‘수익형 오피스텔’ 성공 투자전략 환승역세권을 공략하라
최근 초강력 아파트 규제와 저금리의 지속으로 오피스텔 등 수익형 부동산이 주목을 받으면서 어디에 투자를 해야 수익률이 좋을지에 관심이 쏠리고 있다.
특히 환승역세권에 위치한 오피스텔이 주목을 받고 있는데 이는 수익률이 단일 역세권에 비해 임대료 등 각종 수익률이 크게 높은 것으로 나타나고 있기 때문이다.
이는 2개 이상의 노선이 겹치는 환승역세권 상가나 오피스텔 등이 단일역보다 풍부한 유동인구를 확보할 수 있어 각종 잇점이 많기 때문이며 또 배후수요가 많아 이곳을 중심으로 대규모 개발이 이뤄지기도 한다.
임대료 수준이 환승역세권과 단일 역세권의 차이를 극명히 나타낸다. 서울 지하철 2·5호선 환승역인 충정로역 인근 오피스텔인 충정로 대우디오빌 전용 29㎡의 임대수익률은 연 5.5%선이다. 매매가격이 1억8000만원선인 이 오피스텔의 임대료는 보증금 1000만원에 월세 75~77만원선이다.
이에 비해 단일역인 3호선 경복궁역 역세권인 경희궁의 아침 임대수익률은 연 3.4%선으로 시세는 2억9000만원, 임대료는 보증금 1000만원에 월세 80만원이다.
이처럼 한 역세권에 두 개 이상의 지하철 노선이 지나는 환승 역세권에서 공급되는 수익형 부동산이 인기다. 이런 곳에 입지한 상가나 오피스텔, 오피스는 유동인구가 풍부하고 출·퇴근 등이 용이해 선호도가 높기 때문이다.
실제 환승역에서 공급한 수익형 부동산의 분양 성적도 좋았다. 2·6호선 환승역인 합정역에 서 분양한 ‘마포 한강 2차 푸르지오’ 오피스텔은 평균 13.7대 1로 분양개시 7일만에 100% 계약했다.
또 5·6호선과 공항철도, 경의선 환승역인 공덕역 일대에서 GS건설이 분양했던 공덕역 역세권 ‘공덕 파크자이’ 상가 역시 57실 공개청약을 진행한 결과 평균 약 68대 1, 최고 297대 1의 경쟁률을 보이며 하루만에 100% 분양을 완료했다.
보미건설이 지난해 12월에 청약을 받은 서울 동작구 노량진동의 ‘노량진 드림스퀘어’는 최고 15대 1의 높은 경쟁률을 기록하며 단기간 분양 마감했다. 단지는 전용면적 24㎡, 26㎡ 타입의 소형 원룸형으로 구성됐으며 지하철1호선과 9호선의 환승역인 노량진역이 단지 마로 앞에 있는 것을 비롯해 도보권에 국내 최대 규모의 학원가, 수산시장, 동작구청, 동작경찰서 등의 관공서 및 생활편의 시설 이용이 가능하다.
이처럼 단일역보다는 환승역이 수요층의 접근성이 수월하고, 소비력을 갖춘 젊은층 인구가 풍부해져 안정적인 수익이 기대된다.
여기에 개발호재로 인해 가치상승까지 기대할 수 있다는 장점 때문에 상권활성화가 빠른편이라 투자시 빠른 자금 회수에 유리하며 아직 미개통 환승예정 역세권은 잠재성이 높다고 보고 있다.
환승역의 장점은 여기서 끝이 아니다. 도심 곳곳으로 이어주기 때문에 최단거리를 제시해 정확한 시간대를 예측할 수 있는 정확성을 부여해주며 경전철, 버스 등 대중교통이 역세권 위주로 경유하게 되어 지역 연계성을 살려주는 역할도 한다.
환승역은 사통팔달 교통의 요충지로 타 지역으로의 접근성이 좋아지고 지역상권에서 랜드마크 역할을 담당하는 경우가 많다.
실제로 3·7·9호선 고속버스터미널역 주변에 위치한 센트럴시티, 2·6호선 합정역세권 메세나폴리스, 2·7호선 건대입구역세권의 스타시티 모두 랜드마크 상업시설로 우뚝 섰다.
또 대중교통 이용도가 높은 젊은 소비층의 비율이 높아져 판매시설과 유흥 시설 등 다양한 계층의 소비층이 상주하게 되어 업종의 다양성 및 경쟁력이 높아진다는 업계의 평가다.
환승역은 대체로 도심과의 접근성이 좋기 때문이다. 상권도 마찬가지다. 지하철역 상권은 환승역을 중심으로 발전해왔다.
수도권 지하철은 지난 1974년 개통 이후 40여년에 걸쳐 19개 노선으로 늘어나면서 유동인구 변화에 따른 성장과 침체를 반복했다. 하지만 환승역 인근의 상권은 늘 발전의 길을 걸었다.
부동산일번가 장경철 이사는 “최근 저금리로 수익형 부동산이 인기가 높지만 공급 또한 늘면서 모든 상품이 투자가치가 있다고 보기는 어렵다”며 “임대수요가 풍부한 환승 역세권일지라도 타 상품과 비교해 경쟁력은 있는지, 입지는 적정한 곳에 위치해 있는지 등을 충분히 검토 후 투자에 임해야 한다”고 조언했다.
수도권에 분양(예정)중인 환승역세권 오피스텔 현황
노량진 큐브스테이트 조감도●노량진 큐브스테이트(1·9호선 환승역인 노량진역)=일일 25만여 명의 유동인구가 오가는 1호선, 9호선 환승역인 노량진역과 1호선 대방역 도보 5분거리에 입지한 ‘노량진 큐브스테이트’ 오피스텔이 첫 선을 보인다. 노량진 큐브스테이트 오피스텔은 서울시 동작구 노량진동 267-6번지 외 4필지에 연면적 4,835.41㎡, 지하 2층~지상 16층 규모로 오피스텔 99실, 도시형 생활주택 18실 및 근린생활시설로 공급된다. 주차는 총 99대가 가능하며 오피스텔은 전용면적 16.84㎡의 A타입(55실)과 22.39㎡의 B타입(44실)이며 도시형 생활주택은 15.94㎡의 A타입(10실)과 17.92㎡의 B타입(8실)이다. 전매가능 투자프리미엄을 갖춘 오피스텔로 한강조망(일부호실 제외)과 여의도, 용산, 강남 등 서울 시내 요지와의 접근성이 차별화된 장점으로 부각되고 있다. 노량진 큐브스테이트 오피스텔은 최신 트렌드에 발맞추어 빌트인 풀옵션으로 제공되며 친환경 자재와 AI음성인식 시스템을 적용해 보일러 및 전등을 손쉽게 제어할 수 있다. 사업지는 서울시 동작구 노량진로 78 유한양행사옥 바로 옆으로 노량진 수산시장 현대화 사업과 국내 최대 규모 학원가 밀집지역으로 최근 분양이 완료된 드림스퀘어 오피스텔을 제외하고는 2007년 이후 오피스텔, 상가 공급이 전무한 상황이다. 단지 주변에는 개발 호재가 진행 중이거나 계획돼 있어 미래가치에 대한 기대감이 고조되고 있다. 노량진수산시장 현대화사업과 노량진 민자역사, 동작구 종합행정타운 건립계획 등의 호재가 이어지고 있는 것. 노량진 수산물도매시장은 현대화 사업이 1단계 완료됐고 2단계가 진행 중이다. 현대화 사업이 완료되면 아시아 최고, 최대 규모의 수산시장으로 전환될 것으로 전망되며 수산시장과 여의도를 잇는 380m 길이의 보도 육교 건립도 예정돼 노량진과 여의도 한강지구를 연결할 것으로 보인다. 노량진복합리조트도 들어설 계획이다. 카지노 제외 대형 쇼핑센터와 호텔 컨벤션 사업을 재추진 중으로 여의도 면세점 특허권에 대해 파트너 참여 문의를 진행 중이다. 또한 부족한 관광숙박시설 확충을 위해 지상 20층, 310실(예정) 규모의 관광호텔 건립도 개발 중이다. 특히 이 오피스텔의 사업지 인근에는 서울시 역세권 중 아파트 매매, 전세, 상가 가격의 최고가를 모두 기록하고 있는 황금라인 9호선 노량진역이 자리했다. 실제 노량진역의 일일 유동인구는 1호선, 9호선 라인 출퇴근 직장인 등 25만여 명에 달하는 것으로 알려져 있다. 시행 및 자금관리는 (주)무궁화신탁이 마음건축(주)이 시공을 맡았고 계약금 10%에 중도금 무이자 혜택이 주어지며 분양은 2019년 1월 중 진행예정에 있다. 문의 1599-1522
사보이시티 잠실 조감도●사보이시티잠실(지하철 2·8호선 잠실역)=사보이그룹은 서울시 송파구 방이동 일대에서 오피스텔 `사보이시티잠실`을 분양한다. 방이동 먹자골목에 들어서는 이 단지는 지하 8층~지상 20층, 1개동 전용 18~29㎡ 473실 규모로 조성된다. 지상 1~3층에는 상업시설이 들어서면 2층 상업시설은 스트리트형 테라스 설계가 적용됐다. 시공은 한라가 맡았다. 사업지 인근에 송파구청과 대규모 주거배후수요를 흡수할 수 있는 중심상업업무지구가 있고, 최근 제2롯데월드몰을 중심으로 대규모 업무시설과 오피스텔, 상업시설 등이 들어서면서 송파구 내 새로운 업무중심지로 탈바꿈 중이다. 주변에 롯데월드타워를 비롯해 삼성SDS, 쿠팡, 한국방송광고진흥공사 등 배후수요가 탄탄하고 영동대로 복합개발과 잠실운동장을 중심으로 한 MICE사업 개발 등 호재도 풍성하다. 대중교통 여건도 발달돼 있다. 지하철 2·8호선 잠실역과 8호선 몽촌토성역, 10월 개통 예정인 9호선 신방이역과 방이사거리역을 걸어서 이용할 수 있다. 또한 잠실과 강남을 연결하는 올림픽로와 문정법조타운이 있는 송파대로, 서울외곽순환도로(서하남IC)로의 접근도 쉽다. 아울러 롯데월드타워, 코엑스, 서울 아산병원, 홈플러스 등 생활편의시설이 인근에 있고 올림픽공원과 석촌호수, 성내천, 잠실 한강공원 등도 인접해 정주여건이 쾌적하다. 문의 2654-2500
공덕 헤이븐 조감도●공덕 헤이븐(5호선·6호선·공항철도·경의선 등 공덕역)=강남 접근성이 용이한 마포에 더블역세권을 갖춘 오피스텔 ‘공덕 헤이븐’이 분양 중이다. 오피스텔이 들어서는 마포는 마포 업무지구, 서부지방법원, 검찰청과 숙명여대 외 7개 대학이 밀집되어 있어 수요층이 두텁고 직장인 및 대학생 수요 등 1~2인 주거수요와 사무실 수요가 많은 곳이다. ‘공덕헤이븐’은 지하 1층~지상 19층 규모에 오피스텔 82세대(기본형 36세대, 다락형 46세대)와 도시형생활주택 19세대로 총 101세대를 공급한다. 이곳은 전 세대 복층 및 남동향 배치로 공간을 활용했으며, 남산타워를 비롯 북한산, 여의도, 관악산 등의 조망권도 확보했다. 특히 지하철 5호선 애오개역과 5개 노선 환승역인 공덕역이 도보거리에 위치한 더블역세권 입지로 직장인들의 출퇴근이 용이한 조건을 갖췄다. 또한 강변북로, 올림픽대로, 내부순환로 등 간선도로의 접근성이 용이해 서울 중심부(강남, 여의도, 종로)를 비롯한 다른 곳들로 간편하게 이동할 수 있다. 건물 주변에는 이마트 공덕점, 공덕시장, 효창공원, 롯데, 현대백화점, 세브란스 병원, 강북삼성병원 등 다양한 생활 인프라시설이 밀집해 있다. 5호선, 6호선, 공항철도, 경의선 등 사통팔달로 교통접근성이 용이하며 신안산선 개통호재와 공덕지구 뉴타운호재가 예정되어 있다. 신안산선 개통시 안산에서 공덕을 거쳐 서울역까지 30분대에 진입할 수 있다. 현재 계약금 10%, 중도금 전액 무이자 조건으로 공급 중이며 입주예정일은 2019년 12월이다. 문의 1661-6891
힐스테이트 금정역 조감도●힐스테이트 금정역(1·4호선 금정역)=현대건설은 5월 중 경기도 군포시 금정동 보령제약부지(금정동 689번지 일원)에 주거복합단지 ‘힐스테이트 금정역’을 분양한다. ‘힐스테이트 금정역’은 지하 6층~지상 49층 5개동(오피스텔 1개동 포함)으로, 전용면적 72~84㎡ 아파트 843가구와 전용면적 24~84㎡ 오피스텔 639실 등 총 1482가구로 공급된다. 오피스텔은 △24㎡A 78실, △24㎡B 78실, △24㎡C 78실, △39㎡A 15실, △39㎡B 66실, △39㎡C 14실, △39㎡T1 15실, △39㎡T2 56실, △39㎡T3 15실, △44㎡A 45실, △44㎡B 45실, △48㎡A 15실, △48㎡B 58실, △48㎡C 16실, △84㎡ 45실 등 원룸형부터 주거 대체형 평면, 테라스 특화 평면 등으로 다양하게 구성된다. 이 단지는 초역세권으로 교통여건이 우수하다. 지하철 1,4호선 환승역인 금정역과 2층 데크로 직접 연결 예정에 있어 이를 통해 서울 용산역이 30분대, 사당역 20분대 이동이 가능하다. ‘힐스테이트 금정역’ 단지 내에는 연면적 3만6,000여㎡, 지하 1층~지상 최고 4층 규모의 대규모 하이브리드형 쇼핑몰이 조성된다. 안양시와 군포시 최초로 스트리트몰과 인도어몰이 결합된 하이브리드형 쇼핑몰로, 쇼핑몰 내에는 패션·인테리어 편집샵, 푸드코트 및 브런치존, 북카페, 키즈테마공간 등을 비롯해 5개관(700석) 규모의 멀티플렉스가 들어설 예정이다. 교육시설로는 단지 인근에 관모초, 금정초, 곡란중, 금정중, 산본중·고 등이 있으며, 명문 학원들이 밀집해 있는 평촌 학원가도 가까이 있다. 평촌 학원가는 대치동 학원가, 목동 학원가 등과 함께 손꼽히는 수도권 명문 학원밀집지역이다. 문의 1644-0048
