다양한 개발호재 겹친 용산 부동산 웅비(雄飛)하나

서울의 중심에 입지한 용산구는 대규모 개발호재가 이어지면서 부동산시장에 대한 기대감이 어느때 보다 높아지고 있다.

먼저 정부가 당초보다 축소 논란에 중심이였던 GTX(수도권광역급행철도) D노선을 김포 장기신도시에서 용산역까지 직결되는 ‘김용선’으로 추진하기로 하면서 용산이 인천과 김포, 서울을 잇는 교통의 요지가 될 것으로 보인다.

국토교통부는 지난 6월 29일 GTX-D노선을 '김포 장기역~부천종합운동장역' 구간을 신설하고, GTX-B 노선을 공용해 용산역까지 직결하는 내용의 '제4차 국가철도망 구축계획'을 확정했다.

국토부는 지난 4월 4차 철도망 계획의 초안을 발표했다. 초안에는 GTX-D 노선이 김포 장기~부천 종합운동장으로 연결하는 방안이 포함돼 있어 강남·하남 직결을 원했던 김포·검단 주민들의 반발이 커졌다.

이에 국토부는 GTX-D 노선을 GTX-B 노선과 연계해 신도림역(2호선 환승역), 여의도역(9호선 환승역)을 거쳐 용산역까지 연결하는 방안을 추가시켰다.

확정안에는 장기역∼부천종합운동장역 구간을 신설하고, GTX-B 노선사업자와의 협의를 거쳐 부천종합운동장역에서 GTX-B 노선을 공용해 용산역 등 서울도심까지 열차를 직결 운행하는 방안을 추진한다는 내용이 포함됐다.

이에 더해 광화문에 있던 주한미국대사관이 용산으로 들어가고, 오세훈 서울시장이 용산정비창 부지를 국제업무지구로 개발하기로 하는 등 다양한 개발호재가 겹치고 있다.

반면 용산 등을 공공주택 공급 거점으로 삼으려던 정부의 계획에 차질이 예상된다. 정부는 지난해 8월 4일 주택공급 대책을 통해 용산 정비창·캠프킴 부지에 임대주택 1만3100가구를 짓겠다고 밝힌 바 있어서다.

대책 발표 당시에도 용산 일대를 상업지구로 개발하기를 원하는 주민들의 반발에 부딪혔는데, GTX-D노선 개발계획까지 더해지면서 반대 목소리는 더욱 커질 것으로 보인다.

용산구에서도 개발의 중심인 용산역에는 이미 다양한 교통호재가 적지 않다. 신분당선이 신사역부터 용산역까지 연장되고, 용산역과 신용산을 연결하는 지하공간개발 사업도 추진되고 있다. 일각에서는 용산역이 하루 41만명이 이용하는 대중교통의 거점이 될 것이라는 예측도 나왔다.

신분당선 용산 연장노선은 강남∼정자∼광교 운행 구간을 강남∼신사∼용산으로 확대하는 신분당선 서울 구간(7.8㎞) 연장 사업 중 2단계로 당초 2025년 개통예정이 2027년으로 다소 미뤄질 전망이다. 신사역에서 시작해 강북에 동빙고(신설)~국립박물관(신설)~용산역(정차)을 새로 짓는다. 용산역(1호선)에서 강남역(2호선 및 신분당선)까지 지하철로 가는 데 걸리는 시간이 39분에서 13분 정도로 줄어들어 용산 지역 부동산 시장에 대형 호재가 될 것으로 기대된다.

업계에서는 GTX 노선까지 추가돼 용산역을 둘러싼 광역교통망이 개선되면 유동인구가 더 몰려 수도권의 성장거점이 될 것이라고 분석했다.

용산 거주자들은 당연 기대감을 내비치고 있다. 이미 확정된 신분당선 연장과 용산역-신용산역일대 지하화사업에 더해 GTX D노선과 B노선까지 추가된 것은 큰 호재라면서 실수요자는 물론 투자자들이 몰려올 것이라고 보고 있다.

용산 지역의 호재는 이것이 끝이 아니다. 서울시는 지난 6월 23일 도시·건축공동위원회를 열고 광화문에 있는 주한미국대사관을 용산공원 북측인 용산구 용산동1가 1-5 일대로 옮기는 내용을 담은 ‘주한미국대사관 지구단위계획구역 및 계획 결정안’을 수정가결했다. 결정안에 따르면 현재 녹지지역인 이 구역은 제2종 일반주거지역으로 변경돼 최고 12층 높이의 건물을 지을 수 있게 됐다.

주한미국대사관 이전은 여의도 면적보다 큰 용산공원 조성을 알리는 신호탄이 될 전망이다.

서울시는 청사 바로 옆에 약 29,752㎡(9000평) 규모의 부지를 추가로 조성해 남산부터 한강에 이르는 녹지공간을 조성하기로 했다. 또 당초 대사관 직원 숙소 용지로 사용하려던 용산공원 동쪽의 3만㎡ 용지를 국토부가 기부채납받는 인근 아세아아파트 일부와 교환하기로 하면서 이 구역도 공원으로 조성한다.

서울시가 추진하고 있는 서울역~용산역 일대 철도 지하화 사업으로 조성되는 상부 공원과 연결되면 이 일대는 서울역과 경의선 숲길로 향하는 보행로가 된다.

최근 '강북 코엑스'로 불리는 서울역 북부역세권 개발이 가시화 되면서 '서울역~용산역 지하화' 사업의 마중물이 될지 관심이 쏠린다.

서울역~용산역 지하화는 수조원이 필요한 사업으로 사업비가 가장 큰 걸림돌 중 하나였다.

서울시는 우선 북부역세권 개발 사업으로 확보한 공공기여금 일부를 서울역~용산역 지하화 사업에 투입할 계획이다.

지난 3월 서울시와 건설업계에 따르면 '서울역 북부역세권 개발사업'이 내년 착공을 목표로 본격적인 개발 절차에 들어간다. 이 사업은 서울역사 뒤 유휴 철도용지(서울시 중구 봉래동 22가 122번지 일대)를 서울역과 연계해 복합개발하는 것으로, 총 사업비는 2조원에 달한다. 국제회의수준의 MICE(컨벤션) 시설과 호텔·판매·업무시설을 갖춘 최고높이 40층, 5개동 건축물이 들어서 '강북의 코엑스'로 불린다.

서울시는 이 개발 사업에서 나오는 약 2200억원의 공공기여금 중 1000억원 이상을 서울역~용산역 지하화 사업 등을 위한 기금으로 적립한다.

서울시는 2000년대 중반 이후 정부에 서울역~용산역 지하화 사업을 지속적으로 요청해 왔다. 10년 넘게 표류한 서울역 북부역세권 개발 확정을 계기로 서울역~용산역 지하화 사업에도 힘을 실겠다는 것이 서울시의 생각이다.

용산의 또 다른 유휴용지인 용산정비창도 국제도시로 재탄생한다. 오세훈 서울시장은 2006년 1기 시장으로 재임했던 시절 최대 역점 과제로 꼽았던 이 사업을 최근 다시 꺼내들었다.

이 계획은 당시 용산정비창을 111층 초고층 빌딩이 들어서는 국제업무지구로 개발하는 사업으로 ‘단군 이래 최대 부동산 개발’로 불리며 관심을 끌었으나, 2008년 글로벌 금융위기로 어려움을 겪은 후 박원순 시장이 당선되면서 2012년 좌초된 바 있다.

그러나 최근 오 시장이 용산정비창 개발, 용산공원 계획, 광화문~용산~한강으로 이어지는 국가상징거리 계획 등을 모두 엮은 ‘마스터플랜’을 내놓겠다고 하자 다시 주목받고 있다.

용산 일대는 GTX D 노선과 GTX B 노선 확정, 용산역 전면 지하공간개발 등 교통개선사업과 함께 각종 개발계획이 맞물리면서 다양한 호재가 겹치는 모습이다.

이러한 다양한 사업들이 계획대로 진척된다면 용산은 일과 휴식, 문화가 공존하는 서울의 얼굴로 거듭날 것으로 전망된다.

서울의 허파 기능을 맡을 용산공원은 뉴욕의 센트럴파크처럼 명품 공원을 목적으로 조성된다. 2026년경 용산공원이 개장하면 용산 일대의 그린인프라는 더욱 좋아질 예정이다.

최근 북측의 경찰청시설 신축예정부지(1만3200㎡, 용산역 인근 대체부지로 이전)를 포함한 구 방위사업청 부지 9만5600㎡를 용산공원 경계 내로 편입시키는 등 부지가 약 300만㎡ 규모로 확대됐다. 이 크기는 국제규격의 축구장(7,140㎡) 약 400개, 여의도 면적(290만㎡)보다도 큰 면적을 자랑한다.

이미 문화생활 및 여가생활을 즐길 수 있는 시설물이 용산에 들어서 있다. 용산아이파크몰, 이마트, 용산전자상가, 용산가족공원 등이 대표적이다.

최근 용산 곳곳에 신규 오피스텔들이 분양했거나 나서 관심을 끌고 있다. 용산 또한 아파트에 이어 오피스텔 공급이 귀한 대표적인 지역으로 꼽히고 있다.

지난해 7월 분양에 나선 용산센트럴파크뷰(133실 규모)와 10월에 분양에 나선 용산 글로버리버파크(25실 규모), 올 3월에 나선 용산센트럴포레(72실 규모) 오피스텔은 내놓기가 무섭게 분양을 마쳤다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “서울의 핵심 입지인 용산구 일대는 교통과 공원, 재건축, 재개발 등 다양한 개발이 한창 진행 중에 있어 주거환경 개선에 따른 미래가치가 높다”며 “굵직한 호재가 10가지가 넘어 이 사업이 마무리가 되면 용산의 투자가치는 상당해 보인다”이라고 말했다.

다음은 개발호재의 중심인 용산에 분양을 앞두고 있는 신규 오피스텔 현황이다.

DK밸리뷰 용산 조감도

●DK밸리뷰 용산=서울의 중심이자 강남을 뛰어 넘을 용산 부동산의 양대 프로젝트인 용산국제업무지구와 용산공원 수혜 지역 중 하나인 용산 한강로 3가에 전매 가능한 투룸 오피스텔과 소형 아파트 복합 단지인 DK밸리뷰 용산이 이르면 6월에 분양에 들어가 비상한 관심을 끌고 있다. DK밸리뷰 용산은 대지면적 664.50m², 연면적 6,201.40m², 지하 2층~지상 20층 규모로 오피스텔 83실, 소형 아파트인 도시형 생활주택 24세대로 구성된다. 공급현황은 오피스텔 전용면적 기준 29.58~33.92m²(5개 타입, 투룸) 83실, 도시형 생활주택 전용면적 기준 24.22~26.81m²(5개 타입, 투룸) 24세대 규모로 전세대 2룸, 3베이(Bay)구조다. 입지가치만 보더라도 서울의 중심지역구인 용산의 뛰어난 도심 접근성은 물론 여가 생활의 장소로 최상급 입지를 자랑한다. 교통가치도 높다. 트리플 역세권(용산, 신용산, 이촌)과 GTX-B, 신분당선 연장 강변북로, 한강대교 접근이 우수하다. 생활가치도 좋다. 다양한 생활편의 시설 인접해 있는데 국립중앙박물관, 전쟁기념관 등 문화시설까지 우수한 생활 인프라를 갖췄다. 서울 중심임에도 쾌적한 자연가치도 상당하다. 걸어서 누리는 한강, 노들섬, 용산가족공원, 효창공원, 국제규격의 축구장 400여개, 여의도 면적보다 더 큰 서울 최대 규모 용산민족공원 예정에 있다. 투자가치와 직결되는 높은 미래가치도 갖췄다. 용산 북부개발사업, 용산국제업무지구, 용산지구개발의 최대 수혜 중심지로 꼽힌다. 하이엔드 주거공간으로써 특화가치를 꾀했다. 하이엔드 이태리 주방가구, 고품격 인테리어, 최적의 내부구조 설계의 주거 공간을 구성했으며 품격가치를 높이는 풀옵션 빌트인, loT 시스템 설치, 주차호출(발렛서비스)를 이용한 품격있고 편리한 생활환경을 조성했다. DK밸리뷰 용산 당 사업지 옆으로 용산에 새로운 명소가 생긴다. 세계적인 아티스트로 떠오른 방탄소년단(BTS)이 둥지를 튼 빅히트 엔터테인먼트에서 사명을 바꾼 하이브(HYBE)가 뮤지엄 ‘HYBE INSIGHT(하이브 인사이트)’를 지난 5월 14일 용산 신사옥에 문을 열었기 때문이다. 하이브 인사이트는 ‘음악으로 감동을 전하고 선한 영향력을 나누며 삶의 변화를 만들어 간다’는 하이브의 관점을 다양한 방식으로 풀어낸 복합문화공간이다. 소속 아티스트 방탄소년단(BTS), 세븐틴, 뉴이스트 등의 인기를 기반으로 용산 신사옥을 새로운 한류 성지로 조성하겠다는 전략이며 하이브의 신사옥인 하이브 용산 지하 1~2층에 연면적 약 4천7백㎡(약 1406평) 규모로 조성된다. 시행과 시공은 각각 ㈜DK밸리뷰와 (주)DK건설이 자금관리는 교보자산신탁(주)가 맡았으며 총 주차대수는 73대(법정 67대)로 2022년 10월 준공예정이다. 문의 02-882-9287

용산 클라우드9 조감도

●용산 클라우드 나인=서울의 중심인 용산구 원효로 3가 277-13번지 일대에 한강뷰 오피스텔인 용산 클라우드 나인(9)이 후분양으로 공급되어 비상한 관심을 끌고 있다. 대지면적 509.70㎡, 연면적 4489.07㎡, 지하 1층~지상 19층 규모로 지상 1~2층은 근린생활시설이 지상 3~18층은 원룸형과 1.5룸 오피스텔로 구성된다. 총 122세대로 원룸형이 2억대 중반, 1.5룸은 4억대며 총 주차대수는 62대다. 지하철 용산역(1호선·경의중앙선)과 신용산역(4호선), 마포역(5호선), 효창공원앞역(6호선)이 가까이 있고, 버스정류장이 도보로 불과 3분 거리라 교통 환경이 양호하다. 용산 클라우드 나인은 남향 한강조망이 가능한 업무 및 상업시설 밀집지역에 위치하고 여의도·영등포·상암DMC·광화문·강남 등 직장인 밀집지역의 출·퇴근은 물론 서강대·연세대·숙명여대·이화여대 등 종합대학의 등·하교에 수월하다. 또 용산아이파크몰, 신라면세점, 이마트, 롯데하이마트, 용산전자상가, CGV 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 인근 직장인, 대학생를 비롯하여 전국에서 상경한 유동인구가 수십만에 이르고 전쟁기념관, 국립중앙박물관, 이촌한강공원, 효창공원이 뉴욕의 다양한 문화쇼핑과 메디컬 리더 융합시티와 유사한 구조를 보이고 있다. 여의도 보다 큰 한국의 센트럴파크 용산민족공원(2027년 완공예정)이 조성 중이고 현대차사옥 재개발예정, 한국의 맨해튼 용산국제업무지구, 용산 정비창 재개발, 풍전 산호아파트 재건축, 용산역~서울역 지하화, 신분당선 연장, GTX A·B노선 신설 등 대규모 뉴 리더백 시티개발 사업 실현 중이다. 문의 02-882-9287

트윈시티 남산 오피스텔 전경

●트윈시티 남산=서울 중심 입지의 오피스텔이 5년 전 가격으로 시장에 선보였다. 서울역 초역세권 오피스텔인 ‘트윈남산 오피스텔’이 그 주인공이다. 서울 용산구 한강대로 366에 위치한 ‘트윈시티 남산 오피스텔’은 지하 6층~지상 29층, 전용 21~29㎡ 13개 타입, 총 567실 규모로 오피스와 근린생활시설이 함께 조성돼 있다. 민간 임대주택 리츠 1호사업으로 건설된 트윈시티 남산은 지난 2015년 2월부터 6년동안 임대로 운영이 됐으며, 이번 달부터 매각으로 전환해 현재 선착순 계약을 진행 중이다. 분양가는 전용 3.3㎡당 3,700만원에서 4,000만원 수준으로, 1채당 2억 5000만원에서 3억 6000만원 정도다. 이는 주변 분양가와 비교해 저렴한 수준이며, 대부분 호실이 임차인이 맞춰져 있어 잔금 완납 시 바로 임차 수익 실현이 가능하다는 것이 분양관계자의 설명이다. 실제로 지난해 2월에 공급한 ‘쌍용 더 플래티넘 서울역’의 경우엔 전용 3.3㎡당 5,300만원 선의 분양가가 책정됐고, 지난해 12월에 공급된 생활숙박시설 ‘빌리브 아카이브 남산’의 소형 타입은 전용면적 3.3㎡당 6,400만원 선에 분양됐었다. ‘트윈시티 남산 오피스텔’ 분양관계자는 “입주 이후 줄곧 90% 이상 유지되어 왔고, 지난해 코로나19 유행 이후 80%대로 급감했던 임차율도 다시금 90%까지 회복될 정도로 입지와 상품면에서 그 인기가 검증됐다. 이미 준공된 오피스텔이다 보니 임대수익을 바로 낼 수 있다는 장점도 있다”며 “전 타입이 2~3억원대로 5년 전 가격으로 선보이는 만큼 진행되고 있는 매각에서도 높은 경쟁률이 예상된다”고 말했다. 이 오피스텔은 합리적인 가격 외에도 다양한 장점을 갖추고 있다. 우선 이 오피스텔은 지하철 4개 노선에 KTX까지 지나는 서울역 초역세권 오피스텔로서 가치가 높다. 서울역 12번 출구와 오피스텔 지하통로가 직접 연결돼 2분 내로 빠르고 안전하게 이동이 가능하다. 입주민들은 서울역 지하철 1·4호선, 공항철도, 경의중앙선 4개 노선과 KTX, 광역·지역버스 환승센터 등의 여러 교통수단을 가까이서 편하게 누릴 수 있다. 또 인근으로 우선 CBD권역을 비롯해 GS건설, SK텔레콤, 하나은행 본점 등 대기업이 밀집돼 있어 편리한 출퇴근을 바라는 직장인 직주근접 수요를 보유하고 있다. 또 동대문, 명동 쇼핑타운, 롯데백화점, 신세계백화점 등 자영업자 수요와 연세대, 이화여대, 숙명여대 등 대학가 수요까지 품을 수 있다. 한편, ‘트윈시티 남산 오피스텔’은 앞서 1차 공개매각을 마감했으며, 일반매각으로 전환돼 선착순으로 계약을 진행 중이다. 문의 1668-0970