편견(偏見)을 버리면 알짜 부동산이 보인다

이어지는 아파트 위주의 규제와 사상 최초 0%대 최저금리로 인하여 많은 사람들이 몰리는 투자처가 바로 수익형 부동산 시장이다.

안정적인 수익 창출은 물론 소유권을 갖고 있으면 지속적인 매물의 가격상승도 노릴 수 있기 때문이다.

하지만 수익형 부동산에 투자만 하면 무조건 수익을 얻을 수 있겠지라는 생각은 무척이나 위험한 생각이다.

일반적으로 부동산 시장에 처음 발을 내민 초보 투자자들의 경우, 무조건이라는 편견(偏見)에 잡혀 수익형 부동산에 투자하는 경우가 적지 않다.

대표적인 투자에서 생기는 편견으로 무조건 역세권 입지, 유동인구 많은 곳, 오피스텔은 상층부, 상가는 1층 투자가 정답 등이 있는데 그럼에도 그 공식도 언제나 정답일 수는 없기 때문이다.

또한, 가장 버려야 할 편견은 수익형 부동산에 '투자만 하면 성공하겠지'라는 생각과 눈에 보이는 것만 신뢰하는 것을 버려야 한다고 조언한다.

수익형 부동산 투자시 버려야 할 편견들

그렇다면 좋은 여건을 갖춘 수익형 부동산에 투자할 때, 주의해야 할 편견은 무엇일지? 함께 알아보도록 하자.

◇묻지도 따지지도 말고 역세권?

‘역세권’은 기본적인 임대수요나 유동인구를 보장하지만 역세권의 경우 분양가나 투자금이 많이 든다. 최근에는 신설 노선이나 기존 노선의 연장으로 검증이 안된 소위 무늬만 역세권인 경우도 적지 않다.

따라서 단순히 역세권이라고 투자하기보다는 인근 수요층들을 유입할 인프라를 갖춘 역세권인지를 따져봐야 한다.

꼭 역세권이 아니더라도 대기업 투자 지역나 산업단지 등의 조성으로 고용창출로 인구가 늘어나는 지역이나 코로나19의 지속으로 인해 집 가까이서 소비를 하려는 사람들이 증가하면서 원스톱 라이프가 가능한 복합단지나 대규모 주거 단지를 품고 있는 항아리 상권에서 공급되는 상업시설들이 재조명 받고 있다.

◇오피스텔 투자는 상층부에?

흔히 오피스텔 투자도 아파트처럼 ‘상층부’에 투자를 해야 한다는 인식이 강하다. 하지만 실거주가 아닌 투자처로 보면 상황이 달라지게 된다.

오피스텔 분양업체들은 분양가 책정시 일반적으로 저층과 고층의 가격차를 5~20%까지 두지만 정작 입주 후 임대료는 거의 대동소이한 동조화 현상이 일어나고 있어 분양가 대비 수익률은 저층부가 높은 경우도 적지 않다.

◇영화관·할인점 입점하면 무조건 상권 형성?

역세권 주변이나 대단위 아파트 인근 대형 상가의 경우 영화관이나 할인점을 입점시키는 경우가 많다.

그러나 최근에는 오히려 상권활성화를 저해하는 역기능을 보여주고 있다. 고객이 영화관이나 할인점을 찾는 목적을 생각해보면 간단한데 영화관이나 할인점만 이용하는 목적형 고객들로 상가의 고객유인 형태중에 하나인 샤워효과나 분수효과가 먹히지 않았다는 것이다.

오직 업종 차별화와 자체 경쟁력을 가져야 이러한 시설물들의 시너지 효과를 동시에 누릴 수 있다고 보여진다.

◇상가 투자는 1층이 대박?

상가는 1층이 당연 분양가가 높게 책정되고 오피스텔, 도시형 생활주택 등은 상층부 분양가가 높게 책정된다.

과거에 비해 에스컬레이터 등의 설치로 접근성이 개선되고, 소셜네트워크서비스(SNS)의 생활화로 층별 업종의 영역이 사라지고 있어 더 이상 1층이 상가투자의 대세는 아닌 셈이다.

◇대단지 아파트 단지내 상가는 무조건 잡아라?

1000가구 이상의 대단지 단지 내 상가는 일정한 배후세대를 확보할 수 있다는 점에서 투자자의 관심이 높다.

그러나 신도시나 택지개발지구 등의 입점 초기에는 단지 내 상가 이외의 상권이 채 만들어지지 않은 상태라서 변수를 잘 확인해야 한다. 지금은 주변에 근린상권의 형성이나 대형 할인점이 없어도 더욱 강한 상권의 형성을 고려하지 않은 경우가 생기기 때문이다.

◇규모가 큰 상가가 좋다?

최근 상가들은 대형화 추세를 보이고 있다. 규모가 크면 소비층의 다양한 욕구를 충족시키는데 유리하다는 판단에서다.

그러나 지나치게 많은 점포 수는 임차인 유치 실패로 이어질 수 있다. 공실 증가는 물론 경제적인 부담이 커서 최근에는 경매로 나오는 물건도 증가하고 있다.

또 이런 대형상가가 실패하면 지역상권에도 커다란 암초로 작용을 한다. 상가의 접근성과 쇼핑의 쾌적성, 동선의 차별성이 오히려 중요하다.

◇유동인구 많으면 성공?

유동인구가 많다고 반드시 좋은 상권이 형성되는 것은 아니다. 유동인구가 많아도 흘러가는 인구가 많은 경우가 적지 않다.

오히려 유동인구가 적어도 고정고객을 만들 수 있는 입지가 오히려 낫다. 또 상가 주변에 흡입력이 강한 백화점, 대형마트 등이 있으면 오히려 영업경쟁력이 떨어질 수도 있어 주의가 요구된다.

마지막으로 당부를 드리자면 수익형 부동산 투자시 나무는 보고 숲은 보지 못하는 경우가 종종 생기게 된다. 따라서 편견을 버려야 수익형 부동산에 대한 시각이 넓어짐은 물론 틈새 시장도 볼 수 있는 안목이 생긴다고 하겠다.