지속되는 저금리…‘수익형 부동산’으로 월세 챙겨볼까

다주택자에 대한 초강력 규제가 심화되고 저금리의 지속으로 수익형 부동산에 대한 관심이 이어지고 있다. 

저금리가 지속되자 마땅히 돈 굴릴 곳 없고, 그렇다고 여윳돈을 마냥 묶어둘 수도 없는 투자자들에게는 은행 금리 이상 월세를 받는 수익형 부동산은 여전히 매력적인 셈이다. 

공실만 나지 않는다면 매월 꼬박꼬박 월세를 챙기고 추후 되팔 때 시세차익까지 기대할 수 있는 덕분이다. 

물론 수익형 부동산 수익률이 아무리 솔깃해도 덥석 투자하는 건 금물. 본인이 보유한 투자 금액에 맞는 상품을 선택하는 게 무엇보다도 중요한 시점이다. 

●3억원 이하 종잣돈 있다면

여윳돈이 3억원 이하로 비교적 적을 때 투자할 만한 수익형 부동산으로 오피스텔이 대표적이다.

요즘 분양시장에선 일반 아파트 못지않은 평면설계를 적용하고 단지 내 편의시설을 잘 갖춘 주거형 오피스텔이 인기를 끌고 있는데 투자 부담이 적고 일반 아파트보다 월세 놓기가 수월해 5~6%대 임대수익률을 기대할 수 있다.

오피스텔에 투자할 때 우선 따져봐야 할 점은 크게 두 가지다. 첫째 입지, 둘째 임대수익률이다. 오피스텔은 직주 근접을 가장 먼저 따지는 20~30대 젊은 직장인이 주 수요층인 만큼 출퇴근이 편리한 도심 역세권을 최고의 입지로 꼽는다. 단 도심 지역은 입지가 좋은 만큼 분양가, 매매가가 비싸 투자금 대비 임대수익률이 떨어질 수밖에 없다.

다만, 오피스텔 인근 지역에 신규 공급이 예정돼 있진 않은지, 앞으로도 임대수요가 꾸준히 증가할 만한 곳인지를 따져보는 것이 좋겠다. 

●10억원 이하 종잣돈 있다면 

여윳돈이 좀 더 많다면 상가 투자를 고려해볼 만하다. 다만 상가는 유형에 따라, 같은 건물이라도 위치에 따라 가격이 천차만별. 따라서 내가 가진 투자금에 맞는 상가인지를 먼저 따져보는 것이 중요하다.

먼저 안정성면에서는 단지내 상가가 유리하다. 단지 내 상가는 아파트 입주민을 대상으로 운영하기 때문에 경기에 큰 영향을 받지 않고 안정적으로 운영할 수 있다는 게 장점이다. 

아파트 단지당 공급되는 점포 수도 배후가구 100가구당 1개꼴로 공급되어야 과잉될 우려가 적다. 

단지 내 상가는 보통 경쟁입찰 방식으로 공급된다. 입찰 참가자 중 가장 가격을 높게 써낸 응찰자가 낙찰받는 방식이다.

되도록 내정가(입찰 예정가) 대비 150% 이내, 투자수익률이 연 5~7% 정도 나올 만한 금액인지 계산해본 후 입찰하는 것이 중요하며 투자금에 좀 더 여유가 있다면 신도시나 일반 택지지구에 들어서는 중심 상업지구에 투자해볼 만하다.

뉴타운 또는 신도시나 택지지구처럼 신규 개발지에 공급되는 상가는 상권 형성 초기에 들어가면 권리금 부담 없이 배후수요를 선점할 수 있어 유리하며 공실만 생기지 않는다면 연 5% 이상 수익을 꾸준히 올릴 수 있다.

신도시 상가에 투자하기로 마음먹었다면 층별 장단점과 임대료 분석은 필수다. 3.3㎡당 분양가가 4000만~5000만원대로 비싼 신도시 1층 점포의 경우 수익률은 낮지만 공실 위험이 덜하다.

반대로 2층 이상 고층부 상가는 분양가가 1층보다는 저렴하고 임대수익률이 높은 반면 공실 위험이 큰 편이다. 다만 공실 위험을 줄이려면 병원이나 학원, 사무실 등 전문 업종 임차인을 구하는 것이 좋다.

●10억원 이상 종잣돈 있다면 

10억원 이상 여윳돈이 있다면 어엿한 중소형 빌딩(꼬마빌딩) 주인이 되는 건 어떨까. 중소형 빌딩은 최근에도 저금리 기조가 이어지면서 거래 규모가 사상 최고치를 기록하는 모습이다.

특히 50억원 미만 중소형 빌딩인 꼬마빌딩은 안정적인 임대수익과 더불어 시세차익을 기대할 수 있는 덕분에 고액 자산가의 인기 투자처가 돼왔다. 

꼬마빌딩에 투자할 때 시세차익과 임대수익 두 마리 토끼를 모두 잡으려면 인구, 인프라 등 지속적인 성장 재료가 있는 곳을 고르는 건 기본이며 도심 역세권이나 직장과 주거지 근접 지역, 관광 명소 지역이 일등 입지로 꼽힌다. 

수익형 부동산 절세에 도움, 특히 부담부증여 활용하면 세금 줄여

상가, 오피스텔 같은 수익형 부동산 투자는 임대수익 덕분에 인기지만 최근엔 증여세 절세 수단으로도 많이 활용된다.

보통 증여되는 부동산은 ‘시가’를 원칙으로 평가한다. 거래량도 많고 시세 파악도 용이한 아파트가 대표적이다. 

하지만 상가 같은 수익형 부동산은 비슷한 매매 사례가 많지 않아 감정평가 금액을 자주 쓴다. 

이때 감정평가액은 실제 거래가격(시가)의 70~80% 선으로 평가되는 게 일반적이다. 그만큼 수익형 부동산 증여는 같은 가격의 아파트를 증여할 때보다 세금이 줄어들 여지가 많다.

수익형 부동산을 증여할 때 보증금도 같이 증여하는 ‘부담부증여’도 알아두면 좋다. 가령 상가 시세가 5억원이고, 세입자로부터 받은 보증금이 1억원이라고 치자. 현행 세법대로라면 매매가 5억원에서 보증금 1억원을 뺀 나머지 4억원에 대해서만 증여세가 부과된다.

자녀에게 수익형 부동산을 증여할 생각이라면 10년 이상 계획을 잡고 증여 시기를 잘 선택해야 한다. 현행 세법은 부모로부터 증여를 받을 때 10년 내 증여된 다른 자산을 합산해 세액을 정하도록 하고 있기 때문이다.

가령 부모가 올해 자녀에게 소형 빌딩을 증여하고 6년 뒤 상가를 또 증여한다면, 상가 증여세를 계산할 때 빌딩 가격까지 합하는 식이다.

증여세율은 세금을 매기는 금액(과세표준)이 1억원 이하일 때 10%, 5억원 이하는 20%, 10억원 이하는 30%, 30억원 이하는 40%, 30억원 이상은 50%를 각각 적용한다. 

애초 입지가 좋고, 앞으로 매매가가 오를 가능성이 높은 부동산을 선택해 증여해야 절세 효과도, 매각차익도 커질 수 있다. 

장경철 부동산일번가 이사는 “수익형 부동산은 대표적인 상품은 상가나 오피스텔인데 상가는 RTI 등의 적용으로 선임대 상가의 중요성이 부각되고 있으며 오피스텔은 직주근접형이 대세로 대기업 투자지역이나 산업단지 인근이 주목을 받을 것으로 보인다"고 말했다.

지속되는 저금리에 눈길가는 수익형 부동산 현황

명동 엠퍼스트 플레이스 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)=명동 역세권에 위치하는 오피스텔 ‘명동 엠퍼스트 플레이스’가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. ‘명동엠퍼스트플레이스’는 사전설문조사를 통해 소비자들의 니즈를 반영해 전 세대에 빌트인 가전과 드레스룸, 붙박이장 등 수납공간 제공으로 소형평형임에도 공간 활용도가 높게 설계했다. 교통 환경으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역이 도보 거리에 자리하며, 강남은 물론 강남·판교·분당 등 신도시로 빠르게 이동할 수 있는 광역버스도 이용하기 편리하다.주변 생활환경으로 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레 등 쇼핑시설과 CGV, 국립극장 등 문화시설을 가깝게 누릴 수 있고 중부경찰서, 백병원, 남산공원 등도 근거리로 이용할 수 있다. 이 오피스텔 인근에는 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권 본점 등 대기업 본사를 비롯해 우리은행, IBK기업은행, KEB하나은행 본점 등이 위치하고 있다. 여기에 4만여 협력 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구도 근거리에 조성되어 있어 풍부한 배후수요 확보가 가능하다. 문의 1800-2950

의정부 노블리안시티스타 조감도

●의정부 노블리안시티스타(오피스텔, 도시형 생활주택)=의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활 4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급되며 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 주차시설은 총 165대가 조성될 예정이며 전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 주요 교통호재로 GTX C노선(예정), KTX 연장(예정), 지하철 7호선, 동부간선도로 지하화 등 개발호재들이 속속 발표되고 있다. 계약금은 10%에 중도금 무이자 60%로 초기 자금부담을 낮췄으며 주변 경쟁 상품보다 분양가가 저렴하다. 문의 1800-9747

미사역 헤리움 애비뉴어 조감도

●미사역 헤리움 애비뉴어(오피스텔)=힘찬건설의 ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 경기 하남시 미사강변도시 중심상업용지 중상 15-3, 4BL에 위치하며, 전용 20~28㎡ 총 684실 규모로 구성된다. ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 올해 개통예정인 지하철 5호선 미사역이 도보 1분 거리(130m 이내)에 위치한다. 또 미사역은 지하철 9호선 연장 사업도 예고돼 있다. 오는 2025년 지하철 9호선 연장 사업 완료 시 하남 미사강변도시에서 서울 강남까지 환승 없이 20분대에 이동이 가능할 전망이다. 이와 함께 올림픽대로, 미사IC, 상일IC 등이 인접해 차량을 이용한 이동도 수월하다. 대규모 개발사업도 눈에 띈다. 일단 오는 2020년까지 개발 예정인 ‘고덕상업업무지구’가 있다. 이곳은 고덕강일공공주택1지구에 23만4,523㎡ 규모로, 세계적 가구기업 이케아(IKEA)를 비롯해 유통·판매 복합쇼핑센터, R&D시설, 호텔 등이 입주할 예정이다. 또한 ‘강동첨단업무지구’는 삼성엔지니어링과 세스코, 세종텔레콤 등 우수기업 40여 곳과 1만5,000여 명이 상주하고 있는 곳이다. 최근에는 삼성물산 건설부문이 입주해 이목이 집중되고 있다. 이와 함께 ‘엔지니어링복합지구’는 7만8,000여㎡ 규모의 4차 산업 혁명을 선도하는 지식기반 융복합 단지로 오는 2020년까지 구축될 계획이다. 이곳은 맞은편에 위치한 강동첨단업무지구를 비롯한 인근 업종과 시너지 효과도 기대된다. 이러한 개발호재로 ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 전문직 종사자들을 중심으로 풍부한 배후수요를 확보할 수 있을 전망이다. 주변에 풍부한 생활인프라도 돋보인다. ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 스타필드 하남, 이마트 하남점이 근처에 위치해 편리한 쇼핑·문화생활이 가능하다. 문화와 자연이 숨 쉬는 특화거리를 품은 오피스텔 ‘미사역 헤리움 애비뉴어’가 분양 중이다. 문의 1800-3856

평택 트리플큐브(A동) 조감도

●평택 트리플큐브(오피스텔)=(주)태룡건설이 평택에 728실 규모의 초대형 프로젝트를 진행한다. 3개 동으로 이루어질 '트리플 큐브'는 14개 커뮤니티 시설과 호텔식 특화서비스로 투자자들의 눈길을 끌고 있다. 휘트니스센터를 비롯 브런치카페, 셀프세차코너, 미팅룸, 코인세탁실, 하늘정원, 옥상캠핑& 바비큐장 등으로 평택 대규모를 자랑하고 있다. 투자자는 물론 임대수요자들의 마음까지 잡아 공실 걱정없이 안정적인 수익으로 이어가겠다는 전략이다. 전세대 발코니 타입으로, 1.5룸 분리형 평면설계를 적용했으며, 풀옵션, 풀빌트인, 홈 오토시스템, 일괄소등 스위치, 에너지효율 1등급 창호, 전열교환 환기시스템 등 유니트 플랜도 눈에 띈다. 평택 오피스텔 분양 시장은 그야말로 봄바람이다. 삼성전자가 반도체 라인에 투자하고 있고, LG전자도 디지털파크에 평택을 IT산업의 전진기지로 삼겠다는 전략하에 LG이노텍 등 6개 계열사를 속속 입주시키고 있다. 거리는 젊은이들로 가득찼고, 1인가구 유입비중은 68.5%에 달한다. 그러나 평택 오피스텔 임대 시장은 포화다. 급기야 삼선전자 협력사는 1,200실 규모의 임시 기숙사를 건랍하고 있다. 내년 하반기부터는 고덕국제신도시지의 입주가 본격적으로 이루어지고, 고덕플랜 2-3단계 △애듀타운(13만2231m²) △고덕R&D테크노밸리(13만2231m²) △국제교류용지(105만7851m²) △국제비즈니스콤플렉스(39만6694m²)등도 본격 개발에 들어갈 예정이다. 대기업 유통업체들도 발빠르게 움직이고 있다. 신세계 스타필드는 연내 착공에 들어가 오는 2020년 완공한다는 계획이고 아주대학교 부속병원도 브레인시티에 들어설 예정이며, 성균관대학교 제3캠퍼스도 평택에 들어선다. ‘트리플큐브’는 고덕국제신도시를 비롯, 평택의 주요 프로젝트들이 중심부에 위치하고 있다. 삼성전자 평택공장이 3km 이내, LG디지털파크 5km, 브레인시티 4km, SRT 지제역까지는 2정거장 거리이다. 송탄역까지는 60초 이내며 1~2km내에 대형마트와 종합병원, 대형극장 등 생활 편의시설도 갖추고 있다. 문의 02-2192-0895