저렴한 부동산 말고 저평가 부동산을 잡아라

최근 남북 해빙무드를 기점으로 저평가되어 있는 휴전선 접경지대 등에 관심이 높아질 전망이다. 

저평가 부동산과 대비되는 유사한 용어로 저렴한 부동산이 있다. 저평가된 부동산과 저렴한 부동산은 엄연히 다르다. 

우리가 관심을 가져야 할 부동산은 저평가된 부동산이지 저렴한 부동산이 아니기 때문이다. 

그렇다면 저평가 부동산과 저렴한 부동산의 차이는 무엇일까? 먼저 저평가된 부동산이란 가치에 비해 낮게 평가된 부동산으로써 추후 재평가를 받으면서 가격 상승의 여지가 있는 부동산을 말하는 반면 저렴한 부동산이란 연식, 교통, 학군, 편의시설 등을 기준으로 봤을 때 보통의 수준보다 가격이 싼 물건을 말한다. 

저평가 부동산 인지를 알아보는 방법으로 교통망 구축과 희소가치가 대표적이다. 교통망 구축은 서울 도심이나 강남권으로의 접근성 개선을 희소가치란 수요는 넘치는데 공급이 부족한 경우를 말한다. 

대표적인 사례를 꼽으라면 한강변 부동산과 쾌속 교망통인 GTX, KTX, SRT 수혜지역 등이 있다. 

서울의 경우 저평가 지역을 꼽으라면 먼저 한강변 재개발 지역 가운데 성수동과 한남동, 압구정동 등이 있다.

성수동은 향후 압구정 재건축 때 시너지 효과가 기대되며 한남동은 재정비촉진지구 대표 지역으로 개발 기대감이 크기 때문이다. 특히 한남동은 신분당선 개통 시 용산~도심~강남을 잇는 요충지가 된다는 게 가장 큰 장점으로 꼽힌다. 

중장기적 관점에서 미래 가치가 높은 서울시내 우량 재건축 단지를 보유하는 전략이 유효해 보이는데 이는 서울 아파트 공급량이 감소할 경우 우량 단지의 가치는 장기적으로 더욱 높아질 것으로 전망되기 때문이다. 

서울 '강남 4구' 간판을 놓고 동작구가 강동구에 도전장을 내밀고 있다. 동작구는 각종 규제 속에서도 안정적인 집값 상승률을 유지하며 3.3㎡당 가격에서도 강동구 턱밑까지 치고 올라갔다.

올 4월 KB국민은행 월간 주택가격 동향에 따르면 동작구의 3.3㎡당 평균 아파트 가격은 지난달 2638만원을 기록했는데 이는 지금까지 '강남 4구' 자리를 지켜온 강동구와 같은 액수다.

동작구는 지난해 말부터 강동구를 위협하기 시작했다. 지난해 6월만 해도 강동구의 3.3㎡당 아파트 가격은 동작구를 154만원 웃돌았지만 지난해 12월 기준 동작구 3.3㎡당 아파트값이 2398만원까지 오르면서 강동구(2387만원)를 추월했다. 

이는 KB국민은행 월간 주택가격 동향 조사에서 3.3㎡당 아파트값을 집계하기 시작한 2013년 4월 이후 처음이다.

한국감정원 시세를 봐도 동작구의 상승률은 도드라진다. 지난해 한 해 동작구 아파트 가격은 1.45%가 올라 상승률로만 보면 서울 25개 자치구 가운데 셋째로 높았다. 올해 들어서는 4개월여 만에 4.12%가 올랐는데 같은 서남권의 영등포구(3.19%), 양천구(3.76%), 강서구(2.53%)에 비해서도 많이 올랐다.

최근에도 동작구는 재건축 규제의 직격탄을 맞은 강남, 서초, 송파에 비해 견고하다.

동작구는 서초구와 맞닿아 있지만 그동안 강남 4구에 밀려 상대적으로 저평가됐었다. 하지만 최근 들어 동작구 한강변에 들어서는 새 아파트를 중심으로 '신(新)동작' 시대를 열어 가고 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 최근 흑석 '아크로 리버하임'(올해 11월 입주) 전용면적 59㎡ 입주권은 지난달 11억원에 거래됐다. 2년 전 분양가(5억~6억원대) 대비 두 배 가까이 뛴 가격이다. 전용 84㎡는 입주권 실거래 가격이 일찌감치 12억원대를 돌파했다. 인근 흑석 '롯데캐슬 에듀포레' 입주권도 분양가 대비 2억~3억원 높은 수준(9억5110만원·1월)에 거래되고 있다.

동작구 새 아파트의 기세는 강동구를 뛰어넘고 있다. '고덕그라시움'은 전용 84㎡ 기준 3월 9억2300만원의 실거래가를 기록했다. 강동구 '대장주'로 꼽히는 고덕래미안힐스테이트(지난해 3월 준공) 전용 84㎡는 10억원 안팎의 실거래가를 형성하고 있다.

아크로 리버하임과 롯데캐슬 에듀포레는 모두 뉴타운 사업이다. 뉴타운 개발이 입주 단계에 도달하면서 동작구의 상승세를 견인하고 있다는 분석이 나오는 이유다. 뉴타운은 구도심을 통합적으로 개발하는 도시계획 사업이기 때문에 도로, 학교, 공원, 상업시설 등 생활 인프라스트럭처가 개선돼 수요자 선호도가 높은 편이다.

교통 여건도 동작구 상승세에 긍정적 영향을 미치고 있다는 분석이다. 서리풀터널이 내년 개통되면 사당동에서 서초역이나 강남역까지 차량으로 이동하는 시간이 줄어든다. 여기에 '황금라인'으로 불리는 9호선이 동작구를 관통하고 있어 마곡, 여의도, 강남, 잠실 등 서울 주요 지역과의 접근성이 뛰어나다.

한강변에 위치한 흑석과 노량진 일대는 노들섬 개발이라는 호재도 앞두고 있다. 서울시는 한강대교 중간의 인공섬인 노들섬을 조성 100년 만에 음악을 테마로 한 복합문화공간으로 개발 중이다. 현재 한강대교 남단 인근에는 반포나 이촌 같은 한강공원이 없는 상태다.

동작구는 한강변 입지와 뉴타운 사업 본격화라는 두 가지 상승 요인을 모두 갖춘 지역이며 특히 최근 각종 규제로 인해 재건축이 주춤하면서 뉴타운의 희소성은 더욱 커졌다. 강남이나 서초에 진입하지 못하는 투자·실수요의 유입도 원인이다. 재건축 규제를 피한 반사이익을 본다는 얘기다.

교통망 확충에 저평가된 수도권 서부지역 부동산도 ‘꿈틀’거리고 있다. 수인선, 제3연륙교, 신안산선 등 잇단 교통호재로 기대감 커졌기 때문이다.

수도권 서부권역의 대표적인 지역인 인천과 경기 김포, 시흥, 광명, 부천 등이 지하철 및 도로 개통 호재로 집값 상승세가 이어지고 있다. 그동안 상대적으로 저평가 받아온 이 지역이 교통 인프라 개선 및 확충 계획에 따라 위상이 달라지는 분위기다.

KB국민은행 부동산시세에 따르면 지난 2016년 1월 이후 2018년 3월 현재까지 수도권 주요 서부권역 아파트값 상승률은 전국(3.45%)과 경기(4.00%)을 크게 웃도는 것으로 나타났다. 광명시가 8.06% 상승한 것을 비롯해 부천시 6.35%, 시흥시 4.89%, 김포시 4.21% 가량 올랐다. 인천도 전국과 경기도 평균을 넘는 4.16% 상승했다.

인천은 수원과 인천을 연결하는 수인선이 3단계 구간이 공사 중에 있으며 2019년 하반기 개통 예정이다. 또, 청라국제도시와 영종도를 잇는 제3연륙교도 2020년 착공이 확정되면서 일대 부동산 시장도 탄력을 받고 있다.

제3연륙교는 인천 서구 원창동과 중구 중산동을 연결하는 왕복 6차로(길이 4.66km) 규모로 바다 위에 건설하는 교량이다. 2025년 개통을 목표로 제3연륙교 건설 사업이 본궤도에 오르면서 영종·청라 경제자유구역의 투자유치 활성화도 기대되고 있다.

광명역세권 개발로 몸값이 급등한 광명시를 비롯해 부천시와 시흥시, 안산시도 교통 호재로 집값 상승 기대감이 커지고 있다. 광명역은 현재 KTX와 수도권전철 1호선 환승역으로 이용되고 있으며 안산시에서 광명시를 거쳐 서울 구로구, 영등포구 여의도역을 잇는 신안산선(2023년 개통 목표) 개발도 예정돼 있다. 부천 소사역에서 시흥시청역을 지나 안산 원시역까지 연결되는 소사-원시선도 오는 6월 개통을 앞두고 있다.

김포시에는 김포공항과 김포 양촌역을 잇는 김포도시철도가 올 연말 개통을 앞두고 있다. 김포도시철도가 개통되면 서울지하철 5·9호선과 공항철도로 환승이 가능해 서울 도심까지 이동이 편리해질 전망이다. 

그동안 수도권 내에서 강남권 접근성이 우수한 남부지역이 분당선과 신분당선 개통 수혜로 가격 상승세를 주도해왔지만 최근에는 서부지역도 주목받고 있는데 잇단 교통 호재로 인구가 유입되고 상권이 활발하게 형성되는 등 신흥 주거지로 자리잡게 될 가능성이 높다.

수도권 동북부 광역교통망 호재로 저평가 지역으로 꼽히고 있는 양주신도시의 가치도 재발견되고 있다. 

경기북부권의 잇따른 교통개선사업과 지난해 확정된 경기북부테크노밸리 유치, 최근 남북화해 분위기 등이 양주신도시 인근 부동산 시장에 긍정적인 기운을 불어넣고 있다.

양주신도시는 수도권 2기 신도시로 2004년 12월 지구 지정된 옥정지구와 2006년 5월 지정된 회천지구로 나뉜다. 옥정지구는 도로 등 기반공사가 완료된 후 공동주택 토지 매각과 아파트 입주가 진행 중이고, 회천지구는 2014년 이후 부지 조성공사가 진행돼 올해 첫 아파트용지 공급이 예정돼 있다. LH가 조성하는 양주신도시는 경기 북부 유일의 대규모 신도시로 포천과 철원, 연천, 동두천을 아우르는 거점도시로 개발 중이다.

옥정지구(706만3,000㎡)와 회천지구(410만8,000㎡)는 1,117만1,000㎡ 크기로 아파트 등 주택 6만3,390가구에 16만3,324명이 거주하는 초대형 신도시로 조성된다. 규모로는 판교신도시의 1.2배, 위례신도시의 1.7배다. 김포 한강신도시(1,084만8,000㎡)보다도 크다.

LH는 2만7,700㎡ 규모의 옥정중앙공원 등 공원 녹지를 확충하고 도시 전체를 걸어서 이동할 수 있도록 그린웨이를 조성한다. 또 곳곳에 체육공원과 역사문화공원, 스마트복합센터를 건설해 도시 가치를 높일 계획이다.

교통망 개선도 양주신도시 가치를 높이고 있다. 지난해 6월 구리~포천 고속도로의 완전개통으로 잠실 등 서울 강남권까지 승용차로 30분대에 이동 가능해졌다. 2025년에는 구리 안성(71㎞) 고속도로와 세종 안성(58㎞) 고속도로도 연결돼 경기 북부에서 서울을 지나 충청권까지의 이동시간이 현재보다 최대 1시간 이상 단축될 것으로 기대된다.

특히 서울 강남권까지 환승 없이 다닐 수 있는 양주연장선(지하철 7호선 연장)은 양주신도시 교통망 개선의 방점을 찍을 것으로 전망된다. 양주연장선이 2024년 개통되면 강남권까지 50분대에 진입할 수 있어 양주신도시의 서울 접근성이 크게 개선될 전망이다. 이미 지하철 1호선(덕계역, 회정역(신설예정), 덕정역)이 통과하고 있는 양주신도시는 이로써 두 개의 지하철 노선을 갖추게 돼 서울 강북과 강남권을 모두 배후로 둘 수 있게 됐다. 지난해 12월 28일 기본계획이 고시된 양주연장선은 3월 공사계약체결을 조달청에 의뢰한 것을 시작으로 사업 추진을 본격화할 예정이다. 교통 여건이 좋아지면서 서울 강북지역 노후 아파트의 대체지로서의 역할도 기대된다.

회천지구는 국도 3호선을 따라 남북으로 길게 배치됐다. 이 주변은 2014년 말 자동차전용 우회도로 개통으로 교통량이 일부 분산됐고 도로 주변을 따라 기존 시가지가 있어 이미 병원, 대형마트 등 생활편의시설이 완비돼 있다. 회천지구 인근에 롯데마트, 이마트, LF스퀘어 등 대형마트와 양주경찰서, 119안전센터, 주민센터가 위치해 일반 택지지구에서처럼 공공시설 설치 지연에 따른 불편도 없다.

또 주변에 덕정초, 주원초, 고암중, 덕정중, 회천중, 덕정고, 서정대 등이 위치해 교육 여건도 우수하다.

주변의 회암천과 청담천은 서울 강남 양재천처럼 수변공간으로 꾸며진다. 이곳에는 자전거도로가 조성돼 서울, 동두천까지 연결되고, 도심 곳곳에 녹지, 근린공원이 마련돼 여가활동을 하기에 적합한 친환경 건강도시로 자리매김한다.

의정부~금정 구간(45.8km)에 건설예정인 수도권광역급행철도(GTX) C노선은 북쪽으로 경기 양주 덕정역까지 연장이 계획 중이다. GTX C노선 개통 시 강남 삼성역까지 철도로 출퇴근이 가능하다. 아직 초기단계이지만 5차 국토종합계획 심포지엄에서 최근 남북관계 해빙무드를 타고 이 철도의 나진, 선봉 연결 방안도 제시되는 등 광역교통개선에 대한 미래도 밝다.

도로망도 비교적 잘 갖춰져 있다. 외곽순환도로 의정부IC에서 동두천까지 연결된 자동차전용도로를 이용해 강북권 접근이 용이하며, 민락IC에서 구리~포천 고속도로를 타면 잠실까지 30분대 도착 가능하다. 2024년 제2외곽순환도로가 개통되면 사통팔달의 교통망이 구비된다. 

도로망이 확충되면 양주신도시는 1시간 내 수도권 주요지역에 닿을 수 있는 경기 북부의 새로운 교통거점으로 거듭나게 된다. 

전문가들은 과거 1기 신도시간 집값희비가 엇갈리는 이유로 서울 강남 접근성 외에 일자리 창출이 가능한 자족기능을 꼽았다. 양주신도시 회천지구는 도시첨단산업단지(10만4,000㎡)가 지정돼 있어 기업 유치기반을 마련했으며, 지역산업 연계형 청년창업시설을 설치해 청년일자리 창출 및 자족성 강화를 추진할 예정이다.

이와 함께 회천지구에서 3㎞ 거리에 경기북부테크노밸리가 자리잡는 것도 호재다. 경기도는 지난해 11월 전철 1호선 양주역 인근 양주시 남방·마전동 일대 55만5,000여㎡부지에 경기북부테크노밸리를 조성하기로 확정했다. 사업비 2,635억원이 투입돼 섬유, 패션, 전기, 전자분야 첨단 산업단지가 조성된다. 완공 이후엔 2만3,000개의 일자리가 만들어지고, 1조759억원의 경제효과, 연간 6,923억원의 부가가치 창출이 기대된다. 회천지구는 경기북부테크노밸리와 전철로 한 정거장 차이여서 관련 종사자 등 실수요자의 관심이 더욱 커질 것으로 전망된다.