선임대 상가·오피스텔 ‘수익형 부동산’ 대세로 뜬다
막상 수익형 부동산을 분양 받아 임대사업을 하려는 경우 투자를 망설이는 가장 큰 이유는 아마도 공실에 대한 위험성 때문이다.
상가나 오피스텔에 투자를 할 때 공실이 날 경우 은행대출 이자는 커녕 관리비 부담까지 떠안아야 하는 이중부담이 생기기 때문이다.
이에 최근 분양업체들은 '선임대 후분양' 혹은 '임대와 동시 분양'에 나서는 이유도 투자자들의 불안한 심리를 감안해서다.
선임대 상가나 오피스텔은 여러모로 장점이 많다. 먼저 상가의 경우 임차인으로 개인보다는 프랜차이즈 등 기업인 경우가 많으며 초창기에 상가가 빠르게 활성화될 수 있고 집객효과까지도 가능하다.
투자자 입장에서는 임차인을 구하는 수고를 덜 수 있고 분양 계약만 체결하면 준공 이후부터 꼬박꼬박 월세를 받을 수 있다. 그만큼 안정적인 투자가 가능하다는 얘기다. 확정된 분양가와 임대료를 통해 투자 수익률을 미리 파악할 수 있다는 게 장점이다.
선임대 오피스텔의 경우 시행업체와 무관하게 임대관리업체를 확정하고, 선임대수익 보장제를 제시하는데 임대료 수납, 세입자 관리를 대행해주어 투자자는 공실에 대한 걱정과 관리의 부담을 덜 수 있다는 장점이 있다.
다만, 임대가 확정돼 있다고 해도 투자 시에는 입지, 분양가격, 경쟁상품의 공급량, 대기 임대수요자 등을 꼼꼼히 따져 얼마나 안정적인 수익을 낼 수 있는지 체크 해봐야 한다고 업계는 조언하고 있다.
장경철 부동산일번가 이사는 “통상 임대가 확정된 수익형 상품에 투자를 고려 할 경우 계약시 받는 임대료와 임차인이 실제 지급하는 돈이 같은지 확인해야 하며 분양업체가 분양이 잘되도록 임차인가 내는 임대료에 일정 기간 수익을 보전해 주는 곳도 많아 주의해야 하는데 임대 보장기간이 지나면 실 수령 임대료가 줄 수 있기 때문이다”라고 말했다.
분양(예정)중인 선임대 상가, 오피스텔 현황
-선임대 상가-
김포 경동미르웰시티 지식산업센터 지원상가 조감도●김포 경동 미르웰시티=경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 경동 미르웰시티 지원상가를 6월에 분양한다고 밝혔다. 시공은 신세계건설에서 맡았으며 연면적 72,526.83㎡, 지하 3층~지상 7층, 1개동 규모의 지식산업센터와 투자자와 임차인 선호도가 높은 1층에만 공급되는 근린생활시설로 구성될 예정이다. 지원상가는 총 67개 점포, 총 전용면적 3,431㎡(1,038평)으로 아파트 1천세대 규모인 약 3,000명의 근무자가 상주, 소비하므로 투자의 안정성과 임차인 확보가 용이한 독점상권 형성이 가능하다는 평가를 받고 있다. 상가 추천업종으로는 금융기관, 베이커리, 전문음식점, 커피전문점, 분식점, 문구점, 중개업소 등이 있으며 3.3㎡당 분양가는 2,400만(부가세 별도)~2,700만원(부가세 별도)선으로 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 법정대수인 268대의 188.06%에 달하는 총 504대의 주차 공간이 확보되어 외부 고객 유입에 유리하며 출입구가 총 7곳이라 점포간 유기적인 연결이 용이하다. 지식산업센터 내 입주기업 종사자들을 배후수요 독점할 수 있는 데다 인근의 국민연금관리공단, KT&G, 한국농어촌공사, 김포경찰서 등 공공기관과 공기업 등도 간접수요로 흡수할 수 있다. 단지 맞은편에는 종합의료시설 건립이 예정돼 있다. 장기지구 내에 다양한 개발로 인해 미래가치 역시 상승하고 있다. 오는 11월 김포도시철도가 개통 예정으로 경동 미르웰시티는 신설될 장기역과 도보 10분 거리에 역세권에 위치한다. 따라서 김포도시철도와 김포공항 지하철 환승을 통해 김포시청 7분, 킨텍스 12분, 김포공항 19분, 여의도역 30분 이동이 가능하다. 김포김포고속화도로(김포한강로)와 자유로를 비롯해 강변북로, 올림픽대로 이용이 용이해 서울 및 도심 접근성이 양호하며 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다. 48번국도과 김포도시철도를 이용할 경우 김포시 주요지역 및 서울 도심(마곡택지개발지구) 접근이 수월하며 마곡지구 대비 저렴한 분양가가 예상돼 마곡지구 업무단지 배후수요 및 김포시 인근 주요 산업단지 수요 흡수도 가능할 것으로 전망된다. 한편 지난 5년간 김포시는 인구유입 수가 28.98% 증가하는 등 꾸준한 인구 증가 추세를 보이고 있다. 개발호재도 풍부하다. 도시기본계획에 따른 한강시네폴리스 조성사업은 물론 종합스포츠타운, 공해업종 분리를 위한 산업단지 건설, 아트빌리지 조성사업 등이 단지 주변에서 추진 중이다. 최근 지식산업센터 내 상가는 소비력이 좋은 기업 근무자들이 주로 이용하기 때문에 상권이 활기를 띨 가능성이 크다. 또한 주변에 대단지 아파트가 있거나 역세권에 위치하고 있으면 배후수요 및 유동인구까지 잡을 수 있어 투자가치가 더 높다고 볼 수 있다.문의 031-985-3656
풍무 mc프라자 조감도●풍무5지구 엠씨(mc)프라자=경기도 김포시 풍무동 768번지에 선시공·후분양 상가인 엠씨(mc)프라자가 분양중이다. 연면적 2,997.95㎡, 지하 1층~지상 7층, 총 22개 호실, 총 22대 주차가 가능하며 평균 61%의 높은 전용률을 자랑한다. 지상 1층은 총 4개 점포, 추천업종으로 약국, 편의점(운영중), 커피전문점, 프랜차이즈 요식업종 등이 있다. 지상 2층은 총 3개 점포로 전문식당가, 대형 요식프랜차이즈, 미용실 등이 3~6층은 총 3개 점포로 병의원, 학원 존으로 최성층인 7층은 토즈 스터디센터가 선임대로 운영중이다. 해당 사업지는 반경 500m이내 인구인프라 2만여세대 60,000명의 수요를 확보한 항아리 상권으로 기존 노후화된 건물에서 신축상가로 이전을 원하는 임대수요가 풍부하다. 6차선 대로변 개방형 중심상가로 유동인구 확보 및 접근성, 가시성, 광고효과의 극대화를 꾀할 수 있으며 바로 옆에 주민자치센터와 초등학교가 인접해 병의원, 학원 업종 유치가 용이하다. 투자하면 바로 수익이 나오는 선시공·후분양, 준공이 완료된 선임대·후분양 상가로 안전성이 확보 되었으며 김포도시철도 풍무역이 올 11월 개통으로 김포공항역 환승시 마곡, 여의도, 종로, 강남으로의 빠른 이동이 가능해진다. 문의 031-983-8998
-선임대 오피스텔-
명동 엠퍼스트 플레이스 오피스텔 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플 역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. 문의 1800-2950
의정부 노블리안시티스타 오피스텔, 도시형 생활주택 조감도●의정부 노블리안시티스타=의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급되며 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 주차시설은 총 165대가 조성될 예정이며 전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 주요 교통호재로 GTX C노선(예정), KTX 연장(예정), 지하철 7호선, 동부간선도로 지하화 등 개발호재들이 속속 발표되고 있다. 10년 임대가 확정되었으며 계약금은 10%에 중도금 무이자 60%로 초기 자금부담을 낮췄으며 주변 경쟁 상품보다 분양가가 저렴하다. 문의 1800-9747
