부동산 규제도 무색 개발호재 보고 수익형 부동산 해볼까
부동산시장을 겨냥한 정부의 고강도 규제가 본격 시행되고 있는 가운데 개발호재를 품은 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다.
업계에 따르면 투기과열지구와 청약조정대상지역에서 아파트 청약가점제 비중이 높아지며 저금리가 지속되자 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산으로 투자 수요가 이동하고 있다.
하지만 수익형 부동산 투자도 공급이 늘면서 옥석가리기에 돌입한 상태다. 개발호재를 품고 있으면 부동산 규제도 무색하게 만들며 고정수요와 배후수요를 모두 끌어들일 수 있어 대규모 개발호재를 품은 수익형 부동산에 대한 관심이 급증하는 추세다.
또한, 대규모 개발호재를 갖춘 지역은 쇼핑, 유통 등의 생활 편의시설들이 늘어나 번화가가 형성되거나 향상된 서울접근성으로 임대료가 높아질 수 있다.
더불어 유입되는 유동인구를 기반으로 풍부한 배후수요가 확보돼 안정적인 임대수요는 물론 향후 높은 미래가치까지 기대할 수 있어 수익형 부동산시장에서 인기다.
실제 개발호재 품은 수익형 부동산은 완판을 잇고 있다. 지난해 9월 포스코건설이 분양한 '명지 더샵 퍼스트월드' 오피스텔은 평균 경쟁률 약 130대 1을 기록했다. 부산 명지국제신도시에 조성되는 서부산 법조타운을 바로 앞에 두고 있으며 국회도서관 분관, 문화예술회관, 이마트타운 등과 함께 의료시설 개발이 추진 등 대형 개발호재로 높은 미래가치를 인정받았다는 평가다.
또 지난해 12월 롯데건설이 동탄2신도시에서 분양한 ‘동탄역 롯데캐슬’ 오피스텔의 경우 최고 207대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 이 단지는 SRT 동탄역이 오피스텔과 직접 연결된 단지로 2023년 GTX A노선 개통 호재도 있다.
상업시설의 인기를 끌기는 마찬가지다. 일산 한류월드는 GTX 노선 개발 확정과 함께 한류월드 도시개발구역의 K-컬처밸리가 본격적인 공사에 들어가는 등 대형 개발호재가 이어진다. 지난해 6월 반도건설이 공급한 상업시설 '카림애비뉴 일산' 150실은 5일 만에 모두 완판 되기도 했다.
장경철 부동산일번가 이사는 “수익형 부동산에서 개발호재의 유무는 흥행여부에 상당한 중요한 역할을 한다”며 “하지만 개발호재가 실현 가능성이 높은지 교통호재라면 개통까지의 기간이 너무 길지는 않은지, 가격에 호재의 미래가치가 미리 반영되어 있지는 않은지 등도 두루 따져봐야 한다”고 말했다.
개발호재 품은 수익형 부동산 현황
명동 엠퍼스트 플레이스 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)=명동 역세권에 위치하는 오피스텔 ‘명동 엠퍼스트 플레이스’가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. ‘명동엠퍼스트플레이스’는 사전설문조사를 통해 소비자들의 니즈를 반영해 전 세대에 빌트인 가전과 드레스룸, 붙박이장 등 수납공간 제공으로 소형평형임에도 공간 활용도가 높게 설계했다. 교통 환경으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역이 도보 거리에 자리하며, 강남은 물론 강남·판교·분당 등 신도시로 빠르게 이동할 수 있는 광역버스도 이용하기 편리하다.주변 생활환경으로 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레 등 쇼핑시설과 CGV, 국립극장 등 문화시설을 가깝게 누릴 수 있고 중부경찰서, 백병원, 남산공원 등도 근거리로 이용할 수 있다. 이 오피스텔 인근에는 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권 본점 등 대기업 본사를 비롯해 우리은행, IBK기업은행, KEB하나은행 본점 등이 위치하고 있다. 여기에 4만여 협력 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구도 근거리에 조성되어 있어 풍부한 배후수요 확보가 가능하다. 실투자금 5,000만~6,000만원대면 투자가 가능하며 세운상가 재생프로젝트, 미래서울 2030 등의 대형 호재들이 있다. 문의 1800-2950
오류동역 솔하임 조감도●오류동역 솔하임(오피스텔, 도시형 생활주택)=㈜삼전건설이 ‘오류동역 솔하임’을 분양 중이다. 사업지는 서울특별시 구로구 오류동 10-8번지 일대에 있으며, 규모는 대지면적 2077㎡, 연면적 2만6013㎡, 총 지하 7층~지상 20층 규모다. 이 중 지상 1층~지상 2층은 근린생활시설이 들어서고, 지상 3층~지상 8층은 도시형생활주택, 지상 9층~지상 20층은 오피스텔이 들어선다. 도시형생활주택 108가구, 오피스텔 216실, 총 324가구로 구성되며 각각 전용면적 기준 20.4㎡~48㎡ 총 5가지 타입으로 실수요가 높은 평형대로 설계됐다. 오류동역 솔하임은 소형이지만 원룸과 투룸 등 공간 구성이 실속형이다. 일부가구는 경우 2베이(Bay) 혹은 3베이(Bay)로 설계가 적용됐고, 가구 내부 공간 활용성이 높다. 분양가는 3.3㎡당 평균 900만원대 초반으로 책정돼 서울 평균 전셋값 수준이다. 주차는 자주식, 기계식 주차 혼합 형태로 총 248대가 주차 가능하다. 오류동역 솔하임은 지하철 1호선 오류동역 바로 건너편에 위치해 도보로 이용 가능한 초역세권의 오피스텔과 도시형생활주택이다. 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분안에 도착할 수 있다. 단지 인근 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권(이수·고속버스터미널, 학동, 강남구청 등)과 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 영등포와 홍대, 마포, 상암 등 서울 북서부 주요 지역과 접근성이 좋다. 지하철을 통해 광명과 수원, 천안 등 경기 남부권과 충청남도, 인천 지역까지도 이어진다. 도로망으로는 인근 오류IC를 이용하면 경인로 진입이 용이하며 남부순환로, 서부간선도로 등 광역 도로망이 가깝다. 오류동은 개발 호재가 많은 지역이다. 2018년 구로구는 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 다양한 사업을 진행하고 있다. 대학생과 신혼부부, 사회초년생 등을 위해 저렴한 임차료로 지어지는 행복주택 4개동 건설 사업이 8만4139㎡ 부지에 진행이 되고 있다. 오류1동 주민센터 복합화사업과 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발도 진행 중이다. 고척동에 조성되는 2214가구 규모의 고척뉴스테이와 개봉동 일대 1089가구 규모의 개봉뉴스테이 사업 진행 중이다. 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 임대 수요가 더욱 늘어날 것으로 예상된다. 문의 1800-2950
김포 경동미르웰시티 조감도●김포 경동 미르웰시티(상가)=경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 경동 미르웰시티 지원상가를 6월에 분양한다고 밝혔다. 시공은 신세계건설에서 맡았으며 연면적 72,526.83㎡, 지하 3층~지상 7층, 1개동 규모의 지식산업센터와 투자자와 임차인 선호도가 높은 1층에만 공급되는 근린생활시설로 구성될 예정이다. 지원상가는 총 67개 점포, 총 전용면적 3,431㎡(1,038평)으로 아파트 1천세대 규모인 약 3,000명의 근무자가 상주, 소비하므로 투자의 안정성과 임차인 확보가 용이한 독점상권 형성이 가능하다는 평가를 받고 있다. 상가 추천업종으로는 금융기관, 베이커리, 전문음식점, 커피전문점, 분식점, 문구점, 중개업소 등이 있으며 3.3㎡당 분양가는 2,400만(부가세 별도)~2,700만원(부가세 별도)선으로 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 법정대수인 268대의 188.06%에 달하는 총 504대의 주차 공간이 확보되어 외부 고객 유입에 유리하며 출입구가 총 7곳이라 점포간 유기적인 연결이 용이하다. 지식산업센터 내 입주기업 종사자들을 배후수요 독점할 수 있는 데다 인근의 국민연금관리공단, KT&G, 한국농어촌공사, 김포경찰서 등 공공기관과 공기업 등도 간접수요로 흡수할 수 있다. 단지 맞은편에는 종합의료시설 건립이 예정돼 있다. 장기지구 내에 다양한 개발로 인해 미래가치 역시 상승하고 있다. 오는 11월 김포도시철도가 개통 예정으로 경동 미르웰시티는 신설될 장기역과 도보 10분 거리에 역세권에 위치한다. 따라서 김포도시철도와 김포공항 지하철 환승을 통해 김포시청 7분, 킨텍스 12분, 김포공항 19분, 여의도역 30분 이동이 가능하다. 김포김포고속화도로(김포한강로)와 자유로를 비롯해 강변북로, 올림픽대로 이용이 용이해 서울 및 도심 접근성이 양호하며 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다. 48번국도과 김포도시철도를 이용할 경우 김포시 주요지역 및 서울 도심(마곡택지개발지구) 접근이 수월하며 마곡지구 대비 저렴한 분양가가 예상돼 마곡지구 업무단지 배후수요 및 김포시 인근 주요 산업단지 수요 흡수도 가능할 것으로 전망된다. 한편 지난 5년간 김포시는 인구유입 수가 28.98% 증가하는 등 꾸준한 인구 증가 추세를 보이고 있다. 개발호재도 풍부하다. 도시기본계획에 따른 한강시네폴리스 조성사업은 물론 종합스포츠타운, 공해업종 분리를 위한 산업단지 건설, 아트빌리지 조성사업 등이 단지 주변에서 추진 중이다. 최근 지식산업센터 내 상가는 소비력이 좋은 기업 근무자들이 주로 이용하기 때문에 상권이 활기를 띨 가능성이 크다. 또한 주변에 대단지 아파트가 있거나 역세권에 위치하고 있으면 배후수요 및 유동인구까지 잡을 수 있어 투자가치가 더 높다고 볼 수 있다.문의 031-985-3656
의정부 노블리안시티스타 조감도●의정부 노블리안시티스타(오피스텔, 도시형 생활주택)=의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급되며 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 주차시설은 총 165대가 조성될 예정이며 전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 주요 교통호재로 GTX C노선(예정), KTX 연장(예정), 지하철 7호선, 동부간선도로 지하화 등 개발호재들이 속속 발표되고 있다. 계약금은 10%에 중도금 무이자 60%로 초기 자금부담을 낮췄으며 주변 경쟁 상품보다 분양가가 저렴하다. 문의 1800-9747
