2023년 계묘년…하락장 우려 속 내 집 마련 전략은

-2023년에도 집값 추가 하락 대세론 형성

올해와 마찬가지로 2023년 계묘년(癸卯年) 상반기 주택시장의 변수로는 여전히 금리 인상이 꼽힌다.

여전히 미국발 금리 인상이 예상되고, 물가상승에 대응해 한국은행 역시 추가적인 기준금리를 올릴 것으로 보이기 때문이다.

금리 인상 속도 조절과 금융당국의 관리에 따라 주택 등 부동산 담보대출금리의 변동성은 어느정도 줄겠지만, 금리 인상이 종료되기 전까지는 주택구매에 대한 상당한 심리적 영향력이 이어질 전망이다.

주택시장은 이미 본격적인 하락장에 진입했다. '거래절벽' 수준의 거래량 감소가 분석을 어렵게 하지만, 서울 강남권까지 아파트 급매물 거래 사례가 신고가 이뤄지고 실거래가 하락폭을 기준으로 보자면 사실상 이미 경착륙에 가깝다는 분석이다.

지표만 봐도 그렇다. 올 11월 전국 주택 거래량이 3만 가구가량에 그치면서 전년 같은 기간 대비 반토막 났다.

기존주택 거래시장에 이어 신규아파트 청약시장의 경쟁률 둔화와 미분양 리스크가 확산돼 전방위적인 하락세가 나타나고 있다.

올 11월 기준으로 국내 미분양 주택 수가 빠르게 증가하며 6만 가구에 육박했다. 통상 '위험 수위'로 여겨지는 5만 가구를 훌쩍 넘어서면서 시장 침체 흐름이 더욱 짙어졌다.

건설공급시장의 자금경색 우려도 최고조에 달하고 있다. 주택·건설시장의 경착륙 위기가 내년 상반기에 고조될 전망이며, 추가 급랭과 장기 하락장에 대한 우려가 심화될 수 있다.

해가 바뀌어도 부동산 시장이 갑자기 달라질 가능성은 희박하다는 게 업계과 각종 연구기관들의 공통된 견해다.

주택산업연구원은 내년 집값이 올해 말 대비 3.5% 하락할 것으로 전망했고, 한국건설산업연구원도 2.5% 내릴 것으로 내다봤다. 대한건설정책연구원도 수도권 아파트 기준으로 3∼4% 하락을 점쳤다.

이에 경착륙을 막기 위한 정부의 규제 완화 대책도 잇따르고 있다. 다주택자의 세 부담을 낮춰주고 대출 규제를 완화하는 한편 민간임대사업자 등록 재개를 통해 아파트 투자 거래를 유도할 계획이며 270만호 대규모 공급계획은 조정될 전망이고, 서울 및 경기 일부 지역에 남아있는 규제지역도 추가 해제를 검토할 방침이다.

안전진단 합리화 방안의 입법예고와 재초환(재건축 초과이익환수제) 국회 논의를 통해 재건축 규제 완화도 이어가고 있으며 집값이 급락하고 거래가 급감하면서 지난 4분기 이후 정부가 규제 완화 속도에 박차를 가하고 있다.

하지만 정부의 규제 완화에도 불구하고 주택시장은 새해에도 추가 집값 하락을 피하기 어려워 보인다.

금리 변동성과 주택구입에 따른 금융비용 부담이 여전하고, 미국발 금리 인상이 멈춘 후에도 한동안 뉴노멀 고금리를 직면해야 하기 때문이다.

경기침체까지 더해 자산시장 전반의 장기하락 가능성이 커지고, 부동산시장도 예외가 아니다.

경기둔화에 따라 수요자들은 집값 버블을 경계하고 있으며, 추가 하락을 예상하고 있다. 수요시장이 수용할 수 있을 때까지 집값 조정이 지속될 것으로 보인다.

내부적으로는 주택 수급과 전세 불안이 집값 하락에 영향을 미치고 있다. 특히 지방 도시의 경우 인구감소 추세 속에서 소득 대비 집값은 급등한 상태이고, 늘어난 착공량은 급증한 아파트 입주 물량으로 돌아온다.

연내 급락세를 보인 광역도시 중에서 2023~2024년 입주 물량이 과도한 곳은 추가 하락이 불가피해 보이고, 상대적으로 하락 조정이 뚜렷하지 않았던 지방 도시들은 올해보다 내년 하락세가 가팔라질 전망이다.

역전세난에 역월세 현상까지 불거졌던 아파트 전세시장의 경우, 전세보증금 대출금리가 안정되고 월세 부담이 커져 전세수요가 다시 전환되기 전까지는 약세가 이어질 수 있고 전세 불안은 집값 하락을 뒷받침하게 된다. 아파트 전세 거래가 늘어나고 전세가격이 안정을 찾아야 집값 하락도 진정될 것으로 예측된다.

그렇다면 2023년 내 집 마련 전략은 어떻게 짜야 할까. 내년에도 하락장이 기정사실화된 만큼 이제 시장의 관심은 언제쯤 확실히 바닥에 도달할 것인지로 옮겨가고 있다.

집값 흐름이 바뀌는 시점에 대해서는 업계조차도 의견이 엇갈린다. 최근 부동산 시장이 대외적 요인에 휘둘린 만큼 외부 변수에 따라 하락세가 더 가팔라질 수도 있고, 예상보다 빨리 반등할 수도 있어서다.

주택 구매를 염두에 뒀다면, 첫 번째로 눈여겨봐야 할 변수는 금리다. 세계적인 고금리 기조가 계속되고 있는 만큼 내년 상반기는 올해보다 부동산 경기가 더 침체될 것이며 상황이 나아지려면 최소한 금리 하락까지는 아니어도 더 이상은 오르지 않을 것이라는 인식이 있어야 한다.

부동산 정책의 향배도 시장의 분위기에 영향을 미치는 요소다. 정부는 내년 경제정책방향을 통해 다주택자에 대한 취득세 중과를 완화하고, 양도소득세 중과 배제 유예조치는 1년 연장한다고 밝혔다.

종합부동산세의 경우 다주택자 중과를 폐지하겠다는 당초 계획이 국회 세법 개정 논의과정에서 변경되긴 했지만, 기본공제금액을 6억원에서 9억원으로 늘리는 등 세 부담은 상당 부분 경감됐다.

보유세 걱정에 집을 팔려고 했던 2주택자들은 매도 시점을 연기하거나 다시 보유쪽으로 선회할 가능성도 적지 않다.

거래절벽 상황에서 일부 급매물만 팔리며 집값 통계치가 급락하던 상황에서 집주인들이 급매물을 회수할 경우 하락세가 점차 완만해질 수 있겠다.

정부는 다주택자에 대한 규제지역 주택담보대출도 일부(주택담보대출비율 30% 한도) 허용하기로 했다. 집값이 충분히 내려간 시점에 수요자들의 매수세가 살아날 수 있도록 미리 걸림돌을 치워놓겠다는 취지로 보인다.

금리나 규제 등의 변수와는 별개로 꼼꼼하게 확인해야 할 지표로 거래량이 있다. 올해 전국 주택 매매 거래는 지난해 절반 수준인 54만가구 수준에 그쳤고, 서울 아파트 거래량은 지난 7월부터 5개월 연속으로 세 자릿수에 머물고 있다. 집값이 더 떨어질 것이란 판단에 수요자들이 계속 주택 구매를 미룬 영향이다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “금리 변화나 주택 공급량, 부동산 규제 등은 집값 변동에 영향을 주는 선행지표라면, 거래량은 후행지표에 가깝다”면서 “금리나 다른 외부 요인이 정상화 단계에 접어들고 거래량이 회복되고 있다면, 실수요자라면 다시 주택 매수를 고민해도 될 시점”이라고 말했다.