개발호재 만난 역세권 오피스텔 실거주·투자자 모두 관심

지난해 오피스텔 특히 주거용 오피스텔인 아파텔은 아파트 규제 풍선효과로 그야말로 전성시대였다고 해도 과언이 아니다.

아파트와 동일한 내부 구조를 가진 물량 공급이 늘어난 데다 아파트에 비해 가격 부담이 적고 각종 부동산 규제의 칼날을 피할 수 있다는 장점이 부각돼서다.

하지만 최근 부동산 규제와 금리인상으로 인해 주택시장이 침체 국면에 접어들었다는 우려가 커지면서 오피스텔 과열 분위기도 이에 영향을 받기 시작하면서 상승세가 꺾였다는 분석이 나오고 있다.

특히 정부가 올 1월부터 오피스텔·주상복합 등 비(非)주택 담보대출에도 DSR(총부채원리금상환비율) 40%를 적용하기로 하면서 오피스텔 열기가 빠르게 식는 모습이다.

지난해 말까지 오피스텔은 비주택으로 분류돼 주택담보대출 규제를 적용받지 않아 매매가의 70%까지 대출을 받을 수 있었다.

또 정부는 규제 지역에서 오피스텔이나 생활숙박시설을 50실 이상 분양하는 경우 한국부동산원 ‘청약홈’을 통한 인터넷 청약을 의무화할 예정이다.

그럼에도 틈새 시장은 존재하기 마련인데 업계에서는 안정적인 오피스텔 투자를 위해서는 역세권 입지와 더불어 개발호재를 꼭 따질 것을 주문하고 있다.

최근처럼 침체된 오피스텔 투자를 고려할 때 임대수익률도 물론 중요하지만 시세차익의 중요성이 더욱 강조되고 있다고 말한다.

먼저 안정적인 임대수익률을 보장하려면 역세권만 한 입지가 없다. 역세권은 부동산 시장에서 스테디셀러 중 하나로 꼽힌다.

특히나 오피스텔 거주자들은 대중교통 이용이 잦은 직장인들이 많아 최대한 빠르고 편리하게 이동하는 역세권 입지가 집을 고르는 중요한 기준이다.

또 역세권은 유동인구가 많아 인프라가 잘 형성되어 있고 부동산 가치도 높아 실거주 편리함은 물론 높은 매매가 및 임대료 형성으로 분양 시장에서 실수요자와 투자자들에게 각광을 받는다.

여기에 대규모 개발호재를 갖춘 지역은 인구 유입을 비롯해 집값 상승, 상권 활성화 등 긍정적인 효과를 동반하기 때문에 이런 지역에 들어서는 새 오피스텔은 향후 시세차익도 거둘 수 있다.

실제 역세권 입지에 개발호재까지 갖춘 오피스텔이 높은 인기를 보였다.

신영건설이 지난해 11월 서울 동대문구 답십리동 493-1번지외 2필지에 공급하는 주거형 오피스텔 '답십리역 지웰에스테이트'가 평균 40.2대 1의 경쟁률을 기록했으며 가장 많은 청약자가 몰린 전용 59㎡A는 14실 모집에 1900명이 몰리며 135.7대 1의 경쟁률을 기록했다.

지하 6층~지상 20층, 1개 동 규모의 오피스텔인 답십리역 지웰에스테이트는 전용면적 59㎡의 A타입과 B타입이 각각 72실로, 총 144실이 조성된다. 서울 지하철 5호선 답십리역 4번 출구에서 50M 거리인 초역세권에 자리하고 있어, 답십리역을 이용하면 선릉역까지 21분, 광화문역 17분이면 오갈 수 있다. 지하철 2호선 신답역도 이용 가능한 더블역세권이다.

주변은 홈플러스 동대문점, 청량리 롯데백화점, 병·의원, 은행, 관공서 등이 즐비한 편의시설 밀접지역이다. 약 10분 거리의 청계천을 비롯해 새샘근린공원, 용답휴식공원 등도 인근에 위치해 주거환경이 쾌적하다.

서울대표도서관이 들어설 예정이며 도보로 통학이 가능한 답십리초등학교와 병설유치원 등이 있다. 장안평자동차산업 복합단지가 들어설 예정이며, 청량리 일대 정비사업 등과 같은 다양한 개발호재도 예고돼 있어 미래 전망도 밝은 편이다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “오피스텔 분양시장에서 흥행을 보증하는 두 가지 키워드를 꼽자면 `역세권`과 `개발호재’”라며 “이 두 가지는 다른 어떤 요인보다 시세 상승에 크게 반영되면서 실수요자뿐 아니라 투자수요자의 관심도 크다”라고 말했다.

역세권에 개발호재 겹친 주거용 오피스텔 현황

-서울-

구일 투웨니퍼스트 하이앤드 조감도

●구일 투웨니퍼스트 하이앤드=서울 구로구 구로동에서 단지형 투룸 오피스텔인 ‘구일 투웨니퍼스트 하이앤드’가 분양중이다. 지하철 1호선 구일역 초역세권에 자리한 오피스텔로, 단지 바로 앞에 안양천이 있어 안양천을 조망할 수 있으며, 단지 바로 옆에 신구로유수지 생태공원, 소들소공원, 구로근린공원 등이 위치해 쾌적한 힐링 라이프를 누릴 수 있다. 도보 1분 거리에 구일 초, 중, 고가 자리한 황금입지에 들어선다. 투룸 오피스텔 216실이 지하 1층~지상 19층, 3개동에 단지형으로 조성되며, 지상 2층부터 19층까지 층별로 4개 호실의 오피스텔이 들어선다. 동별로는 오피스텔이 계단식 구조로 배치되며, 주차대수는 176대(법정173대)다. 구일 투웨니퍼스트 하이앤드는 주거형 오피스텔로, 소형 아파트 못지않은 내부시설로 호평을 받고 있다. 우선 투룸 3베이(Bay) 주거형 특화설계를 적용해 소형 가구 거주에 최적화된 주거공간이다. 다음으로 구로구 최초 더블올림공간으로 커진 실사용 면적과 공간 활용성을 높혔으며 침실 4개와 욕실 2개가 적용되어 3~4인가족 거주가 가능하다는 평가를 받고 있다. 마지막으로 단지는 기존 소형 오피스텔과 달리 3베이·투룸 중심으로 혁신설계돼 탁월한 자연채광과 통풍성을 강점으로 서울 서남권 소형 아파트 수요를 흡수할 전망이다. 특히 가족 구성원과 라이프 스타일에 따라 다양한 공간 활용이 가능하도록 설계돼 실거주 목적의 수요자들의 호응을 얻고 있다. 또 하이엔드 오피스텔에서는 보기 드문 200실 이상 대단지 설계로 관리비 부담도 낮췄다. 거실과 주방을 분리 설계해 쾌적한 주거생활도 가능하다. 삼성 시스템에어컨, 삼성 세탁기 및 건조기, 비스포크 냉장고, 3구 인덕션 등 고품격 패키지도 제공할 예정으로, 입주 시 편리한 생활을 기대할 수 있다. 생활 편의를 위한 다양한 시스템 적용도 계획돼 있다. 집안의 가전제품과 보안 가스감지기들을 스마트폰으로 확인할 수 있는 코콤 스마트홈 IoT 시스템이 적용된다. 또한, 강마루와 고급 아트월 마감 시공을 통해 세련된 공간을 선보일 계획이다. 단지 입구에는 주차장과 경비실을 배치해 프라이버시 보호에도 신경을 썼다. 신구로유수지생태공원, 화원 어린이공원, 안양천 등 도심속 녹지공간도 가까워 여유로운 여가생활도 즐길 수 있다. NC백화점 구로점과 2001아울렛, 고척스카이돔, 고려대 구로병원, 구로구청 등 각종 인프라가 주변에 풍부하게 자리해 생활편의 해결도 수월하다. 단지가 대로변에 들어서 접근성도 우수하다. 지하철 1호선 구일역을 비롯해 7호선 남구로역, 2호선 신도림역을 편리하게 이용할 수 있는 입지다. 대중교통망은 물론, 다양한 도로망도 가까이 지난다. 지난해 9월 서부간선도로 지하도로가 개통되면서 서부간선도로와 강남순환도로, 올림픽대로 등을 통해 서울 중심권으로 30분대 출퇴근이 가능하다. 주변으로 풍부한 개발 호재도 예정된 상태라 투자가치를 높혀주고 있다. 신안산선 신독산역 신설이 예정돼 있고 구로 주공 아파트 재개발이 추진됨에 따라 일대 주거환경 개선도 기대된다. CJ공장부지 노후화에 따른 지구단위 복합개발이 결정됐고 구로차량기지 이전으로 그린스마트밸리 개발 추진도 예정돼 향후 시세 차익이 상당할 것으로 기대를 모은다. 서울 구로구에 단지가 들어서는 것도 눈길을 끈다. 구로구 일원은 구로디지털단지, 가산디지털단지 등이 있어 직장인 수요가 풍부하다. 이에 신축 주거시설이 인기몰이 중이다. 또한 오래된 주거시설이 모여 있는 구로동은 서울에서도 저평가된 지역이다. 구일 투웨니퍼스트 하이앤드는 구로동의 유일한 신축 주거시설로 인기가 기대된다. 구일 투웨니퍼스트 하이앤드 분양관계자는 “소형 아파트를 뛰어넘는 고품격 투룸 주거용 오피스텔로서 층고를 높이는 올림공간 설계까지 적용돼 방 4개를 사용할 수 있다”며 “화장실도 2개가 마련돼 소형 아파트보다 우수한 상품성을 갖췄다”고 설명했다. 계약금 10%, 중도금 무이자 혜택이 주어지며 2024년 상반기까지 자금 부담이 없으며 분양권 상태로 전매는 안되지만 주택수와는 무관하다. 지난해 12월 입주자 모집공고를 완료한 ‘구일 투웨니퍼스트 하이앤드’는 주택담보대출비율(LTV) 최대 70%까지 적용 받으며, 올해부터 적용되는 DSR(총부채원리금 상환비율) 2단계 규제도 피해 잔금 대출도 가능하다. 홍보관은 1호선 구로역 일원에 마련돼 있으며, 코로나로 인해 사전 예약제로 운영 중이다. 문의 1600-1480

신림역 센트레빌 335 조감도

●신림역 센트레빌335=동부건설은 서울시 관악구 신림동 1433-1번지 일대에 '센트레빌335' 오피스텔 분양을 앞두고 있다. 단지는 지하 7층~지상 20층,전용 51~62㎡ 총 335실 규모로 지어진다. 인근에 보라매공원, 신림근린공원, 도림천 산책로 등이 있어 쾌적한 주거생활이 가능하다. 1969년 설립된 동부건설은 2000년대 들어서 주택 브랜드 ‘센트레빌’을 앞세워 서울 주요지역에 공동주택을 지었고 2001년 도급순위 9위에 오르기도 했다. 이어 2021년 시공능력평가에서 21위에 올라 지난해 대비 15단계 도약했다. ‘센트레빌335’는 단지와 지하 연결통로로 이어진 지하철 2호선 신림역을 이용하면 강남역까지 8정거장만에 도달한다. 2022년 5월 개통 예정인 경전철 신림선을 이용하면 여의도 샛강역까지 7정거장이면 오갈 수 있다. 시간상으로 10분대면 강남, 여의도 생활권을 누릴 수 있는 셈이다. 또한, ‘센트레빌335’는 남부순환로, 강남순환도시고속도로 등이 인접해 있어 수도권 전역으로의 접근성이 높다. 2023년 10월에는 ‘신림봉천터널’이 완공 예정이며, 해당 터널을 이용하면 남부순환로 시흥 나들목부터 금천구 강남순환로 봉천터널까지 빠르게 이동할 수 있다. 아울러 반경 1㎞ 내 롯데백화점, 롯데시네마, 보라매병원, 포도몰, 르네상스 쇼핑몰 등의 생활 편의시설이 위치해 있다. 당곡초, 남부초, 신관중, 성보중·고 등이 인근에 있어 교육 여건도 양호하다. ‘센트레빌335’는 효율성을 극대화한 2룸 설계로 아파트 못지 않은 평면을 갖출 예정이다. 드레스룸, 팬트리 등 생활에 편리함과 여유를 선사할 다양한 공간 특화 설계(일부세대 상이)가 적용될 예정이다. 또한, 삼성의 프리미엄 가전인 비스포크 양문형 냉장고, 식기세척기, 인덕션, 오븐, 워시타워를 기본으로한 풀퍼니시드 시스템(일부세대 상이)이 제공된다. 단지 내에는 옥상정원, 커뮤니티센터 및 전기차 충전소 등의 시설을 도입해 주거편의성을 높였다. 문의 1668-0970

-경기-

월드메르디앙 운정 투시도

●월드메르디앙 운정=파주 운정신도시에 들어서는 '월드메르디앙 운정'이 2월 분양에 들어간다. 단지는 지하 5층, 지상 20층 144세대의 두 가지 타입으로 설계되며, 이 일대 중심상업용지 내 원룸 오피스텔 약 2000실 중 유일한 2.5룸 구조로 쾌적함을 더한 것이 특징이다. 여기에, 일부 세대 테라스 적용했고, 100% 자주식 지하 주차장과 입주민 전용 커뮤니티 시설 맘카페도 들어선다. 개별 설치가 필요 없는 지역난방 시스템으로 보다 안전하고 편리한 생활이 가능하며, 냉난방 유지비 절감 효과의 공기정화 기능인 공조 환기시스템을 거실과 모든 방에 설치해 청정한 내부 환기도 고려했다. 이와 함께 단지 주변으로 초등학교, 도서관, 친환경 공원 등의 생활 인프라가 주변 곳곳에 있에 있다. 이어 해당 단지 주변으로 서울과 파주를 빠르게 이동할 수 있는 GTX-A 노선 개발사업이 추진중이고, 운정테크노밸리를 비롯한 각종 산업단지 및 대형 종합의학 전문시설 단지 조성 등의 개발이 예정돼 있다. 더욱이 GTX-A 노선이 완공되면 운정신도시는 서울생활권과 더욱 가까워지고, 인접한 산업단지 등의 개발이 완료되면 자족도시의 기능을 갖추게 된다. 문의 1566-0229

시흥 메트로 디오션 광역 조감도

●시흥 메트로 디오션=월곶판교선, 수인분당선 더블역세권 주거용 오피스텔 '시흥 메트로 디오션'이 2월 중 분양에 나설 예정이다. 해유건설이 시공하는 '시흥 메트로 디오션'은 경기도 시흥시 월곶동 1004-4번지 일원에 자리하며, 지하 7층~지상 23층, 전용 84㎡ 단일 타입 총 99실 규모다. 세부적으로는 △전용 84㎡A 59실 △전용 84㎡B 40실 규모로 구성된다. '시흥 메트로 디오션'은 수인분당선 월곶역이 도보 3분 거리에 위치한 역세권 오피스텔이다. 이와 함께 월곶~판교 복선전철 노선이 예정된 더블역세권 수혜까지 기대되고 있다. 만 19세 이상이면 누구나 청약통장 없이 청약이 가능하며, 100실 미만으로 조성돼 전매제한 규제를 받지 않는다. '시흥 메트로 디오션'은 우수한 교통 환경을 자랑한다. 단지는 수인분당선 월곶역이 도보 3분 거리에 위치해 있다. 이에 따라 서울, 성남, 수원 등 주요 도심으로 환승 없이 편리하게 이동이 가능하다. 또한 월곶~판교 복선전철 개발 사업이 추진 중이다. 개발 완료 시 월곶부터 판교 생활권까지 약 30분이면 도달이 가능하게 될 전망이다. 풍부한 생활 인프라도 눈길을 끌고 있다. 월곶포구 상권이 가깝고, 인천 소래포구 어시장과 시흥프리미엄아울렛도 인접해 있다. 특히 배곧과 월곶을 연결하는 연육교가 공사 중으로, 배곧신도시 생활권까지 누릴 수 있을 것으로 기대되고 있다. 또한 월곶초·중, 월포초 등 다양한 학군이 도보권에 위치하며, 주변 상업시설을 중심으로 학원들도 밀집해 있다. 이 단지는 일부 오션뷰를 누릴 수 있는 조망권이 기대된다. 오션뷰는 수도권에서 보기 힘든 높은 희소성을 지니고 있는 만큼, 향후 주거가치는 더욱 높아질 전망이다. 문의 032-668-9202