어디까지가 진짜 역세권? 리얼 역세권 단지 잡아볼까

지하철역과 가까운 입지를 의미하는 ‘역세권’은 분양시장에서 흥행을 결정짓는 중요한 요소로 꼽힌다.

아파트나 오피스텔, 도시형 생활주택은 물론 상업시설이나 업무시설도 역과 가까울수록 교통이 편리해 투자가치 상승효과도 나타난다.

또 같은 단지라도 역과 가까운 동이 역과 멀리 떨어진 동보다 비싸게 거래될 만큼 역세권의 존재감은 뚜렷하다.

존재감이 뚜렷하지만 어디까지를 역세권으로 봐야하는 지는 의견이 분분하다. 과연 역세권의 거리는 어느 정도일까.

◆너도나도 강조하는 ‘역세권’ 입지

분양시장에서 너도나도 역세권을 강조한다. 따라서 단지명에 지하철역 이름을 넣어서 분양하는 사례도 적지 않다. 행정구역이 달라도 역과 더 가까우면 해당역을 단지명에 넣어 분양하기도 한다.

먼저 지하철, 경전철, 고속철도역 등 단지명에 '역' 이름이 들어간 주거단지는 편리한 교통망으로 수요자들의 큰 관심을 끈다.

분양업계에 따르면 역이름이 들어간 아파트의 2018년 1순위 마감률은 70%, 2019년에는 74.5%, 지난해에는 75.4%를 기록했다. 올 1~4월 역시 84.2%의 마감률을 나타내며 상승세를 이어갔다.

수요자들은 편리한 교통망을 중요한 요소로 평가하며 역을 중심으로 다양한 편의시설이 위치해 입주민들의 만족도가 높다는게 업계의 설명이다.

최근 아파트 대체재로 인기가 높은 오피스텔 시장에서도 단지 명에 '역 이름'을 붙여 역세권 입지를 강조한 단지들이 인기를 얻고 있다. 

단지 명만 들어도 역세권 입지를 확인 할 수 있으며, 그 위치와 주변 환경까지 가늠할 수 있기 때문이다.

특히, 입지 조건이 수익률에 영향을 미치는 오피스텔 시장에서 역세권 유무는 중요한 고려 사항인 만큼 단지명에 ‘역 이름’이 포함된 오피스텔에 수요자들의 발길이 이어지며 우수한 분양 성적을 기록하고 있다.

지난해 6월 경기 의정부에서 분양한 '힐스테이트 의정부역' 오피스텔은 60실 모집에 8,702건이 접수돼 평균 145.03대 1의 경쟁률을 기록했다. 지하철 1호선 의정부역, 가능역과 의정부경전철 흥선역을 모두 도보로 이용할 수 있는 역세권으로 계약 당일 완판을 기록한바 있다.

같은 달 인천 부평에서 분양한 ‘e편한세상 시티 부평역’은 서울지하철 1호선·인천도시철도 1호선·GTX-B노선(예정) 환승역인 부평역을 도보로 이용할 수 있는 트리플 역세권 입지가 부각되면서 청약 마감에 성공했다. 총 1,208실 모집에 9,019건이 접수되며 7.47대 1의 경쟁률을 기록했다. 같은 달 공급된 지하철1호선·신분당선 화서역 더블 역세권에 위치한 ‘화서역 푸르지오 브리시엘’ 오피스텔도 460실 모집에 총 1만4,463건이 접수되며 평균 31.44대 1로 전 타입 청약 마감한 바 있다.

역명이 들어간 오피스텔의 매매가 상승률도 높았다. KB부동산에 따르면 서울시 강서구 마곡동에 위치한 대우건설의 '마곡나루역보타닉푸르지오시티'(2017년 2월 입주) 오피스텔 전용 40㎡ 평균 매매가는 지난 1년간(2020년1월~2021년1월) 4500만원(3억6500만원→4억1000만원)이 상승했다. 전용 42㎡의 경우에는 7000만원(3억8000만원→4억5000만원)이 상승했다.

오피스텔 시장에서 역세권 입지는 1순위 고려 사항이다. 역세권 오피스텔은 이동이 편리하고 상권과 편의시설이 잘 갖춰져 있어 임대 수요도 풍부하기 때문이다. 이런 점을 고려해 최근 건설사들도 단지 명에 역 이름을 넣어 마케팅 효과를 극대화 하는 것으로 분석된다고 업계는 전했다.

지하철 역세권 상가에 대한 투자자들의 관심이 이어지고 있다. 상가투자에서 역세권 여부는 투자처를 선택함에 있어 투자자들이 최우선 순위로 꼽는 요소다.

역세권에 위치한 상가의 경우 풍부한 유동인구로 인해 임대수요가 꾸준해 불황기에도 가격하락이나 공실의 위험이 적기 때문이다.

이러한 장점으로 역세권 상가의 경우 일반 상가 대비 임대료가 높게 형성돼 있다. 한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사에 따르면, 역과 떨어진 위치에 위치한 강남 도산대로 평균 상가 임대료는 1㎡당 45,100원인 반면 지하철3호선 신사역 일대는 약 2배 가량 높은 82,700원을 기록한 것으로 나타났다.

지방에서도 마찬가지다. 역과 거리가 있는 경북대북문 상가의 평균 임대료는 1㎡당 20,800원이지만 대구지하철 1호선 대구역 인근 동성로중심은 이보다 71.63% 높은 35,700원으로 조사됐다.(2021년 1분기 중대형 상가 기준)

신규분양 시장에서도 역세권 상가의 인기는 꾸준했다. 지난해 12월 서울 구로구에 선보였던 ‘힐스에비뉴 신도림역 센트럴’은 지하철 1,2호선 신도림역과 가까운 역세권 상가로 인기를 얻으며 분양시작 5일 만에 모든 계약을 마쳤다.

다음으로 업무시설인 소형 오피스(섹션 오피스)의 경우다. 최근 오피스 시장에 소형화 바람이 불고 있는데 빌딩을 통째로 팔거나 1개층을 분양하는 등 단위 규모가 컸던 과거와 달리 일반 오피스 빌딩을 다양한 규모로 분할해 분양하는 소형 오피스가 틈새 수익형 상품으로 떠오르고 있다.

소형 오피스도 초역세권이 각광을 받기는 마찬가지다. 근무자들의 출퇴근이 용이하고 외부 고객들이 쉽게 찾아올 수 있기 때문이다. 

이처럼 분양시장에서는 역세권의 중요도를 높게 보기 때문에 ‘도보 5분’, ‘도보 10분’ 등 지하철역까지 걸어서 얼마나 걸리는지를 주로 내세우며 수요자의 발길을 이끈다.

하지만 실제로 현장을 가보면 이 같은 문구는 대체로 허위인 경우가 많다. 단지와 지하철역까지 직선거리로 300~400m 정도지만 언덕이 가팔라 10분 이상 소요되고 대체로 이에 대한 설명이 없는 경우가 많다. 또 아예 터무니없이 거리가 1km 이상 떨어진 경우도 있다.

게다가 지도상에서는 단지와 지하철역까지 직선거리로 가깝지만 실제로는 큰 건물이나 산 등이 가로막고 있어 우회해서 가야하는 경우도 있다. 따라서 입지를 제대로 확인하지 않고 덜컥 청약에 나섰다가는 낭패를 보기 일쑤라고 전문가들은 조언한다.

◆그렇다면 역세권의 기준은?

그렇다면 역세권의 기준은 어떻게 따져봐야 할까. 법적으로 ‘지하철역과 단지까지의 거리가 딱 몇m여야만 역세권이다’라는 기준도 없다.

대체로 시장에서는 직선거리로 500m정도 떨어져 있으면 역세권으로 분류하지만 “그럼 501m 떨어진 단지는 역세권이 아니냐”고 딴지를 거는 사람도 있다. 그만큼 역세권을 구분하는 기준은 모호하다는 의미다.

다만 서울시 자료를 통해 역세권에 대한 공적 기준은 짐작할 수 있다. 서울시가 운영하는 ‘역세권 공공임대주택 건립 및 운영 기준’에 따르면 ‘개통된 역(예정 포함)의 승강장 경계로부터 500m 이내의 지역’을 역세권으로 정의한다. 여기에 1차 역세권(초역세권)은 250m까지, 2차 역세권(직접 역세권)은 그 밖의 범위로 나눠 세분화하고 있다.

또 각자의 걸음 속도나 평지·오르막 입지에 따라 달라질 수 있지만 대체로 단지에서 지하철역까지 걸어서 10분 정도 거리면 사람들 인식에 “이정도면 역세권이지”라고 정의하기도 한다.

◆조금 멀어도 언덕보단 ‘평지’ 선호

출퇴근이 용이한 지하철역 접근성은 주거시설에서 가장 중요한 요소라 가격차가 날 수 밖에 없다. 비슷한 거리라도 언덕보단 평지 역세권을 더 선호하는 경향이 짙은데 예를 들어 지하철역과 500m 떨어진 평지, 300m 떨어진 언덕 이라면 대체로 평지를 선택해 역세권을 구분 짓는 기준은 개인적으로 다르다는 것이다.

◆역하고 연결된 초초 역세권 입지라면

지하철역이 연결된 초역세권 오피스텔과 상가의 경우 희소가치를 내세우며 인기를 끌고 있다. 

지하철역과 직접 연결된 단지들은 주로 하이엔드급으로 조성되는 오피스텔로, 입주민들은 저층부에 조성된 상가시설까지 그야말로 원-스톱으로 이용할 수 있기 때문이다.

아파트나 오피스텔 등이 지하철역이 직접 연결돼 있다면 이 같은 불편 요소를 최소화할 수 있음은 물론, 출·퇴근 시간까지 단축될 수 있어 최근 ‘워라밸’을 추구하는 수요자들에게 안성맞춤이다. 아울러 ‘직통 역세권’입지를 갖춘 단지는 환금성까지 뛰어나 투자자의 관심이 이어질 수밖에 없다.

코로나19 장기화되면서 주요 유명 상권의 유동인구가 감소하는 가운데, 지하철역과 지하에서 바로 연결되는 ‘직통 역세권 상가’가도 인기를 얻고 있다.

지하철역과 바로 연결되는 상업시설은 대중교통을 이용하려는 유동인구와 ‘처음’ 만나게 되는 자리로 안정적인 임대 운영이 가능하기 때문이다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “역세권은 분양시장에서 당연 투자 1순위로 꼽힌다”며 “같은 역세권이라 할지라도 단일역보다는 2개 이상의 역이 교차하는 더블역세권 단지는 출퇴근이 편리하고 각종 편의시설, 의료·교육시설 등이 몰려 있어 수요자나 임차인, 고객 등을 구하기가 상대적으로 수월하다"고 말했다.

서울에 분양(예정)중인 역세권 단지 현황

-역 직통연결 단지-

트윈시티 남산 오피스텔 투시도

●트윈시티 남산(오피스텔)=트윈시티 남산서울의 중심지 서울역에 직접 연결되는 초역세권 오피스텔이 화제다. ‘트윈시티 남산’ 오피스텔이다. 트윈시티 남산은 6년 동안의 임대운영을 안정적으로 마치고 이번 달부터 매각으로 전환, 현재 선착순으로 계약을 진행하고 있다. 단지는 서울 용산구 한강대로에 위치해 있으며, 지하 6층~지상 29층, 전용 21~29㎡ 13개 타입, 총 567실 규모다. 단지 내에는 오피스와 근린생활시설이 함께 자리해 있다. 서울역 12번 출구와 오피스텔 지하통로가 바로 연결되는 탁월한 입지 여건이 이 단지의 가장 큰 장점으로 꼽힌다. 입주민들은 서울역 1, 4호선과 경의선, 공항철도 노선과 KTX, 광역지역버스 환승센터 등 각종 교통수단을 가까이에서 누릴 수 있다. 향후 GTX-A(2023년 개통 예정)와 GTX-B(예비타당성조사 통과), 신안산선(2단계 연장)까지 연결된다면, 서울의 교통 중심지로의 자리매김이 확실시된다. 중심상업지역과 편의시설이 단지 주변에 잘 갖춰져 있는 것도 장점이다. 롯데백화점과 신세계백화점, 롯데아울렛, 롯데마트 등 쇼핑시설과 대형마트가 가까이 들어서 있다. 인근으로 CBD권역을 비롯해 GS건설, SK텔레콤, 하나은행 본점 등 대기업이 밀집돼 출퇴근 편의가 좋기를 바라는 직주근접 직장인 수요도 풍부하다. 게다가 오피스텔 분양가는 5년 전 가격 그대로다. 전용 3.3㎡당 3,700만원에서 4,000만원 수준으로, 1채당 2억 5,000만원~4억원 정도다. 주변 분양가와 비교해 상당히 저렴한 수준인 것. 실제 지난해 2월에 공급된 ‘쌍용 더 플래티넘 서울역’의 경우 3.3㎡당 5,300만원 이상의 분양가가 책정된 바 있다. 주변에서 거래되는 오피스텔과 비교해도 가격 경쟁력이 우수하다. 2020년 입주한 만리동1가 ‘하람뷰’의 전용 28㎡ B타입이 지난해 12월에 5억 5,000만원에 거래된 가운데 유사한 평형 분양가를 3억 5천~4억원대에 제시해 상당히 매력적이라는 평을 받고 있다. 높은 임차율도 이 단지를 주목하게 한다. 임차율 현황 자료에 따르면, 지난 5년간 평균 임차율은 95% 내외로 검증된 임차수요를 보유하고 있다. 이미 준공된 상태로 오피스텔 내부를 직접 눈으로 확인하고 계약할 수 있는 것도 장점이다. 문의 1668-0970

더챔버(The Chamber) 투시도

●화곡역 더챔버(오피스텔)·화곡역 챔버 아케이드(상가)=한양건설이 서울 강서구 강서로에 공급하는 하이엔드 주거공간 ‘화곡역 더챔버(The Chamber)’가 오는 15일(수) 더챔버 갤러리(견본주택)의 문을 열고 본격적인 분양 일정에 돌입한다. ‘더챔버(The Chamber)’는 한양건설이 새롭게 런칭하는 하이엔드 주거 브랜드로, 강서구에서 최초로 공급되는 고급 주거공간인 만큼 입지부터 상품성, 컨시어지 서비스까지 인근에 분양한 타 오피스텔과는 차별화된 강점을 갖추고 있다. 단지 규모는 지상 3층~지상 12층, 총 154실이며, 지하 2층~지상 2층에는 5호선 화곡역과 직통 연결되는 단지 내 상업시설 ‘챔버 아케이드(Chamber Arcade)’가 함께 조성될 예정이다. ‘더챔버(The Chamber)’는 한양건설에서 개발한 특화설계를 적용해 주거 편의성을 극대화할 계획이다. 15평 이상 세대에는 2개 이상의 욕실이 설치되며, 각 세대별 3~4Bay 특화 설계가 적용되는 것은 물론, 일부 세대에는 테라스도 제공된다. 여기에 넓은 펜트리를 비롯해 현관 앞 세대별 스토리지 공간, 파우더 및 드레스룸, 별도의 세탁공간, 넓은 주방 수납공간 등 다양한 수납 공간을 갖춰 아파트 못지 않은 공간 활용도 가능하다. 뿐만 아니라 천정형 에어컨, 광파오븐, 식기세척기, 타워형 세탁건조기, 정수기, 빌트인냉장냉동고, 김치냉장고, 스타일러 등을 비롯한 최신 가전제품 일체가 무상옵션으로 제공되며, 각 세대별 커스터마이징 서비스를 도입하여 화장대 또는 드레스룸 선택, 아일랜드 식탁 선택, 바닥 및 주방 마감재 선택 등 소비자들의 기호에 맞게 무상으로 커스터마이징이 가능하다. 이 외에도 ‘더챔버(The Chamber)’는 하이엔드 오피스텔로 조성되는 만큼 각종 특화 공간도 마련된다. 고급스러운 디자인이 적용된 오피스텔 전용 출입구인 챔버 게이트웨이와 입주민 전용 헬스장, 밀키트 바, 라운지, 공유오피스, 루프탑 바베큐가든 등이 조성돼 지금껏 강서구에서 본 적 없던 ‘더챔버(The Chamber)’만의 새로운 라이프 스타일을 경험할 수 있을 것으로 기대된다. 또한 호텔에서나 누릴 수 있던 고품격 서비스도 제공된다. 정기적으로 청소 및 세탁을 해주는 하우스 키핑 서비스를 비롯해 이벤트, 파티 등 중요한 자리를 위한 케이터링 서비스, 인테리어 견적부터 시공까지 도와주는 인테리어 서비스 등 색다른 컨시어지 서비스가 마련된다. 이 외에도 생활용품을 정기적으로 배송해주는 정기구독 서비스와 이사 견적 서비스, 도우미 서비스 등 입주민들의 생활 편의를 고려한 여러 서비스를 만나볼 수 있다. 특히 단지 내 상가로 조성되는 ‘챔버 아케이드(Chamber Arcade)’도 단지의 가치를 더욱 끌어올린다. 챔버 아케이드의 지상 1층은 5호선 화곡역 1, 2번 출구와 맞닿아 있으며 지하 2층은 화곡역과 직통연결될 예정으로 입주민들은 편리한 생활을 누릴 수 있다. 이에 부동산 업계에서는 서울 지하철과 직통연결되는 단지의 경우 희소성 및 상품가치가 뛰어난 만큼 ‘더챔버(The Chamber)’가 강서구 일대를 대표하는 랜드마크 단지로 자리매김할 가능성이 높다고 보고 있다. 무엇보다 강서구에 다양한 호재가 추진되고 있어 ‘더챔버(The Chamber)’의 미래가치도 기대된다. 우선 단지는 향후 완성되는 화곡역 트리플 역세권의 풍부한 교통호재의 수혜를 가장 직접적으로 누릴 전망이다. 기존 지하철 5호선 화곡역에 오는 2023년 서부광역철도 대장홍대선(예정), 오는 2027년 2호선 청라연장선(예정)이 개통할 예정으로, 광화문, 여의도, 상암DMC, 마곡지구 등 서울 주요 업무지구까지 편리하게 이동할 수 있다. 여기에 마곡 마이스(MICE) 복합단지 개발사업, 가양동 옛 CJ제일제당 부지 개발 사업, 김포공항 복합시설 개발사업 등 단지 인근에 주목할 만한 대형호재가 이어지고 있어 ‘더챔버(The Chamber)’ 역시 직접적으로 수혜를 누릴 것으로 예상된다. 분양 관계자는 “9월 15일, 한양건설이 새로 런칭한 하이엔드 주거 브랜드 ‘더챔버(The Chamber)’의 첫 번째 단지가 공개된다”며 “이 단지는 화곡역 초역세권이라는 탁월한 입지, 실거주에 용이한 우수한 상품성, 하이엔드 주거상품만의 고품격 서비스 등 여러 부분에서 기존 오피스텔들과 다른 경쟁력을 갖춰 벌써부터 수요자들의 관심이 뜨거운 상황”이라고 전했다. 문의 010-7192-1461

-역세권 단지-

건대입구역 더 라움 에비뉴 투시도

●건대입구역 라움 에비뉴(상가)=라움PFV(트라움하우스)는 서울 광진구 자양동 일원에서 ‘건대입구역 라움 에비뉴’를 이달 중 선보일 예정이다. 지난 2018년 최초 하이엔드 오피스텔 분양으로 화제를 모았던 ‘더 라움 펜트하우스’ 단지 내 상업시설로, 지하 2층~지상 2층 규모로 조성된다. 지난 2019년 이후 상업시설 신규 공급이 전무했던 지역에 들어서는 만큼 희소성이 높다. ‘건대입구역 라움 에비뉴’는 서울 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 건대입구역 더블 역세권 상업시설로, 도보 약 1분 거리에 위치해 지하철역 이용객 등 풍부한 유동 인구를 소비층으로 확보할 수 있다. 또한 강남, 삼성, 역삼 등 서울 주요 업무 지구에서도 환승없이 단시간에 도달 가능해 종사자 수요 유입도 기대할 수 있다. 주7일 연중무휴 상권 형성에 대한 기대감도 감지된다. 상층부 주거시설 입주민을 비롯한 인근 주거 수요를 도보권 고정 소비층으로 둘 수 있고, ‘건대입구 맛의거리’를 필두로, ‘로데오거리’, ‘스타시티몰’, ‘양꼬치거리’, ‘커먼그라운드’ 등 대형 상권이 인접해 있어 상권 간 연계 시너지도 예상된다. 이밖에 건국대학교, 세종대학교 등이 지근거리에 있어 대학생 및 교직원 흡수에도 유리하다. 인근 성수동 비즈니스타운 종사자도 잠재수요로 거론되는 등 배후수요가 무궁무진하다는 평가다. 투자가치 또한 높다. 고강도 주택시장 규제와 저금리 기조가 맞물려 최근 상업시설 같은 수익형 부동산 분양시장이 활기를 띠고 있어서다. 실제 국토교통부에 따르면 올해 상반기 서울에서 거래된 상업 및 업무용 부동산은 총 1만293건으로 집계됐다. 이는 전년 동기 거래량인 7,908건 대비 30% 가량 늘어난 동시에 관련 통계가 작성된 2006년 이후 가장 높은 수치다. 그 중에서도 ‘건대입구역 라움 에비뉴’는 상대적으로 자금 부담이 덜한 소형 위주로 구성돼 투자수요자들의 관심을 한몸에 받고 있다는 전언이다. 분양 관계자는 “ ‘건대입구역 라움 에비뉴’는 그간 하이엔드 주거문화를 선도한 트라움하우스가 공급하는 럭셔리 상업시설로, 분양 이전부터 수요자들의 관심이 높다”며 “더블 역세권 입지에 들어서는데다 대형 상권과의 연계 시너지도 기대돼 분양이 조기에 완료될 것으로 예상한다”고 덧붙였다. 문의 02-6408-8500

힐스테이트 남산 조감도

●힐스테이트 남산(도시형 생활주택)=현대건설은 서울 중구 묵정동 일원에 선보이는 '힐스테이트 남산'을 분양중이다. 이 단지는 지하 3층~지상 9층, 2개동 규모이며, 도시형 생활주택 전용 21~49㎡ 282가구와 단지 내 상업시설 '힐스 에비뉴 남산'(지하 1층~지상 1층)으로 구성된다. 일부 가구는 남산 조망을 누릴 수 있다. 전용 38㎡A(RT1), 44㎡A(RT1)의 경우 광폭 루프 테라스가 제공돼 캠핑이나 개인정원 등으로 활용할 수 있다. 또 전용 21㎡A를 제외한 전 가구에 드레스룸을 마련되고, 호텔식 분리형 욕실도 설치될 예정이다. 전용 38㎡이상 타입에는 펜트리가, 일부 가구에는 테라스가 조성된다. 전 가구에는 지하 공용공간에 창고를 무상으로 제공하고 가구당 1대 이상의 주차 공간(100% 자주식 주차)도 확보했다. 지하철 3·4호선 충무로역과 2·5호선 을지로4가역, 4·5호선 동대문역사문화공원역을 걸어서 이용할 수 있다. 도시형 생활주택은 청약통장이 필요 없고, 만 19세 이상이면 누구나 청약할 수 있다. 재당첨 제한이나 실거주 의무도 없다. 가점제가 아닌 추첨제로 당첨자를 선정하기 때문에 가점이 낮은 젊은 수요층도 당첨을 노려볼 만 하다는 게 분양 관계자의 설명이다. 견본주택(용산구 한남동 일원)은 코로나19 확산 예방을 위해 방문예약제로 운영 중이다. 문의 1668-0970