계약금으로 전매 오피스텔 인기…100실 미만 아파텔은

-작년 경쟁률 상위 10곳 중 6곳이 100실 미만 주거용 오피스텔

-전국 오피스텔 매매도 6만건 넘어…통계 집계 이래 역대 최다

지난해 청약시장에서 오피스텔이 아파트의 경쟁률을 처음으로 앞지른 것으로 나타났다.

한국부동산원 청약홈을 분석한 결과에 따르면 작년 청약홈을 통해 신청을 받은 전국 오피스텔 청약 경쟁률은 26.3대 1로, 아파트 청약 경쟁률(19.3대 1)보다 높은 것으로 조사됐다.

전국 오피스텔 청약 경쟁률은 부동산원이 관련 집계를 시작한 2019년 3.1대 1에서 2020년 13.2대 1, 지난해 26.3대 1로 치솟았다.

같은 기간 아파트 청약 경쟁률은 14.9대 1에서 27.6대 1로 올랐다가 지난해 19.3대 1로 낮아졌다.

오피스텔의 청약 경쟁률이 아파트 청약 경쟁률보다 높은 추세는 새해에도 이어지고 있는데 지난 1월 오피스텔 청약 경쟁률은 19.5대 1로, 아파트 청약 경쟁률(15.9대 1)보다 높았다.

작년 1월만 해도 오피스텔 청약은 전국적으로 1천223실 모집에 겨우 26건만 접수돼 경쟁률이 1:1에도 미치지 못했다.

청약시장에서 아파트와 견줘 찬밥 신세를 면치 못했던 오피스텔의 위상이 완전히 달라진 것이다.

아파트는 가격이 급등하고 계약갱신청구권제를 골자로 한 새 임대차법 시행으로 전세마저 구하기 어렵다 보니 상대적으로 아파트보다 청약·대출·세금 규제 문턱이 낮은 오피스텔에 청약 수요가 쏠린 것으로 풀이된다.

오피스텔 청약에는 청약통장이 필요 없으며 100% 추첨으로 당첨자를 선정한다. 거주지 제한 요건도 없고, 주택 소유 여부와 상관없이 만 19세 이상이면 누구나 청약할 수 있다.

또 청약에서 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않아 다주택자도 청약할 수 있으며 재당첨 제한도 적용받지 않는다.

아울러 오피스텔은 가격과 관계없이 금융권에서 대출 담보 인정 비율이 70% 이상이다.

규제지역 내 유주택자가 주택을 추가로 취득하면 2주택 시 취득세가 8%(이하 농어촌특별세와 지방교육세 제외), 3주택 시 12%로 올라가지만 오피스텔은 주택으로 분류되지 않아 취득세 4%의 단일 세율이 적용된다.

이런 장점을 가진 오피스텔 중에서도 중형 이상의 면적을 갖춘 '주거용 오피스텔'(아파텔)이 지난해 인기를 견인했다.

지난해 전용면적 59㎡ 미만 소형 오피스텔의 청약 경쟁률이 평균 4.0대 1 수준에 머물렀지만, 전용 59㎡ 이상 오피스텔의 청약 경쟁률은 평균 50.1대 1에 달했다.

주택 가격이 가파르게 치솟으면서 규제 문턱이 낮고 아파트와 구조·면적이 비슷한 주거용 오피스텔이 대체 상품으로 부각되면서 청약 가점이 낮은 20·30대와 청약 시장 진입이 어려운 유주택자들로부터 큰 인기를 끌었다는게 업계 관계자의 설명이다.

특히 지난해 100실 미만으로 분양된 아파텔이 투기 수요를 부추기며 오피스텔 청약 인기를 더 끌어올렸다.

현행법상 100실 미만으로 공급되는 오피스텔은 당첨되고 계약금만 내면 웃돈(프리미엄)을 받고 명의 이전을 통해 분양권을 팔 수 있기 때문이다.

작년 청약홈을 통해 접수한 오피스텔 청약에서 경쟁률 상위 10곳 가운데 6곳이 100실 미만으로 공급된 단지였다.

89실을 모집한 경기 과천시 별양동 힐스테이트과천청사역(1천398대 1)과 40실이 공급된 대전시 유성구 상대동 대전도안센트럴아이파크3단지(1천70대 1)는 네 자릿수 경쟁률을 기록했다.

전용면적 78㎡ 96실을 분양한 서울 영등포구 신길동 신길AK푸르지오(1천312대 1)를 비롯해 청약홈이 아닌 자체 홈페이지를 통해 청약자를 모집한 단지까지 포함하면 지난해 전매 가능한 아파텔의 청약 인기는 가히 광풍 수준이었다. 아파트 30가구 미만, 오피스텔 300실 미만은 청약홈에서 공개적으로 청약을 받을 의무가 없다.

오피스텔은 아파트와 달리 분양가 상한제가 적용되지 않아 가격이 상대적으로 비싸게 책정된 경우에도 높은 웃돈을 받고 전매할 수 있다는 이점을 노리고 수많은 청약자가 몰렸다.

오피스텔 청약 열기는 주거시설 공급 확대를 목표로 한 정부의 정책과 맞물리며 더욱 뜨거워졌다.

지난해 말 국토교통부는 오피스텔의 바닥 난방이 가능한 면적을 전용 85㎡에서 전용 120㎡까지 확대하고, 올해까지 한시적으로 오피스텔의 주택도시기금 대출 한도를 높이고 금리도 인하한다고 발표했다.

투기 방지를 위해 100실 미만 오피스텔에 대한 전매 규제 강화 목소리가 커지고 있지만, 국토부 관계자는 "검토한 바 없다"고 선을 그었다.

매매 시장에서도 아파트는 가격 급등에 따른 피로감과 대출 규제, 금리 인상 압박으로 거래가 극도의 침체 양상이지만 오피스텔은 정반대의 흐름을 보인다.

지난해 전국 오피스텔 매매는 총 6만385건으로, 전년(4만8천768건) 대비 23.8% 늘며 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이래 가장 많은 것으로 집계됐다.

그러나 최근 주택 시장 침체 분위기와 맞물려 오피스텔 청약과 매매에도 유의할 필요가 있다는 지적이 나온다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 "현재 대통령직인수위원회는 임대차시장 안정을 위해 임대사업자 등록 시 주거용 오피스텔 등을 종합부동산세 과세 대상 주택 수에서 제외하는 방안을 검토하면서 인기가 시들했던 오피스텔 분양에도 관심이 쏠리기 시작했다“며 ”규제지역에서 100실 미만으로 공급되는 주거용 오피스텔은 계약금만 있으면 전매가 가능해 오피스텔의 관심이 높아지면서 다시 주목을 받고 있다“고 말했다.

서울에서 분양(예정)중인 전매 가능한 주거용 오피스텔 현황

독산역 더라파엘 투시도

●독산역 더라파엘=독산역과 신독산역 더블 역세권 프리미엄 쓰리룸 주거용 오피스텔인 ‘독산역 더라파엘’이 분양을 앞두고 있다. 1호선 독산역 앞에 새롭게 들어선 신축 주거용 오피스텔인 ‘독산역 더라파엘’이 초역세권과 풍부한 배후수요뿐만 아니라 인근에 전무한 쓰리룸 공급 희소성까지 갖추면서 많은 관심을 집중시키고 있다. 독산역 1번 출구에서 도보로 270m 거리에 위치한 역세권 대로변 주거시설로 독산역 더라파엘은 서울시 금천구 독산동 서울 두산초등학교(병설 유치원 포함) 도보 30초 학세권 오피스텔로 어린 자녀를 둔 신혼부부나 초혼부부들에게 높은 관심을 받고 있다. 이 오피스텔은 역세권과 풍부한 임대수요를 갖추고 수요 대비 공급이 한정적인 입지에 들어서며 높은 선호도를 얻고 있다. 수익형 부동산은 공실률이나 입지 등 핵심 요소를 간과한다면 자칫 손실이 야기될 수 있기 때문이다. 독산역 앞에 최초로 공급되는 3베이 아파트 구조의 쓰리룸 오피스텔(방 3개, 화장실 2개)로 배후에 가산디지털산업단지의 풍부한 임대수요를 품고 있다. 가산디지털산업단지와 구로디지털산업단지는 현재 산업 인력이 약 50만 명에 달하며 산업인력이 근무하고 거대한 산업단지로 잘 알려져 있다. 금천, 구로, 구로디지털단지 등의 G밸리를 중심으로 지신산업센터가 대량으로 공급되면서 모여든 IT및 정보통신 관련 1만여개의 기업들의 입주와 함께 1인은 물론 2~3인 가구의 신혼부부, 직장인 등의 주거 수요가 증가하고 있다. 사무실 공급에 비해 아파트 공급이 턱없이 부족한 상황 속에 신흥 주거지역으로 금천구 일대의 주거용 소형 아파텔이 관심을 끌고 있다. 독산동 등 G밸리 인근 지역을 중심으로 아파트 가격이 상승하면서 부족해진 기존의 아파트 공급을 대체할 수 있는 3룸 주거형 오피스텔 ‘독산역 더라파엘’ 오피스텔이 분양을 시작하면서 높은 관심이 예상되는 대목이다. 이처럼 단지를 둘러싼 50만 직장인과 신혼부부나 싱글 세대를 위한 실수요 맞춤형 소형 오피스텔로 공급되는 단지는 지하 1층~지상 11층 규모의 전용면적 43.17~44.11㎡, A~C타입, 3가지 타입으로 총 29실(A타입 10실, B타입 10실, C타입 9실)이 공급된다. 금천구 권역내 홈플러스, 롯데 빅마켓, G벨리 등 대규모 신흥 상권 밀집 지역으로 롯데시네마, 디지털 유통단지 등의 생활 인프라가 완비돼 편리한 생활이 가능하며 도서관, 우체국, 파출소 등 각종 관공서도 가까이 자리했다. 또한 안양천변 등 단지 주변에 다양한 공원들이 입주민들의 힐링 라이프를 도모할 것으로 예상된다. 강남 순환도로, 서부간선도로, 수원~광명 고속도로 등의 도로 접근성이 뛰어나며 2021년 9월 개통된 서부간선도로지하화를 통해 서남부외곽과 서울 도심간 교통 정체가 해소될 전망이다. 또한, 부동산 투자자들이 몰리고 있는 안산과 우리나라 최고의 금융허브인 여의도로 연결되는 신안산선~신독산역이 현재 공사진행중이며, 2024년 개통예정을 앞두고 있어 서울 3대 업무지구인 여의도와의 직주근접 교통환경은 더욱 개선될 것으로 보인다. ‘독산역 더라파엘’은 오는 2024년 신안산선 신독산역이 개통되면 더블 역세권의 수혜를 누릴 수 있는 입지를 갖추고 있다. 신안산선은 서울역에서 여의도역과 광명역을 지나 안산 한양대역까지 연결하는 광역 철도 노선이며 3조 3천억원이 투입되는 사업으로 이를 통해 수도권 이동시간이 감소하여 광역 교통 문제가 해소될 수 있을 전망이다. 또한 우시장 일대 도시재생사업 개발이 예정되어 있는 등 잇따른 개발호재 소식으로 실수요 층의 관심을 받고 있다. 분양 관계자는 “금천구재정비, 교통계획확장, 서울의 경제중심지 육성 등 다수 개발계획 등 신규 개발 호재가 풍부한 지역으로 미래가치에 주목한 투자자들의 문의가 잇따르고 있다”면서 “준공시까지 약 8개월이면 입주가 가능해 빠른 입주와 임대가 가능하며 인근 오피스텔 대비 저렴한 분양가로와 아파트형식에 완벽한 쓰룸형 구조로 조기 마감이 예상”된다고 전했다. 분양 관계자는 “독산역 더라파엘 오피스텔은 롯데타운 4천여 세대 대단지 인근에 위치해 구축되어 있는 홈플러스 등의 대형마트를 비롯해 가산로데오거리, 롯데시네마 등 문화, 생활환경의 편리한 인프라를 바로 옆에서 누릴 수 있다” 면서 “독산역과 신독산역의 교통환경으로 인근 G밸리 및 여의도 종사자들과 투자 수요층으로부터 분양에 대한 관심이 높아지고 있다”고 말했다. 한편 전세대 쓰리룸 오피스텔인 ‘독산역 더라파엘’의 분양 홍보관은 금천구 가산동 디지털단지오거리에 위치해 있으며, 분양에 대한 내용은 대표 홈페이지 또는 대표전화로 확인 가능하다. 당 현장 주소는 서울시 금천구 독산동 332-23번지이며 주차대수는 25대(자주식 1대, 기계식 24대)가 가능하며 입주 예정일은 2022년 12월이다. 납부조건은 계약금 10%, 중도금 10% 무이자 혜택, 잔금 80%이며 대출은 1금융권에서 최대 80%까지 가능하다. 문의 02-882-9287

신설동역자이르네 투시도

●신설동역자이르네=자이S&D는 서울 동대문구 신설동 일대에 들어서는 주거복합시설 ‘신설동역자이르네’ 견본주택을 오픈하고 본격적으로 분양에 들어간다. 신설동역자이르네는 지하 4~지상 최고 20층, 3개동, 전용면적 42~45㎡ 소형주택(구 도시형생활주택) 143가구와 전용면적 35~55㎡ 오피스텔 95실 총 238가구로 구성된다. 청약일정은 오는 27일 오피스텔 청약접수를 시작으로 다음 달 2일 당첨자 발표, 5월 3일 정당계약 순으로 이뤄진다. 도시형생활주택은 내달 중순 청약접수를 받는다. 오피스텔 분양가는 5억3520만~9억2970만 원으로 책정됐다. 청약통장이 없더라도 만 19세 이상이면 주택 소유, 거주지 등 자격 제한없이 누구나 청약접수가 가능하다. 재당첨 제한이나 실거주 의무도 없다. 오피스텔의 경우 공급호실 10%를 서울시 거주자에게 우선 배정한다. 100실 미만 공급이기 때문에 계약 즉시 전매가 가능하다. 단지는 총 14개 평면 타입으로 구성돼 수요자 선택 폭을 넓혔다. 일부 가구는 복층과 테라스 설계를 적용해 공간활용도를 높였다. 가구당 주차공간 1개가 제공되며 100% 자주식 주차장도 조성된다. 입주민 편의를 위한 첨단 시스템도 갖춰진다. 각 가구에 설치된 자이 스마트홈 시스템을 이용해 단지 내·외부에서 조명과 난방 등을 일괄 제어할 수 있고 자이에너지관리시스템이 24시간 동안 전기와 가스, 수도 등 사용량을 관리해 각 방마다 난방온도를 조절할 수 있도록 했다. 이밖에 200만 화소급 CCTV와 엘리베이터 방범 핸드레일, 동체감지기, 방범형 도어폰, 지하주차장 비상콜 버튼, 차량번호인식 주차관제시스템 등 다양한 보안 설비도 갖췄다. 입지의 경우 신설동역 9번 출구 바로 앞에 위치했다. 지하철 1호선과 2호선, 우이신설선 등 3개 노선 이용이 용이하다. 왕산로와 천호대로, 내부순환로가 인접했고 동부간선도로와 북부간선도로 진입도 수월하다. 단지 입주 예정시기는 오는 2024년 11월이다. 자이S&D 관계자는 “교통과 생활편의 인프라가 풍부한 입지에 들어서는 것이 특징으로 광화문과 종로, 을지로 등 중심업무지구와 새로운 업무지구로 거듭나고 있는 성수동 접근성이 우수하다”며 “차별화된 상품성을 갖춰 수요자들로부터 관심이 높아지고 있다”고 말했다. 문의 02-959-7800

에르메티아 서초 투시도

●에르메티아 서초=서울 강남권 핵심 입지로 꼽히는 서울 서초구 서초역 인근에서 호텔식 컨시어지 서비스를 갖춘 오피스텔이 분양돼 수요자들의 눈길을 끌고 있다. ‘2룸’이나 ‘1.5룸’ 등 작은 아파트처럼 설계되어 실수요자들의 편의성을 높인 게 특징이다. 분양 관계자에 따르면 ‘에르메티아 서초’가 서울 서초구 서초동 1596-9 일대에 지하 4층∼지상 16층, 전용 41∼55m² 총 75실 규모로 분양을 진행하고 있다. 에르메티아 서초의 최대 장점은 입지다. 지하철 2호선 서초역과 3호선 교대역 남부터미널역에서 500∼700m 거리여서 도보로 언제든 지하철을 이용할 수 있다. 반경 1.5km 내외(직선거리 기준)로는 경부고속도로 서초나들목(IC)과 반포대로, 서리풀터널, 남부순환로 등이 있어 다른 지역으로의 이동도 편리하다. 신세계백화점, 서울성모병원, 예술의전당, 국립중앙도서관, 한전아트센터, 국립국악원 등과 각종 쇼핑, 문화예술시설과 가까워 쇼핑 문화 여가 인프라가 잘 갖춰져 있다. 외교센터와 서초 법조타운, 서초구청 등도 가깝다. 반경 500m 이내에는 다수의 초중고교가 포진해 있어 교육 환경도 좋다. 다양한 개발 사업도 눈길을 끈다. 3월 발표된 서울시의 ‘2040 도시기본계획’에 따르면 서울시는 테헤란로를 중심으로 강남의 업무기능을 잠실, 서초 등 동서 방향으로 확장시킬 계획이다. 이에 따라 서초동 일대도 이 계획의 수혜를 입을 것으로 보인다. 이미 인근에서 옛 정보사 부지, 롯데칠성 부지, 코오롱 스포렉스 부지 등의 개발 사업이 여러 건 추진 중이다. 강남업무지구, 서초 법조타운 등과도 가까워 임차 수요도 풍부하다. 분양 관계자는 “개발 사업이 진행되면 고소득 전문직 종사자들의 주거 수요가 더욱 늘어날 전망”이라며 “서초구는 서리풀공원 주변 환경 보존을 위해 주거용 건물 건축을 제한하고 있어 앞으로 에르메티아 서초 같은 고급 주거시설에 대한 수요가 더 많아질 것”이라고 전망했다. ‘2룸’ 위주로 실내를 설계하고 수납공간을 최대한 확보해 편의성과 실용성 면에서 인근 아파트를 대체할 수 있도록 했다. 1인 가구를 위한 1.5룸 구조, 멀티룸을 배치한 2룸 구조 등 최신 주거 트렌드에 발맞춘 평면을 선보인다. 실내에는 가전제품과 연동되는 스마트미러가 설치돼 생활 편의를 높일 예정이다. 가구 내 조명, 전동커튼은 물론이고 엘리베이터 호출 및 차량 호출 등 공용부까지 인공지능(AI) 음성 제어 연동이 가능한 것이 특징이다. 가사도우미, 발레파킹 등 입주민 개개인에게 맞춘 컨시어지 서비스도 제공된다. 옥상은 루프톱 정원으로 꾸며 바비큐 파티 등이 가능한 입주민의 휴식공간으로 조성한다. 입주민 전용 퍼스널 트레이닝을 받을 수 있는 운동시설, 입주민만을 위한 프라이빗 라운지가 운영될 예정이다. 분양 관계자는 “에르메티아 서초의 분양가는 평면에 따라 3.3m²당 7000만∼9000만 원대 수준으로 인근 다른 하이엔드 오피스텔에 비해 낮다”며 “100실 미만의 오피스텔이어서 분양권 전매가 가능하고 주택 수에도 포함되지 않아 세금, 대출 규제 등에서 상대적으로 자유롭다”고 전했다. 서울 서초구 반포대로 144에 본보기집이 있으며 100% 사전예약제로 운영된다. 문의 02-427-0722