서울 오피스텔 공급 지난해 반토막…역세권 단지 노려볼까
-올해 서울 오피스텔 공급 4387실 지난해 절반수준…13년 만에 최저치
-부동산 규제로 非규제 수익형 상품 수요 늘어
올해 오피스텔 분양물량이 줄며 청약 경쟁률이 더욱 올라가는 등 오피스텔 시장이 호황을 지속할 전망이다.
부동산R114에 따르면 올해 전국 분양시장에 나올 오피스텔이 3만6422실로 집계되며 지난해(5만6724실) 대비 36% 줄어든 가운데 서울에선 4387실이 분양돼 지난해 9454실보다 54% 감소했다고 22일 밝혔다.
서울 오피스텔 분양물량은 2009년 1695실 이후 13년 만에 최저치다. 전국 합계로 보면 2010년 1만4762실이 시장이 나온 뒤 12년 만에 가장 적게 공급되는 셈이다.
이 같은 공급 감소에도 불구하고 정부의 주택시장 규제로 인해 비규제 수익형 부동산 수요가 여전히 이어지면서 올해 오피스텔 시장 역시 호황일 것으로 업계는 전망하고 있다.
분양 물량 급감에 따라 희소가치가 높아지면서 올해 들어 전국적으로 오피스텔의 인기는 높아지는 분위기다.
2021·2022년도 1분기 오피스텔 청약경쟁률 현황올해 1분기(1∼3월) 전국 오피스텔 청약 경쟁률은 약 10대 1로, 지난해 1분기(약 4대 1)보다 두 배 이상 높았다.
게다가 현재 사무용 오피스텔만 주택 수 합산 배제가 가능한 가운데 최근 대통령직인수위가 일정 면적을 넘지 않는 오피스텔에 대해 주택 수 합산 배제를 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 이에 오피스텔 수요를 부추기는 ‘풍선효과’는 더욱 심해질 예정이다.
아울러 오피스텔은 아파트에 비해 상대적으로 청약·대출·세금 규제의 문턱이 낮다는 이점이 있다.
오피스텔 청약에는 청약통장이 필요 없으며 100% 추첨으로 당첨자를 선정한다. 거주지 제한 요건도 없고, 주택 소유 여부와 상관없이 만 19세 이상이면 누구나 청약할 수 있다.
또 청약 시 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않아 다주택자도 청약할 수 있으며 재당첨 제한도 적용받지 않는다.
오피스텔도 올해부터는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 적용 대상에 포함되지만, 여전히 가격과 관계없이 금융권의 대출 담보인정비율(LTV)은 70% 이상이다.
규제지역 내 유주택자가 주택을 추가로 취득하면 2주택시 취득세가 8%(이하 농어촌특별세와 지방교육세 제외), 3주택시 12%로 올라가지만 오피스텔은 주택으로 분류되지 않아 취득세 4%의 단일 세율이 적용된다.
다만 금리 인상 흐름이 본격화되며 입지 또는 가격, 규제 적용 여부에 따라 양극화 현상이 생길 가능성 또한 크다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 “지난해 중대형 위주의 주거형 오피스텔에 수요 쏠림 현상이 강했다면 올해는 차기 정부의 정책 방향에 따라 소형에 수요가 상대적으로 집중될 것”이라고 말했다.
서울 주요 요지에서 분양중인 역세권 오피스텔 현황
독산역 더라파엘 투시도●독산역 더라파엘=독산역과 신독산역 더블 역세권 프리미엄 쓰리룸 주거용 오피스텔인 ‘독산역 더라파엘’이 분양을 앞두고 있다. 1호선 독산역 앞에 새롭게 들어선 신축 주거용 오피스텔인 ‘독산역 더라파엘’이 초역세권과 풍부한 배후수요뿐만 아니라 인근에 전무한 쓰리룸 공급 희소성까지 갖추면서 많은 관심을 집중시키고 있다. 독산역 1번 출구에서 도보로 270m 거리에 위치한 역세권 대로변 주거시설로 독산역 더라파엘은 서울시 금천구 독산동 서울 두산초등학교(병설 유치원 포함) 도보 30초 학세권 오피스텔로 어린 자녀를 둔 신혼부부나 초혼부부들에게 높은 관심을 받고 있다. 이 오피스텔은 역세권과 풍부한 임대수요를 갖추고 수요 대비 공급이 한정적인 입지에 들어서며 높은 선호도를 얻고 있다. 수익형 부동산은 공실률이나 입지 등 핵심 요소를 간과한다면 자칫 손실이 야기될 수 있기 때문이다. 독산역 앞에 최초로 공급되는 3베이 아파트 구조의 쓰리룸 오피스텔(방 3개, 화장실 2개)로 배후에 가산디지털산업단지의 풍부한 임대수요를 품고 있다. 가산디지털산업단지와 구로디지털산업단지는 현재 산업 인력이 약 50만 명에 달하며 산업인력이 근무하고 거대한 산업단지로 잘 알려져 있다. 금천, 구로, 구로디지털단지 등의 G밸리를 중심으로 지신산업센터가 대량으로 공급되면서 모여든 IT및 정보통신 관련 1만여개의 기업들의 입주와 함께 1인은 물론 2~3인 가구의 신혼부부, 직장인 등의 주거 수요가 증가하고 있다. 사무실 공급에 비해 아파트 공급이 턱없이 부족한 상황 속에 신흥 주거지역으로 금천구 일대의 주거용 소형 아파텔이 관심을 끌고 있다. 독산동 등 G밸리 인근 지역을 중심으로 아파트 가격이 상승하면서 부족해진 기존의 아파트 공급을 대체할 수 있는 3룸 주거형 오피스텔 ‘독산역 더라파엘’ 오피스텔이 분양을 시작하면서 높은 관심이 예상되는 대목이다. 이처럼 단지를 둘러싼 50만 직장인과 신혼부부나 싱글 세대를 위한 실수요 맞춤형 소형 오피스텔로 공급되는 단지는 지하 1층~지상 11층 규모의 전용면적 43.17~44.11㎡, A~C타입, 3가지 타입으로 총 29실(A타입 10실, B타입 10실, C타입 9실)이 공급된다. 금천구 권역내 홈플러스, 롯데 빅마켓, G벨리 등 대규모 신흥 상권 밀집 지역으로 롯데시네마, 디지털 유통단지 등의 생활 인프라가 완비돼 편리한 생활이 가능하며 도서관, 우체국, 파출소 등 각종 관공서도 가까이 자리했다. 또한 안양천변 등 단지 주변에 다양한 공원들이 입주민들의 힐링 라이프를 도모할 것으로 예상된다. 강남 순환도로, 서부간선도로, 수원~광명 고속도로 등의 도로 접근성이 뛰어나며 2021년 9월 개통된 서부간선도로지하화를 통해 서남부외곽과 서울 도심간 교통 정체가 해소될 전망이다. 또한, 부동산 투자자들이 몰리고 있는 안산과 우리나라 최고의 금융허브인 여의도로 연결되는 신안산선~신독산역이 현재 공사진행중이며, 2024년 개통예정을 앞두고 있어 서울 3대 업무지구인 여의도와의 직주근접 교통환경은 더욱 개선될 것으로 보인다. ‘독산역 더라파엘’은 오는 2024년 신안산선 신독산역이 개통되면 더블 역세권의 수혜를 누릴 수 있는 입지를 갖추고 있다. 신안산선은 서울역에서 여의도역과 광명역을 지나 안산 한양대역까지 연결하는 광역 철도 노선이며 3조 3천억원이 투입되는 사업으로 이를 통해 수도권 이동시간이 감소하여 광역 교통 문제가 해소될 수 있을 전망이다. 또한 우시장 일대 도시재생사업 개발이 예정되어 있는 등 잇따른 개발호재 소식으로 실수요 층의 관심을 받고 있다. 분양 관계자는 “금천구재정비, 교통계획확장, 서울의 경제중심지 육성 등 다수 개발계획 등 신규 개발 호재가 풍부한 지역으로 미래가치에 주목한 투자자들의 문의가 잇따르고 있다”면서 “준공시까지 약 8개월이면 입주가 가능해 빠른 입주와 임대가 가능하며 인근 오피스텔 대비 저렴한 분양가로와 아파트형식에 완벽한 쓰룸형 구조로 조기 마감이 예상”된다고 전했다. 분양 관계자는 “독산역 더라파엘 오피스텔은 롯데타운 4천여 세대 대단지 인근에 위치해 구축되어 있는 홈플러스 등의 대형마트를 비롯해 가산로데오거리, 롯데시네마 등 문화, 생활환경의 편리한 인프라를 바로 옆에서 누릴 수 있다” 면서 “독산역과 신독산역의 교통환경으로 인근 G밸리 및 여의도 종사자들과 투자 수요층으로부터 분양에 대한 관심이 높아지고 있다”고 말했다. 한편 전세대 쓰리룸 오피스텔인 ‘독산역 더라파엘’의 분양 홍보관은 금천구 가산동 디지털단지오거리에 위치해 있으며, 분양에 대한 내용은 대표 홈페이지 또는 대표전화로 확인 가능하다. 당 현장 주소는 서울시 금천구 독산동 332-23번지이며 주차대수는 25대(자주식 1대, 기계식 24대)가 가능하며 입주 예정일은 2022년 12월이다. 납부조건은 계약금 10%, 중도금 10% 무이자 혜택, 잔금 80%이며 대출은 1금융권에서 최대 80%까지 가능하다. 문의 02-882-9287
디오페라 서초 해링턴 타워 투시도●디오페라 서초 해링턴 타워=효성중공업이 서울 서초구 서초동 1593-1 일원에 조성되는 '디오페라 서초 해링턴 타워'를 분양중이다. 이 오피스텔은 지하 7층~지상 20층, 2개동, 전용면적 58~63㎡ 총 266실 규모로 조성되며, 전용면적별로는 58㎡A 19실, 58㎡B 152실, 59㎡A 19실, 59㎡B 38실, 63㎡ 38실로 주거 대체 상품인 투룸으로 구성됐다. 대법원, 예술의전당, 서울교대 등이 자리한 서초동 핵심 입지에서 강남의 풍부한 생활 인프라와 우수한 교육환경까지 모두 누릴 수 있어 많은 수요자들의 주목이 예상된다. '디오페라 서초 해링턴 타워'는 업무시설이 밀집해 있는 서초, 교대, 강남역과 인접해 입지적 장점이 우수하다. 인근에는 서울교대부설초, 서초중·고교, 서울고 등 우수 학교가 위치해 있으며 국립중앙도서관도 인접해 우수한 교육환경이 갖춰져 있다. 지하철 2호선 서초역과 3호선 남부터미널역, 2·3호선 교대역을 걸어서 이용할 수 있다. 오피스텔 인근 반포대로와 남부순환도로 등을 통해 주요 도심으로의 이동도 편리하다. 서리풀터널을 통해 방배동 서초대로가 연결돼 서초권역의 교통망도 우수하다. 다양한 개발사업도 예정돼 있다. 서초구의 '서초로 지구단위계획 재정비안'에 따르면 서초대로 일대 롯데칠성 터, 코오롱 터, 라이온미싱 터 등이 특별계획구역으로 지정돼 국제업무·상업 복합 중심지로 개발될 예정이다. 또한 서울 서초구 서리풀공원 인근 옛 정보사령부 터도 첨단 기업과 자연, 문화 공간 등이 어우러진 문화예술복합타운으로 탈바꿈할 예정이다. 서울시 자료에 따르면 정보사령부 터 전체 16만㎡ 중 공원을 제외한 약 9만6797㎡에 빅데이터 등 4차 산업혁명 클러스터와 미술관을 건립할 계획이다. 또한 양재 R&CD 특구 지정도 추진 중으로 AI 산업 혁신거점으로 조성할 예정이다. 경부고속도로 서울구간(한남IC~양재IC)을 지하화하는 사업도 추진 중이며 상부 공간에 공원·문화관광 복합지구 조성을 추진하고 있다. 디오페라 서초 해링턴 타워는 2개동을 스카이브리지로 연결해 서초의 새로운 트윈타워 랜드마크가 될 것으로 기대된다. 문의 1600-3563/1877-8955
동대문 프라임시티 오피스텔 투시도●동대문 프라임시티=서울 동대문구 신설동역 165세대 규모의 “동대문 프라임시티 오피스텔”이 분양중이다. 지하철 1호선·2호선·우이신설선 신설동역 트리플 역세권에 위치한 “동대문 프라임시티 오피스텔”을 분양하고 있다. 동대문의 명품 랜드마크로 도약할 “동대문 프라임시티 오피스텔”은 전세대 분리형 1.5룸 더블복층 구조로 구성되어 있어 실거주 뿐만 아니라 임대사업 목적까지 충족시킬 수 있다. 특히 세대평면에 획기적인 인테리어 배치와 공간 활용을 적용하여 거실, 침실, 다용도실, 서재, 화장실 등 다양한 주거 공간을 확보 거주자가 공간 활용을 극대화 할 수 있도록 설계되었다. 또한 세대내 보일러실 및 실외기실이 없어 화재, 진동, 소음, 연소가스등으로부터 자유로워 안전하게 주거 할 수 있도록 특화 설계 되었으며, 복층 공간도 거실을 기준으로 양쪽에 배치되는 더블 복층구조로 기존에 볼 수 없는 획기적인 복층공간을 제공한다. 양쪽 복층 공간의 층고도 기존 보다 높아 활용도를 더 높였다. “동대문 프라임시티 오피스텔”은 전세대 분리형 1.5룸 구조로 1층 공간은 서재+거실, 거실+거실, 침실+거실, 복층 공간은 취미룸+침실, 침실+침실 등 다양한 형태로 주거공간 및 다용도공간을 꾸밀 수 있으며, 최대 침실을 3개까지 확장할 수 있어 3인까지 거주가 가능한 혁신구조로 주거비를 대폭 절약 할 수 있다. 모든 편의 시설이 잘 갖추어진 도시에 거주하고 싶어 하는 젊은 세대 및 다양한 연령층에 만족도를 높이는 주거 공간을 제공한다. 복층 오피스텔은 복층으로 활용되는 공간이 계약 면적에 포함되지 않아, 같은 비용에도 실거주 면적이 넓어져 임대 사업자의 경우 비용 절감의 효과가 크다. 실제 복층형 오피스텔은 일반 임대료에 비해 10% 이상의 높은 임대료를 받을 수 있으며 거래도 단층 오피스텔보다는 활발하여 상대적으로 환금성이 높다. 서울 아파트와 달리, 부동산 규제 및 대출이 자유롭고 주변 시세보다 저렴하게 공급하고 있어 가격 부담도 적은 “동대문 프라임시티 오피스텔”은 소형 아파트의 대체제이자 내 집 마련의 대안이 된다. “동대문 프라임시티 오피스텔”은 서울 1호선 신설동역 4번출구 바로 앞, 6차선 대로변에 위치한 동대문구 신설동 98-28번지로 동부간선도로, 북부간선도로, 내부순환도로 등 편리한 도로망과 함께 종로 15분, 강남 및 잠실 30분이면 닿을 수 있는 직주근접성을 갖췄다. 또 단지 인근에 동대문패션타운과 롯데백화점을 비롯해 대형마트, 청계천 등 다양한 어반라이프 인프라가 편리한 정주 여건을 조성하고 있다. 투자 측면에서도 가치를 인정받고 있다. 서울 강북권 재생사업의 핵심지로 청량리재정비촉진지구, 용두동도시재생사업 등의 직접적인 수혜지로 알려져 있다. 현장 주변에 용두 5구역(이편한세상 청계센트럴포레), 용두 6구역(에래미안 엘리니티), 청량리4구역 재정비촉진지구(롯데캐슬 SKY-L65), 청량리3구역(청량리역 한양수자인192)의 개발 사업이 완료되면 주거 환경은 더욱 개선될 것으로 전망된다. “하나자산신탁”이 시행을 담당하고 “지엘건설”이 시공을 맡은 동대문 프라임시티는 총 165실 규모의 A TYPE 전용 17.25㎡와 C TYPE 전용 28.09㎡로 분리형 1.5룸 더블복층 구조의 도심형 오피스텔이다. “동대문 프라임시티 오피스텔”은 차별화된 특화설계와 트리플 역세권 직주근접 입지까지 모든 것을 만족할 수 있는 상품으로 방문객의 호평이 이어지고 있어 분양과 동시에 조기 마감이 예상 되며, 홍보관은 서울시 동대문구 용두동 234-1, 1층에 있으며 지하철 신설동역이나 제기동역을 이용하면 홍보관 방문이 편리하다. 문의 02-927-8130
