분양시장 스테디셀러로 원-스톱 리빙 단지 우뚝설까
최근 단지안 이나 도보권에서 모든 것을 한꺼번에 해결하는 원-스톱 리빙 단지가 수요자들의 이목을 끌고 있다.
원-스톱 리빙 단지는 안정적 자산가치는 물론 청약성적도 좋으며 가격에서도 강세를 보이고 있다.
비단 아파트 분양시장 뿐만아니라 상가, 오피스텔, 지식산업단지 등 수익형 부동산 시장 전반에도 원-스톱은 트렌드로 확산되고 있다.
먼저 편리한 교통은 물론이고 우수한 교육환경, 쾌적한 자연, 편의시설 등 생활에 필요한 다양한 인프라를 단지에서 도보권 내 누리는 ‘원-스톱(one-stop) 아파트’는 부동산시장 내 스테디셀러로 통한다.
특히, 최근 잇따른 초강력 부동산 규제에 안정성 높은 자산확보가 중시되면서 탄탄한 미래가치까지 누리는 원-스톱 단지에 대한 주목도는 점점 더 높아지는 추세다.
실제 청약성적에서도 그 인기를 확인할 수 있다. 부동산114 자료를 보면 KTX 진주역과 중심상업지구, 교육시설 등이 밀집해 있는 경남 진주혁신도시에서 지난해 12월 분양한 진주혁신도시의 ‘중흥S-클래스 더퍼스트’는 1순위 청약접수 결과 평균 31.75대1의 높은 경쟁률을 보였다. 반면, 같은 달 분양한 강남동의 ‘진주강남동 일동미라주’는 평균 9.26대1로 ‘중흥S-클래스 더퍼스트’의 3분의1 수준에도 못 미쳤다.
가격에서도 강세다. 세종특별시 새롬동의 올 2월기준 아파트 평균 매매가는 3.3㎡당 1,391만원으로 지역 내에서 가장 높은 시세를 형성하고 있다. 새롬동은 이른 바 지역 최대 중심상업지구인데다 BRT정류장, 학교, 근린공원 등이 모두 밀집된 세종시 내 ‘노른자위’ 생활권으로 불린다. 새롬동 내 위치한 단지들의 평균 매매가는 세종시 전체 평균(1,042만원)에 비해 약 33.5% 가량 높은 수준이다.
이처럼 원-스톱 리빙이 가능한 단지가 높은 인기를 구가하는 이유는 높은 편의성뿐 아니라 쾌적한 주거 환경도 한몫한다. 단지 인근으로 초·중·고 등 다수의 교육시설이 있어 유해업종이나 혐오시설이 들어올 가능성이 낮다. 또한 입지 자체의 희소성이 높은데다 풍부한 인프라로 주거가치가 높아 환금성도 좋기 때문이다.
더불어 단지 내 커뮤니티까지 잘 갖춰진 경우는 금상첨화다. 커뮤니티 프리미엄이라는 말이 나올 정도로 최근 커뮤니티 시설은 수요자들의 선택요인 및 미래가치 여부에도 영향을 미친다. 커뮤니티가 잘 갖춰진 경우에는 원스톱 리빙을 더욱 풍요롭게 해준다. 굳이 멀리 나가지 않고도 단지 인근에서 가족, 이웃들과 운동·교육·문화생활 등 여가를 함께 보낼 수 있어 입주민들의 주거만족도를 더욱 높여준다.
일과 삶의 균형을 찾는 ‘워라밸(Work &Life Balance)’이 중시되면서 바쁜 삶 속에서도 삶의 질을 포기하지 않으려는 수요자들이 늘어나고 있으며 원-스톱 단지는 지친 현대인들이 집 인근에서도 여가 및 생활편의를 모두 편리하게 누릴 수 있다는 강점으로 향후에도 더욱 각광받는 추세라는게 업계의 견해다.
최근에 원-스톱 리빙으로 당연 부각되는 주거단지로 MXD(Mixed Use Development∙주거복합단지)가 있다. MXD는 주거와 상업 그리고 문화가 어우러지는 미래도시 개발 트렌드로 자리매김했다. MXD는 주거 외에 상업, 교통, 업무, 문화, 교육 등이 서로 밀접한 관계를 갖고 상호보완이 가능하도록 연계 개발해 도시 속 도시를 형성하는 차세대 주거단지를 말하는데 도시 개발용지 부족과 구도심 공동화 문제 등을 한꺼번에 해결할 수 있는 방법으로 주목을 받고 있다. 구도심에서 쇠락한 기능을 효율적으로 재정비하여 도시에 활력을 불어넣어 주는 수단이 바로 MXD이다.
이미 해외에서는 MXD 방식의 복합단지가 부의 상징이자 경제적 효과와 가치를 창출하는 명소로 자리를 잡았다. 일본의 롯폰기힐즈를 비롯해 미국의 배터리 파크시티, 파리의 라데팡스, 베를린의 포츠다머 플릿츠 등이 그 예다.
그 중에서 MXD의 대표적 성공사례로 꼽히는 프로젝트가 일본 도쿄에 2003년 세워진 롯폰기힐즈다. 1980년대 중반 중앙 관청거리와 가깝던 롯폰기 아카사카 지역은 노후주택이 밀집해 있고 도로 등 기반 시설이 매우 열악했다. 디벨로퍼인 모리빌딩이 2003년 연면적 72만 9,000㎡에 총사업비 약2,700억 엔을 들여 롯폰기힐즈를 개장한 이후 이곳은 글로벌 관광명소로 탈바꿈했다. 레지던스와 오피스, 호텔(그랜드하얏트 도쿄), 미술관(모리아트센터), 방송국(아사히 TV), 영화관, 각종 브랜드숍, 힐즈클럽, 모리정원 등이 입점하면서 도시 속 미니신도시로 개발됐다. 롯폰기힐즈는 지역 주민뿐 아니라 전 세계 관광객들이 찾는 랜드마크로 자리매김하면서 지역 경제에 큰 기여를 하고 있다. 2003년 개장하자마자 롯폰기힐즈 안에만 5,000여개의 풀타임 일자리가 새로 생겼으며 하루 유동인구만 15만명에 이르는 것으로 알려져 있다.
프랑스의 라데팡스도 파리 중심부의 역사적 유물 보존과 대비해 도심지역에 요구되는 업무시설 공간확보를 위해 추진한 성공적인 재개발 사례로 꼽힌다. 라데팡스는 포화에 이른 지상의 교통시설을 모두 땅밑으로 옮겨 고속철도(TGV)와 교외철도, 버스, 택시 등이 지나는 복합환승센터를 지하에 지었다. 그리고 지상엔 상업·판매·업무·주거시설을 고층·고밀도로 건설했다. 라데팡스 개발 이후 현대 도시는 교통시설과 건물의 입체 개발이 활발하게 진행되었는데 프랑스의 업무중심지로 자리를 굳힌 라데팡스는 도시에 활력을 불어넣었다. 파리의 맨하튼이라고 불리는 라데팡스는 프랑스 여행의 필수코스로 꼽힌다.
이처럼 MXD는 지역경제에 미치는 파급효과가 크다. 우리나라에서는 2000년 착공해 2005년 준공된 부산 해운대 ‘센텀시티’가 처음으로 MXD 개념을 도입한 사례다. 센텀시티에는 벡스코를 중심으로 세계 최대 규모를 자랑하는 신세계백화점을 비롯해 롯데백화점 같은 대규모 쇼핑시설과 영화의전당, 부산시청자미디어센터, KNN, 영화진흥위원회, APEC나루공원, 부산월드비즈니스센터, 넥슨 등이 자리 잡고 있다. 현재 센텀시티도 영상 산업의 메카이자 세계적인 쇼핑 명소로 관광객을 끌어들이며 부산 경제에 활기를 주고 있다.
도심에 MXD가 건설되면 도시 주거 균형발전은 물론 지역경제에 촉매제 역할을 한다. 이는 집값에도 꽤 큰 영향을 미치게 된다. 일대 부동산 가치를 밀어 올리는 랜드마크가 탄생하게 되는 셈이기 때문이다. 실제로 국내 최초 복합단지로 일컬어지는 센텀시티가 들어서면서 해운대구 우동은 부산에서 가장 비싼 동네가 됐다. 센텀시티가 속해 있는 해운대구 우동 일대 집값은 3.3㎡당 1,623만원(부동산114, 3월 4주 기준)으로 해운대구(1,261만원)와 부산시 평균 집값(982만원)을 웃돌고 있다. 올해 부산에서 가장 비싸게 거래된 아파트 TOP3에 이름을 올린 ‘해운대 두산위브 더 제니스’(최고 31억9,940만원), ‘해운대 아이파크’(15억5,000만원), ‘대우트럼프월드마린’(15억원)도 모두 센텀시티 내에 있는 초고층 아파트들이다.
그렇기 때문에 MXD는 차세대 주거공간으로도 인기가도를 달리고 있다. 앞서 말한 롯폰기힐즈 레지던스는 일본 연예인들이 가장 살고 싶어하는 집으로 꼽힐 정도다. 주거와 상업시설뿐만 아니라 교육과 문화시설까지 함께 개발되다 보니 단지 안에서 모든 생활이 가능하다는 장점을 갖추기 때문이다. 한마디로 현관문을 나서기만 하면 대형 백화점과 할인점을 비롯한 쇼핑, 비즈니스 시설, 문화시설, 교육시설까지 이용할 수 있다. 단지 안에 모든 기능이 압축돼 단지가 하나의 도시를 형성하는 원스톱 라이프의 최적화된 모델이라고 보면된다.
높은 주거편의성을 누릴 수 있는 곳으로 사람들이 많이 찾고 수요가 있는 만큼 최근 개발 30년에 다다른 1기 신도시 등의 구도심에서도 MXD를 모델로 한 도시 재생 움직임이 가시화되고 있다. 특히 최근 집 근처서 모든 생활을 해결하는 올인원 라이프 이른바 '올인빌(All-in-Vill)'이 라이프스타일로 자리잡으면서 공간 효율 집약적인 주거복합단지가 더욱 급부상하며 대세로 자리잡고 있다. MXD가 바로 이러한 니즈와 콘셉트에 딱 들어맞기에 관심이 높아지고 있는 셈이다.
MXD는 앞에서도 언급한 것처럼 지역 랜드마크이자 시세 리딩하는 부의 대명사로 떠오르고 있다. 지역 최고가를 달리고 있는 청주의 지웰시티, 성남 분당 알파리움, 화성 동탄 메타폴리스 등이 그 예다. 이들 MXD가 들어선 곳들은 현재 지역의 강남이라 불릴 정도로 유동인구가 많은 곳으로 성장했는데 지역 시세를 리딩하는 견인차 역할을 하는 셈이다. 국내 MXD 성공사례로 꼽히는 지웰시티는 유일하게 청주에서 10억이 넘는 아파트로 이름을 올리고 있다. 판교 알파리움이나 동탄 메타폴리스 역시 지역 내에서 비싼 아파트로 유명하다. 이처럼 MXD는 탁월한 주거편의성으로 살기 좋은 환경을 조성해 지역경제에 미치는 영향이 상당하다. 이것이 MXD가 도시개발 트렌드로 급부상하며 개발에도 탄력을 받고 있는 이유다.
정부의 도시재생 뉴딜정책에 발맞춰 요즘 복합개발 움직임은 한층 더 가속화되고 있다. MXD로 개발 본격화하는 수원 구도심 화서역세권 개발이 그 예다. 1호선 화서역이 있어 우수한 교통여건을 지녔지만 그 인근에 13년간 방치되어 오며 유휴지로 남아 있던 KT&G 옛 연초제조창 부지를 복합지구로 개발하는 사업이다. 이곳에 대형 테마파크형 쇼핑몰과 업무시설, 공동주택(화서역 파크 푸르지오, 최고 46층, 총 2,355가구), 그리고 약 4만평의 도시공원 등을 포함하는 일본 롯폰기힐즈 같은 도시 속 미니신도시가 들어설 예정이다. 개발면적 규모는 30만5000㎡에 달하고 사업비가 수백억에서 수천억에 달해 경제적 파급효과가 클 것으로 보인다. 서울 여의도 옛 문화방송(MBC) 부지도 MXD로 개발된다. 1만7,795㎡에 달하는 부지에 아파트, 오피스텔, 상가가 한 곳에 들어서는 복합형으로 개발할 계획이다. ‘청량리 588’로 불리던 청량리 4구역에도 호텔, 쇼핑몰과 공동주택(최고 65층) 등으로 구성된 MXD가 들어선다.
차세대 주거형태로 주목 받는 MXD는 양극화된 부동산시장에서 구도심의 공동화 문제를 해결하면서 경제에 활력을 불어넣을 수 있어 호재로까지 불린다. 삶의 질을 중시하는 경향 속 편리한 원스톱 라이프를 가능케 하는 MXD가 많은 장점과 가치를 지닌 것은 분명하다. 다만 사업추진 절차가 복잡하고 개발비용이 많이 들다 보니 상대적으로 고분양가로 나오는 경우가 많아 이 한계점을 극복해야 한다는 필요성도 제기되고 있다.
아파트 등 주거용 부동산에 이어 수익형 부동산 시장의 투자 성공 키워드로 ‘원-스톱’이 급부상하고 있다.
원-스톱이란 상업시설의 경우 한 곳에서 다양한 쇼핑·문화·업무·여가·의료 등 여러 가지 요소를 한 곳에서 해결하는 ‘몰링(malling)형’ 상가를 뜻한다.
몰링이란 상가 내에서 단순히 쇼핑뿐만 아니라 여가와 문화생활도 즐기는 소비 형태를 말하는데 즉 소비자들이 쇼핑과 연계된 외식, 레저, 업무, 의료 등 다양한 문화 체험을 한 곳에서 동시에 즐기면서 소비하는 형태가 바로 몰링이라고 할 수 있다. 또한 키테넌트(핵심점포)의 확보로 고객들을 장기간 체류하게 함으로써 일반상가에 비해 높은 수익창출이 가능하다.
상권중에서 원-스톱 소비가 가능한 대표적인 곳으로 ‘항아리 상권’이 있다. 항아리 상권에 위치한 상업시설은 투자자들 사이에서 안정성이 높다고 평가 받기 때문이다.
항아리 상권은 인근에 대단지 아파트나 기업, 관공서 등 고정된 배후 수요가 있으며 상권내에서 유통시설, 각종 편의시설, 여가시설 등 원-스톱으로 누릴 수 있어 입주민들과 유동인구가 다른 지역으로 빠져나가지 않고 지역 내에서 생활을 해 독립적인 상권을 유지하게 된다. 일반적으로 신도시 및 택지지구와 같이 주거용지와 상업용지가 체계적으로 계획된 지역에서 형성된다. 따라서 항아리 상권에 위치한 상업시설은 풍부한 배후수요를 갖춰 투자 안정성이 높은 편이다.
1인 가구 증가로 소형 오피스텔이 상승세를 보이면서, 함께 두각을 나타낸 것이 바로 원스톱 생활 인프라를 갖춘 오피스텔이다. 오피스텔이 주거용으로 정착하면서 아파트의 대안으로 주거선호도가 높아지고 있다. 특히 아파트와 함께 조성되는 복합단지 내 오피스텔이 인기다. 나홀로 오피스텔과 달리 아파트 주거 여건인 원-스톱 리빙을 함께 공유할 수 있다는 장점이 수요자들에게 관심을 끌고 있다.
실제 지난해 9월 경기도 남양주 다산신도시 진건지구에 공급된 ‘다산자이 아이비플레이스’ 오피스텔은 270실 공급에 1만8391건이 접수돼 평균 68.1대 1의 경쟁률을 기록했다. 이는 아파트 평균 경쟁률 (6.80대 1)을 크게 웃돈다. 한화건설이 같은해 10월 분양한 서울 ‘영등포뉴타운 꿈에그린’ 오피스텔(111실)도 아파트보다 높은 평균 22.4대 1의 우수한 성적을 거두며 계약 시작 이틀 만에 완판됐다.
업무시설의 경우 업무와 주거, 여가 기능을 하나로 합친 원-스톱 서비스 제공 비즈니스 콤플렉스가 높은 호응을 얻고 있다.
특히 지식산업센터에 원-스톱 바람이 강하게 불고 있다. 최근 공급되는 지식산업센터의 가장 큰 장점은 대형복합단지로 구성돼 비즈니스, 제조, 업무지원, 주거 등 각 동별 기능이 뚜렷하다는 점이다. 이와 함께 각 동이 유기적으로 연결돼 있어 일과 주거를 동시에 해결하는 원-스톱 라이프를 실현하고 있다.
마지막으로 최근 수익형 부동산을 포함한 분양시장이 실수요자와 실속형 투자를 중심으로 재편되면서 분양업체들이 수요자들의 니즈에 강점에 두는 특화 마케팅을 선보이고 있으며 수요자나 투자자 입장에선 단지 안에서 자신이 원하는 것을 다 해결해서 좋고, 분양업체들은 상품을 차별화할 수 있어 수익형 부동산 시장에서 원-스톱 단지의 인기는 한동안 계속될 것으로 전망된다.
