수익형부동산 용호상박 서울 역세권 VS 수도권 신도시
초강력 아파트 규제와 저금리의 지속으로 수익형 부동산이 주목을 받으면서 유망지역이 어디가 될지에 관심이 모아지고 있다.
먼저 최근까지 호황을 누렸던 아파트 시장이 연이은 규제로 냉각되면서 시중 부동자금들이 수익형 부동산으로 대거 유입되고 있다.
여기에 저금리가 6년 째 이어지면서 은퇴를 앞두거나 시작한 베이비부머 세대 등 50~60대를 중심으로 노후대비에 대한 근심이 늘고 있다.
기준금리는 지난해 11월 0.25% 포인트 인상된 뒤, 6개월째 같은 수준을 유지되면서 예금이자만으로는 만족스러운 노후를 기대할 수 없어서다.
이처럼 저금리가 장기화되자 노후를 걱정하는 투자자들이 적극적으로 안정적인 월세가 기대되는 수익형 부동산에 눈을 돌리고 있다.
특히, 연이은 부동산 대책으로 아파트 투자가 어려워지면서 수익형 부동산에 대한 관심은 더욱 커지고 있는 상황이다.
수익형 부동산의 인기가 높아지면서 다양한 투자 상품들이 속속 나타나 투자자들의 선택에도 옥석가리기가 시작되고 있다.
업계에서는 수익형 부동산 투자 시 임대수익이 목적인만큼 먼저 안정적인 수익 확보를 위한 배후수요, 입지 등의 요소를 먼저 잘 따져봐야 한다고 조언하고 있다.
최근 수익형 부동산 시장에도 유망지역을 중심으로 분양에 나설 것으로 전망되고 있는데 크게 서울 역세권과 수도권 신도시, 택지지구 등 신흥상권의 치열한 경쟁이 예상된다.
먼저 서울 역세권 수익형 부동산 투자는 이미 상권이 형성되어 유동인구가 확보된 경우가 많다는 장점과 투자자금 많이 든다는 단점이 공존한다.
반면 수도권 신도시 등 투자는 초기 투자자금 부담이 덜 하지만 상권 형성기간까지 장기간이 소요된다는 점이다.
따라서 업계에서는 본인의 자금여력과 투자 성향에 따라 투자에 임해야 하며 서울 역세권은 오피스, 대학가 중심이며 수도권 신도시의 경우 아파트 배후를 대상으로 한다는 것이다.
더불어 수익형 부동산의 인기가 높아지면서 다양한 투자 상품들이 속속 나타나 투자자들의 선택에도 어려움이 커졌기 때문에 투자 시 임대수익이 목적인만큼 먼저 안정적인 수익 확보를 위한 입지, 배후수요 등의 요소를 먼저 잘 따져봐야 한다고 조언한다.
장경철 부동산일번가 이사는 “연이은 아파트 규제와 저금리의 지속으로 수익형 부동산이 다시 주목을 받을 것으로 보인다”며 “수익형 부동산 투자시 서울 역세권이라면 출구별 유동인구, 집객요소 등을 신도시라면 고객 동선 등 입지, 선점 여부 등을 따져야 한다”고 말했다.
서울 역세권, 수도권 신도시·택지지구 공급 수익형 부동산 현황
-서울 역세권-
명동 엠퍼스트 플레이스 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)=명동 역세권에 위치하는 오피스텔 ‘명동 엠퍼스트 플레이스’가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. ‘명동엠퍼스트플레이스’는 사전설문조사를 통해 소비자들의 니즈를 반영해 전 세대에 빌트인 가전과 드레스룸, 붙박이장 등 수납공간 제공으로 소형평형임에도 공간 활용도가 높게 설계했다. 교통 환경으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역이 도보 거리에 자리하며, 강남은 물론 강남·판교·분당 등 신도시로 빠르게 이동할 수 있는 광역버스도 이용하기 편리하다.주변 생활환경으로 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레 등 쇼핑시설과 CGV, 국립극장 등 문화시설을 가깝게 누릴 수 있고 중부경찰서, 백병원, 남산공원 등도 근거리로 이용할 수 있다. 이 오피스텔 인근에는 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권 본점 등 대기업 본사를 비롯해 우리은행, IBK기업은행, KEB하나은행 본점 등이 위치하고 있다. 여기에 4만여 협력 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구도 근거리에 조성되어 있어 풍부한 배후수요 확보가 가능하다. 실투자금 5,000만~6,000만원대면 투자가 가능하다. 문의 1800-2950
서울대 입구역 WD세븐스 조감도●서울대입구역 WD세븐스(오피스텔)=서울시 관악구 봉천동858-6, 12번지 일대에 전세대 복층형 오피스텔인 서울대입구역WD세븐스가 분양을 앞두고 있다. 골드라인 2호선 서울대입구역 7번출구 1초 거리의 초역세권 입지로 연면적 6,980.34㎡, 지하 2층~지상 18층, 총 182실 규모며 지하 1층~지상 5층은 근린생활시설이 지상 6층~18층까지는 복층(4.2m)형 오피스텔로 구성된다. A·B타입 2가지로 A타입은 156실 전용면적 17.56㎡에 복층 서비스 면적(11.50㎡)을 더하면 29.06㎡의 실사용 면적이 B타입은 26실 전용면적 17.22㎡에 복층 서비스 면적(11.60㎡)을 더하면 28.82㎡의 실사용 면적이 가능해진다.서울대 WD세븐스는 강남순환도시고속도로 관악IC가 인접해 있고 지하철 2호선 서울대입구역이 도보로 1초 거리로 생활편의시설이 가능한데 하이마트, GS슈퍼마켓, KT전화국, 시너스극장, 롯데백화점, 보라매병원, 에그옐로쇼핑몰 등이 있다. 분양 관계자는 "관악구는 1인가구 비율이 46%로 서울에서 가장 높다"며 "3만5000여명의 서울대, 중앙대, 숭실대 등의 학생·연구원과 젊은 직장인의 수요가 풍부하다"고 전했다. 주차는 106대가 가능하며 계약금 10%, 중도금 전액 무이자 혜택이 주어지며 시행 및 시공은 대성건설이 맡았다. 문의 1688-2895
-수도권 신도시·택지지구-
김포 경동미르웰시티 조감도●김포 경동 미르웰시티(상가)=경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 경동 미르웰시티 지원상가를 6월에 분양한다고 밝혔다. 시공은 신세계건설에서 맡았으며 연면적 72,526.83㎡, 지하 3층~지상 7층, 1개동 규모의 지식산업센터와 투자자와 임차인 선호도가 높은 1층에만 공급되는 근린생활시설로 구성될 예정이다. 지원상가는 총 67개 점포, 총 전용면적 3,431㎡(1,038평)으로 아파트 1천세대 규모인 약 3,000명의 근무자가 상주, 소비하므로 투자의 안정성과 임차인 확보가 용이한 독점상권 형성이 가능하다는 평가를 받고 있다. 상가 추천업종으로는 금융기관, 베이커리, 전문음식점, 커피전문점, 분식점, 문구점, 중개업소 등이 있으며 3.3㎡당 분양가는 2,400만(부가세 별도)~2,700만원(부가세 별도)선으로 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 법정대수인 268대의 188.06%에 달하는 총 504대의 주차 공간이 확보되어 외부 고객 유입에 유리하며 출입구가 총 7곳이라 점포간 유기적인 연결이 용이하다. 지식산업센터 내 입주기업 종사자들을 배후수요 독점할 수 있는 데다 인근의 국민연금관리공단, KT&G, 한국농어촌공사, 김포경찰서 등 공공기관과 공기업 등도 간접수요로 흡수할 수 있다. 단지 맞은편에는 종합의료시설 건립이 예정돼 있다. 장기지구 내에 다양한 개발로 인해 미래가치 역시 상승하고 있다. 오는 11월 김포도시철도가 개통 예정으로 경동 미르웰시티는 신설될 장기역과 도보 10분 거리에 역세권에 위치한다. 따라서 김포도시철도와 김포공항 지하철 환승을 통해 김포시청 7분, 킨텍스 12분, 김포공항 19분, 여의도역 30분 이동이 가능하다. 김포김포고속화도로(김포한강로)와 자유로를 비롯해 강변북로, 올림픽대로 이용이 용이해 서울 및 도심 접근성이 양호하며 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다. 48번국도과 김포도시철도를 이용할 경우 김포시 주요지역 및 서울 도심(마곡택지개발지구) 접근이 수월하며 마곡지구 대비 저렴한 분양가가 예상돼 마곡지구 업무단지 배후수요 및 김포시 인근 주요 산업단지 수요 흡수도 가능할 것으로 전망된다. 한편 지난 5년간 김포시는 인구유입 수가 28.98% 증가하는 등 꾸준한 인구 증가 추세를 보이고 있다. 개발호재도 풍부하다. 도시기본계획에 따른 한강시네폴리스 조성사업은 물론 종합스포츠타운, 공해업종 분리를 위한 산업단지 건설, 아트빌리지 조성사업 등이 단지 주변에서 추진 중이다. 최근 지식산업센터 내 상가는 소비력이 좋은 기업 근무자들이 주로 이용하기 때문에 상권이 활기를 띨 가능성이 크다. 또한 주변에 대단지 아파트가 있거나 역세권에 위치하고 있으면 배후수요 및 유동인구까지 잡을 수 있어 투자가치가 더 높다고 볼 수 있다.문의 031-985-3656
현안2지구 퍼스트프라임1●현안2지구 퍼스트프라임1(상가)=경기 하남 현안2지구 근생1블록 1로트에 퍼스트프라임1이 분양과 임대를 동시에 진행중이다. 건축면적 239.58㎡, 연면적 984.54㎡로 지하 1층~지상 4층 규모, 지하 1층은 기계실 및 부속창고로 지상 1층~4층까지는 총 11개 점포로 구성된다. 양면 대로변 상가로 전용률 약 59%며 층별 권장업종으로 지상 1층은 편의점, 약국, 각종 프랜차이즈 업종 등이 지상 2층은 병의원, 지상 3층과 4층은 학원, 독서실 등이 있다. 하남시 현안2지구 항아리 상권 내 유일무이한 상가로 주변 7,000여 세대를 배후로 학원, 병의원 등 생활밀착형 업종들이 강세를 보일 것으로 보인다. 입지여건은 두 개의 도로가 교차하는 코너변에 공원과 마주한 하남시 지역 현안 2지구 내 최적의 입지로 반경 500m 내 7,000여 세대 아파트 단지 수요와 신평초·중, 남현중, 신장고 등 학생수요 독점과 5호선 연장선인 덕풍역(예정) 등 2지구 내의 개발효과로 시세차익도 노려 볼 만 하다. 퍼스트프라임1이 하남시 현안2지구는 전형적인 항아리 상권 형태로 지난해부터 정부의 강도 높은 부동산규제가 이어지며 항아리 상권이 알짜 투자처로 주목받고 있다. ‘항아리 상권’이란 물이 넘치는 항아리처럼 항상 수요가 넘쳐 공급을 초과한다는 뜻이다. 주로 탄탄한 수요층을 확보할 수 있는 지하철역, 주요시설 이동 관문, 대단지 인근 등 입지적 장점을 갖춘 상권을 일컫는다. 정부가 부동산정책 기조를 유지하며 주택규제가 심해지자 은행이자보다 높은 수익을 기대할 수 있는 상가가 인기다. 특히 배후수요가 풍부하고 고정수요가 확보된 ‘항아리 상권’에 투자자의 뭉칫돈이 몰리고 있다고 업계는 분석하고 있다. 문의 1599-2778
