협동조합형 민간임대 아파트 투자 왜 주의해야 할까?
-허위 광고에 개발 불가능한 땅 많아아 주의 요망
-발기인 상태에서 투자금 반환 어려워 구청 등 지자체에 실체·개발 계획 등 파악해야
부동산 경기 침체기 속 시장 혼조세를 틈타 협동조합형 민간임대 아파트가 우후죽순 쏟아지고 있어 수요자들의 세심한 주의가 요구된다.
사업이 성공하면 저렴한 가격에 ‘내 집 마련’이 가능하지만, 토지소유권 확보 과정이 길어지는 등 추진 과정이 순탄치 않은 점도 있다. 관련 업계에서는 사업 지연에 따른 피해가 발생할 경우 법적 보호가 어렵다며 주의를 당부하고 있다.
지역주택조합의 또 다른 유형으로 불리는 협동조합형 민간임대주택은 5인 이상의 조합원으로 구성된 협동조합에서 협동조합을 설립해 임대사업을 목적으로 아파트를 건설하는 사업을 말한다.
조합원들이 납입한 자금으로 사업용지를 매입해 주택도시보증공사(HUG)의 기금보증을 받아 주택을 신축하는데 조합원에게는 우선으로 10년 동안 임대로 공급하고, 임대 기간이 끝나면 분양권을 준다.
조합원 50%, 토지 80% 이상을 확보해야 조합 설립이 가능한 지역주택조합과 달리 협동조합은 발기인 요건만 구성되면 조합 설립 요건을 충족하게 된다. 취득세와 양도소득세(양도세), 종합부동산세(종부세)가 전혀 부가되지 않아 세금 부담이 없는 게 특징이다.
민간임대주택협동조합이 조합 차원에서 아파트를 신축 및 분양한다는 점에서 지역주택조합과 유사해 보이지만 세부적인 내용은 전혀 다르다는 점이다.
지역주택조합은 조합원 50%, 토지 80% 이상을 확보해야 조합을 설립할 수 있으나 민간임대주택협동조합은 발기인 5인 이상만 구성되면 기본적인 조합 설립 요건을 충족하게 된다.
조합원 모집 과정을 거치려면 그때 토지 80% 이상을 매입하거나 토지사용 동의서 등을 확보하면 된다.
토지 매입 과정에서 사업 장기화에 따른 추가 분담금 문제가 발생할 수 있는 지역주택조합과는 달리 민간임대주택협동조합은 조합원 모집 전 토지를 확보해야 하므로 비교적 안정적인 사업 구조를 지니고 있는 셈이다.
게다가 민간임대주택협동조합 조합원은 거품 없는 분양가로 주택을 분양받을 수 있다. 협동조합형 민간임대주택의 분양가는 조합과 시행사간 협의 하에 물가 상승률 등을 고려해 산정하는데, 조합원은 임대 거주 이후에도 최초 분양가로 아파트를 얻을 수 있다. 10년 전에 산정한 분양가로 입주할 수 있어 부동산값 폭등 상황에서 자유롭다는 얘기다.
이 밖에 조합원은 수년간 임차인으로 거주하기 때문에 취득세, 재산세, 종합부동산세가 발생하지 않으며 다주택자에 대한 세금 부담과 대출 규제에도 얽매이지 않으며 협동조합은 거주지와 다주택 유무를 따지지 않아 만 19세 이상이면서 출자금만 내면 누구나 가입할 수 있다.
이처럼 협동조합형 민간임대주택은 이 같은 이점과 안정성 등으로 부동산 시장에서 높은 관심을 받고 있다.
하지만 문제는 협동조합형 아파트는 협동조합 설립 이전 단계까지 투자자들에게 제공되는 정보가 제한돼 투자 리스크가 특히 크다는 점이다.
실제 2019년 부산에서 한 사업자가 450세대 규모의 협동조합형 민간 임대 아파트 사업을 추진하면서 80% 이상 토지 사용 동의를 받았다며 홍보에 나섰지만, 결국 조합원 모집 이후 토지 확보에 실패하며 사업이 무산됐다.
조합 가입에 대한 청약 철회와 가입비 반환 등 법의 보호를 받을 수 있는 것도 협동조합 설립 이후 ‘조합원’의 지위일 경우다. 협동조합 설립 이전 ‘발기인’ 상태에서는 출자금 반환 등에 대한 법률상 규정이 없어 문제가 생겼을 때 계약금을 돌려받기 어려울 수 있다. 따라서 청약 전 단계에서 계약서와 정관, 자금관리 등에 대해 꼼꼼하게 확인할 필요가 있다.
또한, 공동주택 건설을 위해서는 앞으로 복잡한 심의와 각종 인허가 절차가 수반된다. 협동조합 설립 이후 진행되는 주택건설사업계획의 승인 검토, 각종 심의 등 행정절차 과정에서 건축 규모 및 사업계획의 축소 또는 변경, 사업 무산 등이 발생할 수도 있어 투자 시 각별히 주의해야 하겠다.
혹시모를 사기 피해를 예방하기 위해선 해당 지자체에 실체가 있는 협동조합인지 확인하고 개발계획 등 어떤 과정인지 파악하는 게 중요하며 협동조합기본법에서는 발기인 상태에서의 투자금 반환에 대한 사항은 명시돼 있지 않아 법적인 보호가 어렵다는 점은 반드시 유의해야 한다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 "시행사와는 달리 협동조합은 부동산에 대한 전문성을 갖추고 있지 않은 경우가 많아 이로 인해 조합 방식의 주택 공급 사업이 시행사의 입김에 휘둘려 발기인을 비롯한 조합 구성원의 피해로 이어질 가능성도 있다“며 ”발기인이나 조합원은 '내가 사업의 주체가 된다'는 인식을 하고 결과물보다는 실패 시 리스크를 더욱 주의 깊게 들여다볼 필요성이 있다"고 말했다.
