리고 한강변 라인 중심부에 위치한 용산, 여의도를 중심으로 한 영등포, 동작으로 넘어가게 된다.
이러한 분석이 가능한 이유로는 지난 2018년 '여의도·용산 통합개발(마스터플랜)'을 밝혔지만, 서울 전체의 아파트값을 자극함에 따라 계획을 보류한 바 있다.
여의도·용산 통합개발은 앞으로 여의도, 용산 개발의 청사진이 될 수 있다. 이번 문재인 정부의 25번째 대책 등 3기 신도시 건설계획이 발표되어 서울 외곽지 개발이 이루어지는데 이들 신도시가 조성되면 몇년뒤에는 도심회귀현상에 따라 서울 중심부인 용산, 영등포, 동작에 재건축·재개발·도시재생사업으로 개발 될 수 밖에 없기 때문이다.
또한 영등포, 용산 등의 개발 중요성은 이미 서울 2030 도시기본계획에서도 잘 나타나 있는데 2030 서울도시기본계획에 따르면 3도심은 한양도성, 강남, 여의도·영등포이다.
한양도성 인근 개발은 용산이 대신하고 여의도·영등포 도심은 강남과 함께 서울의 균형개발을 위해 꼭 필요한 지역이다.
서울 한강이남의 양대 신도시철도의 두 축은 당연 신분당선과 신안산선을 꼽는데 서울 신도시철도 흐름이 동측 신분당선에서 서측 신안산선으로 넘어가고 있다.
2011년 신분당선 개통으로 신분당선 라인 집값이 많이 올랐는데 2024년 신안산선이 개통되면 신분당선 집값 상승 전철을 그대로 밟을 것으로 보인다.
용산은 2027년 개통예정인 신도시철도인 신분당선 라인이고 여의도는 2024년 개통예정인 신도시철도 신안산선 라인이다. 서울 주택가격은 몇년 뒤 이 두 신도시철도 라인 중심으로 재편될 것으로 보여 황금 라인으로 불린다.
용산구 지도먼저 용산의 경우 7개의 한강 다리가 연결되는 교통핵심지역으로 서울의 핵심지역은 다 용산을 통해 용산을 당연 서울의 최고의 명당(明堂)으로 꼽힌다.
용산구는 북쪽으로 서울역, 남쪽으로 한강, 서쪽으로 용산전자상가, 동쪽으로 한남대교를 끼고 있다.
서울역부터 용산역까지 이어지는 축은 도심의 핵심 개발 지역이자 강남구 테헤란로 못지않은 업무시설이 들어올 가능성이 있는 입지다. GTX 개통 및 신분당선 연장 등도 용산의 투가 가치를 더욱 높이는 요소다.
역시 용산의 개발의 두축은 한국의 센트럴파크라 불리는 용산공원 조성과 한국의 맨해튼으로 불리는 용산국제업무지구(용산정비창) 개발이 아닐까 본다.
영등포구 지도잇단 개발 호재를 품은 서울 영등포 일대 부동산시장도 주목을 받고 있다. 곳곳에서 정비사업이 진행되고 신안산선 복선전철과 GTX-B노선이 각각 착공과 착공이 예정된 가운데 정부의 '영등포 쪽방촌' 개발 발표로 일대 주거환경이 크게 개선될 것으로 기대되고 있다.
또 다른 한강변 지역인 동작구도 개발호재로 투자가치가 높아지고 있다. 동작구는 신흥 주거지인 흑석뉴타운(1만2200여 가구 조성)와 노량진 뉴타운(1만여 가구 조성)이 완료되면 각종 인프라 확충으로 주거환경이 더욱 좋아질 것으로 전망된다.
최근에는 장승배기에 동작종합행정타운 개발 계획도 있다. 여기에 여의도, 용산과 인접해 있어 여의도 국제금융지구 개발, 용산 국제업무지구 조성 등 대규모 개발 사업의 수혜도 예상된다.
동작구 지도동작구는 ‘장승배기 종합행정타운 건립사업’에 따라 2022년 준공을 목표로 완공 시 동작구의 지역경제 활성화가 예상된다. 이 사업은 총 사업비는 2,866억원으로 영도시장 일대(1만4,025㎡)에 지상 10층 규모로 구청, 구의회, 보건소, 판매시설(특별임대상가) 100곳 등을 갖춘 복합청사를 짓는다는 계획이다.
서부선 개통 호재도 있다. 이르면 2023년 착공 예정인 서부선 경전철은 총 길이 16.15Km로 지하철 5호선 ‘새절역’과 지하철 2호선 ‘서울대입구역’을 연결하는 노선이다. 서부선이 개통되면 노량진에서 서울대입구까지는 현재 23분에서 7분으로, 장승배기역에서 서울대입구까지는 22분에서 6분으로 짧아질 것으로 예상된다.
또한, 도시개발 사업에서 뒤쳐진 서울 노량진역 일대를 복합개발하기 위한 청사진이 그려진다.
최근 서울시는 ‘한강철교 남단 저이용부지 일대 지구단위계획’의 연구 용역을 발주했는데 지구단위계획 수립 대상은 동작구 노량진동 2-3번지 일대 약 14만㎡ 부지로, 노량진 역사와 옛 노량진 수산시장, 빗물펌프장, 한국전력 부지 등이 포함된다.
지구단위계획에 따라 노량진역 주변이 복합주거·상업공간으로 개발되고 현재 진행 중인 이 일대의 주택 재개발사업까지 마무리되면, 노량진은 여의도와 용산을 연결하는 서울의 새로운 도심 축으로 떠오를 전망이다.
10년 넘게 끌어온 재개발 사업도 구역별로 정비사업이 진행되는 중이다. 노후한 다세대·단독주택이 밀집한 노량진동 일대는 지난 2003년 노량진뉴타운으로 지정됐지만, 2008년 글로벌 금융위기로 정비사업이 멈췄던 지역이다. 현재 8개 구역으로 진행되는 노량진 재개발사업이 완료되면, 저층 노후주택과 고시원 등이 모여 있던 이 지역에 새 아파트가 약 1만가구 들어설 예정이다.
업계에서는 노량진은 서울 서남권의 길목으로 노량진뉴타운 재개발 사업이 구역별로 속도가 제각각이기는 하지만, 노량진역 개발사업을 포함해 이 일대의 재개발사업이 마무리되면 주택 가격은 최소 신길뉴타운 수준이 될 것으로 전망하고 있다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 “용산, 영등포, 동작의 경우 서울 한강변 입지라는 지리적 장점에도 불구하고 저평가 된 요소가 다분히 있었다”며 “그러나 이제 대형 개발호재로 이들 지역은 서울 부동산을 견인하는 삼각축을 형성하며 실수요자는 물론 투자자의 관심을 대거 받을 것으로 보인다”고 말했다.
용산·영등포·동작 분양(예정)중인 단지 현황
-용산-
용산 센트럴포레 투시도●용산 센트럴포레(오피스텔·도시형 생활주택)=서울 용산구 원효로2가 3-12번지 일대에 용산 센트럴포레 전세대 투룸 오피스텔 및 소형 아파트가 3월 분양에 들어간다. 지하 1층~지상 14층, 총 2개동, 총 100세대 규모로 오피스텔 72실과 소형 아파트 28세대로 모두 전매 모두 가능하다. 101동은 오피스텔이 3층~11층이며 소형 아파트는 12층~14층, 102동은 오피스텔이 2층~10층이며 소형 아파트는 11층~14층으로 투룸 오피스텔은 아파트 닮은 3베이 아파텔 구조로 주차는 총 78대가 가능하다. 용산지역은 최근 대형 용산개발로 맞벌이 신혼부부나 직장인 등 2룸 오피스텔 수요 급증하고 있다. 지하철 효창공원앞역(6호선, 경의중앙선), 삼각지역(4·6호선)과 남영역(1호선)을 도보로 3~10분이면 이용할 수 있어 아주 편리한 트리플 역세권 입지며 차량을 이용할 경우 한강대로, 마포대교, 올림픽대교, 원효대교를 통해 도심 및 수도권 어디든 빠르게 진·출입이 가능해 사통팔달의 교통망을 지녔다. 반경 3km 이내에 용산구청·서부지방법원·삼성서울병원 등 다수의 공공기관과 대형병원을 비롯해 서강대, 숙명여대, 이화여대 등 종합대학이 산재해 배후수요가 든든하다. 용산아이파크몰·이마트·신라면세점·용산전자상가·CGV전쟁기념관국립중앙박물관·남산도서관 등 쇼핑 및 문화시설을 도보로 이용할 수 있어 주거환경도 아주 양호하다. ‘용산 센트럴포레’ 주변에는 대규모 개발호재가 상존한다. 뉴욕의 센트럴파크나 런던 하이드파크보다 더 유명한 명품공원으로 등장할 용산민족공원(2027년 완공 예정)을 조성중이며 이중 리모델링이 끝난 일부 건물을 포함해 녹지 4만㎡를 개방하기로 했다. 또한, 한국의 맨해트 용산국제업무지구 조성, 용산역과 신사역간 신분당선(2027년 완공 예정)연장, 수도권 광역급행철도(GTX) A노선(2026년 개통예정)·B노선(2029년 개통예정)신설, 용산역~서울역 지하화 등 굵직한 사업들이 한창 진행 중이라 미래가치 상승 전망이 밝다. 시행과 신탁은 ㈜우리자산신탁이 시공은 은일종합건설(주)가 예정이며 계약금 10%에 중도금 무이자 혜택이 주어지며 오는 3월 10일 홍보관 오픈, 3월 17일 계약 진행 예정에 있다. 문의 02-882-9287
-영등포-
여의도 리브하임 투시도●여의도 리브하임(오피스텔)=건화종합건설이 서울 영등포에서 복층형 평면으로 설계를 특화한 오피스텔 ‘여의도 리브하임’을 분양한다. 서울시 영등포구 영등포동2가 94-116번지 일대에 들어서는 ‘여의도 리브하임’은 지하 1층~지상 15층, 전용면적 19㎡ 154실 규모다. 여의도 리브하임은 시가표준액이 1억원이 되지 않아 주택 수에 포함되지 않고, 취득세 중과대상에서 제외돼 절세 혜택을 볼 수 있다. 일부 호실은 ‘한강뷰’가 가능하다. 복층 구조를 도입해 침실과 주거 공간을 분리했다. 건설사 측은 “지금까지 영등포 일대에서 복층형 오피스텔 공급이 많지 않아 희소성이 있을 것으로 보고 있다”고 말했다. 보일러실을 외부에 설치하고 세대별 창고도 따로 설치한다. 내부엔 신발장, 수납장, 붙박이장, 냉장·냉동고, 세탁기, 전기 쿡톱(2구)을 설치하고, 오피스텔 입주자들이 선호하는 스타일러를 무상으로 제공한다. 지하철 1·5호선 신길역과 영등포시장역이 걸어서 5분 거리에 있는 더블 역세권 오피스텔이다. 롯데백화점과 신세계백화점, 타임스퀘어 등을 걸어서 이용할 수 있으며 영등포 중앙시장, 영등포구청, 주민센터, 한림대 성심병원도 가깝다. 영등포공원을 비롯해 여의도공원, 샛강생태공원 등이 인근에 있다. 주변에 영동초, 영중초, 영원중, 영등포여고 등이 있다. 교통 호재도 예정돼 있다. 단지 인근 여의도·영등포역에서 경기 안산·시흥을 연결하는 신안산선 복선 철도 사업이 2023년 개통을 목표로 진행 중이다. 또한 인천 송도에서 출발해 여의도를 거쳐 경기 남양주 마석을 연결하는 수도권광역급행철도(GTX) B노선 사업은 2027년 개통을 목표로 추진되고 있다. 향후 지하철 1·5호선과 신안산선, KTX, GTX B노선 등을 이용할 수 있는 교통망 중심지가 될 것으로 보인다. 분양 회사 관계자는 “여의도 리브하임은 각 금융기관 본사와 KBS 방송국, 국회의사당 등 모여 있는 여의도 업무지구와 가까워 1인 가구 수요가 풍부하다”며 “아직 무주택자라면 아파트 청약 시 무주택 자격을 유지할 수 있고, 강남 등 타 지역 대비 투자 금액도 적은 등 장점이 있어 관심을 가지는 투자자들이 많다”고 말했다. 오피스텔 홍보관은 서울시 영등포구 국회대로54길 10 대림 아크로타워스퀘어 판매 시설 13동 113호에 있다. 문의 1668-0970
