넘치는 시중 유동자금 수익형부동산 노크, 어디에 투자?

작년에 이어 올해에도 초저금리가 지속되고 있다. 올 2월 말 한국은행은 기준 금리를 0.5%로 동결했다.

코로나19 이후 금융안정과 경기회복 속도 등을 고려 할 때 올해 한은은 시중에 자금을 넉넉하게 공급하는 완화적 통화정책을 이어갈 것이라는 예상이 지배적이다. 이에 따라 저금리 기조 역시 당분간 유지될 것으로 보인다.

이와 더불어 정부의 주택 시장 규제 때문에 시중 유동성이 역대 최고치를 보이고 있으며, 갈 곳 잃은 자금이 수익형 부동산에 눈길을 돌리고 있다.

실제로 작년 수익형 부동산 거래량은 많이 늘어난 것으로 나타났다. 한국부동산원이 발표한 ‘월별 건축물 거래현황’에 따르면 2020년 전국에서 거래된 상업·업무용 부동산 거래량은 총 33만5556건으로 전년 거래량(30만3515건) 대비 3만2041건, 즉 10.55% 늘어났다.

상황이 이런 가운데, 수익형 부동산에서도 오피스텔과 도시형 생활주택, 소형 오피스의 인기가 높아지고 있다.

특히 역세권 등 입지가 좋은 곳에 새로 공급되는 소형 임대용 부동산과 소형 업무시설은 더욱 시선을 끌 수밖에 없다.

먼저 서울 아파트 청약 경쟁률이 치솟으면서, 청약을 통한 ‘내 집 마련’ 이 어려워지고 있다.

이에 따라, 청약통장이 필요없는 역세권 입지의 오피스텔이나 도시형 생활주택 등이 수요자들 사이에서 대안으로 급부상하고 있다.

이처럼 청약을 통한 내 집 마련이 어려워지면서, 청약통장이 필요없는 상품으로 눈길을 돌리는 수요자들이 늘고 있다고 업계는 분석하고 있다.

한국부동산원 청약홈에 따르면 지난해 12월 서울 구로구 신도림역 인근에서 분양한 오피스텔 ‘힐스테이트 신도림역 센트럴’ 은 463실 모집에 3026건의 청약이 접수돼 평균 6.54대 1, 최고 23.34대 1로 청약을 마쳤다.

1호선과 2호선 환승역인 신도림역과 가까우며 GTX B노선이 계획되어 있다.

올 2월 현대건설이 서울 중구 황학동에서 공급한 ‘힐스테이트 청계 센트럴’은 평균 12대 1를 기록했고 단기간 완판에 성공했다. 이 오피스텔은 주거용 상품으로 아파트 못지않은 평면구성과 상품설계를 적용해 2~3인 가구 수요자들에게 큰 인기를 끌었다.

단지 인근 지하철역인 동묘앞역에서 3정거장 거리인 반경 3km 내에 청량리역이 위치해 GTX-B노선 이용이 용이하며 또한 도보 약 5분 거리의 지하철 2·6호선 환승역 신당역을 통해 시청역 10분대, 여의도역 25분대, 강남역 30분대 등 서울 주요업무지구로 빠르게 이동 가능하다.

실제, 한국부동산원 청약홈에 따르면 올해 2월 서울 강남구 역삼동에 분양한 도시형 생활주택 ‘원에디션 강남’ 은 234가구 모집에 1540건의 청약이 접수돼, 최고 10.42대 1로 청약을 마쳤다. 청약조건이 까다롭지 않은 도시형 생활주택 위주로 구성된 것이, 높은 경쟁률을 기록한 요인으로 분석된다.

지하철 9호선 언주역과 선정릉역이 단지에서 각각 도보 5분, 12분 거리다. 강남 주요지역 이동이 편리하며, 한남대교·동호대교·성수대교를 통한 강북 접근성도 우수하다. 반포 나들목(IC)이 가까워 경부고속도로 진출입도 용이하다.

다음으로 소형 오피스가 규제가 적고 소액으로도 투자가 가능해 2021년에도 강세를 인기를 끌고 있다. 대표적인 소형 오피스로는 섹션 오피스와 공유 오피스가 있다.

빌딩을 통째로 팔거나 1개층을 분양하는 등 단위 규모가 컸던 과거와 달리 일반 오피스 빌딩을 다양한 규모로 분할해 분양하는 섹션 오피스나 공유 오피스가 각광을 받고 있다.

특히 스타트업 열풍과 더불어 기업이 소형화되면서 원하는 만큼 공간을 자유롭게 나눠 쓸 수 있는 소형 오피스는 규제도 거의 없는데다 실투자금 1~2억 대면 투자가 가능한 매력적인 투자처로 떠오르는 추세다.

임차수요도 해마다 늘어나고 있다. 통계청 자료에 따르면, 1인 창조기업(근로자 4명까지 1인 창조기업으로 분류)은 ▲2013년 7만7009개에서 ▲2019년에는 28만856개로 집계됐다. 6년간 약 4배가량 증가한 수치로, 단순히 기업의 수가 늘어난 것을 넘어 질적으로 성장했음을 보여준다.

그 외에도 코로나로 인한 비대면의 강화로 온라인 창업자, 유튜버 등의 입점은 물론 심지어 최근에는 대기업에서도 거점활용 등으로 수요층이 늘고 있다.

업계에서는 코로나19로 대형 사무실 공간에 대한 불안 심리가 커지면서 공유 오피스의 수요가 계속 증가 할 것으로 보고 있다.

KT경제경영연구소가 발표한 자료를 보더라도 공유 오피스의 성장세를 확인할 수 있는데 자료에 따르면 지난 2017년 약 600억 원 규모에 불과했던 국내 공유 오피스 시장은 2022년에는 7700억원 규모로 성장할 것이라고 내다봤다.

섹션 오피스는 작은 면적의 오피스를 모듈형으로 설계하고, 불필요한 시설을 없애 ‘업무 전용 공간’으로만 사용자가 필요한 만큼 분양받을 수 있어 효율적이면서 분양가가 상대적으로 저렴하다는 것이 특징이다.

다음으로 공유경제의 한 부류인 공유 오피스는 서울 강남권은 물론 광화문, 여의도, 구로디지털단지 등으로 확대되는 추세다. 공유 오피스란 한 오피스를 다수의 업체가 공동으로 사용하는 개념이다.

회의실, 휴게실, 카페테리아, 유튜브실 등을 입주업체들이 공유하는 게 특징이며 보증금이나 관리비 부담이 적고 원하는 기간만큼 사용이 가능하다는 점이다.

이들 소형 오피스는 업종의 제한이 없어 지식산업센터보다 자유로운 투자가 가능하다는 점도 차별화된다.

이러한 소형 오피스가 선호되는 입지는 당연 수요자들의 우선순위에 대중교통, 편의시설 여건이 우수한 지역이다.

근무자들의 출퇴근이나 접객에 유리할 뿐만 아니라 관련기업과 협력업체들이 밀집된 환경을 갖춰 사무시설 임차 수요를 확보하기에 매우 수월하기 때문이다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “최근 서울 등 수도권을 중심으로 주택 공급난이 장기화됨에 따라 신규 아파트 청약 경쟁률이 치솟고, 그로 인해 청약을 통한 ‘내 집 마련’ 이 어려워지는 등 악순환이 반복되고 있다”며 “최근 역세권 등 교통이 좋은 지역 오피스텔이나 도시형 생활주택 등이 청약가점이 낮은 2030세대 등 수요자들 사이에서 주목받고 있다”고 말했다.

장이사는 이어 “소형 오피스도 해마다 찾는 수요가 늘어 틈새 수익형 부동산으로 각광을 받고 있다”고 말했다.

서울 역세권 오피스텔·도시형 생활주택·소형 오피스 현황

여의도 리브하임 투시도

●여의도 리브하임(오피스텔)=건화종합건설이 서울 영등포에서 복층형 평면으로 설계를 특화한 오피스텔 ‘여의도 리브하임’을 분양한다. 서울시 영등포구 영등포동2가 94-116번지 일대에 들어서는 ‘여의도 리브하임’은 지하 1층~지상 15층, 전용면적 19㎡ 154실 규모다. 여의도 리브하임은 시가표준액이 1억원이 되지 않아 주택 수에 포함되지 않고, 취득세 중과대상에서 제외돼 절세 혜택을 볼 수 있다. 일부 호실은 ‘한강뷰’가 가능하다. 복층 구조를 도입해 침실과 주거 공간을 분리했다. 건설사 측은 “지금까지 영등포 일대에서 복층형 오피스텔 공급이 많지 않아 희소성이 있을 것으로 보고 있다”고 말했다. 보일러실을 외부에 설치하고 세대별 창고도 따로 설치한다. 내부엔 신발장, 수납장, 붙박이장, 냉장·냉동고, 세탁기, 전기 쿡톱(2구)을 설치하고, 오피스텔 입주자들이 선호하는 스타일러를 무상으로 제공한다. 지하철 1·5호선 신길역과 영등포시장역이 걸어서 5분 거리에 있는 더블 역세권 오피스텔이다. 롯데백화점과 신세계백화점, 타임스퀘어 등을 걸어서 이용할 수 있으며 영등포 중앙시장, 영등포구청, 주민센터, 한림대 성심병원도 가깝다. 영등포공원을 비롯해 여의도공원, 샛강생태공원 등이 인근에 있다. 주변에 영동초, 영중초, 영원중, 영등포여고 등이 있다. 교통 호재도 예정돼 있다. 단지 인근 여의도·영등포역에서 경기 안산·시흥을 연결하는 신안산선 복선 철도 사업이 2023년 개통을 목표로 진행 중이다. 또한 인천 송도에서 출발해 여의도를 거쳐 경기 남양주 마석을 연결하는 수도권광역급행철도(GTX) B노선 사업은 2027년 개통을 목표로 추진되고 있다. 향후 지하철 1·5호선과 신안산선, KTX, GTX B노선 등을 이용할 수 있는 교통망 중심지가 될 것으로 보인다. 분양 회사 관계자는 “여의도 리브하임은 각 금융기관 본사와 KBS 방송국, 국회의사당 등 모여 있는 여의도 업무지구와 가까워 1인 가구 수요가 풍부하다”며 “아직 무주택자라면 아파트 청약 시 무주택 자격을 유지할 수 있고, 강남 등 타 지역 대비 투자 금액도 적은 등 장점이 있어 관심을 가지는 투자자들이 많다”고 말했다. 오피스텔 홍보관은 서울시 영등포구 국회대로54길 10 대림 아크로타워스퀘어 판매 시설 13동 113호에 있다. 문의 1668-0970

용산 센트럴포레 투시도

●용산 센트럴포레(오피스텔·도시형생활주택)=서울 용산구 원효로2가 3-12번지 일대에 용산 센트럴포레 전세대 투룸 오피스텔 및 소형 아파트가 3월 분양에 들어간다. 지하 1층~지상 14층, 총 2개동, 총 100세대 규모로 오피스텔 72실과 소형 아파트 28세대로 모두 전매 모두 가능하다. 101동은 오피스텔이 3층~11층이며 소형 아파트는 12층~14층, 102동은 오피스텔이 2층~10층이며 소형 아파트는 11층~14층으로 투룸 오피스텔은 아파트 닮은 3베이 아파텔 구조로 주차는 총 78대가 가능하다. 용산지역은 최근 대형 용산개발로 맞벌이 신혼부부나 직장인 등 2룸 오피스텔 수요 급증하고 있다. 지하철 효창공원앞역(6호선, 경의중앙선), 삼각지역(4·6호선)과 남영역(1호선)을 도보로 3~10분이면 이용할 수 있어 아주 편리한 트리플 역세권 입지며 차량을 이용할 경우 한강대로, 마포대교, 올림픽대교, 원효대교를 통해 도심 및 수도권 어디든 빠르게 진·출입이 가능해 사통팔달의 교통망을 지녔다. 반경 3km 이내에 용산구청·서부지방법원·삼성서울병원 등 다수의 공공기관과 대형병원을 비롯해 서강대, 숙명여대, 이화여대 등 종합대학이 산재해 배후수요가 든든하다. 용산아이파크몰·이마트·신라면세점·용산전자상가·CGV전쟁기념관국립중앙박물관·남산도서관 등 쇼핑 및 문화시설을 도보로 이용할 수 있어 주거환경도 아주 양호하다. ‘용산 센트럴포레’ 주변에는 대규모 개발호재가 상존한다. 뉴욕의 센트럴파크나 런던 하이드파크보다 더 유명한 명품공원으로 등장할 용산민족공원(2027년 완공 예정)을 조성중이며 이중 리모델링이 끝난 일부 건물을 포함해 녹지 4만㎡를 개방하기로 했다. 또한, 한국의 맨해트 용산국제업무지구 조성, 용산역과 신사역간 신분당선(2027년 완공 예정)연장, 수도권 광역급행철도(GTX) A노선(2026년 개통예정)·B노선(2029년 개통예정)신설, 용산역~서울역 지하화 등 굵직한 사업들이 한창 진행 중이라 미래가치 상승 전망이 밝다. 시행과 신탁은 ㈜우리자산신탁이 시공은 은일종합건설(주)가 예정이며 계약금 10%에 중도금 무이자 혜택이 주어지며 오는 3월 10일 홍보관 오픈, 3월 17일 계약 진행 예정에 있다. 문의 02-882-9287

선유도 더채움 2차 조감도2

●선유도 더채움 2차(오피스텔)=서울 선유도 역세권 오피스텔인 ‘선유도 더채움 2차’가 분양을 앞두고 있다. 서울특별시 영등포구 양평동6가 2-3, 4번지에 있으며 총 3개동이 들어서며 각 동마다 지하 1층부터 지상 14층까지 규모로 건축되며 주차는 기계식 52대, 자주식 30대로 총 82대가 계획되어 있다. 자전거 거치대도 27대까지 계획되어 있다. 내부 호실은 1.5룸과 2룸, 3룸 등으로 다양한 타입이 제공되며 8.5평, 10.9평, 6.6평, 16.4평 등의 4가지 타입이 제공되므로 본인이 원하는 곳을 선택하면 된다. ‘선유도 더채움 2차’는 광역교통망의 중심인 영등포구의 최서측에 위치한다. 올림픽대로, 서부간선도로, 강변북로 등 서울간선도로망을 이용하기 좋으며 9호선 선유도역이 인접해 있어 대중교통 이용도 편리하다. 또한 한강공원과 선유도공원, 안양천 등을 도보로 이용할 수 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는데, 인근에 한강공원, 야구장, 양평 유수지 생태공원 등이 있어 자연 친화적인 생활이 가능하다. 거기다 쇼핑시설, 학교, 관공서 등도 가까워 실 거주자도 관심을 두고 있다. 앞으로 ‘선유도 더채움’ 2차 단지 바로 인근에 한강 주변의 공연 문화 특화 블록, 첨단 산업주도형 지식산업센터 블록, 주민지원시설 블록 등이 개발될 예정이라 해발 호재도 뛰어나며, 월드컵대교 건설공사, 서부간선지하도로 조성 등 여러 호재가 뛰어나다. 관계자는 “현재 정부의 각종 규제로 인한 주택담보대출도 규제를 받고 있는데, ‘선유도 더채움 2차’는 청약통장 1순위 가능 상품이라 부담 없이 이용할 수 있으니 많은 관심 바란다.”라고 전했다. 문의 02-882-9287

회기역 리브인 조감도

●회기역 리브인(오피스텔)=서울 동대문구 휘경동 258, 257-1번지에 공급되는 투룸, 쓰리룸 아파텔 구조인 회기역 리브인 오피스텔이 분양중이다. 지하 1층~지상 12층, 3개동 총 128세대(근린생활시설과 오피스텔 100실, 소형 아파트 28세대) 규모로 풍부한 임대수요를 갖춘 최적의 입지환경을 자랑한다. 우선 1호선 및 경의중앙선, 경춘선 환승역인 회기역이 도보 3분거리에 위치한 환승역세권 프리미엄을 갖추고 있다. 인근 청량리역의 GTX-B, C 등 5개 노선 추가 창공 예정으로 11개 노선의 복합환승센터가 개발되면 청량리에서 여의도까지 10분, 삼성역까지는 1정거장으로 빠른 도심 접근성을 갖추게 된다. 또한 동부간선도로 진입로와는 650m 거리에 위치하며, 북부간선도로, 내부순환도로를 빠르게 이용을 할 수 있으며, 다양한 대중교통 노선이 인접해 서울 도심 및 수도권을 빠르고 수월하게 이동이 가능하다. 사업지 인근에는 경희대, 한국외대, 고려대, 시립대 등 7개의 유명 대학이 밀집해 있어 캠퍼스타운의 중심지로서의 대학생 임대수요와 지속적으로 늘어가는 1인가구의 유입으로 가히 폭발적인 임대수요를 확보 했으며, 롯데백화점, 롯데마트, 영화관, 경희의료원, 삼육서울병원 등 생활중심의 쾌적한 인프라도 누릴 수 있다. 그리고 서울시 최초 경제 기반형 도시재생 뉴딜사업으로 의료 R&D 거점을 조성하는 바이오 클러스터 조성 사업과 이문, 휘경의 1만8천여 세대의 신도시급 뉴타운 개발로 투자에 대한 높은 미래가치까지도 엿볼 수 있다. 이 밖에도 한국인들이 가장 선호하는 남향중심의 단지배치로 채광과 일조권, 통풍을 극대화 했으며, 전용율 74%에 육박하는 주거에 특화된 3BAY 설계(전세대 2룸과 3룸), 탁트인 옥상 정원, 과학적인 공간설계와 모던한 인테리어, 빌트인이 제공되며 2022년 5월경 준공 예정이다. 문의 1800-7032