수익형부동산 핫 아이템 선임대 상가 직주근접 오피스텔
초강력 주택 규제와 저금리의 지속으로 인기가 높은 수익형 부동산의 핫 아이템으로 선임대 상가와 직주근접 오피스텔 인기를 끌고 있다.
수익형 부동산이 주목을 받으면서 공급 또한 늘면서 수익형 분양시장에도 본격적인 양극화 현상이 벌어지고 있다.
실제 업계 등에 따르면 올 상반기 내 전국에서 총 6849실의 오피스텔이 분양될 예정이라 업체간 경쟁을 더욱 치열해질 전망이다.
분양되는 상가나 오피스텔 등에 대한 투자를 함에 있어 망설이는 가장 큰 이유로 공실에 대한 부담이다.
따라서 선임대 상가와 안정적인 임대수익 확보에 유리한 직주근접 오피스텔이 주목을 받고 있다.
먼저 상가시장의 경우 분양 계약자가 공실을 걱정할 필요가 없는 ‘선임대 상가’가 주목받고 있다.선임대 상가란 분양업체가 임차인을 확정한 뒤 분양하는 상가를 말하는데 투자자 입장에서 임차인을 구하는 수고를 덜 수 있고 분양 계약만 맺으면 준공 이후부터 꼬박꼬박 월세를 받을 수 있기 때문에 안정적인 투자가 가능하다. 확정된 분양가와 임대료를 통해 투자 수익률을 미리 파악할 수 있다는 것도 장점이다.
반면 상가가 준공만 됐을 뿐 텅빈 상가라면 임대료를 기대하기 어렵다. 이러한 공실이 장기화되면 상권이 형성되지 않을 뿐만 아니라 상권이 형성되기도 요원하다. 특히나 자영업 경기 불황과 임대료 상승 등의 영향으로 상가 공실이 늘다보니 이러한 우려는 현실이 되기도 한다.
임차인으로 개인보다는 프랜차이즈 등 법인체가 선호되며 초창기에 상가가 빠르게 활성화될 수 있고 집객효과까지도 가능하다는 장점이 있다.
다음으로 오피스텔 시장의 경우 많은 직장인들에게 일과 삶의 균형을 추구하는 '워라밸(Work &Life Balance)' 열풍이 거세게 불고 있다.
이에 출퇴근 시간을 줄여 주는 산업단지·대기업 인근이나 직장과 주거지 이동 시간을 단축해주는 역세권 오피스텔이 인기를 누리고 있다.
주당 최대 법정 근로시간을 기존 68시간에서 52시간으로 줄이는 근로기준법 개정안이 최근 국회 본회의를 통과하면서 일과 삶의 균형을 추구하는 '워라밸(Work &Life Balance)' 열풍은 더욱 가속화될 전망이다.
또 직주근접 단지는 근로자들의 임대수요가 기본적으로 확보되는 만큼, 투자자들에게 매력적인 상품 중 하나다. 여기에 산업단지나 대기업 인근을 중심으로 교통망이나 편의시설도 풍부하게 갖춰져서 주거 환경 또한 뛰어난 장점도 갖추고 있다.
역세권 역시 오래전부터 주거 선택에서 중요한 선택 요소 중 하나로, 같은 지역에서도 역과의 거리에 따라 프리미엄이 다르게 형성될 정도다.
하지만 업계에서는 선임대가 확정됐다고 무조건 투자에 나서는 건 위험하다고 지적한다.
선임대 상가라도 최소한의 확인절차는 필요한데 임대차 계약관계 확인과 함께 상권 활성화 가능성을 꼼꼼하게 따져보는 것이 좋고, 임차인 유치가 취소될 경우를 대비해 시행사가 임대수익 보장을 해주는지 여부도 점검해야 한다.
직주근접형 오피스텔의 경우 특히 역세권이거나 백화점·대형마트 등 편의시설까지 가깝다면 금상첨화라고 볼 수 있겠다.
장이사는 이어 "올 3월부터 임대용 부동산에도 RTI가 전격 시행됨에 따라 임대를 완료한 후 분양하는 맞춤형 상가나 오피스텔이 인기를 끌고 있는데 선임대 맞춤형 상가나 오피스텔은 공실 발생에 대한 투자자들의 불안감을 해소할 수 있기 때문이다“며 ”직주근접이나 역세권에 내 집을 마련하는 것은 단순히 출퇴근 시간의 문제가 아니라 삶의 질에 직접적인 영향을 미치면서 출퇴근 시간이 짧아서 여유시간을 즐길 수 있을 뿐만 아니라 출퇴근에 따르는 피로도도 줄어들어 그만큼 건강한 생활을 즐길 수 있어 출퇴근 시간을 줄여줄 수 있는 직주근접이나 역세권 단지의 선호는 앞으로도 더욱 높아질 것으로 예상된다"고 분석했다.
분양(예정)중인 선임대 상가, 직주근접 오피스텔 현황
-선임대 상가-
김포 경동미르웰시티 조감도●김포 경동 미르웰시티=경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 경동 미르웰시티 지원상가를 6월에 분양한다고 밝혔다. 시공은 신세계건설에서 맡았으며 연면적 72,526.83㎡, 지하 3층~지상 7층, 1개동 규모의 지식산업센터와 투자자와 임차인 선호도가 높은 1층에만 공급되는 근린생활시설로 구성될 예정이다. 지원상가는 총 67개 점포, 총 전용면적 3,431㎡(1,038평)으로 아파트 1천세대 규모인 약 3,000명의 근무자가 상주, 소비하므로 투자의 안정성과 임차인 확보가 용이한 독점상권 형성이 가능하다는 평가를 받고 있으며 이미 스타벅스, 올리브영, 뚜레쥬르, 은행 등이 입점이 확정되어 있다. 상가 추천업종으로는 금융기관, 베이커리, 전문음식점, 커피전문점, 분식점, 문구점, 중개업소 등이 있으며 3.3㎡당 분양가는 2,400만(부가세 별도)~2,700만원(부가세 별도)선으로 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 법정대수인 268대의 188.06%에 달하는 총 504대의 주차 공간이 확보되어 외부 고객 유입에 유리하며 출입구가 총 7곳이라 점포간 유기적인 연결이 용이하다. 지식산업센터 내 입주기업 종사자들을 배후수요 독점할 수 있는 데다 인근의 국민연금관리공단, KT&G, 한국농어촌공사, 김포경찰서 등 공공기관과 공기업 등도 간접수요로 흡수할 수 있다. 단지 맞은편에는 종합의료시설 건립이 예정돼 있다. 장기지구 내에 다양한 개발로 인해 미래가치 역시 상승하고 있다. 오는 11월 김포도시철도가 개통 예정으로 경동 미르웰시티는 신설될 장기역과 도보 10분 거리에 역세권에 위치한다. 따라서 김포도시철도와 김포공항 지하철 환승을 통해 김포시청 7분, 킨텍스 12분, 김포공항 19분, 여의도역 30분 이동이 가능하다. 김포김포고속화도로(김포한강로)와 자유로를 비롯해 강변북로, 올림픽대로 이용이 용이해 서울 및 도심 접근성이 양호하며 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다. 48번국도과 김포도시철도를 이용할 경우 김포시 주요지역 및 서울 도심(마곡택지개발지구) 접근이 수월하며 마곡지구 대비 저렴한 분양가가 예상돼 마곡지구 업무단지 배후수요 및 김포시 인근 주요 산업단지 수요 흡수도 가능할 것으로 전망된다.한편 지난 5년간 김포시는 인구유입 수가 28.98% 증가하는 등 꾸준한 인구 증가 추세를 보이고 있다. 개발호재도 풍부하다. 도시기본계획에 따른 한강시네폴리스 조성사업은 물론 종합스포츠타운, 공해업종 분리를 위한 산업단지 건설, 아트빌리지 조성사업 등이 단지 주변에서 추진 중이다. 문의 031-985-3656
송도 파크 게이트 조감도●송도 파크 게이트=송도 센트럴파크 푸르지오 단지 내 상가인 ‘송도 파크 게이트 상가’가 눈길을 끈다. 송도 파크 게이트 상가는 총 연면적 11만8366.58㎡에 판매시설 연면적 1만3719.28㎡, 3개 동, 전용 34~676㎡, 68개 점포로 구성된다. 선 임대로 운영한 후 분양하는 상가로 현재 대부분의 점포가 임대 운영 중이다. 우선 풍부한 배후수요가 장점이다. 상가는 송도 센트럴파크 푸르지오의 551가구를 고정 수요로 확보한 데다 단지 가까이에 송도 아트포레 푸르지오 시티(343가구), 송도 아트원 푸르지오(999가구), 홀리데이인 호텔 송도(202실)이 있다. 이 상가는 인천지하철 1호선 센트럴파크역이 직선거리로 400m 거리에 있다. 송도의 중심인 컨벤시아 대로와 센트럴파크가 만나는 사거리에 있어 교통 여건이 좋고 유동인구가 많은 편이다. 주변에 포스코건설 송도사옥, 부영 송도타워, UN 국제기구, 인천경제자유구역청, G타워, 녹색기후기금 사무국 등이 밀집해 있어 해당 근로자들을 고객으로 흡수할 수 있다. 특히 송도 파크 게이트 상가는 상가가 배치된 1~2층 전용 누드 엘리베이터 4대를 포함, 총 11대의 엘리베이터를 곳곳에 배치해 동선이 편리하다. 1~2층 상가의 천장고는 각각 6.3m, 4.7m로 높아 쾌적하다. 2층 상가는 2~4m의 대형 테라스도 마련된다. 한편 송도 파크 게이트 상가는 학원·병원·은행·음식점 등 다양한 업종이 임대 운영 중이다. 문의 032-858-3366
-직주근접 오피스텔-
명동 엠퍼스트 플레이스 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스=명동 역세권에 위치하는 오피스텔 ‘명동 엠퍼스트 플레이스’가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. ‘명동엠퍼스트플레이스’는 사전설문조사를 통해 소비자들의 니즈를 반영해 전 세대에 빌트인 가전과 드레스룸, 붙박이장 등 수납공간 제공으로 소형평형임에도 공간 활용도가 높게 설계했다. 교통 환경으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역이 도보 거리에 자리하며, 강남은 물론 강남·판교·분당 등 신도시로 빠르게 이동할 수 있는 광역버스도 이용하기 편리하다.주변 생활환경으로 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레 등 쇼핑시설과 CGV, 국립극장 등 문화시설을 가깝게 누릴 수 있고 중부경찰서, 백병원, 남산공원 등도 근거리로 이용할 수 있다. 이 오피스텔 인근에는 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권 본점 등 대기업 본사를 비롯해 우리은행, IBK기업은행, KEB하나은행 본점 등이 위치하고 있다. 여기에 4만여 협력 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구도 근거리에 조성되어 있어 풍부한 배후수요 확보가 가능하다. 실투자금 5,000만~6,000만원대면 투자가 가능하다. 문의 1800-2950
의정부 노블리안시티스타 조감도●의정부 노블리안시티스타=의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급되며 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 주차시설은 총 165대가 조성될 예정이며 전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 주요 교통호재로 GTX C노선(예정), KTX 연장(예정), 지하철 7호선, 동부간선도로 지하화 등 개발호재들이 속속 발표되고 있다. 계약금은 10%에 중도금 무이자 60%로 초기 자금부담을 낮췄으며 주변 경쟁 상품보다 분양가가 저렴하다. 문의 1800-9747
