상가투자의 꽃은 1층, 선호도 높은 1층만 공급 상가는
아파트 초강력 규제, 저금리의 지속, 오피스텔 수익률 하락 등으로 수익성 상가에 대한 관심이 어느때보다 높아지고 있다.
그중에서 역시 상가투자하면 1층을 떠올리게 되는데 전통적으로 1층에 공급되는 상가는 투자에 있어서 가장 좋은 여건을 갖춰 각광받고 있다.
접근성이 좋고 눈(가시성)에 잘 띄기 때문이다. 이에 분양업체들도 2~3층은 과감히 포기하고1층에만 상가를 조성해 속속 분양에 나서고 있다.
1층에만 상가를 조성하게 되면 대부분이 층고가 높아져 복층활용이 가능하고 전면에 테라스가 조성되면 실사용 면적이 증가해 임차인 확보가 수월하고 임대료 수준을 높힐 수 있으며 업종의 중복 등을 막을 수 있다.
또한 1층에만 상가가 있다는 것은 대부분 위에는 사람들이 거주하는 오피스텔이나 아파트가 있는 단지 내 상가로 조성되기 때문에 풍부한 배후수요도 확보 할 수 있어 안정적인 수익이 가능하다. 이에1층 상가 대부분은 인기가 높고 프리미엄까지 붙어 거래되고 있다.
실제 최근에 분양한 1층 공급 상가들이 놀라운 성적을 보였다. 200m에 이르는 스트리트몰로 조성되는 GS건설의 ‘공덕 파크자이’ 상가는 공개청약을 마감한 결과 57개 매장 모집에 평균 약 68대1, 최고 297대1의 경쟁률을 보이며 하루사이에 100% 분양을 마쳤다. 공덕파크자이 상점가는 모두 1층에 위치하며, 총 73개의 점포 규모로 조성된다.
실제 상가 인기지역인 남양주 다산신도시나 하남 미사강변도시 내 1층 상가의 경우 평균적으로 3천~5천 정도 프리미엄이 형성되어 있다는게 인근 중개업소들의 설명이다.
또 1층 상가는 가시성 및 접근성이 좋아 인구 유입이 뛰어나기 때문에 타 층 대비 공실률이 적고 높은 임대료를 받는 경우가 대부분이지만 단,분양가가 비싸기 때문에 수익률을 꼼꼼히 따져서 계약하는 지혜가 필요하다는게 업계의 조언이다.
최근 변화의 바람이 불고 있는 곳은 당연 단지내 상가다. 과거 안정적인 투자처로 꼽혔지만 단지내 상주인구로 매출을 올리는데 한계가 있고 트렌트 변화에 대처하지 못해 선호도가 떨어졌다.
최근에 공급되는 단지내 상가는 지하를 없애고 1층 위주로 공급된다. 단지내 상주인구 뿐만아니라 외부 인구를 유입하기 위해 스트리트형 상가 형태로 공급하는 사례도 늘고 있다.
부동산일번가 장경철 이사는 “1층에 공급되는 상가는 계단을 오를 필요가 없어 방문이 편리한 데다 보행자의 눈에 가장 잘 띄어 유동인구 흡수도 수월하다”며 “인기가 좋은 만큼 분양가격도 지하층이나 지상 2, 3층보다 최고 2배 가까이 높다는 단점이 있다”고 말했다.
1층만 공급하는 주요 분양(예정)중인 상가 현황
김포 경동미르웰시티 조감도●김포 경동 미르웰시티(지식산업센터 지원상가)=경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 경동 미르웰시티 지원상가를 6월에 분양한다고 밝혔다. 시공은 신세계건설에서 맡았으며 연면적 72,526.83㎡, 지하 3층~지상 7층, 1개동 규모의 지식산업센터와 투자자와 임차인 선호도가 높은 1층에만 공급되는 근린생활시설로 구성될 예정이다. 지원상가는 총 67개 점포, 총 전용면적 3,431㎡(1,038평)으로 아파트 1천세대 규모인 약 3,000명의 근무자가 상주, 소비하므로 투자의 안정성과 임차인 확보가 용이한 독점상권 형성이 가능하다는 평가를 받고 있다. 상가 추천업종으로는 금융기관, 베이커리, 전문음식점, 커피전문점, 분식점, 문구점, 중개업소 등이 있으며 3.3㎡당 분양가는 2,400만(부가세 별도)~2,700만원(부가세 별도)선으로 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 법정대수인 268대의 188.06%에 달하는 총 504대의 주차 공간이 확보되어 외부 고객 유입에 유리하며 출입구가 총 7곳이라 점포간 유기적인 연결이 용이하다. 지식산업센터 내 입주기업 종사자들을 배후수요 독점할 수 있는 데다 인근의 국민연금관리공단, KT&G, 한국농어촌공사, 김포경찰서 등 공공기관과 공기업 등도 간접수요로 흡수할 수 있다. 단지 맞은편에는 종합의료시설 건립이 예정돼 있다. 장기지구 내에 다양한 개발로 인해 미래가치 역시 상승하고 있다. 오는 11월 김포도시철도가 개통 예정으로 경동 미르웰시티는 신설될 장기역과 도보 10분 거리에 역세권에 위치한다. 따라서 김포도시철도와 김포공항 지하철 환승을 통해 김포시청 7분, 킨텍스 12분, 김포공항 19분, 여의도역 30분 이동이 가능하다. 김포김포고속화도로(김포한강로)와 자유로를 비롯해 강변북로, 올림픽대로 이용이 용이해 서울 및 도심 접근성이 양호하며 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다. 48번국도과 김포도시철도를 이용할 경우 김포시 주요지역 및 서울 도심(마곡택지개발지구) 접근이 수월하며 마곡지구 대비 저렴한 분양가가 예상돼 마곡지구 업무단지 배후수요 및 김포시 인근 주요 산업단지 수요 흡수도 가능할 것으로 전망된다. 한편 지난 5년간 김포시는 인구유입 수가 28.98% 증가하는 등 꾸준한 인구 증가 추세를 보이고 있다. 개발호재도 풍부하다. 도시기본계획에 따른 한강시네폴리스 조성사업은 물론 종합스포츠타운, 공해업종 분리를 위한 산업단지 건설, 아트빌리지 조성사업 등이 단지 주변에서 추진 중이다. 최근 지식산업센터 내 상가는 소비력이 좋은 기업 근무자들이 주로 이용하기 때문에 상권이 활기를 띨 가능성이 크다. 또한 주변에 대단지 아파트가 있거나 역세권에 위치하고 있으면 배후수요 및 유동인구까지 잡을 수 있어 투자가치가 더 높다고 볼 수 있다.문의 031-985-3656
더퍼스트 타워 평택 조감도●더퍼스트 타워 평택(지식산업센터 지원상가)=평택 LG산업단지에서 올 상반기 공급된 ‘더퍼스트 타워 평택’ 상업시설에 대한 관심이 뜨겁다. 더퍼스트 타워 평택은 연면적 59,635㎡ 규모의 대규모 지식산업센터로 상주인구만 약 3천5백여 명에 이를 것으로 전망된다. 상업시설 규모는 연면적 대비 15% 정도이며 동일 블록 4개 대형 업무용 빌딩 중 상가로 허가를 받아 실질 상주인구는 1만여 명이 넘을 것으로 추산되고 있다. 특히 더퍼스트 타워 평택 상업시설은 상가 내 8.2m 스트리트형 내부 동선이 3면으로 확보돼 상가 내부가 마치 도심 속 광장 같은 느낌을 갖도록 설계됐다. 주출입구도 6곳으로 개방해 어느 위치에서든 자연스레 유입이 될 수 있도록 세심한 배려를 한 점이 돋보인다.분양 관계자는 “더퍼스트 타워 평택은 동일 블록 4개 대형 업무용 빌딩 중 더퍼스트 타원만 상업시설로 허가가 나 샤워효과는 물론 파도효과까지 누릴 수 있는 독점 상권”이라고 강조했다. 더퍼스트타워 평택 상업시설 경쟁력 중 하나는 바로 저렴한 분양가에 있다. 1층 기준 평당 평균 분양가는 1,550만원으로 이는 올해 경기도에서 공급한 상가 분양가의 47% 수준이다. 동탄 지역 지식산업센터 상가 분양가와 비교해도 확실히 분양가 경쟁력이 높다. 서울 마곡이나 위례신도시 상가 분양가와는 3배 가까운 차이다. 문의 031-403-4300
서울 항동지구 우남퍼스트빌 조감도●서울 항동지구 우남퍼스트빌(단지 내 상가)=우남건설이 서울의 막바지 택지지구인 서울 항동지구 6블록에 ‘서울 항동지구 우남퍼스트빌 단지 내 상가’를 다음달 분양할 예정이다. 서울 항동지구 우남퍼스트빌 단지 내 상가는 지상 1층 총 6개 점포, 전용면적 36㎡ 단일면적으로 구성된다. ‘서울 항동지구 우남퍼스트빌’(337가구) 아파트는 계약시작 일주일 만에 모든 분양을 마쳤던 단지라 이번 상가 분양에 많은 투자자들의 관심이 쏠릴 것으로 예상된다. 특히 상가가 위치한 서울 항동지구 6블록은 항동지구 내 중심에 위치해 서울 항동지구 우남퍼스트빌 337가구의 고정수요 뿐만 아니라 인접한 주변 단지에 거주하는 주민들의 접근성도 좋다. 게다가 풍부한 유동인구도 기대할 수 있다. 항동지구 내 조성되는 업무·상업시설과도 가까워 도보로 오갈 수 있으며 CGV 역곡점, 홈플러스 부천소사점 등 역곡역 상권 역시 인접하다. 또한 서울 항동지구 우남퍼스트빌 단지 내 상가는 60% 이상의 전용률도 확보해 공간활용도가 뛰어날 것으로 보인다. 편의점, 세탁소, 호프집, 베이커리, 부동산 등 다양한 시설이 들어올 수 있다. 한편 서울 항동지구 우남퍼스트빌 상업시설이 위치한 서울 항동지구는 서울에서 희소가치가 높은 공공주택지구다. 부천옥길지구를 비롯해 범박지구, 천왕지구 등 인접한 택지지구와 함께 신흥 주거라인으로 떠오르고 있는 곳이다. ‘서울 항동지구 우남퍼스트빌’ 단지 내 상가는 오는 6월 7일 내정가 공개입찰을 통해 공급할 예정이다. 문의 1588-8035
미사 제일풍경채 조감도●미사강변 A33BL 제일풍경채(단지 내 상가)=제일건설은 내달 서울 접근성이 우수한 미사강변도시 초입에 ‘미사강변 A33BL 제일풍경채 단지 내 상가’를 공급할 예정이라고 28일 밝혔다. 상가는 지상 1층 총 14개 점포, 전용면적 30~91㎡으로 구성된다. 고정수요로 지난 2016년 최고 82.4대1의 청약경쟁률을 기록한 바 있는 미사강변 A33BL 제일풍경채 726가구가 있다. 여기에 인접한 자이와 더샵, 동원, 동일 등 5개 단지도 배후수요로 꼽힌다. 5개 단지 중앙에 입지해 집객과 시인성이 우수하다는 평가다. 또한 상가 인근에 우체국과 주민센터 등 공공기관이 있어 유동인구 흡수에도 유리할 전망이다. 상가별 특징으로는 1동 상가의 경우 한홀초 건너편에 위치했다. 교육특화 상가로 학부모와 학생 수요를 기대할 수 있다고 분양 관계자는 설명했다. 1동 상가와 2동 상가는 모두 스트리트 상가로 조성돼 접근성을 극대화했다. 상가 내에는 편의점과 세탁소, 호프집, 부동산 등 다양한 시설이 들어설 예정이다. 교통의 경우 미사강변도시는 올림픽대로, 외곽순환로, 상일IC 등이 가까워 차량 이용 시 강남까지 20분대, 분당까지는 30분대에 도달할 수 있다. 오는 2020년 말에는 지하철 5호선 연장선인 강일역과 미사역이 개통될 예정이다. 2025년에는 서울~세종간 고속도로가 개통돼 서울 및 수도권 접근성이 개선될 전망이다. 분양 관계자는 “미사강변 제일풍경채 단지 내 상가는 726가구 고정수요를 포함해 인근 단지 총 3898가구 배후수요를 흡수할 수 있는 항아리상권”이라며 “여기에 인근 상가와 달리 합리적인 가격에 선보일 예정으로 투자자들로부터 많은 관심을 받고 있다”고 말했다. 미사강변 제일풍경채 단지 내 상가는 내달 7일 공개경쟁입찰을 통해 공급될 계획이다. 문의 1899-0537
