아파트 규제 속 틈새 3種…오피·도시형·생숙 날개 달까

꽁꽁 묶인 주택 규제와 세금 때문에 아파트로 대표되는 주택 시장이 투자매력을 급속히 냉각되고 있다.

최근 부동산에 투자하려는 심리는 여전해 틈새시장을 노린 비(非)아파트 상품이 날개 돋친 듯 팔려나가는 현상이 관측되고 있다.

아파트가 아닌 상품이 각광받는 것은 크게 두 가지 이유가 있다. 먼저 공급 부족이다. 신규로 집을 지을 땅이 부족한 수도권 일대에서 새로운 아파트가 나오려면 재건축·재개발 등 정비사업이 활성화되어야 한다.

다른 하나의 원인은 수요 측면이다. 청약경쟁이 워낙 치열하다보니 당첨이 힘들어졌다. 실제 수도권 웬만한 관심 아파트는 만점에 가까운 청약가점으로도 당첨이 불가능하다.

반면 비아파트 상품은 거의 추첨제여서 가점이 높지 않더라도 당첨의 혜택을 누릴 수 있다.

게다가 부동산 시장이 뜨거워서 비아파트 상품도 당첨만 되면 프리미엄(웃돈)을 받고 팔 수 있는 길이 열려 수요자들이 시장에 강한 매력을 느끼는 것이다.

대표적인 틈새상품으로 최근 각광받는 것은 생활(형)숙박시설과 주거용 오피스텔, 도시형 생활주택이라 볼 수 있다.

이들은 청약통장이 필요 없고 가점·나이·거주지·당첨 제한 등에서 자유로운 게 특징이다.

실적도 좋다. 최근 부산 진구 부전동에서 분양한 생활숙박시설 ‘서면 푸르지오 시티 시그니처’는 408실 모집에 총 24만여 건의 청약통장이 접수되며 평균 경쟁률 594 대 1을 기록했다.

서울시 마곡지구에서 분양한 생활숙박시설 ‘롯데캐슬 르웨스트’는 876실 모집에 무려 57만5950건의 청약 건수가 접수됐다. 최고 6049 대 1, 평균 657 대 1의 기록적인 경쟁률을 기록하기도 했다.

경기도 광명시에서 분양한 주거용 오피스텔인 ‘광명 퍼스트 스위첸’은 275실 모집에 총 1만92건이 신청이 접수돼 평균 36.7 대 1, 최고 150.8 대 1의 경쟁률을 기록했다.

지난 9월 현대건설이 서울 중구 묵정동에서 공급한 도시형 생활주택 '힐스테이트 남산(전용면적 21∼49㎡)'은 282가구 모집에 1만6천785건이 접수돼 평균 청약 경쟁률 59.52대 1(최고 916.33대 1)을 기록했다. 

서울에서 ‘하이엔드 라이프 오피스’를 내걸고 나온 강동구 ‘고덕 아이파크 디어반’의 경우 4군(전용 204∼296㎡) 분양가격이 39억7200만∼67억6200만원이지만, 청약 경쟁률이 410.5 대 1에 달했다.

향후 이 같은 틈새상품은 더욱 시장에 많이 풀릴 공산이 크다. 아파트 공급 부족을 뒤늦게야 절감한 정부가 비아파트 공급을 활성화해 주택 공급난을 조금이라도 완화하려는 시도를 하고 있기 때문이다.

오피스텔과 도시형 생활주택 규제 완화 내용

9월 나온 정부 대책을 보면 이 같은 방향이 보인다. 정부는 9월 15일 ‘도심 주택공급 확대 및 아파트 공급 속도 제고 방안’을 발표하고 오피스텔의 바닥 난방을 전용면적 120㎡까지 확대하고 도시형 생활주택을 좀 더 넓게 지을 수 있게 건축 기준을 완화하기로 했다. 기존 오피스텔의 바닥 난방 허용 면적은 전용 85㎡가 기준이었다. 그런데 빗발치는 민원을 파악한 정부가 이걸 120㎡로 확대하기로 했다.

통상 오피스텔은 같은 전용면적 기준으로 아파트보다 좁게 설계된다. 평면을 확장하는 데 한계가 있기 때문이다.

그래서 전용 120㎡ 정도 되면 일반아파트 30평대와 어슷비슷한 면적이 나온다. 한마디로 주거용 오피스텔로 30평대 아파트를 공급하는 효과를 낼 수 있게 제도를 바꾼 것이다. 온돌 문화인 한국에서 바닥 난방은 겨울을 날 수 있는 핵심수단이다. 이번에 정부가 제도를 현실에 맞게 바꾸면서 관련 상품이 쏟아질 것으로 예측된다.

게다가 도시형 생활주택 공급을 확대하기 위해 건축 기준도 완화했다. 도시형 생활주택은 도시지역에 건설하는 85㎡, 300가구 미만의 공동주택으로 크기에 따라 원룸형과 단지형 다세대, 단지형 연립으로 나뉜다. 정부는 이 중에서 원룸형 도시형 생활주택의 건축 기준을 풀어주기로 했다. 아예 ‘원룸형’이란 개념을 ‘소형’으로 개편하기로 했다. 기존까지 도시형 생활주택 원룸형은 전용면적 상한이 50㎡였는데 이를 60㎡로 확대하기로 한 것이다.

더 큰 혜택은 공간 분리라고 볼 수 있다. 현재 원룸형은 전용면적 30㎡ 이상 가구에 한해 침실과 거실 등 2개의 공간으로 나눌 수 있으나 앞으로는 침실을 3개 만들어 4개의 공간으로 나눌 수 있게 했다.

이렇게 되면 방 3개를 갖춘 일반아파트 전용 60㎡ 평면과 비교해 다를 것이 없어진다. 도심 자투리 공간에서 주로 나오는 도시형 생활주택 공급 물량 일부를 아파트처럼 쓸 수 있게 제도를 개편한 것이다. 단 국토교통부는 주차장 등 기반시설 과부하를 막기 위해 공간 구성 완화 가구는 전체의 3분의 1로 제한하기로 했다.

코로나19 장기화에 따라 하늘길이 막히면서 국내 여행지를 찾는 사람들의 발걸음이 늘어나는 동시에 각종 부동산 규제를 피해 비(非)아파트 상품인 ‘생활숙박시설(생숙)'이 분양시장 새 트렌드로 자리 잡고 있다.

특히, 생활숙박시설의 경우 속초, 양양, 정선, 부산, 서울 등 국내 핵심 관광 지역에 들어서며, 대규모 복합레저타운으로 유입되는 국내외 관광객 수요와 관련 산업 종사자들의 숙박시설로도 사용돼 두꺼운 수요를 확보하고 있다.

포스트 코로나 시대를 대비해 정체된 관광·레저산업의 향후 성장세가 예상되는 만큼 관광특구 지역을 중심으로 생활숙박시설의 분양이 최근 봇물이다.

주의점도 있다. 생활형 숙박시설을 취득하면 무조건 숙박업 등록 신청을 해야 한다. 등록 없이 소유자가 실거주 또는 주거용으로 임차할 경우 불법이다. 숙박업으로 등록하더라도 실거주를 할 수 없다. 주택이 아니라 숙박시설이기 때문이다. 장기 거주자들의 전입신고도 원칙상으로는 할 수 없다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 "오피스텔과 도시형 생활주택은 정부 부동산 규제에서 벗어나 아파트 역할도 하면서 임대를 놓아 투자 수익도 얻을 수 있다"며 "청약이 자유롭고, 계약금 정액제, 중도금 이자 무이자 등 금융 혜택과 분양가 상한제 미적용, 실거주 의무가 없는 점 등을 내세워 분양 틈새시장 상품으로 주목받고 있다"고 말했다.

장 이사는 이어 “생활숙박시설이 관광지에 자리 잡고 있어 ‘숙박시설’ 본래 목적으로 활용할 용도로 분양받는다면 해당 지역에 경쟁할 만한 숙박시설이 얼마나 있는지, 주변에 관광 콘텐츠가 뭐가 있는지 등을 꼼꼼하게 살펴야 한다”고 말했다.

수도권 분양(예정) 비(非)아파트 상품 현황

-오피스텔·도시형 생활주택-

등촌 디앤써밋 조감도

●등촌역 디앤써밋=서울 강서구 등촌동에 도시형 생활주택 26가구, 오피스텔 42호실, 근린생활시설 등으로 구성되는 등촌디앤써밋이 분양중이다. 우수한 입지와 굵직한 호재, 고급 특화설계 적용 등 다양한 장점을 갖춘 등촌디앤써밋은 차원이 다른 하이엔드 콤팩트하우스로 원룸·1.5룸·투룸 전세대 복층형 특화설계를 도입했다. 등촌디앤써밋의 강점으로 꼽히는 것은 빼어난 입지다. 바로 앞에 지하철 9호선 황금라인 초역세권(등촌역 1번출구 바로 앞)이 지나 대중교통 이용 편의가 훌륭하다. 9호선을 이용시 김포공한, 당산, 여의도, 강남까지 30분대면 도달하며 강북의 9호선 강북횡단선(예정)이 개통시 더블역세권으로 재탄생한다. 또한, 강서구와 마포구 사이를 연결하는 오는 9월 개통을 앞두고 있고 서부광역철도 역시 추진 중이다. 올 9월에 개통된 월드컵대교, 성산대교, 가양대교, 공항대로, 올림픽대로와 강남순환도시고속도로, 강변북로, 자유로 등 강남과 주요도심 빠른이동 사통팔달 교통요충지라는 평가를 받고 있다. 염창 한강공원 둘레길이 가까이 자리해 가벼운 운동을 즐길 수 있다. 주변으로 선유도공원, 마곡서울식물원 등도 자리해 있다. 이마트, 홈플러스, 현대백화점, 여의도 성모병원 등 생활편의시설이 가까이 완비된 것도 장점이다. 화곡본동시장, 목동깨비시장, 목사랑시장 등 재래시장도 이용 편의가 우수하다. 단지가 조성되는 강서구는 서울 내에서도 인구 밀도가 2위인만큼 배후 수요가 탄탄하다. 주변으로 지식산업센터가 밀집돼 약 16만명의 풍부한 임대 수요를 확보할 수 있다. 특히 DMC 및 강서구 직장인 수요에 마곡지구 근로자 수요까지 확보가 가능하다. 등촌디앤써밋 가까이 각종 개발 호재도 예정돼 있다. 마곡지구 내에는 강남 코엑스 두 배 규모로 추진되는 마이스(MICE:기업회의/관광/컨벤션/전시회)' 복합단지가 들어설 예정이다. 롯데건설이 마이스 복합단지 사업에 투자하는 금액만 약 3조3000억원에 이른다. 이와 함께 가양동에 있는 10만5775㎡ 규모의 CJ 부지를 복합상업시설로 개발하는 사업도 진행되고 있다. 개발 완료 시 강서구에는 서울 삼성동 코엑스 대비 1.5배 이상 큰 지상 최대 17층 규모의 복합 상업시설이 자리하게 된다. 문의 02-882-9287

신도림 비바힐스 조감도

●신도림 비바힐스=‘신도림 비바힐스’ 오피스텔이 분양을 시작했다. 해당 오피스텔은 서울시 구로구 경인로일원에 들어서며 지하 2층~지상 16층 규모로 오피스텔 106실, 근린생활시설 16실, 400여 석 규모의 문화집회시설, 주차대수 총 99대로 건립된다. 신도림 비바힐스 오피스텔은 실용적 공간설계에 중점을 두었다. 복층 오피스텔로 실사용 면적을 확대했으며, 다양한 공간으로 활용할 수 있도록 했다. 또한, 2룸 2거실 복층형 특화 설계를 하였다. 인근에는 도림천·안양천 수변공원과 구로거리 공원, 해바라기 공원 등 다양한 산책로가 마련되어 있어 가까이에서 조깅이나 나들이를 즐길 수 있다. 더불어 여러 백화점과 대형마트, 영화관 등 쇼핑 및 문화시설도 근처에 위치해 있다. 그리고 주변에 신미림초등학교와 신도림중학교 등의 학군이 자리 잡고 있으며, 대규모로 밀집된 목동 학원가 이용도 가능하다. 1호선 구로역과 2호선 신도림역이 도보거리에 위치하고 있으며, 향후 GTX-B 노선도 예정되어 있어 수도권 전역으로의 이동이 가능하다. 이밖에도 경인로를 통해 올림픽대로와 강변북로 진입이 용이하며, 서부간선도로까지 이용할 수 있다. 분양 관계자는 “신도림 비바힐스는 인근 사업지 대비 합리적인 분양가로 책정되었다. 신도림 지역 내 오피스텔 사업지 중 마지막 분양에 해당되며, 사업지 주변으로 많은 개발사업이 예정되어 있어 오픈과 동시에 문의가 계속해서 이어지고 있다”고 전했다. 문의 1668-0970

트윈시티 남산 오피스텔 전경

●트윈시티 남산=트윈시티 남산서울의 중심지 서울역에 직접 연결되는 초역세권 오피스텔이 화제다. ‘트윈시티 남산’ 오피스텔이다. 트윈시티 남산은 6년 동안의 임대운영을 안정적으로 마치고 이번 달부터 매각으로 전환, 현재 선착순으로 계약을 진행하고 있다. 단지는 서울 용산구 한강대로에 위치해 있으며, 지하 6층~지상 29층, 전용 21~29㎡ 13개 타입, 총 567실 규모다. 단지 내에는 오피스와 근린생활시설이 함께 자리해 있다. 서울역 12번 출구와 오피스텔 지하통로가 바로 연결되는 탁월한 입지 여건이 이 단지의 가장 큰 장점으로 꼽힌다. 입주민들은 서울역 1, 4호선과 경의선, 공항철도 노선과 KTX, 광역지역버스 환승센터 등 각종 교통수단을 가까이에서 누릴 수 있다. 향후 GTX-A(2023년 개통 예정)와 GTX-B(예비타당성조사 통과), 신안산선(2단계 연장)까지 연결된다면, 서울의 교통 중심지로의 자리매김이 확실시된다. 중심상업지역과 편의시설이 단지 주변에 잘 갖춰져 있는 것도 장점이다. 롯데백화점과 신세계백화점, 롯데아울렛, 롯데마트 등 쇼핑시설과 대형마트가 가까이 들어서 있다. 인근으로 CBD권역을 비롯해 GS건설, SK텔레콤, 하나은행 본점 등 대기업이 밀집돼 출퇴근 편의가 좋기를 바라는 직주근접 직장인 수요도 풍부하다. 게다가 오피스텔 분양가는 5년 전 가격 그대로다. 전용 3.3㎡당 3,700만원에서 4,000만원 수준으로, 1채당 2억 5,000만원~4억원 정도다. 주변 분양가와 비교해 상당히 저렴한 수준인 것. 실제 지난해 2월에 공급된 ‘쌍용 더 플래티넘 서울역’의 경우 3.3㎡당 5,300만원 이상의 분양가가 책정된 바 있다. 주변에서 거래되는 오피스텔과 비교해도 가격 경쟁력이 우수하다. 2020년 입주한 만리동1가 ‘하람뷰’의 전용 28㎡ B타입이 지난해 12월에 5억 5,000만원에 거래된 가운데 유사한 평형 분양가를 3억 5천~4억원대에 제시해 상당히 매력적이라는 평을 받고 있다. 높은 임차율도 이 단지를 주목하게 한다. 임차율 현황 자료에 따르면, 지난 5년간 평균 임차율은 95% 내외로 검증된 임차수요를 보유하고 있다. 이미 준공된 상태로 오피스텔 내부를 직접 눈으로 확인하고 계약할 수 있는 것도 장점이다. 문의 1668-0970

석수동 엘림하우스 1단지, 2단지 조감도

●석수동 엘림하우스=관악구와 금천구 등 서울과 인접한 안양 석수동에 대단지 단지형 연립주택인 엘림하우스가 1단지, 2단지를 후분양 방식으로 분양에 나선다. 경기 안양시 만안구 석수동 123번지, 126번지에 1단지 48세대(6개동), 2단지 49세대(7개동) 총 12개동, 96세대를 공급하며 주차는 세대당 1주차가 가능하다. 1단지의 경우 전용면적기준 52.94~77.88㎡이며 2단지의 경우 62.54~82.05㎡ 실입주금(대출가능금액은 개인 신용에 따라 변동가능성은 있음)은 1억 600만원부터 시작해 최대 2억 1800만원선까지 다양하다. 경인교대와 인접하고 서울 접근성이 아주 우수해 서울생활권이 가능하다. 실사용면적이 약 72.73㎡(22평) 내외로 방 3개, 거실, 욕실 2개 구조라 신혼부부나 어린 자녀를 둔 초혼부부에게 적합하다. 먼저 석수동 엘림하우스는 친환경 숲세권 단지로 구성된다. 삼성산, 삼막사, 삼막마을 식당가 및 예쁜 카페 및 관악산 둘레길이 가까워 답답함 도심속 주택과는 다른 한적함과 조용함을 제공하여 준다. 인근에 안양시립 유치원, 호암·삼성초등학교, 연현중학교, 양명고등학교 인근에 위치한 학세권 단지며 도보 5분 거리 버스정류장 및 자가용 이용해서 경수산업도로, 외곽순환도로, 제 2경인고속도로, 안양-성남 고속도로, 강남순환도로 접근성도 좋다. 1호선 관악역과는 도보권이며 신안산선과 월판선(월곶판교선)이 들어서는 석수역과는 불과 1정거장 거리다. 이들이 개통되면 서울 청량리에서 안산까지 남북으로는 신안산선이, 월곶에서 판교까지 동서로는 월곶판교선이 만안구의 교통을 한층 업그레이드 해줄 전망이다. 석수동 엘림하우스이 들어서는 경기도 만안구는 금천구, 관악구와 접하고 있어 서울로의 접근이 용이하다. 석수동은 만안구의 동쪽에 위치해 있으며 지하철 1호선이 통과하여 대중교통의 이용이 편리한 지역으로 꼽힌다. 쾌적한 환경으로 인기있던 석수동이 안양 박달스마트밸리라는 큰 개발호재와 함께 서울로의 접근성도 한층 높아져 더욱 수요층이 많아졌다는게 인근 중개업소의 평가다. 석수동 엘림하우스는 즉시 입주가 가능하며 현재 도시형 생활주택의 최대 취약점인 작용했던 주차장 기준을 넘어선 1세대 1차를 실현했다. 또한 만19세 이상이면 누구나 청약 통장이나 주택 소유, 거주지 등 자격 제한 없이 신청할 수 있으며 청약 통장을 사용하지 않기 때문에 재당첨 제한이 없다. 문의 1668-0970

-생활(형)숙박시설(레지던스)-

●더 스테이 클래식 명동=서울 중구 남대문로 한국은행 본점 옆 대로변에 생활숙박시설(서비스드 레지던스) ‘더 스테이 클래식 명동’이 공급된다. 이 단지는 서울 중구 남대문로 3가 94번지 일대 대지면적 670.70㎡에 지하 2층~지상 13층 규모 전용면적 21.254~32.220㎡(외부 발코니 3.3~8.6㎡ 별도 제공) 의 1.5룸, 2룸 생활숙박시설 117실과 근린상가 5실 규모로 건립된다. TV, 냉장고, 세탁기, 에어컨을 비롯해 침대, 식탁, 소파, 스타일러까지 풀퍼니시드, 하이엔드 급으로 기본 옵션이 제공된다. 생활숙박시설은 각종 규제에서 자유롭다. 분양 호텔과 달리 취사 시설을 갖추고 있다. 장·단기 임대 또는 숙박업이 가능하다. 이 단지는 지하철 1,2호선 서울시청역과 4호선 회현역을 도보로 이용할 수 있다. 서울 3대 중심업무지역 중 하나인 CBD 핵심 지역에 있다. 반경 5km 이내에 한국은행 본점, 우리은행 본점, 신한은행 본점, 삼성생명 본점, 대한항공, 신세계백화점, 롯데백화점 등이 있다. 분양 관계자는 “소공동, 북창동 지역에 최초로 공급돼 독점적인 배후수요를 확보하고 있다”고 전했다. 시행사는 코리아신탁㈜, 시공사는 포레스트 힐 CC 모회사인 신홍선건설이다. 선착순으로 호수를 우선 지정할 수 있다. 문의 1877-8955/1600-3563