희소성을 보면 수익형 부동산 성공투자가 보인다

초강력 주택규제와 저금리의 지속으로 수익형 부동산에 관심이 높아지고 있다. 하지만 여전히 공급과잉 논란에서는 자유롭지 못하다.    

반면 희소성을 강점으로 한 수익형 부동산은 몸값을 높이며 투자자들의 비상한 관심이 쏠리고 있다.    

 

일단 희소성이 높은 수익형 부동산은 타 상품과 비교해 수익성이 좋고 이용 고객이나 임차인 위주의 맞춤형으로 구성된다는 공통점이 있다.    

이처럼 희소성을 강점으로 한 대표적인 수익형 상품으로 ▲항아리 상권 내 상가 ▲트리플 역세권 오피스텔 ▲조망권 갖춘 상가, 지식산업센터 등이 있다.    

먼저 항아리 상권 내 공급되는 상가는 알짜 투자처로 꼽힌다. 희소성을 바탕으로 탄탄한 고정수요를 갖추고 있는 상업시설은 유독 높은 인기를 얻고 있기 때문이다.     

항아리 상권은 대단지 아파트나 기업, 관공서 등 고정된 배후수요를 갖추면서도 상업지역 비율이 적은 곳을 말하는데 상업시설간 경쟁이 덜한 반면 수요는 많아 상업시설로는 최고 입지로 꼽힌다.    

보통 단독주택, 다세대 위주의 구상권이나 아파트가 밀집되어 있는 신도시 및 택지지구와 같이 주거용지와 상업용지를 체계적으로 개발한 곳에 항아리 상권이 형성된다.   

  

대표적인 예가 일산신도시의 라페스타와 웨스턴돔, 송도국제도시의 커넬워크다. 이 도시들은 상업시설 면적이 적은 신도시라는 공통점을 갖췄다. 따라서이 도시들은 중심상업시설주변으로 상권이 형성됐다.    

다음으로 트리플 역세권 오피스텔도 사통팔달의 교통 요충지로 주목을 받고 있다.이는 지하철의 3개 이상의 역이 도보내에 있어 수익형 단지로써 가치가 높아지기 때문이다.    

지하철 교통망이 확대되는 지역의 경우 지역간 교통 여건이 개선되고 출퇴근 교통이 편리해져 투자가치가 상당히 높아지며 또한 고정적인 인구유입이 보장되며 상권 및 각종 기반시설이 잘 구축되기 때문이다.   

 

실제로도 분양 시장에서 역세권 하나만 있는 오피스텔도 인기가 높고, 매매를 할 때도 유리한 경우가 많다.

   

희소성 차원에서도 트리플 역세권의 경우는 그리 흔치 않아 상품성도 높게 평가받고 있기 때문이다.

    

업계에서는 그럼에도 불구하고 오피스텔 투자에 있어 예상 임대수요 파악은 매우 중요한 사항이라고 조언하고 있다.     

마지막으로 우수한 조망권을갖춘수익형부동산이성공키워드로자리잡고있다.지역랜드마크나강,호수,바다,공원자연경관조망이가능한경우배후수요확보가유리하기때문에안정적인수익을기대할수있기때문이다.    

더불어조망을확보할수있는입지의희소성때문에최근조망권갖춘수익형부동산은단기간완판을기록하는등높은인기를얻고있다.    

한강 조망권에 노량진수산시장 현대화사업과 노량진 민자역사, 동작구 종합행정타운 건립계획 등의 호재가 잇따르고 있는 노량진역 1분 거리 초역세권 오피스텔인 '노량진 드림스퀘어'가 계약 개시 20일만에 분양이 완료되었다. 그 동안의 인기를 입증한 이 오피스텔은 청약 당시 최고 15대 1이라는 높은 경쟁률을 통해 흥행을 예고한 바 있다.    

업계에서는조망권을갖춘수익형부동산의경우지역명소로자리잡아높은집객률로이어지기때문에실수요자와투자자사이에인기가높다는분석이다.더욱이조망을즐기기위해찾는이용객이늘면서결과적으로매출증가로이어져안정적인투자수익률도기대할수있는장점도있다.특히우수한조망권을갖출수있는입지는한정적이기때문에희소성까지갖춰가치는더욱높다.    

조망권 유무에 따라 가치가 달라지는 것도 이 때문이다. 국토교통부자료에따르면청라캐널웨이수변조망이가능한‘우리프라자’(인천서구연희동799-8번지)의공시지가는3.3㎡당1,023만원으로나타났다.반면바로뒤에위치해수변을조망할수없는‘청라타워돔’(연희동798-3번지)는대로변을끼고있음에도불구하고3.3㎡당716만1,000원을기록했다.    

부산해운대구우동의마린시티내해변가를따라조성된영화의거리일대도상황은마찬가지다.지역명소여서유동인구자체도활발한데다상가이용객들은일부러바다조망이가능한자리를찾는사람들도많을정도다.때문에바다조망이가능한자리를찾는사람들이많고,상가자체매매물량도희소한까닭에높은권리금을형성하고있다.    

장경철 부동산일번가 이사는 “항아리 상권의 경우 꾸준한 유동인구가 존재해 고정수요가 갖춰져 있기 때문에 상업시설 투자에 대한 안정성이 높은 편이며 단순히 배후수요가 많다는 것만을 따질 게 아니라 지역 내 상업시설용지 면적이 얼마나 있는지 확인하는 것이 중요하다”고 입을 모은다.   

 

장이사는 이어 “역세권 중에서도 풍부한 배후수요와 생활 인프라가 잘 갖춰진 희소성이 높은 트리플 역세권 등의 가치는 더욱 상승할 전망이며 상가나 지식산업센터 등이 조망권을갖출경우배후수요유입의효과로안정적인수요가확보될수있으며매출증가로이어져안정적인투자수익을확보할수있으며 특히조망이가능한입지는한정된까닭에물량이희소해그만큼의가치가더욱높다”고설명했다.    

희소성 확보 분양(예정)중인 수익형 부동산 현황    

-항아리 상권 내 상가-

김포 경동미르웰시티 광역 조감도

●김포 경동 미르웰시티=경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 경동 미르웰시티 지원상가를 6월에 분양한다고 밝혔다. 시공은 신세계건설에서 맡았으며 연면적 72,526.83㎡, 지하 3층~지상 7층, 1개동 규모의 지식산업센터와 투자자와 임차인 선호도가 높은 1층에만 공급되는 근린생활시설로 구성될 예정이다. 지원상가는 총 67개 점포, 총 전용면적 3,431㎡(1,038평)으로 아파트 1천세대 규모인 약 3,000명의 근무자가 상주, 소비하므로 투자의 안정성과 임차인 확보가 용이한 독점상권 형성이 가능하다는 평가를 받고 있다. 상가 추천업종으로는 금융기관, 베이커리, 전문음식점, 커피전문점, 분식점, 문구점, 중개업소 등이 있으며 3.3㎡당 분양가는 2,400만(부가세 별도)~2,700만원(부가세 별도)선으로 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 법정대수인 268대의 188.06%에 달하는 총 504대의 주차 공간이 확보되어 외부 고객 유입에 유리하며 출입구가 총 7곳이라 점포간 유기적인 연결이 용이하다. 지식산업센터 내 입주기업 종사자들을 배후수요 독점할 수 있는 데다 인근의 국민연금관리공단, KT&G, 한국농어촌공사, 김포경찰서 등 공공기관과 공기업 등도 간접수요로 흡수할 수 있다. 단지 맞은편에는 종합의료시설 건립이 예정돼 있다. 장기지구 내에 다양한 개발로 인해 미래가치 역시 상승하고 있다. 오는 11월 김포도시철도가 개통 예정으로 경동 미르웰시티는 신설될 장기역과 도보 10분 거리에 역세권에 위치한다. 따라서 김포도시철도와 김포공항 지하철 환승을 통해 김포시청 7분, 킨텍스 12분, 김포공항 19분, 여의도역 30분 이동이 가능하다. 김포김포고속화도로(김포한강로)와 자유로를 비롯해 강변북로, 올림픽대로 이용이 용이해 서울 및 도심 접근성이 양호하며 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다. 48번국도과 김포도시철도를 이용할 경우 김포시 주요지역 및 서울 도심(마곡택지개발지구) 접근이 수월하며 마곡지구 대비 저렴한 분양가가 예상돼 마곡지구 업무단지 배후수요 및 김포시 인근 주요 산업단지 수요 흡수도 가능할 것으로 전망된다. 한편 지난 5년간 김포시는 인구유입 수가 28.98% 증가하는 등 꾸준한 인구 증가 추세를 보이고 있다. 개발호재도 풍부하다. 도시기본계획에 따른 한강시네폴리스 조성사업은 물론 종합스포츠타운, 공해업종 분리를 위한 산업단지 건설, 아트빌리지 조성사업 등이 단지 주변에서 추진 중이다. 최근 지식산업센터 내 상가는 소비력이 좋은 기업 근무자들이 주로 이용하기 때문에 상권이 활기를 띨 가능성이 크다. 또한 주변에 대단지 아파트가 있거나 역세권에 위치하고 있으면 배후수요 및 유동인구까지 잡을 수 있어 투자가치가 더 높다고 볼 수 있다.문의 031-985-3656   

현안2지구 퍼스트프라임1 조감도

●현안2지구 퍼스트프라임1=경기 하남 현안2지구 근생1블록 1로트에 퍼스트프라임1이 분양과 임대를 동시에 진행중이다. 건축면적 239.58㎡, 연면적 984.54㎡로 지하 1층~지상 4층 규모, 지하 1층은 기계실 및 부속창고로 지상 1층~4층까지는 총 11개 점포로 구성된다. 양면 대로변 상가로 전용률 약 59%며 층별 권장업종으로 지상 1층은 편의점, 약국, 각종 프랜차이즈 업종 등이 지상 2층은 병의원, 지상 3층과 4층은 학원, 독서실 등이 있다. 하남시 현안2지구 항아리 상권 내 유일무이한 상가로 주변 7,000여 세대를 배후로 학원, 병의원 등 생활밀착형 업종들이 강세를 보일 것으로 보인다. 입지여건은 두 개의 도로가 교차하는 코너변에 공원과 마주한 하남시 지역 현안 2지구 내 최적의 입지로 반경 500m 내 7,000여 세대 아파트 단지 수요와 신평초·중, 남현중, 신장고 등 학생수요 독점과 5호선 연장선인 덕풍역(예정) 등 2지구 내의 개발효과로 시세차익도 노려 볼 만 하다. 퍼스트프라임1이 하남시 현안2지구는 전형적인 항아리 상권 형태로 지난해부터 정부의 강도 높은 부동산규제가 이어지며 항아리 상권이 알짜 투자처로 주목받고 있다. ‘항아리 상권’이란 물이 넘치는 항아리처럼 항상 수요가 넘쳐 공급을 초과한다는 뜻이다. 주로 탄탄한 수요층을 확보할 수 있는 지하철역, 주요시설 이동 관문, 대단지 인근 등 입지적 장점을 갖춘 상권을 일컫는다. 정부가 부동산정책 기조를 유지하며 주택규제가 심해지자 은행이자보다 높은 수익을 기대할 수 있는 상가가 인기다. 특히 배후수요가 풍부하고 고정수요가 확보된 ‘항아리 상권’에 투자자의 뭉칫돈이 몰리고 있다고 업계는 분석하고 있다. 문의 1599-2778  

  

-트리플 역세권 오피스텔-    

명동 엠퍼스트 플레이스 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플 역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. 문의 1800-2950

-조망권 갖춘 상가, 지식산업센터-    

한강미사 아이에스비즈타워 조감도

●한강미사 아이에스비즈타워=경기도 하남시 미사강변도시 자족용지 25-1BL에 들어서는 ‘한강미사 아이에스비즈타워’는 IS동서가 공급하는 지식산업센터로 대지면적 8,295㎡(2,509평), 연면적 66,088㎡(19,991평), 지하 4층~지상 10층 규모로 근린생활시설과 기숙사 등 지원시설이 함께 들어서게 된다. IS동서의 ‘한강미사 아이에스비즈타워’는 다양한 교통호재, 쾌적한 자연환경, 생활편의시설 등 다양한 인프라를 갖춰 우수한 비즈니스 환경을 확보했다. ‘한강미사 아이에스비즈타워’는 지하철 5호선 연장선(개통 예정)인 풍산역과 가깝고, 퇴근시간에는 미사역까지 이어지는 스트리트 상가를 걸으며 쇼핑을 즐길 수도 있다. 지하철 9호선 연장사업(계획)도 있다. 현재 1·2단계(개화~잠실운동장)연장구간을 개통한 지하철 9호선이 향후 미사까지 연장될 예정으로 사업이 완료되면 강남까지 환승 없이 20분대에 이동할 수 있다. 뿐만 아니라 서울~춘천 고속도로와 서울외곽순환도로, 구리~포천 고속도로가 개통됐고 제2경부고속도로 건설사업 등 교통호재가 이어져 큰 기대를 모으고 있다. IS동서의 ‘한강미사 아이에스비즈타워’는 쾌적한 업무환경도 눈에 띤다. 3면이 트인 우수한 파노라마 조망권으로 암사대교부터 팔당댐까지 한강 조망이 가능하며 조정경기장 사거리코너에 입지해 도로 접근성이 우수하다. 바로 앞 미사리 경정공원, 조정경기장 선동둔치 체육시설 및 망월천이 인접해 있어 점심시간을 이용해 간단한 산책도 가능하다. 인근에는 스타필드, 이마트, 코스트코(예정), 유니온파크를 비롯해 다양한 문화·여가 공간을 보유하고 있으며 고덕상업업무단지(예정), 강동첨단업무단지, 삼성엔지니어링 복합단지 등 미래형 지식산업 클러스터도 인접해 업무의 연계성도 한층 더 높아질 것으로 보인다. 문의 1670-4680