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by 부동산퍼스트 장경철 이사 Sep 28. 2022

즐비한 개발호재의 산실 영등포구…분양대전 열린다

서울 영등포구가 천지개벽 중이다. 영등포의 대장주 여의도 재건축부터 신길뉴타운까지 곳곳에서 개발이 진행 중이다.

먼저 여의도는 개발 호재가 즐비하다. 정비사업으로는 영등포구에서 가장 울고 웃는 곳이 아닐까 싶다. 여의도 내 22개의 아파트 단지 중 17곳은 모두 1970년대 입주했으니까 재건축 연한 30년을 훨씬 넘은 셈이다.

최근 정체되었던 여의도 재건축에 추진에 청신호가 커졌다. ‘분리 재건축’ 여부를 두고 3년간 소송을 진행해 온 서울 여의도 광장아파트가 최근 대법원에서 원심 판결을 확정 받으며 정비사업에 속도가 붙었기 때문이다.

공작아파트가 여의도 재건축 단지 중 첫 정비구역으로 지정된 데 이어 ‘수정아파트’도 최근 영등포구청에 재건축사업 정비계획안을 제출한 것으로 확인됐다. 서울시의 정비사업 패스트트랙인 ‘신속통합기획’을 적용 중인 시범·한양아파트도 연내 정비계획안 확정을 목표로 하는 만큼 그동안 지지부진했던 여의도 재건축이 속도를 내는 분위기다.

영등포구청도 수정아파트가 7월 말 제출한 정비계획안을 검토하고 있다. 구청에서 해당 안의 입안을 결정하면 서울시로 정비계획안을 올리게 되며 서울시 검토를 거쳐 도시계획위원회 상정 여부가 결정될 것으로 보인다. 수정아파트의 이번 정비계획안은 2019년 1월 구청에 한 차례 접수됐다가 보류된 것으로 3년 반 만에 정비구역 지정 절차를 재개한 셈이다.

1976년 준공돼 지어진 지 40년을 훌쩍 넘긴 수정아파트는 총 329가구 규모다. 정비계획안에 따르면 재건축 사업 완료 시 용적률 450%를 적용해 최고 45층, 총 525가구 규모로 재탄생한다. 수정아파트는 상업 지역인 여의도 금융중심지구 내에 위치한 만큼 수정아파트 정비계획안 심의에서 ‘여의도 금융중심지구단위계획’과의 정합성 여부가 논의될 것으로 보인다.

노후 아파트가 밀집한 여의도 일대는 고층 신축 단지로 탈바꿈할 것으로 전망된다. 여의도 최초로 정비계획안이 통과된 공작아파트는 용적률 490%를 적용받아 기존 373가구에서 582가구로 늘어난다. 49층 높이의 아파트 3개 동과 업무·상업시설 등이 들어설 예정이다.

시범아파트와 한양아파트도 신통기획으로 정비계획안 마련에 한창이다. 준공 50년을 넘긴 시범아파트는 현재 최고 13층 1584가구 규모에서 최고 65층, 2300~2400가구 대단지로 다시 태어난다. 한양아파트도 최고 50층 높이의 재건축안을 만들고 있다.

목화아파트와 통합 개발을 추진하던 삼부아파트도 최근 단독 재건축으로 선회하며 신통기획 단지로 선정됐고 광장아파트(3·5~11동)도 서울시에 신통기획 참여 신청 의사를 타진했다. 이외에 목화아파트는 여의도 재건축 단지 중 자체 사업 방식으로는 최초로 재건축조합을 설립하며 사업에 박차를 가하고 있다.

여의도에는 교통 호재 또한 즐비하다. 2·5호선 환승역인 여의도역에 안산과 여의도를 잇는 2024년 신안산선이 들어올 예정이다. 9호선 샛강역에는 서울대입구역과 여의도를 연결하는 신림선이 올 5월 개통했으며 그 외에도 GTX-B노선(2023년 착공예정)을 비롯해 서부선(2023년 착공예정) 등 예정되어 있다.

다음으로 영등포구의 구도심인 영등포생활권은 정비사업으로 환골탈태를 꿈꾸고 있다. 오래된 주거지인 만큼 곳곳에서 크고 작은 재개발 사업이 이뤄지고 있다.

대표적으로는 영등포뉴타운 사업이 있는데 현재 6구역으로 나뉘어 재개발이 진행 중이다. 입주를 마친 신축 단지들이 일대 시세를 리딩하면서 영등포생활권에서 가장 핫한 곳이 되었다.

가장 사업 규모가 큰 1-4구역에는 ‘아크로타워스퀘어’ 1,221가구가 2017년 입주를 마쳤고 인근 1-3구역의 ‘포레나 영등포’ 185가구도 2020년 입주를 마쳤다. 두 신축 단지 사이에 위치한 1-2구역은 2008년 5월 조합설립을 마치고, 192가구의 주거 단지로 탈바꿈을 예고하고 있다.

바로 건너편 1-13구역은 관리처분인가를 마치고 이주가 한창 진행 중이다. 시공사로 대우건설과 두산건설을 선정했고 단지명은 ‘영등포 센트럴 푸르지오위브’다. 조만간 659가구를 분양한다는 계획인데 1-11구역(715가구)과 1-12구역(413가구)은 2020년과 2019년 각각 조합설립인가를 완료한 상태다.

영등포역 인근 대선제분 일대 재개발 1-1구역을 보면 지난 3월 사업시행인가를 완료하면서 사업이 탄력 받고 있다. 이곳은 낙후된 제분공장에서 지상 19층에 이르는 공동주택 141가구와 오피스텔, 근린생활시설로 탈바꿈하게 된다. 바로 옆에 타임스퀘어가 위치한 몰세권이자 영등포역이 도보권인 역세권 입지여서 기대를 모으고 있다.

공원 개발호재도 있다. 지난해 4월 16일 신월여의지하도로(국회대로 지하화, 제물포터널) 개통에 따른 국회대로(제물포길) 지하화 공사로 신월IC로부터 국회대로 여의도로 이어지는 7.6km 구간에 숲·광장 테마공원(일명 국회대로 지상화 공원 계획)으로 조성된다. 서울시는 사업비 573억원을 투자해 2024년까지 공원을 조성할 방침이며 국회대로 상부 공원을 서울의 새로운 녹색벨트로 조성한다는 야심찬 계획이다.

전통적인 교통 중심지답게 영등포생활권은 교통여건이 점점 개선되고 있다. 신안산선이 2024년 들어서면, 영등포역은 1호선, KTX에 이어 신안산선까지 모두 지나는 교통의 중심지가 될 전망이다.

그 다음으로 양평역 일대 재개발도 순항중이다. 착공을 앞둔 양평12구역(707가구)은 조만간 분양에 나설 계획인데 GS건설이 시공을 맡아 ‘양평역 자이’라는 단지명이 유력 시 되고 있다. 인근 양평13구역은 조합설립을 완료했고 양평14구역은 추진위원회 승인만 마쳐 놓은 상태다.

당산생활권은 워낙 교통이 편리한데다가, 소규모 단지들이 재건축에 나서면서 잠재력이 높게 평가되고 있다.

이 권역은 당산4구역을 재개발한 ‘당산롯데캐슬 프레스티지’와 상아·현대아파트를 재건축한 ‘당산센트럴 아이파크’ 덕분에 정비사업에 대한 기대감이 커지고 있다.

당산역 인근 ‘유원제일1차’와 ‘유원제일2차’가 재건축 사업을 진행하고 있다. 유원제일1차(554가구)는 관리처분인가를 올 4월 완료했고 내년 분양을 목표로 하고 있다. DL이앤씨가 시공을 맡았기 때문에 단지명에 ’e편한세상’이 들어갈 것으로 보인다. 유원제일2차는 총 410가구 소규모 단지로 2018년 조합설립인가를 받은 상태다. 이들 두 사업장 모두 당산역을 걸어서 이용할 수 있고, 우수 학군인 당서초와 당산서중이 가까워서 인기가 많은 곳이다.

당산생활권의 교통호재도 보겠다. 이 권역은 2·9호선이 십(十)자형으로 관통하는데, 한가운데 위치한 환승역 당산역이 교통의 중심지다.

이곳에 목동선 경전철이 들어서면 교통망이 더 좋아질 것으로 전망된다. 목동선은 신월부터 목동신시가지를 거쳐 당산까지 이어지는 경전철이다. 현재 상반기 기획재정부 예비타당성 조사 중에 있는데 당초 2028년 개통을 목표로 했는데, 개통 시기는 예상보다 늦어질 것으로 보인다.

마지막으로 신길생활권을 살펴보자. 신길생활권의 개발 호재하면 곧바로 신길뉴타운이 떠오를 것이다. 신길뉴타운 덕분에 오래되고 낙후된 동네에서 신흥주거지로 천지개벽하고 있다.

하지만 신길뉴타운이 처음부터 주목 받았던 건 아니다. 2005년 서울시 제3차 뉴타운 후보지로 선정됐으나, 부동산 시장이 위축되면서 사업 진척이 한동안 없었다. 원래 1구역부터 16구역까지 사업이 추진됐으나, 6곳(1·2·6·15·16구역)이 해제된다.

사업이 진행 중인 10곳 중 7곳은 입주를 마치고 사업을 완료한 상태다. 2015년 ‘래미안 프레비뉴(11구역)’를 시작으로 래미안 에스티움(7구역)’, ‘신길센트럴 자이(12구역)’, ‘신길센트럴 아이파크(14구역)’ 등이 준공을 마쳤다. 지난 7월 ‘더샵 파크프레스티지(3구역)’가 준공 완료되어 총 8곳이 입주한 셈이다.

나머지 2곳은 뉴타운 사업이 한창 진행 중이다. 10구역은 작년 사업시행인가를 받았다. 대우건설이 시공을 맡아 ‘푸르지오’ 아파트로 거듭날 것으로 보인다. 13구역은 조합설립을 완료한 상태인데, 올해 2월 GS건설이 시공사로 선정돼 ‘자이’ 아파트로 탈바꿈할 것으로 전망된다.

한편에선 사업을 재추진하려는 움직임도 나타나고 있다. 해제됐던 1구역은 2020년 3월 ‘공공재개발’ 사업지로 선정된 이후, 활발히 추진위원회 동의를 받고 있다. 2·4·15구역은 정부 주도 ‘도심공공주택복합 개발사업’에 선정되며 재개발 추진에 다시 합류했다.

신길뉴타운이 뜨게 된 배경에는 교통호재도 한몫을 했다. 현재 신길뉴타운 남측에는 7호선이 인접해 있고 북측에는 1호선이 지나고 있다. 기존 횡축 교통망을 연결해주는 종축 교통망인 신림선과 신안산선이 차례대로 들어서면서 교통이 더욱 편리해질 것으로 전망된다. 신길뉴타운 어디에 있든 도시철도를 걸어서 이용할 수 있게 되면서 아파트 시세 상승에도 일조할 것으로 보인다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “현재 영등포의 경우 특정 지역만 개발되는 것이 아니라 위에서 언급한 대로 크게 4가지 섹터로 활골탈태를 하고 있다”며 “노후된 건축물들이 사라지고 주거환경은 물론 교통여건 또한 크게 개선됨에 따라 영등포 부동산은 향후에도 수요자들의 관심이 이어질 전망이다”고 말했다.

영등포구에서 분양(예정)중인 단지 현황

여의도234레지던스 투시도

●여의도234 레지던스=대한민국 금융의 중심지인 여의도에서 하이엔드 생활(형)숙박시설인 여의도234 레지던스(가칭)이 분양을 앞두고 있다. 현대엔지니어링에서 시공을 맡는 브랜드 생활숙박시설로 과거 NH 투자증권이 있던 자리에 들어서는 57층 초고층건물이 들어설 계획이며 여의도공원을 정면에 두고 막힘이 없으니 한강조망까지 확보되는 대로변 입지다. 여의도 중심업무지구(YBD)로 중심상업지구임과 동시에 경제·금융·업무 밀집은 물론 재건축 추진으로 개발리 기대되는 아파트단지들 또한 밀집하여 있으며 지하철 5호선과 9호선이 교차하는 여의도역에서 도보권에 자리하고 있다. 정면으로는 약 22만 9539㎡(약 7만평의)의 여의도공원이 자리하고 있기에 영구적으로 공원뷰를 확보하고 있으며 일정 층 이상의 높이가 되면 한강까지도 품을 수 있는 그런 입지라는 평가다. 건너편 국회의사당이 있는 서여의도 지역이 10층 아래의 낮은 층으로 이루어져있기 때문에 광대한 여의도공원은 물론 한강까지도 한눈에 들어오게 된다. 여의대로 대로변 금융빌딩들 사이 사업지인 NH투자증권 부지에는 지하 6층부터 지상 57층으로 249.9m의 초고층건물로 63빌딩(249.6m)보다 아주 조금 높다니 그 위용이 대단할 듯 하다. 당 사업지에는 여의도 내 최대 규모의 하이엔드 생활숙박시설 총 348실이 공급된다. 건물 구성을 살펴보면 지하 6층까지는 주차장, 지하 1층부터 지상 3층까지는 근린생활시설과 일반업무시설이, 지상 4층부터 지상 56층까지 13개의 타입으로 348실이, 57층에는 인피니티 풀이 들어선다. 생활숙박시설은 주택법이 아닌 건축법 적용을 받아 각종 규제에서 상대적으로 자유롭다는게 큰 강점이라고 할 수 있으며 규제 뿐 아니라 세제면에서도 많은 부분의 장점을 누릴 수 있으면서 수익창출까지 가져올 수 있다. 13개 타입의 348호실이 분양되는데 33㎡(전용 11평)부터 102㎡(31평)까지 다양한 구조로 여의도234레지던스(가칭)은 2026년 2월 완공예정에 있다. 문의 02-882-9287

여의도 월드메르디앙 투시도

●여의도 월드메르디앙=서울의 주요 업무지구 중 하나인 여의도를 다리 하나만 건너면 되고 5호선 영등포시장역이 도보 5분 거리인 역세권 3룸 오피스텔과 소형 주택으로 이뤄진 복합 주거단지인 ‘여의도 월드메르디앙’이 8월 분양을 앞두고 있다. ‘여의도 월드메르디앙’ 인근에는 지난해 4월 16일 신월여의지하도로(제물포터널) 개통에 따른 제물포길 지하화 공사로 신월IC로부터 국회대로 여의도로 이어지는 7.6km 구간에 숲·광장 테마공원(일명 국회대로 지상화 공원 계획)이 들어선다. 또한, 영등포동에는 2012년 기준으로 기업체 약 7,800여 개와 종사자 약 45,000여 명이 근무 중이며, 인근 여의도동은 약 8,000여 개의 기업체와 150,000여 명의 근로자가 있어 풍부한 임대 수요를 갖추고 있다. 또한, 영등포는 2030 플랜에 따라 국제적인 금융중심지로 육성되고 있는 곳으로 다수의 지식산업센터가 들어서고, 기업들이 몰리면서 글로벌 국제금융도시로의 면모를 갖춰가고 있다. 서울특별시 영등포구 영등포동8가 4번지 외 5필지에 들어서는 ‘여의도 월드메르디앙’은 지하 1층~지상 12층 규모, 30실의 주거용 오피스텔인 아파텔과 11세대의 소형주택(도시형 생활주택)으로 구성된다. 층별 구성은 지하 1층~지상 12층 규모로 오피스텔은 2~9층, 소형 주택은 10~12층으로 이뤄지며 총 주차대수는 39대(법정 36대)이다. 오피스텔은 전용면적 ▲58㎡(8실) ▲61㎡(8실) ▲62㎡(14실) 3가지 타입으로 소형 주택은 전용면적 ▲37㎡(2세대) ▲47㎡(4세대) ▲49㎡(2세대) ▲50㎡(2세대) ▲56㎡(1세대) 5가지 타입으로 구성되며 아울러 전세대 발코니확장과 슬라이드중문, 시스템에어컨, 각종 가전제품 등이 무상으로 제공된다. 쓰리룸과 2bath구조(일부 세대 제외)의 아파트 평면을 도입했으며 특히 최상층인 12층 3세대는 독점공간 사용이 가능해 특히 높은 인기가 예상된다. ‘여의도 월드메르디앙’은 영등포시장역이 직선거리 350m 거리(도보 5분 이내)에 있으며, 인근에 영등포역(1호선·신안산선 예정)과 당산역(2호선·9호선), 국회의사당역(9호선) 도보로 이용이 가능하다. 또한, GTX B노선과 일산과 영등포를 잇는 M버스를 이용할 수 있으며, 올림픽대로와 강변북로, 서부간선도로, 경인고속도로도 가까워 우수한 교통여건을 갖추고 있다. 지난해 4월 16일에는 신월동에서 목동을 거쳐 여의대로까지의 7.53km 구간을 한 번에 터널로 잇는 제물포터널이 개통하였으며, 2024년에는 신안산선(안산, 시흥~여의도)이 개통 예정에 있다. 교육여건도 우수하다. 초, 중, 고(영동초, 영중초, 당서초, 당산중 등)가 도보로 이용 가능한 학세권 단지라는 평가를 받고 있다. 최근 오피스텔 등이 아파트의 대안으로 주목을 받으면서 교육환경이 우수한 학세권 오피스텔에 관심이 어느때보다 높다. 학교가 밀집해있어 도보 통학이 가능하거나 학군이 우수한 지역은 집값이 높게 형성돼 있다 보니 자녀교육에 열의가 높은 학부모들은 상대적으로 가격이 저렴한 주거용 오피스텔에 높은 관심을 보이고 있는 것이다. 이렇다 보니 이들 지역의 주거용 오피스텔은 높은 가격 상승과 청약 경쟁률을 보이고 있다. 한 부동산 전문가는 “최근 오피스텔이 소형 아파트 대체 상품으로도 많이 공급되는 만큼 교통, 편의시설뿐 아니라 학군까지 고려한 투자를 하는 것이 좋다”고 말했다. 주변 생활편의시설로는 도보 거리에 빅마켓이 있으며, 인근에 위치한 코스트코, 신세계백화점, 타임스퀘어, 롯데백화점과 함께 지난해 2월에는 서울 최대 규모의 백화점 ‘더현대 서울’이 오픈했다. 더현대 서울은 전체 영업면적이 8만9100㎡에 이르며, 이 가운데 49%를 실내 조경이나 휴식 공간으로 꾸며, 서울의 가장 핫한 핫플레이스 명소로 자리 잡아 하루 평균 약 20만 명이 방문하고 있다. 이밖에 한강시민공원과 여의도공원, 선유도공원, 한강 캠핑장, 낚시터 등이 가깝다. ‘여의도 월드메르디앙’은 청약 접수 때 청약통장이 필요 없고, 만 19세 이상이면 누구나 청약할 수 있다. 거주 지역이나 재당첨 제한도 받지 않는다. 주택 소유와 상관없이 분양 물량 100%가 추첨제로 당첨자를 가리기 때문에 1인 가구부터 청약 가점이 낮은 신혼부부나 젊은 층도 내 집 마련의 기회를 잡을 수 있다. 오피스텔과 소형 주택은 각각 100실과 30세대 미만으로 공급되어 계약 후 바로 전매(轉賣)도 가능하다. 여의도 월드메르디앙’ 분양 관계자는 “현재 서울 전역이 투기과열지구로 분양권 전매가 극히 어렵다는 점에서 틈새 투자처로도 주목할 만하다”고 말했다. 7억대의 합리적인 분양가로 공급되며 계약조건은 계약금 1차 5%로 계약이 성립(30일 이내 2차 계약금 납부 조건)되며 수요자들의 초기부담을 낮췄으며 준공은 2023년 7월경 예정이다. 계약자를 위한 다양한 혜택도 제공된다. 준공 후 1년치 이자지원(월 100만원)을 일시불로 선지급(약 1,200만원 상당)하며 여의도 출퇴근자를 위한 고급 자전거를 제공한다. 한편, ‘여의도 월드메르디앙’ 오피스텔은 시공은 신성종합건설(주), 수탁 시행은 무궁화신탁이 맡았다. 홍보관 및 견본주택은 영등포동7가 29-28 한흥빌딩 3층에 마련되어 있으며, 방문 전 전화 사전예약을 통해 자세한 상담을 받을 수 있다. 문의 1668-0970

신길 AK 푸르지오 조감도

●신길 AK 푸르지오=대우건설은 신길뉴타운에 조성중인 주상복합 '신길 AK 푸르지오'를 선착순 분양중이다. 미계약 세대에 대해 거주 지역과 청약 통장 가입 여부에 관계없이 선착순으로 분양 받을 수 있다. '신길 AK 푸르지오'는 서울특별시 영등포구 신길동 255-9번지 일대에 지하 5층~지상 24층, 5개 동, 소형주택·오피스텔 총 392세대와 근린생활시설 등으로 조성되는 주상복합이다. 그 중 현재 공급중인 소형 주택(도시형생활주택)은 △49㎡A 80세대 △49㎡B1 148세대 △49㎡B2 19세대 △49㎡C 39세대 총 286세대 규모다. '신길 AK 푸르지오'는 특히, 실거주에 최적화된 평면을 갖췄다. 거실과 주방, 욕실, 방 2개의 투룸형(총 세대수의 72%)특화 설계를 적용했으며 공간 활용성을 높이기 위한 팬트리 공간 등 넉넉한 수납 공간으로 아파트 못지않은 평면을 자랑하며 전 세대 발코니 확장도 무상으로 시공된다. 파인 가든, 플레이 가든 등 산책·휴식 공간과 피트니스 클럽이 마련되고 단지 내 지상은 차량 동선과 보행 동선이 분리된 차 없는 안전한 공원형 단지로 꾸며진다. 또 공공업무시설과 상업시설도 들어서는 등 편리한 원스톱 생활주거단지로 조성된다. 주차 역시 세대당 1대의 주차 공간이 배정돼 기존 소형주택의 주차 공간 부족 문제를 해소했고, 폭 2.5m 이상의 주차 구획으로 승하차시 문콕 걱정 없는 쾌적한 주차 환경을 구현했다. 아울러 푸르지오 스마트홈 앱으로 언제 어디서나 세대 내부의 기기를 제어할 수 있는 푸르지오 스마트홈 시스템과 미세먼지를 관리 및 차단하는 최첨단 청정시스템 등도 설치된다. 입지 여건 또한, 뉴타운 최중심에 자리해 이미 입주를 완료한 '래미안 프레비뉴', '힐스테이트 클래시안', '더샵 파크 프레스티지', '보라매 SK VIEW' 등과 함께 브랜드 타운의 프리미엄 효과를 누릴 것으로 기대된다. 계약 조건은 △계약금 10% △중도금 50% △잔금 40%다. 중도금 대출은 총 분양 대금의 40% 범위 내에서 가능하며, 이자 후불제다. 공식홈페이지에서 사이버 견본주택을 운영 중이며 입주는 2024년 7월 예정이다. 문의 02-882-9287

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