입지(立地)가 곧 프리미엄…목 좋은 분양단지 잡아볼까?

최근 각종 규제로 부동산시장이 침체기에 있지만 여전히 입지여건이 좋은 분양단지는 높은 관심을 보이고 있다.

업계에 따르면 좋은 입지(立地)는 성공투자의 절반을 차지할 정도도 중요한 투자 포인트라고 한다. 따라서 입지 또는 목이 좋은 곳을 입지 갑(甲) 또는 입지 깡패라고도 칭한다.

대표적인 프리미엄 입지로 초역세권 입지 프리미엄, 트리플 역세권 입지 프리미엄, 수변 조망권 입지 프리미엄 등이 있다. 

◆초역세권 입지 프리미엄=분양시장에서 역세권 단지는 실수요자는 물론 투자자들 사이에도 인기를 이어가는 스테디셀러로 불린다.

특히 역과의 거리가 300m 이내인 초역세권 단지에 대한 관심이 큰데, 대중교통 중 가장 선호도가 높은 지하철을 빠르고 편리하게 이용할 수 있기 때문이다.

당연히 출퇴근 환경이 부각되고 역 인근으로 형성되는 상권은 편리한 주거생활을 제공하고 있다.

대중교통 중에서 지하철역은 집값에 큰 영향을 주고 있는 만큼 역과의 접근성이 좋은 단지는 수요층이 두터워 가격 상승률이 높고, 불황기에 가격 하방경직성이 강하다.

이러한 장점 때문에 같은 역세권 중에서도 역과의 거리에 따라 집값이 많게는 수 억원 이상씩 차이나는가 하면 신규분양 단지의 청약성적도 크게 갈렸다.

이런 가운데 최근 청약 시장에서 역과 도보 5분·거리 300m 이내 자리한 초역세권 단지의 강세가 돋보이고 있다.

올해 1월 분양한 서울 강북구 소재 ‘북서울자이폴리스’와 3월 공급된 경기도 구리시 소재 ‘힐스테이트 구리역’의 흥행이 대표적이다. 각각 평균 경쟁률 34.4대 1과 14.9대 1을 기록했다. 두 단지 모두 뛰어난 지하철 접근성이 인기 요인이라는 분석이다.

지하철은 도심 속 일상적 이동 수단으로써 △상업 △업무 △주거 등 다양한 요소와 연결된다. 역 접근성이 좋을수록 다양한 생활인프라를 가까이에서 누릴 수 있는 셈이다. 이는 자연히 주거 선호도와 이어지고, 희소성 및 환금성 측면에서도 메리트가 높다.

게다가 수도권의 경우 출퇴근시간 교통 체증이 심각한 만큼, 정시성을 갖춘 지하철에 대한 선호도가 높아 초역세권 단지의 가치가 더욱 높다.

KB부동산 리브온에 따르면 경기도 구리시 갈매역 바로 앞에 위치한 ‘갈매역 아이파크’의 경우 올 3월 기준 전용 84㎡ 시세가 9억4,000만원에 형성돼 있다. 반면, 갈매역과 약 1㎞ 떨어진 ‘갈매더샵 나인힐스’의 경우 같은 면적 시세는 8억500만원 수준이다.

또 서울지하철 3호선 녹번역을 기준으로 도보 약 1분 거리인 ‘힐스테이트 녹번’은 전용 84㎡ 기준 시세가 13억4,000만원에 형성돼 있다. 하지만 도보 약 13분 거리인 ‘녹번역 센트레빌’의 경우 같은 면적 시세가 9억4,000만원 선이다. 동일 역세권 내에서도 역과의 거리에 따라 가격 차이가 나타나고 있는 모습이다.

◆트리플 역세권 입지 프리미엄=지하철을 빠르게 이용할 수 있는 역세권 단지는 분양시장의 블루칩으로 통한다.

그러나 이제는 단순 역세권이 아니라 ‘몇 개의 노선’이 겹치느냐가 역세권을 결정짓는 중요한 요소로 자리잡고 있다. 지하철 노선이 많아지면서 다중 노선 여부가 주거지의 부가가치를 좌우하는 것이다.

대중교통 중 가장 선호도가 높은 지하철을 편리하게 이용할 수 있는 역세권 단지의 경우 수요층의 유입이 두드러져 시세가 견고하게 유지되는 편이다.

또한 타 지역과 쉽게 접근할 수 있어 출퇴근 환경이 좋고, 역을 중심으로 상권이 자연스럽게 발달하기 때문에 주변 단지에 비해 높은 시세와 가격상승을 누릴 수 있는 게 특징이다.

특히 수도권의 경우 현재 23개의 지하철 노선이 지나고 있는 만큼 단일 역세권, 더블 역세권에서 더 나아가 노선이 각기 다른 역 3곳 이상을 이용할 수 있는 '트리플 역세권’에 대한 관심이 더욱 높아지고 있다.

최근 사업 추진이 본격화된 GTX(수도권광역급행철도)나 신안산선 등 광역 교통망이 뚫리는 곳을 중심으로 트리플 역세권 프리미엄 단지가 속속 등장하는 모양새다.

실제 트리플 역세권을 갖춘 단지들은 희소성이란 프리미엄이 더해지며 집값 상승이 두드러진다.

 KB부동산 리브온 자료에 따르면, 서울 서대문구 북가좌동 ‘DMC래미안e편한세상’ 전용 84㎡의 지난해 6월 일반 평균 매매가는 10억5000만원으로 2020년 6월 8억7000만원 대비 20%가 넘게 올랐다. 이 단지는 지하철 6호선과 공항철도, 경의중앙선 등 3개 노선 환승역인 디지털미디어시티역을 도보로 이용할 수 있다.

신규 분양시장에서도 트리플 역세권 아파트에 인기가 집중되고 있다. 2020년 6월 1순위 청약을 접수한 인천시 부평구 부개동에 짓는 ‘부평 SK뷰 해모로’가 평균 105.3대 1이라는 높은 경쟁률로 청약을 마쳤다. 이 단지는 서울지하철 1호선과 인천도시철도 1호선 환승역인 부평역이 가깝고, 현재 계획 중인 광역급행철도(GTX)-B노선이 부평역과 연결되면 트리플 역세권 입지를 갖추게 된다.

◆수변 조망권 입지 프리미엄=집에서 자연환경 조망이 가능한 주거시설이 주목을 받고 있다. 코로나 사태가 1년이 넘게 이어지면서 집에 머무는 시간이 늘고 있기 때문이다.

강, 천, 호수나 바다와 같은 수변조망이 가능한 단지는 산이나 숲에 비해 희소성을 갖춘데다 물가를 따라 조성된 산책로 등을 이용할 수 있어 선호도가 높다.

코로나 사태가 지속되면서 집에 있는 시간이 늘어남에 따라 자연 조망이 주택 선택 과정에서 새로운 기준으로 자리 잡아가고 있는데 그중에서도 수변조망이 가능한 단지는 한정된 입지 희소성을 바탕으로 집에서 자연환경을 감상하려는 수요자들이 몰려 집값이 다른 단지에 비해 많이 오를 수 있어 주목해볼 필요가 있다고 업계는 전했다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “좋은 입지는 성공투자의 절반으로 불릴만큼 실거주자나 투자자의 선호도가 높다”며 “좋은 입지는 안정적인 임대수익은 물론 희소성이나 투자가치도 높은 만큼 불확실성 시대에 투자처로 더욱 각광을 받을 것으로 보인다”고 말했다.

전국 분양(예정)중인 입지 프리미엄 분양단지 현황

-초역세권 입지 프리미엄-

동대문 프라임시티 오피스텔 투시도

●동대문 프라임시티(오피스텔)=서울 동대문구 신설동역에 들어서는 165세대 규모의 “동대문 프라임시티 오피스텔”이 분양중이다. 지하철 1호선·2호선·우이신설선 신설동역 트리플 역세권에 위치한 “동대문 프라임시티 오피스텔”을 분양하고 있다. 동대문의 명품 랜드마크로 도약할 “동대문 프라임시티 오피스텔”은 전세대 분리형 1.5룸 더블복층 구조로 구성되어 있어 실거주 뿐만 아니라 임대사업 목적까지 충족시킬 수 있다. 특히 세대평면에 획기적인 인테리어 배치와 공간 활용을 적용하여 거실, 침실, 다용도실, 서재, 화장실 등 다양한 주거 공간을 확보 거주자가 공간 활용을 극대화 할 수 있도록 설계되었다. 또한 세대내 보일러실 및 실외기실이 없어 화재, 진동, 소음, 연소가스등으로부터 자유로워 안전하게 주거 할 수 있도록 특화 설계 되었으며, 복층 공간도 거실을 기준으로 양쪽에 배치되는 더블 복층구조로 기존에 볼 수 없는 획기적인 복층공간을 제공한다. 양쪽 복층 공간의 층고도 기존 보다 높아 활용도를 더 높였다. “동대문 프라임시티 오피스텔”은 전세대 분리형 1.5룸 구조로 1층 공간은 서재+거실, 거실+거실, 침실+거실, 복층 공간은 취미룸+침실, 침실+침실 등 다양한 형태로 주거공간 및 다용도공간을 꾸밀 수 있으며, 최대 침실을 3개까지 확장할 수 있어 3인까지 거주가 가능한 혁신구조로 주거비를 대폭 절약 할 수 있다. 모든 편의 시설이 잘 갖추어진 도시에 거주하고 싶어 하는 젊은 세대 및 다양한 연령층에 만족도를 높이는 주거 공간을 제공한다. 복층 오피스텔은 복층으로 활용되는 공간이 계약 면적에 포함되지 않아, 같은 비용에도 실거주 면적이 넓어져 임대 사업자의 경우 비용 절감의 효과가 크다. 실제 복층형 오피스텔은 일반 임대료에 비해 10% 이상의 높은 임대료를 받을 수 있으며 거래도 단층 오피스텔보다는 활발하여 상대적으로 환금성이 높다. 서울 아파트와 달리, 부동산 규제 및 대출이 자유롭고 주변 시세보다 저렴하게 공급하고 있어 가격 부담도 적은 “동대문 프라임시티 오피스텔”은 소형 아파트의 대체제이자 내 집 마련의 대안이 된다. “동대문 프라임시티 오피스텔”은 서울 1호선 신설동역 4번출구 바로 앞, 6차선 대로변에 위치한 동대문구 신설동 98-28번지로 동부간선도로, 북부간선도로, 내부순환도로 등 편리한 도로망과 함께 종로 15분, 강남 및 잠실 30분이면 닿을 수 있는 직주근접성을 갖췄다. 또 단지 인근에 동대문패션타운과 롯데백화점을 비롯해 대형마트, 청계천 등 다양한 어반라이프 인프라가 편리한 정주 여건을 조성하고 있다. 투자 측면에서도 가치를 인정받고 있다. 서울 강북권 재생사업의 핵심지로 청량리재정비촉진지구, 용두동도시재생사업 등의 직접적인 수혜지로 알려져 있다. 현장 주변에 용두 5구역(이편한세상 청계센트럴포레), 용두 6구역(에래미안 엘리니티), 청량리4구역 재정비촉진지구(롯데캐슬 SKY-L65), 청량리3구역(청량리역 한양수자인192)의 개발 사업이 완료되면 주거 환경은 더욱 개선될 것으로 전망된다. “하나자산신탁”이 시행을 담당하고 “지엘건설”이 시공을 맡은 동대문 프라임시티는 총 165실 규모의 A TYPE 전용 17.25㎡와 C TYPE 전용 28.09㎡로 분리형 1.5룸 더블복층 구조의 도심형 오피스텔이다. “동대문 프라임시티 오피스텔”은 차별화된 특화설계와 트리플 역세권 직주근접 입지까지 모든 것을 만족할 수 있는 상품으로 방문객의 호평이 이어지고 있어 분양과 동시에 조기 마감이 예상 되며, 홍보관은 서울시 동대문구 용두동 234-1, 1층에 있으며 지하철 신설동역이나 제기동역을 이용하면 홍보관 방문이 편리하다. 문의 02-927-8130

-트리플 역세권 입지 프리미엄-

디오페라 서초 해링턴 타워 투시도

●디오페라 서초 해링턴 타워(오피스텔)=효성중공업이 3월에 서울 서초구 서초동 1593-1 일원에 조성되는 '디오페라 서초 해링턴 타워'를 분양할 예정이다. 이 오피스텔은 지하 7층~지상 20층, 2개동, 전용면적 58~63㎡ 총 266실 규모로 조성되며, 전용면적별로는 58㎡A 19실, 58㎡B 152실, 59㎡A 19실, 59㎡B 38실, 63㎡ 38실로 주거 대체 상품인 투룸으로 구성됐다. 대법원, 예술의전당, 서울교대 등이 자리한 서초동 핵심 입지에서 강남의 풍부한 생활 인프라와 우수한 교육환경까지 모두 누릴 수 있어 많은 수요자들의 주목이 예상된다. '디오페라 서초 해링턴 타워'는 업무시설이 밀집해 있는 서초, 교대, 강남역과 인접해 입지적 장점이 우수하다. 인근에는 서울교대부설초, 서초중·고교, 서울고 등 우수 학교가 위치해 있으며 국립중앙도서관도 인접해 우수한 교육환경이 갖춰져 있다. 지하철 2호선 서초역과 3호선 남부터미널역, 2·3호선 교대역을 걸어서 이용할 수 있다. 오피스텔 인근 반포대로와 남부순환도로 등을 통해 주요 도심으로의 이동도 편리하다. 서리풀터널을 통해 방배동 서초대로가 연결돼 서초권역의 교통망도 우수하다. 다양한 개발사업도 예정돼 있다. 서초구의 '서초로 지구단위계획 재정비안'에 따르면 서초대로 일대 롯데칠성 터, 코오롱 터, 라이온미싱 터 등이 특별계획구역으로 지정돼 국제업무·상업 복합 중심지로 개발될 예정이다. 또한 서울 서초구 서리풀공원 인근 옛 정보사령부 터도 첨단 기업과 자연, 문화 공간 등이 어우러진 문화예술복합타운으로 탈바꿈할 예정이다. 서울시 자료에 따르면 정보사령부 터 전체 16만㎡ 중 공원을 제외한 약 9만6797㎡에 빅데이터 등 4차 산업혁명 클러스터와 미술관을 건립할 계획이다. 또한 양재 R&CD 특구 지정도 추진 중으로 AI 산업 혁신거점으로 조성할 예정이다. 경부고속도로 서울구간(한남IC~양재IC)을 지하화하는 사업도 추진 중이며 상부 공간에 공원·문화관광 복합지구 조성을 추진하고 있다. 디오페라 서초 해링턴 타워는 2개동을 스카이브리지로 연결해 서초의 새로운 트윈타워 랜드마크가 될 것으로 기대된다. 문의 1600-3563/1877-8955

-수변 조망권 입지 프리미엄-

홍천 리빙웰타운 전체 조감도

●홍천 리빙웰타운(타운하우스)=강원도 홍천군 북방면 하화계리 720-5번지 일대에 2층구조 테라스형 타운하우스인 ‘홍천 리빙웰타운’이 분양중이다. 국내 유일 강변온천인 홍천 온천지구 내 고품질 온천을 각 가정에서 즐기는 타운하우스로 총 50세대의 대단지로 조성계획에 있으며 현재 건축된 타운하우스는 4가지 타입 ▲전용 89㎡(구 27평형) ▲99㎡(구 30평형) ▲109㎡(33평형) ▲145㎡(44평형)으로 마련되어 있다. 전용 89㎡(구 27평형)의 경우 3억도 안되는 2억대의 합리적인 가격으로 공급된다. 서비스 공간인 테라스를 포함하면 분양면적이 357㎡(108평)~403㎡(122평)까지 된다고 한다. 필지분양의 경우 분양주를 위한 맞춤형 평면 설계로 시공되며 입주자를 위한 다양한 혜택 이 제공되는데 집안에서 온천을 테마로 스파나 월풀 등을 추가적인 비용없이 무제한으로 즐길 수 있으며, 대규모 풀장 조성, 텃밭제공, 넓은 독립 마당, 광폭 테라스 제공 등이 있으며 2억원대 합리적인 분양가부터 제공된다. 이 단지는 홍천강변의 사계절 풍경을 즐길 수 있으며 녹색 힐링 환경을 갖추고 있어 수요자들의 관심이 주목된다. 홍천강을 따라 산책로, 자전거 길, 공원 등이 조성되어 있으며 각종 휴양림과 테마파크, 거기에 홍천군에만 약 20여 개의 캠프장과 래프팅 명소가 있어 자연과 함께하는 각종 여가생활을 가까운 곳에서 누릴 수 있다. 또한 홍천의 구도심과 차로 10분 이내의 거리로 하나로마트, 은행, 홍천군 보건소, 홍천 아산병원, 홍천초·남삼초·홍천여고 등 학군과 교육지원청 및 교육도서관 등 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있다는 점도 장점이다. 전원생활을 희망하거나 귀농귀촌 하는 사람들에게 인기 있는 지역 중 하나가 강원도 홍천이다. 홍천은 강원도에서도 서울 등 수도권과 인접해 거리가 가깝다. 동서고속도로와 중앙고속도로, 5번과 44번국도가 관통하는 지역으로 서울서 동해안을 잇는 길목이며 강원도 내륙 교통의 요지다. 유명한 산과 계곡, 강이 곳곳에 있어 자연경관도 수려하다. 이런 이유로 전원생활을 위해 찾는 사람들이 많다. ‘홍천 리빙웰타운’은 우수한 광역 교통망을 가지고 있다. 홍천터미널을 이용하여 서울 광진구 동서울 종합 터미널까지 약 1시간 만에 이동이 가능하며 중앙고속도로를 이용하여 경기, 강원권 등 접근이 용이하다. 또한, 홍천군의 오랜 숙원이었던 용문~홍천 광역철도 건설사업이 ‘제4차 국가철도망구축계획’에서 정상 추진되기로 최근 발표됐다. 이번 사업이 시행되면 용문에서 홍천까지 이동시간은 93분에서 35분까지 대폭 단축될 것으로 예상되며 ‘홍천 리빙웰타운’은 서울, 춘천, 원주, 동해안까지 빠른 이동이 가능한 사통팔달 교통 환경을 갖출 수 있을 것으로 기대된다. 서울서 1시간, 1가구 2주택 양도세 비과세 혜택이 주어지는 ‘홍천 리빙웰타운’은 선착순으로 필지를 지정해 분양받을 수 있으며, 도시에 집이 있어 1가구2주택이 돼도 양도세는 비과세 된다. 홍천군 지역에서 대지 200평 미만, 기준시가(분양가 혹은 실거래가 아님) 2억원 미만 주택은 양도세 비과세 대상이다. 여야가 농어촌주택을 종합부동산세 과세 대상에서 배제하는 방안을 추진한다. 국회에 따르면 추경호 국민의힘 의원은 종부세 부과를 위한 주택 수 산정에서 읍·면단위에 소속된 농어촌지역 주택을 불산입하는 내용의 종부세법 개정안 발의를 준비중이다. 발의안은 1주택자가 공시가격 3억원 이하인 1농어촌주택을 함께 소유한 경우, 1세대 1주택자로 보도록 하는 내용이 골자다. ‘홍천 리빙웰타운’ 분양관계자는 “이 단지는 전원생활이나 세컨(드)하우스용으로 적합한 퀘적한 주거환경이 잘 갖춰져 있으며 용문~홍천 광역철도 사업과 홍천군 도시재생 사업, 양평군 소재 제 20 기계화보병사단이 홍천군 소재 제 11 기계화보병사단으로 흡수 등 개발호재들이 겹치면서 수도권 거주자들의 높은 관심이 예상된다”고 전했다. 문의 1668-0970