대기업 따라 돈맥·인맥 흘러, 수도권 수익형부동산 주목
무술년 새해에도 주택의 초강력 규제와 저금리의 지속으로 수익형 부동산이 인기를 누리는 가운데 공급 또한 늘고 있어 옥석가리기가 필요하다는 지적이 나오고 있다.
따라서 임대수요가 풍부한 대기업 인근 지역이 수익형 부동산 투자처로 주목을 받고 있다.
대기업 밀집지역이나 투자가 몰리는 지역은 인구 유입에 따라 상가나 오피스텔 등의 시세가 오르는 경우가 많으며 또 지역상권도 발전해 일대 임대용 부동산의 경우 공실은 줄어들고 수익률 상승을 기대할 수 있다.
대기업 이전지나 투자지 인근의 수익형 부동산도 풍부한 임대수요를 확보하고 있다. 이들 지역은 투자금액 자체가 서울 강남이나 도심지역보다 절반수준도 안될 만큼 적은 데다 대기업 및 협력업체내 직원들의 임대수요가 많아 다른 곳보다 안정적이고 높은 임대수익을 올릴 수 있는 것이 장점이다.
대표적인 곳이 서울 충무로, 광화문, 마곡지구, 경기 동탄, 평택, 이천 등으로 이들 지역은 삼성전자·하이닉스 등 대기업 배후 지역이거나 앞으로 대기업 이전 및 투자가 예정돼 인구 유입의 증가가 예상되는 지역으로 꼽히고 있다.
이러한 지역은 관련 종사자들의 인구 유입으로 상주인구는 물론 외부 방문객 등 유동인구가 늘어 집객효과가 상승하는 경우가 많다.특히 대기업 종사자들은 물론 협력 업체 종사자들까지 풍부한 인구가 유입돼 일대 오피스텔의 임대수요를 충당하기도 쉽다.
장경철 부동산일번가 이사는 "최근 몸값이 뛴 오피스텔 및 상가 공급이 증가하면서 대기업 밀집지역이나 투자지역의 경우 탄탄한 임대기반은 기본으로 차별화된 전략이 중요시 되고 있다"며 "가령 잘 갖춰진 편의시설 및 넉넉한 주차 공간 등이 확보되어 있다면 눈높이가 높아지고 깐깐해진 수요층을 확보하는데 수월할 것"이라고 말했다.
대기업 인근지역 분양중인 수익형 부동산 현황
명동 엠퍼스트 플레이스 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. 문의 1800-2950
고덕국제신도시 헤리움 비즈타워 투시도●평택 고덕국제신도시 헤리움 비즈타워 3·4차(상가, 오피스)==수익형 부동산 핫플레이스인 평택 고덕국제신도시에 수익형 오피스와 상가인 ‘헤리움 비즈타워’ 3·4차가 분양중이다. ‘고덕국제신도시 헤리움 비즈타워’ 3·4차는 1·2차와 옆으로 나란하게 위치하는 만큼 삼성산업단지를 마주한 대규모 브랜드 오피스 타운으로 조성된다. ‘고덕국제신도시 헤리움 비즈타워’ 3차는 고덕 국제화지구 근린상업용지 19-2-1블록에 지하 3층~지상 7층 규모로, 오피스 52실과 상업시설 39실이 공급되고, 4차는 19-2-2,3블록에 오피스 116실과 상업시설 100실로 들어선다.상업시설의 경우 삼성산업단지 정문 바로 앞 사거리 코너에 들어선 1·2차와 연계되는 스트리트형으로 조성돼 시너지 효과도 기대된다. ‘헤리움 비즈타워’는 섹션 오피스로, 지식산업센터와 달리 업종 제한이 없다. 해당 시설은 입주 기업의 특성에 맞게 꾸밀 수 있는 다양한 공간플랜을 제공할 예정이다. 교통망 역시 탁월하다. 고덕국제신도시는 경부고속도로와 평택~화성고속도로, 평택~제천고속도로가 연결되어 있으며 SRT 지제역이 개통했다. 뿐만 아니라 전철 1호선 서정리역, 평택간선급행버스 등을 통해서 수도권으로의 이동도 용이할 뿐만 아니라, 부산까지도 1시간50분만에 진입이 가능한 그야말로 사통팔달 자족도시로 변모하고 있는 것이다. 주변 환경도 쾌적하다. 함박산과 서정리천을 따라 행정타운 및 수변공원, 문화공원을 이용할 수 있고 고덕 R&D테크노밸리와도 가깝다. 삼성산업단지에서 중심상업지구로 가는 관문이 되는 만큼 금융, 메디컬, 음식점, 카페, 사무용품 전문점, 여가·유흥시설, 스포츠·오락시설에 이르기까지 다양한 업종에 대한 임대수요도 기대된다. 한 부동산 전문가는 “고덕국제신도시의 경우 행정타운을 포함한 업무 및 상업용지의 비율이 전체면적의 3.8%에 불과해 희소성이 높은 편“이여서 고덕국제신도시에 이른바 삼성효과가 가시화되고 협력업체 종사자들이 급증하게 되면 인근 지역 오피스들은 자칫 공급부족 상태가 나타날 수 있다”면서 “삼성협력업체 중에서는 5인 미만 소기업 및 스타트업이 많은 만큼 섹션 오피스에 대한 임대수요가 어느 때보다 높을 것으로 보인다”라고 덧붙였다. 지난해 10월 분양한 ‘헤리움 비즈타워’ 1·2차의 경우 별다른 홍보없이 조용히 분양 마무리 단계에 이르면서 고덕국제신도시 최상급 입지임을 증명했다. 해당 시설은 삼성 산업단지 정문 바로 앞 위치를 선점하며 눈길을 끄는데 성공했다. 평택 고덕국제신도시 부동산 시장이 수익형 부동산의 투자처로 뜨겁게 달아오르고 있다. 지난해 8월 삼성그룹이 발표한 ‘180조원 투자 계획’의 최대 수혜지로 알려졌기 때문이다. 삼성은 180조원 가운데 100조원을 반도체사업에만 투자할 계획으로 특히 올해 착공한 평택 고덕국제신도시 반도체 2공장에 30조원 이상을 우선 투자할 것이라고 밝혔다. 경기도는 제2공장 건설로 생산유발효과만 163조원에 달하며 44만개의 일자리가 직간접적으로 창출될 것으로 내다봤다. 이 외에도 LG진위산업단지, 브레인시티, 평택드림테크 등을 비롯한 대규모 산업단지를 통해 70만 명의 직간접 효과를 누려볼 수 있을 것으로 기대가 높다. 문의 1800-3856
●마곡지구 에이스타워II(상가, 오피스)=서울 강서구에 위치한 마곡지구는 작년 LG사이언스파크 입주에 이어 코오롱, S-오일 등 대기업과 중소기업들의 연구시설들이 준공되어 입주가 계속된다. 면적은 상암DMC의 6배, 종사자 수는 약 16만여 명에 달하고 공항철도, 5·9호선 등 지하철 3개 노선이 지나는 트리플 역세권으로 마이스산업단지에는 신세계 이마트 및 면세점, 삼성동 코엑스와 같은 전시장 등이 들어선다. 또한 북측에는 15만평 규모의 서울 수목원이 공사 중이며 이는 아시아에도 손에 꼽히는 최대 규모의 식물원이다. 강서구 마곡지구는 서울시를 동북아 경제 중심도시로 발전시키기 위한 비전으로서 개발이 진행되고 있으며 서울의 마지막 택지개발지구이다. 2018년 새해 들어 마곡지구의 막바지 분양이 시작되었는데 그 중 ‘에이스타워II’는 지하4층, 지상8층 규모의 업무 및 근린생활시설로 지하철5호선 마곡역 6, 7번 출구에서 100M 이내에 위치한 초역세권이며 배후수요로 엠밸리 11, 12, 14단지 등의 대단지 아파트가 입주해 있고 홈앤쇼핑 본사 및 강서구청, 강서세무서, 출입국관리사무소의 인근에 위치해 있어 해당 기관과 관련 업체들의 오피스 수요가 보장된 입지이다. 마곡역에는 ‘무빙워크’가 설치되어 이를 통해 공항철도(마곡역)와 9호선 마곡나루역으로의 진출입이 매우 용이하며 마곡나루역 앞 마곡광장에서 연결되는 서울식물원 진입통로로 인해 아시아에서도 손에 꼽히는 최대 규모의 서울식물원으로의 진출입 또한 매우 편리하다. ‘에이스타워II’가 위치한 12BL에는 16개 필지에 업무 및 근린생활시설이 건설되어 풍부한 업무인원 및 상가를 보유하게 되며 이중 ‘에이스타워II’는 북측으로 12M, 남측으로는 18M의 도로와 동측으로는 자체 설계한 폭5.2M의 보행자 통로가 있어 사통팔달의 요충지이다. 주변 대단지 아파트와 업무단지로 인한 주중 및 주말 수요가 풍부하고 초,중학교와 관공서, 의료특화지구 지정 등으로 인해 먹거리 뿐 아니라 생활편의시설, 학원, 병의원 등 다양한 업종의 입점이 예상된다. 공항로와 마곡중앙로를 끼고 있으며 자체 보행자도로가 있어 주거, 업무, 행정타운의 수많은 유동인구를 확보하여 상권이 크게 활성화 될 것으로 기대되는 곳이다. 건물은 연면적 18,944.93㎡(약 5,730.84평), 지하4~지상8층, 상가(98실), 오피스(108실) 건물로 2019년 하반기에 준공예정이다. 문의 1600-2952
●가산 테라타워(상가)=현대엔지니어링이 서울 금천구 가산동에 공급하는 '가산 테라타워 지식산업센터 내 상업시설'은 빼어난 입지와 탄탄한 고정 수요로 주목받고 있다. 일단 교통 환경이 좋다. 가산 테라타워는 남부순환로, 서부간선도로 진입이 쉬워 사통팔달 광역교통망을 갖추고 있다. 인근에 지하철 1·7호선 가산디지털단지역과 1호선 독산역이 있는 더블 역세권이기도 하다. 서울 금천구 가산동 219-5번지에 들어서는 가산 테라타워는 지하 3층~지상 17층 1개 동(棟)에 763실을 갖춘 전체 면적 8만6000㎡ 규모의 지식산업센터이다. 상업시설은 지하 1층~지상 2층, 전용면적 64~192㎡, 총 54실 규모로 조성된다. 1층은 베이커리, 커피 전문점, 편의점, 부동산, 약국, 문구점 등을 '독점 업종'으로 들일 계획이다. 중복 입점을 제한해 입주업체의 수익성을 높여주겠다는 것이다. 2층은 병원과 금융시설, 미용실 등을 조성하기 좋게 설계했다.설계도 우수하다. 단지 전면에 에스컬레이터를 설치, 입구로 들어온 손님이 곧바로 2층 상가로 향하기 쉽게 만들었고, 층높이가 최고 6m로 이용객이 탁 트인 개방감을 느낄 수 있도록 했다. 상가의 한 면 이상이 큰길과 접한 스트리트형 구조여서 고객 접근성과 가시성을 동시에 충족시킨 것도 장점으로 꼽힌다. 가산 테라타워 내 상가의 최대 장점은 풍부한 배후 수요에 있다. 가산디지털단지는 서울 도심의 대표적인 지식산업센터 밀집지역으로 수많은 기업이 둥지를 틀고 있다. 가산 테라타워는 LG전자, 삼성물산, 제일모직 등 대기업체가 모여 있는 핵심 입지에 들어선다. 직장인뿐만 아니라 1495가구 규모의 두산위브 아파트와 대단지 오피스텔인 가산 센트럴 푸르지오시티(1454실·2020년 입주 예정) 거주자까지 고객으로 흡수할 수 있다. 가산 테라타워는 서울 다른 지역의 신규 지식산업센터보다 합리적인 분양가를 책정해 가격 경쟁력도 갖췄다는 평가다. 입주 전까지 추가 비용 없이 계약금 10%만 지급하면 되고, 중도금 무이자 조건으로 계약자 부담을 낮췄다. 문의 1544-5507
