정부 규제 반사이익…규제프리존 수익형 부동산 5선(選)

최근 정부의 규제를 피한 수익형 부동산으로 투자자들이 몰리고 있다. 공시가 인상에 따른 세금 부담과 아파트 규제가 거세지면서 ‘비규제 주거 상품’으로 투자자들이 눈을 돌린 것이다.

업계에 따르면 최근 부산북항에 들어서는 생활형 숙박시설 D-3구역 전날 진행한 청약에서 접수자가 몰려 마감 시간을 연장했다.

이날 오후 4시까지였던 마감 시간을 오후 8시로 미룬 것. 그러나 시간을 연장한 뒤에도 접수자들이 쏠리면서 서버 지연현상이 발생하기도 했다.

부산북항 재개발구역 D-3블록에 조성하는 이 단지는 생활(형)숙박시설이다. 일명 레지던스로 불리는 상품으로 주택법이 아닌 건축법 적용을 받는다. 이 때문에 청약 통장이 없어도 청약이 가능하다는 장점이 있다.

그러나 청약통장이 없다는 점 외에도 청약 접수자가 쏠리는 이유가 또 있다. 바로 규제를 받지 않기 때문이다. 분양권 전매 제한이 없어 분양 직후 바로 매매가 가능하다.

실제 지난해 먼저 분양에 나섰던 인천 연수구 송도동 힐스테이트 송도 스테이에디션(생활숙박시설)은 6개월 만에 분양가 대비 프리미엄(웃돈)이 1억원이나 붙은 상황이다. 사실상 서울 등 수도권과 주요 지방 도시의 분양권 전매가 막힌 상황에서 몸값 높아진 분양권을 팔수 있는 기회 인 것이다.

생활숙박시설 뿐 아니라 ‘소단지’ 오피스텔이나 소형 오피스로도 투자자들이 몰리고 있다.

100호실 미만 오피스텔은 전매가 가능하기 때문이다. 등기가 나오기 전 분양권 상태로 웃돈을 붙여 팔겠다는 전략이다. 분양가에 웃돈을 붙여 팔 수 있을 뿐만 아니라 등기가 나오기 전이라 보유세 등에서도 자유롭다.

지난 3월 17일 청약을 진행한 ‘세종 리첸시아 파밀리에’도 분양권 전매가 가능했던 H3블록의 경쟁률이 다른 블록보다 2배 높았다. H3블록(87호실)은 100호실 미만이라 전매제한이 없었는데, 이곳에 5233명이 몰리면서 60대 1의 경쟁률을 기록했다. 130호실 모집이었던 H2블록에는 1478명이 몰리면서 30.9대 1의 경쟁률이 나왔다.

특히 H3블록의 35OT형은 1호실 공급에 1076명이 신청했다. 가장 큰 평형으로, 나중에 분양권 전매 시 웃돈이 가장 많이 붙을 수 있는 타입이다.

소형 오피스도 인기다. 소형 오피스는 주거용 오피스텔이나 대형 상가의 경우 투자비용 부담이 높은 반면, 소형 오피스 수익형 상품은 비교적 낮은 가격으로 진입할 수 있기 때문이다.

그 외에도 취득세 중과 제외 시가표준액 1억 미만 오피스텔, 지식산업센터 내 기숙사도 관심이 높아지고 있다.

◆전매 되는 100실 미만 오피스텔

100실 미만 오피스텔(아파텔 포함) 역시 전매가 자유로워 상대적으로 투자성이 높다는 평가를 받고 있다.

최근에는 공급이 넘치는 원룸보다는 투룸이나 쓰리룸 오피스텔인 아파텔에 관심이 몰리고 있는데 청약 가첨에서 밀린 신혼부부를 비롯한 실거주자와 임대수입을 기대한 투자자들이 대거 몰리면서 몸값이 뛰기 때문이다.

투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역 내 100실 이상 오피스텔은 전매제한 규제가 있지만 100실 미만 오피스텔은 전매제한 규제가 없기 때문이다.

◆취득세 중과 제외 시가표준액 1억 미만 오피스텔

시가표준액이 1억을 넘지 않아 취득세 산정시 주택수에 포함되지 않는 소형 오피스텔에 투자자들의 관심이 집중되고 있다.

최근 정부의 다주택자 규제가 심해지면서 주거용 오피스텔이 규제의 범주에 들어가게 됐지만, 시가표준액 1억원을 넘지 않는 오피스텔은 규제를 피하면서 상대적으로 자유롭게 투자가 가능하기 때문이다.

실제로 ‘지방세법 개정안’ 시행으로 다주택자의 세금이 크게 늘자 투자자들은 무주택 상품으로 돌파구를 마련하는 모습이다.

지방세법 시행령 28조에 따르면, 지난해 8월 12일 이후 계약된 시가표준액 1억원 이하의 오피스텔은 주거용이라도 주택 수 산정에서 제외된다. 이에 따라 청약 당첨 후에도 무주택자 자격을 유지할 수 있다.

또 시가표준액 1억원 이하의 오피스텔은 주택수에 포함되지 않기 때문에 최근 크게 오른 취득세 중과에서 배제된다.

◆주변 대비 분양가 저렴 지식산업센터 내 기숙사

지식산업센터 내 기숙사형 오피스텔이 틈새 수익형 부동산으로 각광을 받고 있다. 지식산업센터 내 기숙사는 ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’(이하 ‘산업집적법’)에 따라 지식산업센터 내 기업 종사자 등을 위해 만드는 지원시설의 일부를 말한다.

지식산업센터 기숙사는 일반적으로 지식산업센터를 매입한 기업체가 기숙사 시설까지 함께 분양받는 경우가 많치만 최근에는 일반 투자자들도 지식산업센터 내 기숙사에 관심을 돌리고 있다.

지난해 7월 10일 부동산 대책으로 오피스텔 투자가 규제를 받자 반사이익으로 취득세 중과에서 자유로운 지식산업센터 기숙사가 틈새 수익형 부동산으로 주목받고 있는 것이다.

지식산업센터 기숙사의 경우 주변 대비 저렴한 분양가와 전매제한이 없는 것은 물론 주택수에 포함되지 않아 무주택기간을 이어가며 청약자격을 유지할 수 있다.

또 종합부동산세나 양도세 등의 세금부담에서도 벗어날 수 있고 각종 대출규제도 적용을 덜 받는다는 이점이 있다.

◆유명 관광지 생활(형)숙박시설

코로나19 여파로 국내 여행객이 증가하면서 국내 숙박업이 재조명 받고 있다. 각 지자체에서 관광 활성화를 위한 노력이 지속되고 있는데다 코로나19가 장기화되면서 해외 대신 국내 관광지를 택하는 여행객들이 늘고 있기 때문이다.

생활형 숙박시설은 지난 2012년 개정된 공중위생관리법 시행령에 생활형 숙박시설이 포함되면서 본격적으로 공급이 시작된 수익형 부동산 상품을 말한다.

법적으로는 일반 숙박시설과 동일하게 손님이 잠을 자고 머무를 수 있다. 여기에 일반 숙박시설과는 달리 취사가 가능한 것이 장점이다. 호텔급 생활에 취사까지 가능한 레지던스형 숙박시설로 우수한 시설을 바탕으로 관광객 수요를 흡수할 수 있으면서도 투자적인 측면에서는 취득세 중과 및 보유세 부담에서 자유롭고, 청약통장도 필요 없는 장점이 있다.

또한, 아파트나 오피스텔 등의 주거시설과는 달리 대출에서도 자유롭고, 분양 뒤 바로 전매도 가능한 장점이 있다.

◆규제 없는 역세권 소형 오피스

편리한 출퇴근 환경과 뛰어난 공간 활용도가 돋보이는 역세권 소형 오피스에 투자 수요가 모이고 있다.

일반적으로 교통 여건은 사무실을 고르는 최우선 요소로 직장인과 기업체 모두에게 선호된다.

역세권 입지에 따라 오피스의 가치는 높아진다. 역이 가까워 출퇴근이 편리해지면 기업 입장에서는 근로자들의 출퇴근 스트레스가 감소함에 따라 업무 효율성을 높일 수 있다는 점에서 메리트가 있다.

뿐만 아니라 수많은 유동인구를 중심으로 꾸준한 수요층이 발생한다는 점에서 공실 위험은 자연스럽게 최소화되어 기업들의 입주 선호도는 더욱 뚜렷해지기 마련이다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “다주택자 등을 중심으로 세금 등 규제로 인해 아파트 투자에 부담을 느껴 규제가 없는 수익형 부동산으로 눈을 돌리고 있다”며 “수익형 부동산도 지역별, 입지별, 상품별로 옥석 가리기가 필요한 시점이다:고 말했다.

규제프리존 수익형 부동산 분양(예정)중인 상품

-전매 되는 100실 미만 오피스텔-

용산 센트럴포레 조감도

●용산 센트럴포레=서울 용산구 원효로2가 3-12번지 일대에 용산 센트럴포레 전세대 투룸 오피스텔 및 소형 아파트가 3월 분양에 들어간다. 지하 1층~지상 14층, 총 2개동, 총 100세대 규모로 오피스텔 72실과 소형 아파트 28세대로 모두 전매 모두 가능하다. 101동은 오피스텔이 3층~11층이며 소형 아파트는 12층~14층, 102동은 오피스텔이 2층~10층이며 소형 아파트는 11층~14층으로 투룸 오피스텔은 아파트 닮은 3베이 아파텔 구조로 주차는 총 78대가 가능하다. 용산지역은 최근 대형 용산개발로 맞벌이 신혼부부나 직장인 등 2룸 오피스텔 수요 급증하고 있다. 지하철 효창공원앞역(6호선, 경의중앙선), 삼각지역(4·6호선)과 남영역(1호선)을 도보로 3~10분이면 이용할 수 있어 아주 편리한 트리플 역세권 입지며 차량을 이용할 경우 한강대로, 마포대교, 올림픽대교, 원효대교를 통해 도심 및 수도권 어디든 빠르게 진·출입이 가능해 사통팔달의 교통망을 지녔다. 반경 3km 이내에 용산구청·서부지방법원·삼성서울병원 등 다수의 공공기관과 대형병원을 비롯해 서강대, 숙명여대, 이화여대 등 종합대학이 산재해 배후수요가 든든하다. 용산아이파크몰·이마트·신라면세점·용산전자상가·CGV전쟁기념관국립중앙박물관·남산도서관 등 쇼핑 및 문화시설을 도보로 이용할 수 있어 주거환경도 아주 양호하다. ‘용산 센트럴포레’ 주변에는 대규모 개발호재가 상존한다. 뉴욕의 센트럴파크나 런던 하이드파크보다 더 유명한 명품공원으로 등장할 용산민족공원(2027년 완공 예정)을 조성중이며 이중 리모델링이 끝난 일부 건물을 포함해 녹지 4만㎡를 개방하기로 했다. 또한, 한국의 맨해트 용산국제업무지구 조성, 용산역과 신사역간 신분당선(2027년 완공 예정)연장, 수도권 광역급행철도(GTX) A노선(2026년 개통예정)·B노선(2029년 개통예정)신설, 용산역~서울역 지하화 등 굵직한 사업들이 한창 진행 중이라 미래가치 상승 전망이 밝다. 시행과 신탁은 ㈜우리자산신탁이 시공은 은일종합건설(주)가 예정이며 계약금 10%에 중도금 무이자 혜택이 주어지며 오는 3월 10일 홍보관 오픈, 3월 17일 계약 진행 예정에 있다. 문의 02-882-9287

-취득세 중과 제외 시가표준액 1억 미만 오피스텔-

여의도 리브하임 투시도

●여의도 리브하임=건화종합건설이 서울 영등포에서 복층형 평면으로 설계를 특화한 오피스텔 ‘여의도 리브하임’을 분양한다. 서울시 영등포구 영등포동2가 94-116번지 일대에 들어서는 ‘여의도 리브하임’은 지하 1층~지상 15층, 전용면적 19㎡ 154실 규모다. 여의도 리브하임은 시가표준액이 1억원이 되지 않아 주택 수에 포함되지 않고, 취득세 중과대상에서 제외돼 절세 혜택을 볼 수 있다. 일부 호실은 ‘한강뷰’가 가능하다. 복층 구조를 도입해 침실과 주거 공간을 분리했다. 건설사 측은 “지금까지 영등포 일대에서 복층형 오피스텔 공급이 많지 않아 희소성이 있을 것으로 보고 있다”고 말했다. 보일러실을 외부에 설치하고 세대별 창고도 따로 설치한다. 내부엔 신발장, 수납장, 붙박이장, 냉장·냉동고, 세탁기, 전기 쿡톱(2구)을 설치하고, 오피스텔 입주자들이 선호하는 스타일러를 무상으로 제공한다. 지하철 1·5호선 신길역과 영등포시장역이 걸어서 5분 거리에 있는 더블 역세권 오피스텔이다. 롯데백화점과 신세계백화점, 타임스퀘어 등을 걸어서 이용할 수 있으며 영등포 중앙시장, 영등포구청, 주민센터, 한림대 성심병원도 가깝다. 영등포공원을 비롯해 여의도공원, 샛강생태공원 등이 인근에 있다. 주변에 영동초, 영중초, 영원중, 영등포여고 등이 있다. 교통 호재도 예정돼 있다. 단지 인근 여의도·영등포역에서 경기 안산·시흥을 연결하는 신안산선 복선 철도 사업이 2023년 개통을 목표로 진행 중이다. 또한 인천 송도에서 출발해 여의도를 거쳐 경기 남양주 마석을 연결하는 수도권광역급행철도(GTX) B노선 사업은 2027년 개통을 목표로 추진되고 있다. 향후 지하철 1·5호선과 신안산선, KTX, GTX B노선 등을 이용할 수 있는 교통망 중심지가 될 것으로 보인다. 분양 회사 관계자는 “여의도 리브하임은 각 금융기관 본사와 KBS 방송국, 국회의사당 등 모여 있는 여의도 업무지구와 가까워 1인 가구 수요가 풍부하다”며 “아직 무주택자라면 아파트 청약 시 무주택 자격을 유지할 수 있고, 강남 등 타 지역 대비 투자 금액도 적은 등 장점이 있어 관심을 가지는 투자자들이 많다”고 말했다. 오피스텔 홍보관은 서울시 영등포구 국회대로54길 10 대림 아크로타워스퀘어 판매 시설 13동 113호에 있다. 문의 1668-0970

-주변 대비 분양가 저렴 지식산업센터 내 기숙사-

가산동 골드타워 지식산업센터 기숙사 투시도

●가산동 골드타워 지식산업센터 기숙사=서울 금천구 ‘가산동 골드타워’ 지식산업센터 내의 기숙사가 분양중이다. 테라스 서비스면적을 제공해 실사용 면적을 넓힌 이 기숙사는 법정 140.28대를 웃도는 215.00대를 수용할 수 있는 주차 공간과 공용실외기실 등을 갖췄다. 빌트인 냉장고·옷장을 비롯해 세탁기, 인덕션, 에어컨 등의 풀옵션이 무상으로 제공된다. 분양사 관계자는 “가산동 골드타워 지식산업센터 기숙사는 상주 근무 인원 약 25만 명이 예상되는 서울디지털산업단지(G밸리)를 비롯해 서울 지식산업센터 밀집 지역에 위치해 공실률을 낮출 것으로 전망된다”면서 “이 지역은 영등포·신도림·구로·가산·시흥 구간을 신경제 거점축으로 개발하는 서남권 르네상스 프로젝트가 진행될 예정이라 미래가치가 있다”고 말했다. 기숙사는 가산디지털단지역(1·7호선)을 이용해 서울 도심 및 경기 남부권으로 이동할 수 있으며 서울지역 버스노선인 25개 지선·간선·광역버스가 운행된다. 단지 인근에는 먹거리촌 등의 생활 인프라와 더불어 마리오아울렛, 현대아울렛, W몰 등의 쇼핑 시설이 있다. 문의 1522-9819

-유명 관광지 생활(형)숙박시설-

시화MTV 웨이브엠 투시도

●시화MTV 웨이브엠=시화MTV(멀티테크노밸리)에 들어서는 생활형 숙박시설 ‘시화MTV 웨이브엠(WAVE M)’이 탁월한 미래가치는 물론, 규제에서도 자유로워 투자자들의 관심을 모은다. 호텔, 아파트, 오피스텔의 장점만 모아 놓은 생활형 숙박시설인 ‘시화MTV 웨이브엠’은 규제 틈새상품으로서 가치가 높다. 청약통장이 필요 없고, 종부세도 면제되며, 1가구 2주택ㄷ등 주택관련 규제도 적용되지 않고 전매제한도 없다. 다양한 부동산 규제에서 상대적으로 자유로워 틈새 투자 상품으로 인기를 얻을 전망이다. 또한 기존 생활형 숙박시설이 수익금 지급과 관련해 많은 피해자가 발생했던 것과는 달리, ‘시화MTV WAVE M’은 시행사, 위탁운영사, 마케팅사가 협업을 통해 객실 판매금, 관리비, 소모품, 위탁수수료 등을 제한 정확한 계산을 통해 수분양자 실 지급금(수익금)을 지급할 계획이다. ‘시화MTV WAVE M’은 시화MTV 거북섬 상업3BL과 2-1BL에 들어설 예정이다. 각각 이스트(3BL)와 웨스트(2-1BL)로 구성되는 ‘시화MTV WAVE M’은 총 446실(3BL 284실, 2-1BL 162실)의 생활형 숙박시설과, 근린생활시설로 조성된다. 생활형 숙박시설은 장기체류형 생활숙박시설(레지던스)와 숙박형 생활숙박시설로 구성될 예정이다. 특히, 숙박형 생활숙박시설은 별도의 운영전문업체가 운영을 맡아 호텔방식으로 운영 될 예정으로 국내 최고의 해양레저관광단지로 주목받고 있는 시화MTV의 방문객 수요를 그대로 흡수할 수 있는 장점을 갖춰 투자자들 사이에서 뜨거운 관심을 받을 것으로 보인다. 고급스러운 프리미엄 라이프를 누릴 수 있는 객실은 물론 인피니티 풀 수영장, 피트니스시설, 키즈플레이파크 등 다채로운 커뮤니티시설을 갖춰 가족단위 관광객을 위한 최고의 명소로 주목받을 전망이다. 또 모든 층에서 오션뷰를 누릴 수 있는 워터프론트 입지를 갖추고 있어 우리나라를 대표하는 해양관광 랜드마크로 기대감이 높은 상황이다. 또한 ‘시화MTV WAVE M’은 탁월한 입지여건도 갖춘다. 시화호 수변 생활권으로 쾌적성 및 개방감이 우수하다. 해양레저복합도시로서 여러 개발도 계획돼 있어 미래가치도 높다. 여기에 제2외곽순환도로를 비롯한 도로 및 철도 교통망이 확충될 예정으로 수도권 전 지역에서 1시간대로 접근이 가능해 우수한 교통여건도 갖출 전망이다. 문의 1600-3840