규제 무풍(無風)…지식산업센터 틈새 투자상품으로 각광

한동안 ‘아파트형 공장’으로 불렸던 지식산업센터가 부동산 틈새 투자상품으로 각광받고 있다.

투자 수요가 몰리면서 서울, 수도권에 신규 분양한 지식산업센터 몸값도 점차 높아지는 분위기다.

지난해 말 준공이 떨어진 경기 광명시 일직동 ‘광명역 GIDC’ 지식산업센터는 전용 94㎡ 호가가 5억6000만 원을 넘어섰다. 분양가 대비 1억 원가량 뛰었다. 서울 영등포구 지식산업센터 ‘반도 IVY밸리’도 분양가가 3.3㎡당 3000만 원대 후반에 달할 정도로 높았지만 지난해 4월 분양한 지 한 달도 안 돼 완판이 될 정도로 인기를 끌었다. 서울 성동구 성수동 일대 지식산업센터 시세는 3.3㎡당 2500만 원을 웃돌 정도로 뛰었다.

지식산업센터는 1990년대부터 서울 구로 가산디지털단지, 성동구 성수동 일대에 들어서기 시작한 아파트형 공장을 말한다.

벤처기업 붐으로 인기를 끌었지만 ‘공장’이라는 명칭 탓에 부정적인 시선도 적잖았다. 그러다 2010년대 들어 분위기가 달라졌다.

아파트형 공장 대신 지식산업센터라는 새 이름을 달면서 대기업 계열사, 협력업체 등이 대거 입주하기 시작했고 자연스레 공급도 증가했다.

한국산업단지공단, 팩토리온에 따르면 지난해 6월 기준으로 전국 지식산업센터 수는 1253개다. 이 중 절반가량인 568개가 경기도에 자리 잡았고, 서울 364개, 인천 78개 등 수도권 비중이 80%에 달한다. 서울에서는 구로, 가산디지털단지가 위치한 구로구와 금천구, 성수동이 속한 성동구 공급 물량이 많다.

지식산업센터 VS 일반 오피스

지식산업센터 투자 수요가 몰리는 이유는 뭘까. 먼저, 다른 수익형 부동산에 비해 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 것이 장점이다. 주로 개인사업자가 입주하는 상가와 달리 법인이 장기 계약 후 입주하기 때문에 임대료가 밀리거나 갑자기 공실이 발생할 위험이 적다.

자금 마련 부담도 적다. 상가는 분양가 대비 대출 가능 금액 비율이 50~60% 수준이지만 지식산업센터는 분양가의 최대 80%까지 대출받을 수 있어 개인도 얼마든지 소액 투자가 가능하다.

과거에는 준공업지역이 아닌 산업단지에서 공급되는 지식산업센터는 법인 아닌 개인이 임대 목적으로 분양받는 것이 불가능했다.

하지만 정부가 산업단지 활성화를 위해 개인이 투자 목적으로 구입하는 것도 허용하면서 투자층이 한층 넓어지는 추세다. 주택과 달리 당첨 후 전매 제한 규제도 없다.

다양한 세제 혜택도 빼놓을 수 없는 매력 요인이다. 정부가 지식산업센터 입주 기업에 취득세, 재산세 감면 혜택을 제공한다. 지식산업센터 주 수요층인 벤처기업이 꾸준히 증가 추세라는 점도 인기 비결이다.

지식산업센터 주요 투자 및 유의점

물론 투자할 때 주의할 점도 적지 않다. 다른 부동산 상품과 마찬가지로 투자에 앞서 입지를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 그동안 지식산업센터는 업무시설 밀집지나 산업단지 인접 지역에 조성되는 경우가 많았다. 기업 직원들 업무 동선을 최소화하는 것이 중요하다는 판단에서다.

하지만 최근에는 교통이 편한 역세권에 공급되는 사례가 늘어나는 추세다. 입주 기업 임직원이 편리하게 출퇴근하는 것이 중요하기 때문이다.

세제 혜택 여부도 따져봐야 한다. 수분양자에게는 취득세, 재산세 등 세금 혜택이 돌아가지만, 최초 분양받은 자에 한해 5년 이상 보유해야 한다는 조건이 붙는다. 그렇지 않을 경우 감면받은 세액을 전부 다시 반환해야 한다는데 주의하자.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “아파트와 달리 대출 규제가 덜하고 전매 제한도 가능해 지식산업센터 투자 수요가 부쩍 늘었다. 다만 최근 몇 년 새 지식산업센터 공급이 급증한 곳은 공급 과잉 우려에 거래가 끊길 수 있는 만큼 입지, 분양가를 꼼꼼히 비교해봐야 한다”고 말했다.

다음은 2022년 상반기에 분양에 나서는 경기지역 지식산업센터 현황이다.

에이스 하이엔드 타워 지축역 투시도

●에이스 하이엔트 타워 지축역=경기도 고양시 덕양구 삼송택지지구에서 지식산업센터 '에이스 하이엔드 타워 지축역'이 3월경 분양될 예정이다. 성수개발이 위탁해 아시아신탁이 시행하고, 에이스건설이 시공하는 단지로 지하 5층~지상 8층, 연면적 약 4만 6330.168㎡ 규모로 조성될 예정이며 지식산업센터, 근린생활시설로 구성된다. 지하철 3호선 지축역 역세권 입지를 갖추며 2정거장 거리에 GTX-A 노선 연신내역(2024년 예정)이 위치한다. 2024년 개통이 예정된 GTX-A 노선은 총 연장 83.1㎞ 규모로 파주 운정부터 킨텍스, 연신내, 서울역, 삼성, 성남, 용인, 동탄 등 수도권 남·북을 횡단하는 노선이다. 이밖에 서울문산고속도로, 수도권제1순환고속도로, 제1·2자유로 등의 도로망도 인접한다. 단지는 북한산 조망권을 확보할 전망이며 앞쪽으로 창릉천을 따라 산책로가 조성됐다. 주변에는 스타필드 고양점, 이케아 고양점, 은평 롯데몰 등이 위치한다. 지하층에는 드라이브인(Drive-in) 도어 투 도어 시스템이 적용되며 지하층 ㎡당 1.2톤, 지상층 ㎡당 1톤 하중을 견딜 수 있는 바닥 설계가 도입된다. 지상 1층에는 화물 전용데크(하역장)가 설치되고 5톤 대형 화물엘리베이터도 마련된다. 다양한 면적구성으로 벤처기업 등 소규모 사무실부터 대형 사무실까지 선택의 폭을 넓혔고 층고도 3.85m부터 최대 6.5m로 제공된다. 주차장은 법정대비 약 260.93%로 주차대수를 확보했다. 문의 1533-7500

동탄 G 타워 조감도

●동탄 G 타워=‘동탄 G 타워’ 지식산업센터가 2월 중 분양 예정이다. 화성시 동탄면 동탄2택지 개발지구 지원 38BL-2LT에 위치하며, 지하 4층~지상 10층의 지식산업센터와 근린생활시설로 구성된다. 총 3만 2066㎡의 연면적으로 동탄 테크노밸리 중심부에 들어선다. 분양관계자에 따르면 인근 화성·기흥에 위치한 삼성전자 공장과 수원, 용인, 오산 등의 주변 지역 300만의 간접 배후수요, 동탄테크노밸리 내 약 20만명의 상주 인구 수요가 예상된다. 단지 가까이 기흥동탄 IC가 위치해 있어 인접 지역으로의 이동이 수월하며, 강변북로가 직통으로 연결돼 서울과의 접근성이 좋다. SRT/GTX, 동탄-분당선 트램이 개통 예정돼 있다. 오피스텔과 오피스의 장점을 두루 갖춘 해당 단지는 다양한 평형대로 구성돼 선택의 폭이 넓고, 주거 보조와 업무 복합을 동시에 누릴 수 있다. 피트니스, 공용회의실, 옥상조경, 근린공원 등 입주사들을 위한 효율적인 업무환경을 위한 커뮤니티 공간도 설계된다. 한편, ‘동탄 G 타워’ 홍보관은 경기도 화성시 동탄대로에 위치한다. 문의 1600-0338

영통 아이파크 디어반 투시도

●영통 아이파크 디어반=HDC아이앤콘스는 넉넉한 주차공간을 확보한 경기 수원시 영통구 '영통 아이파크 디어반'을 2월 중에 분양한다. 영통 아이파크 디어반은 지하 3층~지상 13층, 1개 동, 연면적 4만 2381㎡, 총 413실 규모다. 단지는 법정 대비 230.5%인 325대의 주차 공간을 확보했다. 지식산업센터의 업무 특성상 발생하는 물류 차량과 일반 차량의 주차 문제를 해소, 스트레스 없는 주차 공간을 제공할 방침이다. 전체 호실은 입점사의 업종별 특성을 고려해 제조와 업무 등 층별 구분을 두어 상품성과 효율성을 높였다. 지상 1층에는 휴식 공간이, 9층~13층에는 광폭 테라스와 옥상 정원을 조성해 쾌적한 업무 환경을 제공한다. 입주사들을 위해 전체 층고를 최고 약 5.4m까지 높여 화물 적재나 크레인 운영에 편리하다록 설계했다. 단지의 동·서·남측은 폭 8~10m의 넓은 도로로 둘러싸여 대형 화물 차량 진입이 수월하다. 삼성디지털시티와 인접해 배후 수요도 풍부하다. 삼성디지털시티에는 2018년 기준 약 3만4000명(2018년 기준)의 근무자가 종사하고 있다. 삼성전자 나노시티 기흥·화성 캠퍼스, 수원 일반산업단지 등 인근에 다수의 협력업체가 있어 업체 간 교류도 용이하다. 지하철 수인분당선 영통역과 망포역이 인근에 있다. 용인서울고속도로 흥덕IC, 경부고속도로 수원신갈IC, 영동고속도로 동수원TG를 통한 광역 접근성도 우수하다. 2026년 개통 예정인 인덕원~동탄 복선전철의 원천역과 영통역도 가깝다. 견본주택은 경기도 수원시 영통구 일원에 마련될 예정이다. 문의 1666-0840