전매제한 없는 수익형 부동산…부동산 틈새 시장으로 주목
-100실 미만 오피스텔·생활숙박시설 등이 대표적
정부의 고강도 부동산 시장 규제가 이어지면서 아파트 대신 수익형 부동산 투자를 모색하는 수요자가 늘고 있다.
수익형 부동산중에서 일부 상품은 전매 제한이 없는 데다 대출도 아파트보다 많이 받을 수 있는 등 투자에 따른 규제가 상대적으로 적은 것이 수요 증가 요인으로 꼽힌다.
한국부동산원에 따르면 올해 1∼2월 상업·업무용 부동산 거래량은 총 5만2221건으로 전체 부동산 거래량(24만3073건)의 21.4%를 차지한 것으로 나타났다. 이는 전년의 14.9%보다 6.5%포인트나 늘어난 것이다. 같은 기간 아파트 거래량은 12만7529건으로 전체의 55.6%로 전년 대비 9.2%포인트 감소했다.
올해 상업·업무용 부동산 거래 비율이 증가한 것은 주택시장 규제가 지속하면서 시중 유동자금이 수익형 부동산으로 쏠리고 있기 때문으로 분석된다.
특히 건설·시행사들이 규제에서 비교적 자유로운 100실 미만의 오피스텔이나 생활(형)숙박시설 등을 잇달아 공급하고 있는 것도 수익형 부동산 수요가 늘어나는 데 일조하는 것으로 보인다.
먼저 연일 강화되는 부동산 규제로 단기 차익을 얻을 수 있는 투자처가 고갈되자 100실 미만으로 공급되는 오피스텔이 틈새시장으로 떠오르고 있다.
국토교통부가 입법한 ‘건축물의 분양에 관한 법률 시행령’에 따르면 100실 미만의 오피스텔은 투기과열지구나 조정대상지역에서 공급되더라도 계약이 체결되는 즉시 분양권 전매가 가능하기 때문이다.
또한 주거형 오피스텔은 아파트보다 규제에서 자유로워 진입장벽이 낮다는 것도 큰 장점으로 통한다.
전국 청약이 가능한 데다 청약통장이 필요 없고 100% 추첨으로 당첨자를 선정해 청약 가점에 상관없이 당첨 가능성이 있다.
여기에 청약 시 주택 소유 여부를 따지지 않고, 분양권 상태에서는 주택으로 분류되지 않아 취득세 중과 대상도 아니다.
다음으로 전매제한이 없는 수익형 상품으로 생활숙박시설이 있다. 생활숙박시설은 주택법이 아닌 건축법상 숙박시설로 적용을 받기 때문에 세금, 대출 부담에서 상대적으로 규제에서 자유롭다.
주택 수에 포함되지 않아 취득세 중과 및 보유세 등에 부담도 적으며, 청약에 있어서도 별도 청약통장이 필요 없을 뿐 아니라 전매제한을 받지 않는 점도 장점이다.
실제 계약금만 있으면 전매가 가능한 100실 미만 오피스텔과 생활숙박시설이 높은 관심을 보였다.
지난 4월 27일 분양한 95실 규모의 서울 동대문구 ‘신설동역자이르네’ 오피스텔 역시 평균 41.98대 1, 최고 256.5대1의 경쟁률로 청약을 마감했으며 지난 1월 대전 중구에 공급된 오피스텔 '대전 하늘채 스카이앤Ⅱ’는 50실 모집에 1만2530건의 청약을 받아 평균 250.6대 1의 경쟁률로 흥행했다. 100실 미만이라는 점이 먹힌 것이다.
지난 4월 충남 아산시에서 청약한 생활숙박시설 ‘한화포레나 천안아산역’은 1162실 모집에 10만1045건이 몰려 평균 경쟁률 86.9대 1을 기록했다. 또 지난 1월 대전 중구에 공급된 오피스텔(100실 미만) ‘대전 하늘채 스카이앤Ⅱ’는 50실 모집에 1만2530건의 청약을 받아 평균 250.6대 1의 경쟁률로 흥행에 성공했다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 “오피스텔은 아파트에 비해 진입장벽이 낮은 상황에서, 99실 이하 오피스텔은 전매까지 가능해 실거주 수요자 뿐만 아니라 투자 수요자도 끌어들여 경쟁률이 높은 것”이라고 말했다.
이어 장이사는 "비교적 규제 장벽이 낮은 생활형 숙박시설로 많은 투자자들이 몰리고 있는데 특히 전매제한이 없어 프리미엄(웃돈) 거래가 활발하게 이뤄지는 만큼 앞으로도 관광객이 몰리는 지역을 중심으로 청약 열기는 계속해서 이어질 것"이라고 전했다.
분양(예정)중인 전매제한 없는 수익형 부동산 현황
-100실 미만 오피스텔-
독산역 더라파엘 투시도●독산역 더라파엘=독산역과 신독산역 더블 역세권 프리미엄 쓰리룸 주거용 오피스텔인 ‘독산역 더라파엘’이 분양중이다. 1호선 독산역 앞에 새롭게 들어선 신축 주거용 오피스텔인 ‘독산역 더라파엘’이 초역세권과 풍부한 배후수요뿐만 아니라 인근에 전무한 쓰리룸 공급 희소성까지 갖추면서 많은 관심을 집중시키고 있다. 독산역 1번 출구에서 도보로 270m 거리에 위치한 역세권 대로변 주거시설로 독산역 더라파엘은 서울시 금천구 독산동 서울 두산초등학교(병설 유치원 포함) 도보 30초 학세권 오피스텔로 어린 자녀를 둔 신혼부부나 초혼부부들에게 높은 관심을 받고 있다. 이 오피스텔은 역세권과 풍부한 임대수요를 갖추고 수요 대비 공급이 한정적인 입지에 들어서며 높은 선호도를 얻고 있다. 수익형 부동산은 공실률이나 입지 등 핵심 요소를 간과한다면 자칫 손실이 야기될 수 있기 때문이다. 독산역 앞에 최초로 공급되는 3베이 아파트 구조의 쓰리룸 오피스텔(방 3개, 화장실 2개)로 배후에 가산디지털산업단지의 풍부한 임대수요를 품고 있다. 가산디지털산업단지와 구로디지털산업단지는 현재 산업 인력이 약 50만 명에 달하며 산업인력이 근무하고 거대한 산업단지로 잘 알려져 있다. 금천, 구로, 구로디지털단지 등의 G밸리를 중심으로 지신산업센터가 대량으로 공급되면서 모여든 IT및 정보통신 관련 1만여개의 기업들의 입주와 함께 1인은 물론 2~3인 가구의 신혼부부, 직장인 등의 주거 수요가 증가하고 있다. 사무실 공급에 비해 아파트 공급이 턱없이 부족한 상황 속에 신흥 주거지역으로 금천구 일대의 주거용 소형 아파텔이 관심을 끌고 있다. 독산동 등 G밸리 인근 지역을 중심으로 아파트 가격이 상승하면서 부족해진 기존의 아파트 공급을 대체할 수 있는 3룸 주거형 오피스텔 ‘독산역 더라파엘’ 오피스텔이 분양을 시작하면서 높은 관심이 예상되는 대목이다. 이처럼 단지를 둘러싼 50만 직장인과 신혼부부나 싱글 세대를 위한 실수요 맞춤형 소형 오피스텔로 공급되는 단지는 지하 1층~지상 11층 규모의 전용면적 43.17~44.11㎡, A~C타입, 3가지 타입으로 총 29실(A타입 10실, B타입 10실, C타입 9실)이 공급된다. 금천구 권역내 홈플러스, 롯데 빅마켓, G벨리 등 대규모 신흥 상권 밀집 지역으로 롯데시네마, 디지털 유통단지 등의 생활 인프라가 완비돼 편리한 생활이 가능하며 도서관, 우체국, 파출소 등 각종 관공서도 가까이 자리했다. 또한 안양천변 등 단지 주변에 다양한 공원들이 입주민들의 힐링 라이프를 도모할 것으로 예상된다. 강남 순환도로, 서부간선도로, 수원~광명 고속도로 등의 도로 접근성이 뛰어나며 2021년 9월 개통된 서부간선도로지하화를 통해 서남부외곽과 서울 도심간 교통 정체가 해소될 전망이다. 또한, 부동산 투자자들이 몰리고 있는 안산과 우리나라 최고의 금융허브인 여의도로 연결되는 신안산선~신독산역이 현재 공사진행중이며, 2024년 개통예정을 앞두고 있어 서울 3대 업무지구인 여의도와의 직주근접 교통환경은 더욱 개선될 것으로 보인다. ‘독산역 더라파엘’은 오는 2024년 신안산선 신독산역이 개통되면 더블 역세권의 수혜를 누릴 수 있는 입지를 갖추고 있다. 신안산선은 서울역에서 여의도역과 광명역을 지나 안산 한양대역까지 연결하는 광역 철도 노선이며 3조 3천억원이 투입되는 사업으로 이를 통해 수도권 이동시간이 감소하여 광역 교통 문제가 해소될 수 있을 전망이다. 또한 우시장 일대 도시재생사업 개발이 예정되어 있는 등 잇따른 개발호재 소식으로 실수요 층의 관심을 받고 있다. 또한, 총 810병상 규모의 대형종합병원이 불과 1.6㎞거리에 오는 2025년 개원을 앞두고 있다. 분양 관계자는 “금천구재정비, 교통계획확장, 서울의 경제중심지 육성 등 다수 개발계획 등 신규 개발 호재가 풍부한 지역으로 미래가치에 주목한 투자자들의 문의가 잇따르고 있다”면서 “준공시까지 약 8개월이면 입주가 가능해 빠른 입주와 임대가 가능하며 인근 오피스텔 대비 저렴한 분양가로와 아파트형식에 완벽한 쓰룸형 구조로 조기 마감이 예상”된다고 전했다. 분양 관계자는 “독산역 더라파엘 오피스텔은 롯데타운 4천여 세대 대단지 인근에 위치해 구축되어 있는 홈플러스 등의 대형마트를 비롯해 가산로데오거리, 롯데시네마 등 문화, 생활환경의 편리한 인프라를 바로 옆에서 누릴 수 있다” 면서 “독산역과 신독산역의 교통환경으로 인근 G밸리 및 여의도 종사자들과 투자 수요층으로부터 분양에 대한 관심이 높아지고 있다”고 말했다. 한편 전세대 쓰리룸 오피스텔인 ‘독산역 더라파엘’의 분양 홍보관은 금천구 가산동 디지털단지오거리에 위치해 있으며, 분양에 대한 내용은 대표 홈페이지 또는 대표전화로 확인 가능하다. 당 현장 주소는 서울시 금천구 독산동 332-23번지이며 주차대수는 25대(자주식 1대, 기계식 24대)가 가능하며 입주 예정일은 2022년 12월이다. 납부조건은 계약금 10%, 중도금 10% 무이자 혜택, 잔금 80%이며 대출은 1금융권에서 최대 80%까지 가능하다. 문의 02-882-9287
신용산 큐브스테이트 투시도●신용산 큐브스테이트=서울시 용산구 청파동3가 83-2번지 일대에 주거복합단지인 신용산 큐브스테이트가 분양을 진행중이다. 신용산 큐브스테이트는 지하 1층~지상 15층 규모로, 저층부는 근린생활시설, 4~12층까지 오피스텔, 12~14층은 소형 주택(도시형 생활주택)으로 구성되어 있으며 주차는 59대 가능하다. 오피스텔은 전용면적기준으로 36㎡타입과 37㎡ 타입으로 구성되며, 소형 주택은 26㎡~28㎡ 타입으로 분류된다. 특히 본 프로젝트는 모든 공급 호실과 세대가 1~2인 가구나 신혼부부 등의 젊은 층에서 선호하는 투룸 복층 구조로 설계되어 공간 활용성이 뛰어나다. 현장인 용산구 청파동 3가 일원은 무려 4개의 역세권이 겹쳐진 곳으로 우수한 교통 입지를 자랑한다. 지하철 1호선 남영역은 도보로 1분 거리에 위치한 초역세권 입지로, 4호선 숙대입구역과 6호선 삼각지역, 효창공원역에 대한 접근성도 우수하며 공항철도 및 경의중앙선을 이용할 수 있으며 추후 GTX-A, B, D 노선 및 신분당선이 개통되면 교통 여건이 더욱 개선될 것으로 보인다. 사업지 전면에는 남산이, 후면으로는 한강이 위치한 배산임수의 입지로 막힘 없이 탁 트인 조망권을 자랑한다. 서울시의 3대 업무지구로 꼽히는 강남과 중구, 마포구의 중심에 위치하여 어디든 20분대에 이동할 수 있다는 장점도 보유하고 있다. 비즈니스 네트워크의 중심지로, 수많은 사업체 수요가 발생하여 임대 수익을 목표로 하는 투자자들에게도 충분히 매력적인 입지다. 뿐만 아니라 인근 생활 인프라가 탄탄하게 구축되어 있어 실거주자들에게도 편리한 환경을 제공한다. 사업지 반경 1.5km 이내에 백화점을 비롯해 아이파크몰, 하나로클럽 등 대형마트가 운영 중이며 소방서와 경찰서, 주민센터 등 생활의 안전과 편의를 보장할 공공시설도 들어서 있다. 효창공원과 용산공원 예정 부지가 인접하여 ‘숲세권’ 생활을 누리기에도 부족함이 없다. 용산이 대한민국의 새로운 랜드마크로 떠오르며 ‘용산시대’가 개막하고 있다. 윤석열 대통령 당선인이 국민과 가까이에서 호흡할 수 있는 새로운 집무실을 용산으로 낙점했으며 용산공원 개방, 용산 국제업무지구개발 등 다양한 호재가 겹쳐져 ‘용산 르네상스’에 대한 기대감이 한껏 증폭된 상황이다. 용산이 품고 있는 경제, 문화, 교통의 잠재성을 폭발시켜 대한민국 경쟁력을 키워나갈 정치, 경제, 문화의 전진기지로 만들겠다는 정치권의 의지가 강하다. 부동산 관계자는 “용산의 경우, 국제업무지구와 용산공원, 서울역 MICE 등 다양한 개발 사업이 추진되고 있어 지금보다 미래 가치가 더욱 밝게 빛나 이를 기대하는 투자자들의 문의가 끊이지 않는다. 용산큐브스테이트 오피스텔의 경우, 비교적 합리적인 공급가로 책정되었으며 전매 제한도 없어 자유롭게 운용할 수 있을 것”이라고 전했다. 문의 1668-0970
-생활숙박시설-
세운 푸르지오 그래비티 조감도●세운 푸르지오 그래비티=부동산 개발업체 한호건설그룹이 서울 중구 을지로 세운지구에서 ‘세운 푸르지오 그래비티’를 공급하고 있다. 광화문 일대 중심업무지구와 가깝고 포스트코로나 시대 관광수요 활성화에 따라 수요가 늘어나는 레지던스(숙박시설)라는 평가다. 서울시가 최근 도심녹지생태를 구축하겠다고 밝히면서 세운지구 분양 단지가 관심을 끌고 있다. 이 단지는 2개 블록에 지하6~지상 20층 756실(전용 21~50㎡)로 이뤄진다. 블록별로 세운지구 3-6구역이 396실이고, 3-7구역은 360실이다. 생활숙박시설이어서 청약통장이 필요없고 분양권 전매 제한도 없다. 주택수에 포함되지 않아 다주택자 중과 등 각종 규제에서 자유롭다. 세운지구는 서울 도심 사대문 내 유일한 대규모 개발지라는 분석이다. 반경 1㎞ 내 지하철 2·3호선 환승역인 을지로3가역뿐 아니라 종로3가역, 충무로역 등이 있다. 남산 1·3호 터널과 연결되는 삼일대로, 소공로도 이용하기 편하다. 인근에 남산, 종묘공원, 남산골공원, 경복궁, 창경궁 등이 있다. 청계천 수변공원이 가깝다. 서울대병원과 쇼핑 명소인 롯데백화점, 신세계백화점 등도 인근에 있다. 단지 안에 특급 호텔에 들어서는 다양한 어메니티(편의시설)가 갖춰질 예정이다. 버틀러(집사) 및 하우스키핑 서비스, 메일서비스 등에 제공된다. 코워킹 스튜디오, 웰컴라운지, 와인 라이브러리, 게임룸, 골프스튜디오, 락커룸 등도 마련된다. 준공 후 에어비앤비 파트너사인 홈즈컴퍼니가 직접 관리·운영할 예정이다. 주변에 대우건설과 BC카드가 본사로 사용하는 을지트윈타워를 비롯해 SK그룹 한화그룹 하나은행 등 대기업과 금융사의 본사들이 모여 있다. 주변에 근무하는 종사자수가 70만명에 달해 장단기 숙박 수요가 많다는 분석이다. 단지 내부는 도심 내 특급 호텔을 대표할 만한 다양한 서비스가 준비돼 있다. 준공 이후에는 글로벌 여행플랫폼, 에어비앤비 파트너사 홈즈컴퍼니가 직접 운영·관리한다. 분양 관계자는 "서울도심 중심업무지구(CBD)에 위치하고 청계천에 접해 있는 등 지금까지 공급된 생활형숙박시설 중 최고의 입지에서 공급되는 만큼 수요자들의 높은 관심이 예상된다"고 말했다. 문의 1877-4656
신라모노그램 강릉 조감도●신라모노그램 강릉=디오션259피에프브이는 강원도 강릉시 송정동 일대에 동해 바다를 한눈에 내려다 볼 수 있는 고급 생활숙박시설(레지던스) ‘신라모노그램 강릉’을 5월 분양한다. 디오션259피에프브이는 이스턴투자개발, 태영건설과 우미건설, 이지스자산운용, 교보자산신탁 등이 지분 투자해 설립한 특수목적법인이다. 이 법인이 분양하는 신라모노그램 강릉은 송정동 강릉문화올림픽 종합특구 녹색 비즈니스·해양휴양지구 내 들어선다. 강원도 최대 규모인 연면적 14만6266㎡ 부지에 지하 1층~지상 21층, 3개 동으로 지어지며, 생활숙박시설 783실과 호텔 300실 이상으로 구성된다. 단지는 강문해수욕장과 송정해수욕장을 끼고 있어 도보로 다양한 해양레저시설 등을 이용할 수 있다. 모든 객실에서 동해 바다를 바라 볼 수 있고,. KTX강릉역과 강릉시외버스터미널이 가깝다. 이 단지는 호텔신라가 2020년 론칭한 ‘어퍼 업스케일(Upper upscale)’ 브랜드인 ‘신라모노그램’을 적용해 직접 위탁운영을 맡는다. 호텔신라가 베트남 다낭에 이어 두 번째이자, 국내에서 처음으로 선보이는 최고급 브랜드다. 생활숙박시설은 총 23개의 다양한 타입으로 설계해 수요자들의 선택 폭을 넓혔다. 가장 많은 호실을 공급하는 A1타입(전용면적 39㎡ 408실)은 바다를 볼 수 있는 테라스를 제공한다. 욕실 내에서도 바다 조망이 가능한 게 특징이다. B1타입(전용면적 101㎡ 34실)은 테라스에 ‘자쿠지’가 갖춰져 있어 파노라마처럼 펼쳐진 바다를 바라볼 수 있다. 아울러 단독 빌라도 지어지는데, 전용면적 286㎡ 4실과 253㎡ 5실 등 총 9실로 구성된다. 단지 내엔 다양한 컨셉트의 각종 정원과 수영장이 지어지고, 아트 갤러리 라운지, 파티룸, 와인 셀러, 개인 극장, 스크린 골프장 등 부대시설이 들어선다. 호텔신라가 위탁운영을 맡는 만큼 모든 시설을 최고급 상태로 유지하며, 이용자들의 편의를 극대화할 것이란 게 분양 관계자들의 설명이다. 해당 생활숙박시설은 수익형과 관리형으로 구분된다. 모든 분양자에게는 신라리워즈 상위 등급 혜택이 제공된다. 수익형으로 분양 받을 경우 1년 중 30일은 사전 예약을 통해 계약자가 원하는 시기에 무료로 이용할 수 있다.(관리비는 별도 부과) 무료 숙박을 제외한 11개월은 신라모노그램에서 위탁 운영해 객실 운영 수익금을 배당 받을 수 있다. 관리형으로 분양 받을 경우 1년 내내 이용이 가능하다. 생활숙박시설은 부동산 규제에서 자유롭다는 것이 강점이다. 현행법상 건축법과 공중위생관리법의 적용을 받아 주택으로 취급되지 않기 때문이다. 청약통장이 필요하지 않으며, 당첨돼도 주택 수에 포함되지 않아 취득세, 양도소득세 중과를 피할 수 있다. 개별등기가 가능해 분양권 전매도 자유롭다. 분양관계자는 “기존 올림픽 특구지역에 건설된 고급 숙박시설과 더불어 강릉의 품격을 나타낼 수 있는 공간으로 당초 계획 대비 녹지율을 증가시키고, 문화갤러리 및 빌리지 형 상업복합공간을 조성해 관광객뿐 아니라 강릉시민이 함께 누릴 수 있는 자연 친화적인 공간으로 만들 계획”이라고 말했다. 홍보관은 서울시 강남구 봉은사역 5번 출구 일대에 마련된다. 문의 1666-1691
