등록임대사업자 제도 연내 부활?…오피스텔 선점 해볼까

-정부 등록임대사업자 제도 정상화 추진 예정, 발빠른 투자자 주거형 오피스텔 선점 나서

-긴급 정책연구용역 과제 선정…12월 정상화 정책 발표

정부가 연내 등록임대사업자 제도를 정상화할 방안을 추진하고 있는 것으로 알려지면서 주거형 오피스텔 시장이 활발해지고 있다. 

등록임대사업자 제도는 다주택자에게 과도한 혜택이 돌아가는 것을 방지하고자 지난 2020년 사실상 폐지됐었지만, 정부가 주거 시장 안정화를 위해 이 제도를 다시 부활하기로 결정했다.

다만 세제 혜택이 전반적인 부동산 시장 불안을 유도할 수 있어 아파트를 제외한 소형주택에 우선 적용될 예정이다. 

등록임대사업자 제도가 시행된 이후 비(非)아파트 소형주택을 임대주택으로 등록할 경우 종합부동산세 합산 배제, 양도소득세 중과 배제 등의 세제 혜택을 제공받을 수 있게 된다. 단 일정 기간 이상 임대를 해야 하고 임대료 증액도 5% 이내로 제한된다. 

최근 정부가 폐지 수순을 밟았던 '매입형 등록임대제' 정상화를 위한 연구용역에 착수했다.

정부 부처에 따르면 국토교통부는 최근 매입형 등록임대제 정상화를 긴급 정책 연구용역 과제로 선정하고 발주 전 심의 절차에 착수에 들어갔으며 이달 중 심의가 마무리되는 대로 연구용역을 발주할 계획으로 용역 비용은 2000만원, 기간은 3개월이다.

매입형 등록임대제는 민간이 소유한 주택을 임대하는 민간등록임대의 한 형태다. 주택임대사업자 등록을 적극 권장했던 문재인 정부 초기 각종 혜택이 부여됐으나 다주택자들의 절세 수단으로 악용되고 있다는 비판이 나오면서 2018년부터 폐지 수순에 들어갔다.

국토부는 지난 8월 국회 국토교통위원회 업무보고를 통해 연내 소형주택을 중심으로 매입형 등록임대제 정상화를 추진하겠다고 밝힌 바 있다. 공공 물량만으로 수요를 충족하기 어려운 임대차 시장 안정을 위해 매입형 등록임대제 부활이 필요하다는 판단에서다.

이번 연구용역에서는 제도 부활 시 주택 형태·크기에 따른 영향과 앞서 폐지된 조정대상지역 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제 등 각종 혜택 적용 방안 등이 폭넓게 검토될 것으로 보인다.

국토부 관계자는 12월 연구용역 결과를 바탕으로 기획재정부와 협의를 거쳐 연내 정상화 방안을 발표하게 될 것이라고 밝혔다.

다만 정부는 아파트에 대한 매입형 등록임대제 부활에 대해서는 신중한 입장을 보이고 있다.

이처럼 세제 혜택에 대한 기대감이 높아지면서 오피스텔의 매매가가 오르고 있다. 실제로 한국부동산원 자료에 따르면 지난 7월 전국 오피스텔 평균매매가격은 2억 1,717만원으로 전월(2억 1,713만원) 대비 상승세를 기록했다. 반면 아파트 평균매매가격은 6월 5억 1,135만원에서 7월 5억 997만원으로 하락했다. 

장경철 부동산퍼스트 이사는 “등록임대사업자 제도가 본격적으로 재개되기 전임에도 ‘알짜 투자처’를 미리 확보하려는 투자자들이 급증해 벌써부터 오피스텔 가격이 오르고 있다”이라며 “특히 치솟은 아파트 전월세 가격에 주거형 오피스텔을 찾는 수요자들이 많아지고 있는 상황에 이 제도가 주거형 오피스텔 시장을 한층 더 활기차게 만들 것으로 기대된다”고 말했다. 

이러한 가운데 오피스텔 가격이 더 오르기 전에 알짜 입지의 신규 분양 단지를 선점하려는 투자자들이 많아지고 있다. 

여의도 월드메르디앙 광역 조감도

●여의도 월드메르디앙=서울의 주요 업무지구 중 하나인 여의도를 다리 하나만 건너면 되고 5호선 영등포시장역이 도보 5분 거리인 역세권 3룸 오피스텔과 소형 주택으로 이뤄진 복합 주거단지인 ‘여의도 월드메르디앙’이 8월 분양을 앞두고 있다. ‘여의도 월드메르디앙’ 인근에는 대규모 공원 개발호재도 있다. 지난해 4월 16일 신월여의지하도로(국회대로 지하화, 제물포터널) 개통에 따른 국회대로(제물포길) 지하화 공사로 신월IC로부터 국회대로 여의도로 이어지는 7.6km 구간에 숲·광장 테마공원(일명 국회대로 지상화 공원 계획)으로 조성된다. 서울시는 사업비 573억원을 투자해 2024년까지 공원을 조성할 방침이며 국회대로 상부 공원을 서울의 새로운 녹색벨트로 조성한다는 야심찬 계획이다. 또한, 영등포동에는 2012년 기준으로 기업체 약 7,800여 개와 종사자 약 45,000여 명이 근무 중이며, 인근 여의도동은 약 8,000여 개의 기업체와 150,000여 명의 근로자가 있어 풍부한 임대 수요를 갖추고 있다. 또한, 영등포는 2030 플랜에 따라 국제적인 금융중심지로 육성되고 있는 곳으로 다수의 지식산업센터가 들어서고, 기업들이 몰리면서 글로벌 국제금융도시로의 면모를 갖춰가고 있다. 서울특별시 영등포구 영등포동8가 4번지 외 5필지에 들어서는 ‘여의도 월드메르디앙’은 지하 1층~지상 12층 규모, 30실의 주거용 오피스텔인 아파텔과 11세대의 소형주택(도시형 생활주택)으로 구성된다. 층별 구성은 지하 1층~지상 12층 규모로 오피스텔은 2~9층, 소형 주택은 10~12층으로 이뤄지며 총 주차대수는 39대(법정 36대)이다. 오피스텔은 전용면적 ▲58㎡(8실) ▲61㎡(8실) ▲62㎡(14실) 3가지 타입으로 소형 주택은 전용면적 ▲37㎡(2세대) ▲47㎡(4세대) ▲49㎡(2세대) ▲50㎡(2세대) ▲56㎡(1세대) 5가지 타입으로 구성되며 아울러 전세대 발코니확장과 슬라이드중문, 시스템에어컨, 각종 가전제품 등이 무상으로 제공된다. 쓰리룸과 2bath구조(일부 세대 제외)의 아파트 평면을 도입했으며 특히 최상층인 12층 3세대는 독점공간 사용이 가능해 특히 높은 인기가 예상된다. ‘여의도 월드메르디앙’은 영등포시장역이 직선거리 350m 거리(도보 5분 이내)에 있으며, 인근에 영등포역(1호선·신안산선 예정)과 당산역(2호선·9호선), 국회의사당역(9호선) 도보로 이용이 가능하다. 또한, GTX B노선과 일산과 영등포를 잇는 M버스를 이용할 수 있으며, 올림픽대로와 강변북로, 서부간선도로, 경인고속도로도 가까워 우수한 교통여건을 갖추고 있다. 지난해 4월 16일에는 신월동에서 목동을 거쳐 여의대로까지의 7.53km 구간을 한 번에 터널로 잇는 제물포터널이 개통하였으며, 2024년에는 신안산선(안산, 시흥~여의도)이 개통 예정에 있다. 교육여건도 우수하다. 초, 중, 고(영동초, 영중초, 당서초, 당산중 등)가 도보로 이용 가능한 학세권 단지라는 평가를 받고 있다. 최근 오피스텔 등이 아파트의 대안으로 주목을 받으면서 교육환경이 우수한 학세권 오피스텔에 관심이 어느때보다 높다. 학교가 밀집해있어 도보 통학이 가능하거나 학군이 우수한 지역은 집값이 높게 형성돼 있다 보니 자녀교육에 열의가 높은 학부모들은 상대적으로 가격이 저렴한 주거용 오피스텔에 높은 관심을 보이고 있는 것이다. 이렇다 보니 이들 지역의 주거용 오피스텔은 높은 가격 상승과 청약 경쟁률을 보이고 있다. 한 부동산 전문가는 “최근 오피스텔이 소형 아파트 대체 상품으로도 많이 공급되는 만큼 교통, 편의시설뿐 아니라 학군까지 고려한 투자를 하는 것이 좋다”고 말했다. 주변 생활편의시설로는 도보 거리에 빅마켓이 있으며, 인근에 위치한 코스트코, 신세계백화점, 타임스퀘어, 롯데백화점과 함께 지난해 2월에는 서울 최대 규모의 백화점 ‘더현대 서울’이 오픈했다. 더현대 서울은 전체 영업면적이 8만9100㎡에 이르며, 이 가운데 49%를 실내 조경이나 휴식 공간으로 꾸며, 서울의 가장 핫한 핫플레이스 명소로 자리 잡아 하루 평균 약 20만 명이 방문하고 있다. 이밖에 한강시민공원과 여의도공원, 선유도공원, 한강 캠핑장, 낚시터 등이 가깝다. ‘여의도 월드메르디앙’은 청약 접수 때 청약통장이 필요 없고, 만 19세 이상이면 누구나 청약할 수 있다. 거주 지역이나 재당첨 제한도 받지 않는다. 주택 소유와 상관없이 분양 물량 100%가 추첨제로 당첨자를 가리기 때문에 1인 가구부터 청약 가점이 낮은 신혼부부나 젊은 층도 내 집 마련의 기회를 잡을 수 있다. 오피스텔과 소형 주택은 각각 100실과 30세대 미만으로 공급되어 계약 후 바로 전매(轉賣)도 가능하다.  여의도 월드메르디앙’ 분양 관계자는 “현재 서울 전역이 투기과열지구로 분양권 전매가 극히 어렵다는 점에서 틈새 투자처로도 주목할 만하다”고 말했다. 7억대의 합리적인 분양가로 공급되며 계약조건은 계약금 1차 5%로 계약이 성립(30일 이내 2차 계약금 납부 조건)되며 수요자들의 초기부담을 낮췄으며 준공은 2023년 7월경 예정이다. 계약자를 위한 다양한 혜택도 제공된다. 준공 후 1년치 이자지원(월 100만원)을 일시불로 선지급(약 1,200만원 상당)하며 여의도 출퇴근자를 위한 고급 자전거를 제공한다. 한편, ‘여의도 월드메르디앙’ 오피스텔은 시공은 신성종합건설(주), 수탁 시행은 무궁화신탁이 맡았다. 홍보관 및 견본주택은 영등포동7가 29-28 한흥빌딩 3층에 마련되어 있으며, 방문 전 전화 사전예약을 통해 자세한 상담을 받을 수 있다. 문의 1668-0970

용산 월드메르디앙 조감도

●용산 월드메르디앙=서울 용산구 원효로3가 277-1번지에 ‘월드메르디앙 용산’이 분양중이다. 지하 3층~지상 13층, 총 48실 규모 오피스텔로 전용 29㎡·39㎡의 중소형 특화 면적대로 구성돼 1인 가구가 많은 용산구 특성에 걸맞은 상품이라는 평가다. 월드메르디앙 용산은 투룸 복층타입의 와이드&트윈 구조를 적용해 공간 활용도를 높이고 쾌적한 주거 생활이 가능할 것으로 기대를 모으고 있다. 포겐폴과 엘리카 등 유럽 명품 브랜드로 내부 공간을 구성해 고급스러움도 높인다는 계획이다. 또한 커뮤니티 동을 따로 배치 설계해 쾌적한 편의시설 이용이 가능하다. 커뮤니티동에는 피트니스 센터, 공유오피스, 루프탑 등이 조성돼 입주민의 삶의 질을 높일 것으로 기대된다. 도로교통망도 눈에 띈다. 원효대교와 강변북로까지 1분 만에 진입할 수 있어 서울은 물론 수도권 각 지역으로의 접근이 편리하다. 도로 인프라를 이용하면 여의도 약 7분, 신사동 약 17분, 디지털미디어시티 약 19분만에 진입할 수 있다.대중교통 인프라도 뛰어나다. 국철1호선과 경의중앙선, 고속철도가 지나는 용산역이 걸어서 10분 거리에 있으며 사업지가 용산역과 효창공원역, 마포역의 중간 지점에 조성돼 다양한 노선을 도보로 접근 가능하다. 사업지 인근에 용문전통시장, 이마트 용산아이파크몰점, 롯데시네마 등 다수 상업시설이 위치해 있으며 성촌근린공원, 한강을 걸어서 이용할 수 있는 등 정주성도 호평된다. 월드메르디앙 용산이 주목받는 큰 이유는 도보 5분 거리에 예정된 용산국제업무지구 호재에 있다. 윤석열 대통령의 용산 집무실 이전 이슈로 일찍이 눈길을 끌던 용산구는 오랜 기간 표류 중이던 용산국제업무지구 조성사업 첫 삽이 가시화되며 가장 주목받는 지역이 됐다는 평가다. 서울의 마지막 금싸라기땅으로 명명되는 용산정비창과 주변 부지 등 약 49만3000㎡ 부지에 예정된 용산국제업무지구는 서울광장의 40배에 달하는 초대형 업무지구로 지난 2010년 책정된 사업비는 31조원에 달한다. 내년 상반기 개발구역 지정 및 계획 수립, 오는 2024년 기반시설 착공, 2025년 핵심시설부지 착공을 목표로 하고 있는 이곳은 적지 기간 사업이 표류 상태로 머물렀다. 이후 대선에서 윤석열 대통령, 지선에서 오세훈 서울시장이 당선되며 추진이 본격화됐다. 특히 오세훈 시장은 과거 이곳을 동북아 최대 국제업무지구로 조성하고자 한 바 있다. 이에 따라 사업도 순조롭게 진행 중이라는 평가다. 최근 용산국제업무지구 공간기획을 담당하고자 신설된 미래공간기획관으로 홍선기 직무대리가 임명됐다. 일각에서 대통령 직속의 ‘개발특구청’이 신설될 것이라고 내다보는 점도 잠재적 호재다. 여기에 과거 사업 좌초의 이유 가운데 하나였던 사업 주체 문제도 서울주택도시공사-코레일 공동사업시행자 체제로 진행하기로 하며 해결됐다는 평가다. 특히 용산국제업무지구는 ▲용산민족공원 ▲GTX-A·B·D노선 계획 ▲서울역 ~ 용산역 지하화 및 도심 숲길 조성 ▲현대자동차 복합단지 ▲용산 연장 신분당선 등 용산구의 개발호재와 연계될 것이라는 기대감이 크다. 이에 사업이 마무리될 경우 업무·주거·교통을 아우르는 서울의 중심지가 되리라는 조심스러운 예측도 나온다. 이에 다수의 전문가들은 용산구 집값 급등 전망과 기본형 건축비 상승 등의 요인으로 향후 상품군을 불문한 분양가 상승이 전망되는 만큼 지금이 가장 저렴할 수 있다고 조언한다. 한편 월드메르디앙 용산은 48실 규모로 기존 오피스텔 규제에 해당되지 않는 분양 후 전매 가능 상품이다. 문의 02-882-9287

목감역 프로그레스 조감도

●목감역 프로그레스=케이앤비는 경기 시흥시 일대에 짓는 ‘목감역 프로그레스’를 공급할 예정이다. 단지는 지하 5층~지상 10층, 2개동, 전용면적 56~84㎡ 총 340실 규모로 조성된다. 근린생활시설 81실은 지하 1층과 지상 1층에 마련된다. 일부 최상층 타입에는 테라스와 다락방 등이 마련된다. 풀퍼니시드 시스템으로 집 안에 냉장고, 세탁기, 건조기, 시스템 에어컨 등의 전자제품과 수납장, 붙박이장 등 가구가 마련된다. 단지 내에 스마트 리빙시스템이 적용된다. 생활편의 서비스, 차량 관련 서비스, 가사 관련 서비스 등이 마련되며 대부분 1년간 무상 제공될 예정이다. 생활편의 서비스로는 가구 방문객이나 파티목적으로 활용할 수 있는 게스트룸이 제공되며 캐주얼 레스토랑을 통해 다양한 메뉴의 조식 서비스를 이용할 수 있다. 또 전담 트레이너가 상주해 상담은 물론 각종 GX프로그램 이용이 가능한 피트니스가 운영된다. 차량관련 서비스로는 입주민의 필요에 따라 ‘벤츠 스프린터’ 차량을 이용할 수 있는 리무진 서비스, 단지 내 지정 플랫폼을 통해 편리한 차량 렌트가 가능한 카셰어링 서비스, 방문을 통해 기본 및 디테일링 세차가 가능한 출장 세차 서비스 등이 제공된다. 또 홈클리닝 전문 인력이 집을 직접 방문하는 가사노동 헬퍼 서비스가 제공된다. 오는 2025년 준공 예정인 신안산선 목감역이 도보권에 있다고 분양 관계자는 설명했다. 서해안고속도로, 평택파주고속도로 등과 가까운 것으로도 알려졌다. 분양 관계자는 “목감 최초 프레스티지 하우스로 조성되는 만큼 호텔식 서비스를 누리고 싶은 사람들의 관심이 있다”며 “특히 신안산선 목감역이라는 우수한 입지인 상황에서 인근에 직주근접이 가능한 산업단지 조성 등의 대규모 개발호재가 있다”고 전했다. 문의 02-898-4555