젊은층 서울 내 집 마련? DSR 무관 오피스텔 관심↑

-분양 현장에 자녀와 함께 계약하러 온 부모들, 아들·딸 결혼식 필수준비물 급부상

-DSR 대출규제 빗겨간 오피스텔 부담없이 계약

20~40대 젊은층들의 내 집 마련 열기가 임인년에도 이어지고 있다. 올해부터 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 오피스텔에도 적용되면서 DSR 규제 빗겨간 단지에 관심이 높다.

DSR 미적용 주거용 오피스텔은 입주 시 담보대출 비율이 최대 60~70%까지 가능해 부담 없이 계약 할 수 있어 서울에 내 집 마련을 어렵다고 느끼고, 강화된 DSR로 고민하던 20~40대 연령층들에게 합리적인 분양가와 입주 시 높은 담보대출 비율로 부담 없이 내 집 마련할 수 있는 좋은 기회가 될 것으로 업계는 보고 있다.

오피스텔은 그동안 대출 규제가 집중됐던 주택을 피해 청년, 신혼부부 등의 수요가 몰려 인기를 끌었다.

집값이 치솟은 아파트와 관리·보안 유지가 까다로운 빌라의 대안으로 오피스텔이 떠오르며 지난해 거래가 역대 최대로 늘었지만 올해부터 대출 규제에 포함되면서 실수요자도 접근이 어려워질 것으로 보인다.

실제로도 아파트 틈새 주거용 상품으로 주목받았던 오피스텔 시장도 올 1월부터 DSR 규제 사정권에 들어오면서 냉각되고 있다.

연초부터 거래량과 실거래총액이 지난해 같은 기간의 절반 이하로 줄었다. 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 1월 1일부터 14일까지 전국 오피스텔 매매건수는 942건을 기록했다. 지난해 같은 기간 2163건 대비 56.44% 감소했고, 전월 2443건 대비로는 61.44% 급감했다.

실거래총액 역시 크게 줄었다. 올해 1월 첫 2주간의 실거래총액은 1482억470만원으로 집계됐는데, 이는 전년 같은 기간 5061억2588만원에 비해 70.71% 줄어든 수치다.

올해 들어 오피스텔 거래가 급격히 냉각되는 상황은 1월부터 본격화된 DSR 40% 규제와 무관치 않다.

당초 오피스텔은 아파트와 달리 주택담보대출비율(LTV)이 최대 70%까지 가능했지만 정부가 올해부터 오피스텔, 주상복합 등 비주택 담보대출에도 차주별 DSR 40%를 적용하기로 하면서 오피스텔 매매 문턱이 높아졌다.

반면 DSR 규제 빗겨간 오피스텔은 상대적으로 주목을 받을 것으로 보인다. 업계에서는 대출면에서도 아파트에 비해 유리하지만 다주택자에 대한 양도세 중과와 종합부동산세 부담을 피하고자 자산가들 사이 증여 열풍이 불고 있기 때문인 것으로 분석하고 있다.

오래전부터 규제가 덜한 오피스텔 등 부동산을 자녀에게 증여해 주택 수를 줄이는 것은 보편화됐다.

특히 오피스텔은 증여 시 아파트보다 절세 효과가 큰 만큼 그 사례가 늘어나며 자산가들 사이 각광받는 부동산 상품으로 자리매김했다.

실제로 오피스텔은 아파트와 비교해 규제가 덜하다. 청약 통장이 필요 없고 거주지역 제한이나 주택 소유 여부 등과 상관없이 만 19세 이상이면 청약할 수 있다.

오피스텔 분양권의 경우 취득세 계산 시 주택 수에 포함되지 않으며, 아파트 청약 시에도 주택으로 간주되지 않는다. 자금조달계획서를 제출할 필요도 없고 주택담보대출 제한에서도 부담없이 가능하다.

절세 효과도 적지 않다. 부동산을 상속 및 증여할 시 원칙적으로 시가로 평가하지만, 오피스텔은 세금을 과세할 때 공시지가를 기준으로 산정된다.

또한 부모가 다른 임대 소득이 있는 상태에서 자녀 명의로 오피스텔을 샀을 때 임대 소득 관련 세금이 분산되고, 자녀 명의로 임대료 소득이 계속 쌓이게 돼 추가 증여세 없이 자녀 재산을 늘려줄 수도 있다.

추가적으로 대출을 활용한 부담부 증여를 사용하면 세금을 더욱 낮출 수 있다. 특히 계약 명의를 자녀로 할 경우 절세효과는 더욱 탁월하다. 예를 들어 분양가 10억원의 오피스텔을 계약금(분양가의 10%)만 증여 후 자녀 명의로 계약을 한다면, 실제 증여액은 10억원의 10%인 1억원이 되며, 납부해야 할 증여세액은 500만원에 불과하다.

반면, 부모 명의로 계약 후 준공 이후 증여를 할 경우, 구입자금의 70%를 대출로 활용해 실제 증여액은 10억원 중 30%인 3억원이 된다. 증여세액은 5100만원(시세의 85% 감정평가액 기준으로 산정)으로 계약금 증여 대비 10배로 늘어나게 된다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “기존 청약통장을 깨고 싶지 않아 무주택을 유지하면서 청약통장 가점을 높이기를 원하는 20~40대에게도 오피스텔 분양권 계약을 하고 추후 실입주를 해도 청약통장에서는 무주택으로 유지가 되기에 눈여겨 볼만하다”며 “서울에 내 집 마련이 어렵게 느껴지는 젊은층들에게는 DSR 규제 빗겨간 오피스텔을 한번 고려해 볼만한 기회가 될 것이다"라고 말했다.

서울에서 분양중인 DSR 미적용 오피스텔 현황

구일 투웨니퍼스트 하이앤드 조감도

●구일 투웨니퍼스트 하이앤드=서울 구로구 구로동에서 단지형 투룸 오피스텔이 분양 소식을 전해 화제다. ‘구일 투웨니퍼스트 하이앤드’가 그 주인공이다. 지하철 1호선 구일역 초역세권에 자리한 오피스텔로, 도보 1분 거리에 구일 초, 중, 고가 자리한 황금입지에 들어선다. 투룸 오피스텔 216실이 지하 1층~지상 19층, 3개동에 단지형으로 조성되며, 지상 2층부터 19층까지 층별로 4개 호실의 오피스텔이 들어선다. 동별로는 오피스텔이 계단식 구조로 배치되며, 주차대수는 176대(법정173대)다. 구일 투웨니퍼스트 하이앤드는 주거형 오피스텔로, 소형 아파트 못지않은 내부시설로 호평을 받고 있다. 우선 투룸 3베이(Bay) 주거형 특화설계를 적용해 소형 가구 거주에 최적화된 주거공간이다. 다음으로 구로구 최초 더블올림공간으로 커진 실사용 면적과 공간 활용성을 높혔으며 침실 4개와 욕실 2개가 적용되어 3~4인가족 거주가 가능하다는 평가를 받고 있다. 마지막으로 단지는 기존 소형 오피스텔과 달리 3베이·투룸 중심으로 혁신설계돼 탁월한 자연채광과 통풍성을 강점으로 서울 서남권 소형 아파트 수요를 흡수할 전망이다. 특히 가족 구성원과 라이프 스타일에 따라 다양한 공간 활용이 가능하도록 설계돼 실거주 목적의 수요자들의 호응을 얻고 있다. 또 하이엔드 오피스텔에서는 보기 드문 200실 이상 대단지 설계로 관리비 부담도 낮췄다. 거실과 주방을 분리 설계해 쾌적한 주거생활도 가능하다. 삼성 시스템에어컨, 삼성 세탁기 및 건조기, 비스포크 냉장고, 3구 인덕션 등 고품격 패키지도 제공할 예정으로, 입주 시 편리한 생활을 기대할 수 있다. 생활 편의를 위한 다양한 시스템 적용도 계획돼 있다. 집안의 가전제품과 보안 가스감지기들을 스마트폰으로 확인할 수 있는 코콤 스마트홈 IoT 시스템이 적용된다. 또한, 강마루와 고급 아트월 마감 시공을 통해 세련된 공간을 선보일 계획이다. 단지 입구에는 주차장과 경비실을 배치해 프라이버시 보호에도 신경을 썼다. NC백화점 구로점과 2001아울렛, 고척스카이돔, 고려대 구로병원, 구로구청 등 각종 인프라가 주변에 풍부하게 자리해 생활편의 해결도 수월하다. 단지가 대로변에 들어서 접근성도 우수하다. 지하철 1호선 구일역을 비롯해 7호선 남구로역, 2호선 신도림역을 편리하게 이용할 수 있는 입지다. 대중교통망은 물론, 다양한 도로망도 가까이 지난다. 지난해 9월 서부간선도로 지하도로가 개통되면서 서부간선도로와 강남순환도로, 올림픽대로 등을 통해 서울 중심권으로 30분대 출퇴근이 가능하다. 주변으로 풍부한 개발 호재도 예정된 상태라 투자가치를 높혀주고 있다. 신안산선 신독산역 신설이 예정돼 있고 구로 주공 아파트 재개발이 추진됨에 따라 일대 주거환경 개선도 기대된다. CJ공장부지 노후화에 따른 지구단위 복합개발이 결정됐고 구로차량기지 이전으로 그린스마트밸리 개발 추진도 예정돼 향후 시세 차익이 상당할 것으로 기대를 모은다. 서울 구로구에 단지가 들어서는 것도 눈길을 끈다. 구로구 일원은 구로디지털단지, 가산디지털단지 등이 있어 직장인 수요가 풍부하다. 이에 신축 주거시설이 인기몰이 중이다. 또한 오래된 주거시설이 모여 있는 구로동은 서울에서도 저평가된 지역이다. 구일 투웨니퍼스트 하이앤드는 구로동의 유일한 신축 주거시설로 인기가 기대된다. 구일 투웨니퍼스트 하이앤드 분양관계자는 “소형 아파트를 뛰어넘는 고품격 투룸 주거용 오피스텔로서 층고를 높이는 올림공간 설계까지 적용돼 방 4개를 사용할 수 있다”며 “화장실도 2개가 마련돼 소형 아파트보다 우수한 상품성을 갖췄다”고 설명했다. 계약금 10%, 중도금 무이자 혜택이 주어지며 2024년 상반기까지 자금 부담이 없으며 분양권 상태로 전매는 안되지만 주택수와는 무관하다. 지난해 12월 입주자 모집공고를 완료한 ‘구일 투웨니퍼스트 하이앤드’는 주택담보대출비율(LTV) 최대 70%까지 적용 받으며, 올해부터 적용되는 DSR(총부채원리금 상환비율) 2단계 규제도 피해 잔금 대출도 가능하다. 홍보관은 1호선 구로역 일원에 마련돼 있으며, 코로나로 인해 사전 예약제로 운영 중이다. 문의 1600-1480

브릴란테 덕수궁 투시도

●브릴란테 덕수궁=서울 중심 업무지구를 배후에 둔 오피스텔 '브릴란테 덕수궁'이 분양중이다. '브릴란테 덕수궁'은 옛 저경궁 터인 서울시 중구 세종대로12길 30 외 1필지에 자리하며, 지하 3층~지상 15층 전용 27㎡~41㎡ 오피스텔 130실, 근린생활시설 10실 규모로 조성된다. '브릴란테 덕수궁'은 국내 3대 업무지구 중 하나인 시청, 광화문, 중심업무지구(CBD) 권역에 속해, 풍부한 배후수요를 품고 있다. 서울시 통계시스템에 따르면, CBD 일대 등록된 사업체는 총 9만9,806개이며 종사자 수는 65만3,014명에 이른다. 서울시 내 전체 사업체(82만3,624개)의 약 12%가 몰려 있는 셈이다. 특히 고용 안정성이 높은 전문직 고소득 종사자들이 주 수요층인 데 따라 공실 위험도 적다. 편리한 교통환경도 돋보인다. 지하철 1·2호선 시청역과 도보 5분 거리로, 서울역·용산·강남·잠실 등 주요 지역으로 한 번에 오갈 수 있다. 서울교통공사에 따르면, 올해 8월 31일 기준 시청역의 환승 유입 인원은 2만1,390명이다. 최상위권인 강남역(2만6,695명)과 홍대입구역(2만5,688명)에 버금가는 수준이다. 또, 도보 10~15분 거리 내 지하철 1·4·공항선이 지나는 서울역과 4호선 회현역이 자리하고 있으며, 여러 버스 정류장 역시 가까워 시내·외 곳곳으로의 이동이 수월하다. 탄탄한 생활 인프라도 갖췄다. 우선 단지 주변으로 음식 문화의 거리가 형성되어 있으며, 의료·쇼핑 등 각종 편의시설이 즐비하다. 또 청계천과 시청 앞 광장, 광화문 광장 등을 중심으로 풍부한 녹지공간이 조성돼 있다. 이와 함께 우정아트센터, 서울시립미술관, 국립현대미술관, 덕수궁, 일우스페이스, 라이크디즈1601 등 각종 전시공간이 가까워 다채로운 문화생활을 즐길 수 있다. 최신 주거 트렌드를 반영한 특화설계도 눈에 띈다. 1~2인 가구가 급증하는 추세에 맞춰, '브릴란테 덕수궁'은 그에 최적화된 1.5룸과 2룸 구조를 중심으로 상품을 구성했다. 신규 오피스텔인 만큼, 고효율 설계를 통해 개방감을 극대화하겠다는 계획이다. 또 일부 세대에는 다락형 구조를 적용해 차별점을 더했다. 게다가 서울에서는 찾아보기 힘든 남산과 덕수궁 뷰를 담은 테라스를 적용한 세대도 있어 많은 관심을 끌 것으로 보인다. 문의 02-882-9287

버밀리언 남산 투시도

●버밀리언 남산=서울 중구 충무로2가 일원에 분양 중인 하이엔드 오피스텔 ‘버밀리언 남산’이다. 남산 바로 앞에 위치한 ‘버밀리언 남산’은 영구적으로 남산을 조망할 수 있다. 천장고를 2.7m로 높게 설계해 고급스러움을 극대화하고, 최대 5.5m 너비의 픽스창과 투시형 유리 난간을 사용해 최적의 뷰를 제공한다. 내부 공간은 독일의 에거스만(Eggersmann)을 비롯한 유럽의 최고급 하이엔드 리빙 브랜드 가구, 마감재를 사용하는 등 품격 높은 주거 공간으로 선보일 계획이다. 여기에 남산 조망이 가능한 단지 내 상업시설 2층에는 미슐랭 2스타와 월드베스트 50 디스커버리에 각각 4년 연속 선정된 레스토랑 ‘TOKYO HOMMAGE’의 오너 셰프 노보루 아라이가 기획 및 프로듀싱하는 레스토랑 브랜드 ‘MARC’가 입점을 확정했다. 옥상에는 입주민을 위한 프라이빗 루프탑 가든을 조성해 남산을 바라보며 파티를 즐길 수 있다. 여기에 프라이빗 피트니스, 비즈니스 라운지 등 품격 높은 커뮤니티시설이 함께 들어선다. 여러 하이엔드 상품에서 인정받고 있는 쏘시오리빙의 최고급 호텔식 주거서비스도 제공돼 생활의 품격을 한층 끌어올렸다. 단지가 들어서는 CBD 권역은 대기업 본사를 비롯해 법무법인, 외국 대사관, 외국계 기업, 병원 등이 밀집해 있어 고급 주거시설을 원하는 고소득 수요층이 많은 것이 특징이다. 수요는 많지만 최상위 하이엔드 상품의 공급은 이번 버밀리언 남산이 유일해 희소가치가 높다는 평이다. 또 버밀리언 남산은 롯데백화점 본점을 비롯해 신라호텔 등의 5성급 호텔, 삼성 미술관 리움, 고급주거단지 등 남산 프레스티지벨트의 수준 높은 생활 여건을 누릴 수 있다. 주택홍보관인 ‘버밀리언 갤러리’는 서울 강남구 도산대로에 있고 예약 방문이 가능하다. 문의 1668-0970

마포 뉴매드 오피스텔 광역 조감도

●마포 뉴매드=서울 한복판 마포구에서 고급 주거상품 ‘마포 뉴매드 오피스텔’이 분양중이다. 한토플러스㈜와 ㈜하나자산신탁이 시행하고, ㈜범양건영이 시공하는 단지는 서울시 마포구 마포동 195-1번지 일대에 1개동 지하 7층~지상 20층, 오피스텔 294실 전용면적 25~79㎡로 조성된다. 마포 뉴매드 오피스텔은 일과 주거의 경계없이 새로움과 자유로움을 추구하는 사람들(NEW+NOMAD)이라는 지향점을 바탕으로 창조적 사고와 업무와 일상을 적절히 조화시키는 라이프스타일인 워라블(Work-Life Blending)을 최우선적으로 고려했다. 우선 마포 뉴매드 오피스텔의 전 타입은 여유로운 공간 활용을 위한 복층형 설계를 도입했다.일부세대는 전용테라스까지 갖추고 있으며 전 타입이 티피·요트·카라반 등의 테마를 주제로한 독특한 컨셉추얼 유니트로 제작된다. 단지에는 유명 호텔에서나 볼 수 있는 초호화 커뮤니티도 조성된다. 우선 단지 내부에는 실내 수영장, 입주민전용 고급라운지, 피트니스가 마련돼 입주민의 수준 높은 워라블 라이프를 지원한다. 마포 뉴매드 오피스텔은 주기적으로 집을 청소해주는 룸 클리닝 서비스를 시작으로 발렛, 리무진, 케이터링 서비스를 제공할 예정이다. 조식제공, 렌탈, 장보기 서비스 등 주거 전반에 걸친 다양한 리빙 서비스도 제공된다. 단지는 서울의 인기지역인 마포구에서도 핵심입지인 마포동에 조성되는 만큼 뛰어난 정주환경도 자랑한다. 단지가 조성되는 마포동 195번지 일대는 한강 프리미엄을 누릴 수 있는 단지로 중층 이상 호실의 경우 한강 조망권을 가질 수 있다. 강변북로, 올림픽대로 진입도 쉬워 서울 및 수도권 전역으로의 이동도 편리하다. 바로 주변으로는 마포를 대표하는 상업지구가 위치해 주거 편의성도 좋다. 또 마포 뉴매드 오피스텔은 5호선 마포역과 직결된 초역세권 단지로 서울 3대 업무지구인 여의도와 종로 업무지구로의 신속한 접근이 가능하다. 문의 1533-4003