다시 뜨는 수익형 부동산 화이트칼라 따라 금맥 찾아볼까
최근 초강력 아파트 규제와 저금리의 지속으로 수익형 부동산에 관심이 높아지고 있는 가운데 어느 지역을 주목해야 하는지 또한 관심사로 떠오르고 있다.
상가나 오피스텔은 대표적인 수익형 상품이다 보니 안정적인 월세수익이 중요한 만큼 배후 수요가 탄탄한 지역에 사통팔달의 교통여건까지 갖춘 지역에 선별 투자하는 세심한 주의가 필요하다.
지역을 막론하고 고액 연봉자들이 많은 대기업 및 오피스 밀집지역 화이트칼라 직군 인근에 위치한 상가나 오피스텔은 투자자들의 주요 관심대상으로 꼽힌다.
소비력이 떨어지는 대학가와 달리 매달 적지 않은 임대료를 지불할 능력을 갖춘 수요자를 확보할 수 있어 공실 없이 꾸준한 임대수익을 바라볼 수 있기 때문이다.
KB금융지주 경영연구소가 발표한 '최근 오피스텔 시장동향 및 수요분석'이라는 보고서에 따르면, 오피스텔에 거주하고 있는 1~2인 가구의 월평균 소득은 다른 주택 거주자의 평균 소득에 1.4~1.5배 높은 것으로 나타났다.
오피스텔에 거주하는 1인 가구의 월평균 소득은 약 181만원으로, 주택 거주자의 평균 소득 126만원 보다 높았고 2인 가구의 월평균 소득(325만원)도 아파트 (267만원)나 다가구형단독(204만원)주택 거주자에 비해 매우 높게 형성됐다.
오피스텔은 특성상 임차인의 대부분은 직장인이다. 따라서 화이트칼라 직군이 많은 지역의 오피스텔이 주목받고 있다.
대표적인 지역이 서울 도심이나 환승역세권, 수도권은 산업단지 인근 등이 대표적이다.
반면 대학가 주변의 상가나 오피스텔은 방학 등의 계절적 요인으로 매출액이나 공실률이 높은데 비해 업무지구 인근에 있는 상가나 오피스텔은 공실률의 부담이 적은 편이다. 또한 임차인의 임대료 연체확률도 적어 안정적인 수익을 누릴 수 있는 것이 장점으로 꼽힌다.
그 중에서도 대규모 업무지구와 산업단지 상가나 오피스텔은 생활인프라가 우수하고 입주기업이나 계열사, 협력사 등 종사자들을 중심으로 두터운 실수요층을 형성하고 있다.
특히 최근 공급되는 오피스텔의 경우, 웬만한 가전제품과 가구가 기본옵션으로 제공되고, 보안 시스템이 잘 갖추어져 있어 1~2인 가구의 주거용으로 선호도가 높아지고 있다.
최근 지식산업센터의 인기도 높아지고 있다. 도심권(강남과 광화문 여의도 일대)에 있는 수많은 회사들이 임대료를 줄이면서 기존보다 더 넓은 사무실을 쓰기 위해 도심권을 탈출해 서울 접근성이 좋은 지역 지식산업단지로 향하고 있다.
지식산업센터의 입주율이 높아지면서 지원상가도 덩달아 인기를 끌고 있다. 특히 지원상가 1층은 거의 독점적인 영업 공간이다.
현재 지식산업센터는 일반적인 제조 업종뿐만 아니라 지식산업, 연구·개발 등 최첨단 업종이 입주한 곳이 많은데 지식산업단지 내 상가의 고객층은 화이트칼라와 골드칼라 영업이 가능하다.
장경철 부동산일번가 이사는 “수익형 부동산이 공급과잉 등의 영향으로 상가, 오피스텔의 인기가 다소 꺾이긴 했지만 화이트칼라 직군이 대거 몰려 있는 대기업·연구센터·공기업 인근의 상가나 오피스텔은 꾸준한 인기를 유지하고 있다”며 “임차인의 임대료 연체확률이 적고 안정적인 수익을 노릴 수 있어 투자 메리트가 높다“고 전했다.
화이트칼라 배후세대 주요 상가, 오피스텔 현황
-서울 도심 오피스텔, 상가-
명동 엠퍼스트 플레이스 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플 역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. 문의 1800-2950
동대문 롯데피트인 조감도●동대문 롯데 피트인(상가)=서울시 중구 을지로 6가 21-31번지에 동대문 롯데 피트인 상가가 분양중에 있다. 연면적 39,326.32㎡, 지하 6층~지상 13층 규모에 2·4·5호선 트리플 역세권인 동대문역사문화공원역과 직접 연결되는 초역세권 입지를 자랑한다. 층별 MD를 살펴보면 지하 6층~지하 4층은 주차시설, 지하 3층~지하 1층은 수선·편의점, 유니클로, 스포츠·슈즈 지상 1층~지상 3층은 여성패션 지상 4층은 남성패션 지상 5층~지상 6층은 한류패션 지상 7층~지상 8층은 전문식당가 지상 9~13층은 사무실로 구성된다. 이중 분양대상은 지하 2층~지상 4층으로 분양가는 1억 2600만~1억 8600만원선으로 20년간 대기업(롯데자산개발이 20년간 임차인으로 건물전체를 운영관리함)에서 보장한다. 서울에서 외국인관광객이 동대문시장(55.5%)＞명동거리(55.1%)＞경복궁(51.3%)＞N서울타워(47.8%)순으로 대한민국에서 가장 많은 유동인구를 확보하는 동대문에 본상가가 입점중이다. 롯데피트인 동대문점은 「유니클로」가 지난 2014년 롯데월드몰점 오픈 이후 서울에서 2년 만에 개장하는 대형 매장이다. 롯데자산개발 직접운영으로 안정적인 수익지급과 고정적인 수입발생을 기대할 수 있으며 저렴한 가격. 백화점 뺨치는 품질. 다양한 디자인의 신상품으로 소비자 반응에 빠른 대응을 하는 테마쇼핑몰이다. 사후 면세점이 입점 예정이며 k-pop 한류 열풍으로 아이돌그룹 홀로그램시스템운영, 지하철 이용 시 동대문 역사문화공원역(2,4,5호선) 11, 12번 출구 지하도 연결로 편리한 쇼핑이 가능한 점 등 향후 프리미엄 상승 폭이 높은 곳이라 할 수 있다. 계약금 20%, 중도금 20%, 잔금 60%로 상가가 운영중에 있어 투자와 동시에 수익이 발생한다. 문의 02-3287-3817
-대규모 지식산업센터 지원상가-
김포 경동 미르웰시티 조감도●김포 경동 미르웰시티=경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 경동 미르웰시티 지원상가를 6월에 분양한다고 밝혔다. 시공은 신세계건설에서 맡았으며 연면적 72,526.83㎡, 지하 3층~지상 7층, 1개동 규모의 지식산업센터와 투자자와 임차인 선호도가 높은 1층에만 공급되는 근린생활시설로 구성될 예정이다. 지원상가는 총 67개 점포, 총 전용면적 3,431㎡(1,038평)으로 아파트 1천세대 규모인 약 3,000명의 근무자가 상주, 소비하므로 투자의 안정성과 임차인 확보가 용이한 독점상권 형성이 가능하다는 평가를 받고 있다. 상가 추천업종으로는 금융기관, 베이커리, 전문음식점, 커피전문점, 분식점, 문구점, 중개업소 등이 있으며 3.3㎡당 분양가는 2,400만(부가세 별도)~2,700만원(부가세 별도)선으로 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 법정대수인 268대의 188.06%에 달하는 총 504대의 주차 공간이 확보되어 외부 고객 유입에 유리하며 출입구가 총 7곳이라 점포간 유기적인 연결이 용이하다. 지식산업센터 내 입주기업 종사자들을 배후수요 독점할 수 있는 데다 인근의 국민연금관리공단, KT&G, 한국농어촌공사, 김포경찰서 등 공공기관과 공기업 등도 간접수요로 흡수할 수 있다. 단지 맞은편에는 종합의료시설 건립이 예정돼 있다. 장기지구 내에 다양한 개발로 인해 미래가치 역시 상승하고 있다. 오는 11월 김포도시철도가 개통 예정으로 경동 미르웰시티는 신설될 장기역과 도보 10분 거리에 역세권에 위치한다. 따라서 김포도시철도와 김포공항 지하철 환승을 통해 김포시청 7분, 킨텍스 12분, 김포공항 19분, 여의도역 30분 이동이 가능하다. 김포김포고속화도로(김포한강로)와 자유로를 비롯해 강변북로, 올림픽대로 이용이 용이해 서울 및 도심 접근성이 양호하며 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다. 48번국도과 김포도시철도를 이용할 경우 김포시 주요지역 및 서울 도심(마곡택지개발지구) 접근이 수월하며 마곡지구 대비 저렴한 분양가가 예상돼 마곡지구 업무단지 배후수요 및 김포시 인근 주요 산업단지 수요 흡수도 가능할 것으로 전망된다. 한편 지난 5년간 김포시는 인구유입 수가 28.98% 증가하는 등 꾸준한 인구 증가 추세를 보이고 있다. 개발호재도 풍부하다. 도시기본계획에 따른 한강시네폴리스 조성사업은 물론 종합스포츠타운, 공해업종 분리를 위한 산업단지 건설, 아트빌리지 조성사업 등이 단지 주변에서 추진 중이다. 최근 지식산업센터 내 상가는 소비력이 좋은 기업 근무자들이 주로 이용하기 때문에 상권이 활기를 띨 가능성이 크다. 또한 주변에 대단지 아파트가 있거나 역세권에 위치하고 있으면 배후수요 및 유동인구까지 잡을 수 있어 투자가치가 더 높다고 볼 수 있다.문의 031-985-3656
더퍼스트 타워 평택 조감도●더퍼스트 타워 평택=평택 LG산업단지에서 올 상반기 공급된 ‘더퍼스트 타워 평택’ 상업시설에 대한 관심이 뜨겁다. 더퍼스트 타워 평택은 연면적 59,635㎡ 규모의 대규모 지식산업센터로 상주인구만 약 3천5백여 명에 이를 것으로 전망된다. 상업시설 규모는 연면적 대비 15% 정도이며 동일 블록 4개 대형 업무용 빌딩 중 상가로 허가를 받아 실질 상주인구는 1만여 명이 넘을 것으로 추산되고 있다. 특히 더퍼스트 타워 평택 상업시설은 상가 내 8.2m 스트리트형 내부 동선이 3면으로 확보돼 상가 내부가 마치 도심 속 광장 같은 느낌을 갖도록 설계됐다. 주출입구도 6곳으로 개방해 어느 위치에서든 자연스레 유입이 될 수 있도록 세심한 배려를 한 점이 돋보인다.분양 관계자는 “더퍼스트 타워 평택은 동일 블록 4개 대형 업무용 빌딩 중 더퍼스트 타원만 상업시설로 허가가 나 샤워효과는 물론 파도효과까지 누릴 수 있는 독점 상권”이라고 강조했다. 더퍼스트타워 평택 상업시설 경쟁력 중 하나는 바로 저렴한 분양가에 있다. 1층 기준 평당 평균 분양가는 1,550만원으로 이는 올해 경기도에서 공급한 상가 분양가의 47% 수준이다. 동탄 지역 지식산업센터 상가 분양가와 비교해도 확실히 분양가 경쟁력이 높다. 서울 마곡이나 위례신도시 상가 분양가와는 3배 가까운 차이다. 문의 031-403-4300
