부동산 투자의 선택기준 왜? 랜드마크 일까
정부의 부동산 규제가 본격화 되면서 블루칩으로 통하는 랜드마크 부동산이 대안으로 주목을 받고 있다.
부동산 성공투자의 1원칙으로 ‘그 지역의 랜드마크에 투자하라’는 부동산 격언이 있는데 어느 지역이든 그 지역을 대표하는 랜드마크가 있기 마련이다.
여기서 랜드마크(Land-mark)의 사전적 의미를 보면 지역을 식별하는데 목표물로서 적당한 사물로 주위의 경관중에서도 두드러지게 눈에 띄기 쉬운 건물을 말한다.
다시 말해 쉽게 멀리서 보고도 위치 파악에 도움이 되는 잠실역의 제2 롯데월드, 영등포 타임스퀘어, 삼성동 코엑스몰 등으로 이해하면 쉽다.
물론 랜드마크는 건물의 규모와 특이한 외형만으로도 랜드마크 수식어가 붙지만 희소적, 상징적 가치로도 랜드마크 의미가 부여되기도 한다.
먼저 랜드마크 아파트에 대해 살펴보기로 하자. 랜드마크 아파트의 유래는 당연 압구정동 현대아파트다.
1976년 첫 입주를 시작으로 1987년까지 14차에 걸쳐 총 6,148가구의 대단지로 조성된 현대아파트는 중대형,대단지, 고층 아파트라는 타이틀 속에 서울의 내로라하는 중·상류층을 흡수하기에 충분했다. 이들이 만들어낸문화는 유행처럼 퍼져 나갔고 압구정동은 패션, 예술 등을 선도하며 대한민국 상류층이 거주하는 부촌의 대명사로 떠올랐다.
20여년이지난현재에는 강남대표지역은도곡동으로이동한다.그중심에는단연초고층주상복합아파트‘타워팰리스’가있다.2002년,외관의화려함과원-스톱라이프가가능한기존아파트단지와의차별성을무기로7개의초고층으로건립된타워팰리스는강남고위층이머무는대표적인주거공간으로부각된다.덩달아타워팰리스가자리한도곡동은단번에강남대표부촌으로이름을알리게 된다.
지방에서도 당연 랜드마크가 등장하기 시작한다. 해수욕장으로이름을떨치던해운대를글로벌클래스의해양도시반열에합류시키는데결정적인공을세운것역시해운대앞바다에세워진해운대아이파크,해운대두산위브더제니스등이 대표적인 랜드마크 주거공간이다.
외국에서나접하던화려한외관과초고층아파트가마천루뷰를이루는해운대마린시티는해운대를고급주거중심지로끌어올렸다.이를기점으로일대에는영화의거리,호텔,리조트등이속속둥지를틀며부산최고의부촌으로자리잡게된다.
이것이바로랜드마크아파트의진면목이라할수있는데 지역을대표하는상징물을뛰어넘어도시의가치를업그레이드시키고심지어도시보다더유명세를떨치며 지역내에서 당연 시세가높게형성되기 마련이다.
실제 KB부동산시세에 따르면 지역을 대표하는 랜드마크 아파트는 부동산 경기 상승기에는 시세를 견인하는 한편 하락기에는 하방 경직성이 강한 것으로 조사되고 있다.
대표적인단지가앞서예를든도곡동타워팰리스다.단지는유사한시기에입주한'도곡삼성래미안'에비해1억원가량높은시세를유지하는한편이보다5년뒤인2007년입주한'도곡렉슬'에비해안정적인시세를유지하며랜드마크로서의위엄을공고히하고있다.
뿐만아니라 랜드마크아파트는일대가치까지끌어올린다는점에서더욱의의가있다.
KB부동산시세에 따르면 도곡동아파트값은3.3㎡ 기준으로2000년1,050만원에서타워팰리스가완공된2002년에는1,800만원으로급등했는데 같은기간압구정동은1,110만원에서1,700만원으로올라 단숨에압구정동을넘어섰다.
최근 아파트 이어 수익형 부동산도 랜드마크가 대세로 떠오르면서 흥행주도 상품으로 주목을 받고 있다.
수익형 부동산이 초강력 아파트 규제와 저금리의 지속으로 주목을 받으면서지역내에서 규모나 입지면에서 랜드마크로 주목을 받고 있다.
수익형 부동산시장에서랜드마크라는상징성은투자수익률과직결되는중요한요소로 상징성을바탕으로사람들의인식에깊게각인된만큼수요확보에유리하기때문이다.
특히이제껏볼수없던독특한 상품성을갖췄거나지역에서최초나 최대로공급되는상품의경우랜드마크라는타이틀을거머쥐기에안성맞춤이다.
실제로합정역인근에위치한메세나폴리스의경우구역별특성에맞춘MD구성과다양한공연행사등의이벤트,그리고합정역과직접연결된구조등으로개장전부터많은관심을불러모았으며현재는홍대입구역및상수역일대와연계되는합정역상권의랜드마크상품으로자리매김했다.
가격 및 분양성적도 강세를 보이고 있다. 2018년 국세청 상업용 건물 기준시가에 따르면 연면적 11만8,100㎡ 규모의 경기 고양시 일산신도시의 웨스턴돔 1층 기준시가는 3.3㎡당 2,067만원으로 인근 역세권의 센트럴프라자 1층(1,672만원)보다 높다. 최근 분양한 랜드마크급 상가는 분양성적도 좋았다.
지난해 인천 송도국제도시 국제업무지구(IBD)에 공급한 유럽형 스트리트 상가 ‘아트포레’는 지난해 입찰에서 최고 경쟁률 65대 1을 기록했다. 아트포레는 휴식·여가·문화·쇼핑 등을 한 곳에서 경험할 수 있는 상가로 투자자들의 관심을 모았다.
랜드마크 오피스텔도 흥행몰이를 하고 있다. 피데스개발이 공급한 법계역 랜드마크 오피스텔이 경기도 안양시 동안구 호계동 NC백화점 부지에 들어서는데 단지는 지하 7층~지상 43층, 2개 동, 전용면적 49~84㎡ 총 622실로 구성되며 시공은 현대건설이 맡았다. 622실 모집에 총 6만5546건의 청약이 접수돼 평균 105.3대 1의 경쟁률을 기록하며 단기간 완판됐다.
뿐만아니라 지난 해 7월 분양한 오피스텔 '힐스테이트 송도 더 테라스'는 2,784실 모집에 9만 8,904건의 청약 접수가 진행돼 평균 35.53대 1의 경쟁률을 보였다. 같은 달 포스코건설이 인천 송도국제도시 랜드마크시티에 공급한 '랜드마크시티 센트럴 더샵' 오피스텔은 1,232실 모집에 4만 5,516건이 접수돼 평균 36.7대 1의 경쟁률을 보였다. 최고 경쟁률은 113대 1로 세 자릿수를 돌파했다.
수익형 부동산 투자에 나서는 수요자들이 증가하면서 투자리스크를 줄이면서 수익은 높일 수 있는 랜드마크 상가나 오피스텔 등에 대한 기대가 높으며 그 지역을 대표하는 랜드마크급 상가나 오피스텔은 입지는 물론이고 규모나 희소성, 상징성 등이 고루 평가되기 때문에 지속적인 인기를 기대해볼 수 있겠다.
일반 상업용 부동산은 랜드마크가 이점이 많지만 랜드마크 상가는 '빛 좋은 개살구'로 전락할 위험이 있다고 업계는 지적되고 있다. 특히 수익성 보장을 담보로 분양한 뒤 제대로 관리하지 않는 대형 랜드마크 상가는 투자 이후에 상권활성화에 실패할 가능성이 적지 않다는 의미다.
최근 신도시나 택지지구에 랜드마크 상가 분양이 많아지면서 투자에 실패한 사례도 크게 늘고 있는 것으로 나타났다. 이에 따라 실패율이 높은 랜드마크 상가 5가지 유형을 살펴보고자 한다.
먼저 시공사 브랜드만 강조하고 상가를 활성화하는 데 소홀한 랜드마크 상가는 투자하기 적합하지 않다는 것이다.
상가 개발업체는 대부분 인지도가 높은 시공사 브랜드를 앞세워 상가명을 짓거나 마케팅에 활용하는 경우가 적지 않다. 하지만 브랜드와 상가 활성화는 완전히 다른 문제이기 때문에 무조건 브랜드에 현혹되지 말고 상가 입지, 활성화 방안, 고객동선의 흐름, 집객요소 등 다양한 객관적인 조건을 두루 봐야 한다.
두 번째, 주변 수요를 고려하지 않고 점포 공급량이 터무니없이 많은 랜드마크 상가도 바람직하지 않다. 대형 상가의 경우 2층 이상 올라가면 고객의 이용률이 감소하게 마련이다. 따라서 고층 상가 또는 주변에 경쟁하는 상업시설이 많은지 점검하는 것이 좋겠다.
세 번째, 상가 활성화 방안은 제시하지 않은 채 수익 보장만을 내세우는 랜드마크 상가도 주의해야 한다. 따라서 향후 'O년간 연 10% 이상 수익보장'과 같은 마케팅 전략에 현혹되서는 안된다.
네 번째, 지하철과 직접 연결되는 상가라고 성공을 보장하는 것이 아님을 명심하자. 폐쇄적인 지하철 연계 상가는 생각만큼 수익이 높지 않을 수 있기 때문이다. 실제 강남·동대문·명동 등 핵심 상권 내 지하철 연계 상가는 유동인구 접근성이 좋을 것 같지만 실제로 폐쇄적인 구조로 고객이 뜸하다. 따라서 역세권을 이용하는 유동인구 동선을 먼저 분석하는 것이 중요하다.
마지막으로 무늬만 전문 상가를 표방한 상업시설도 위험하다. 신도시나 택지지구 주변 메디컬 전문 상가를 내세워 분양한 뒤 개점할 때는 일반 상가와 차별성이 없는 것이 여기에 속한다. 상가 설계를 꼼꼼하게 들여다보면 전문 상가 여부를 쉽게 판단 할 수 있다.
따라서 단순히 분양만을 위한 개발에 그치는 것이 아니라 오픈 후 체계적인 입점 업체의 운영과 관리를 하는 개발업체의 상가를 선택해야 하겠다.
