미·북정상회담, 지방선거 이후 분양시장의 향배는 어디로

미·북정상회담의 성공적 개최와 6·13 지방선거에서 여당의 압승으로 정부가 미뤄놨던 굵직굵직한 주요 부동산 정책이 앞으로 줄줄이 베일을 벗는다.    

 

보유세 개편과 후분양제, 수도권 신규 택지 조성 추진 등 하나하나가 부동산 시장에 '메가톤급' 파급 효과를 미치는 사안들이다.    

역대 지방선거 이후엔 통상 집값이 다시 상승하는 게 정석이였다고는 하지만 이번 선거 이후엔 보유세 강화와 저렴한 공공주택 대량 공급 등 집값 하락 요인으로 작용할 정책 발표가 수두룩해 집값 향방에 관심이 집중되고 있다.     

따라서 업계는 지방선거 이후에도 상대적으로 규제가 덜한 수익형 부동산에 관심이 쏠릴 것으로 예상하고 있다.    

규제가 덜한 대표적인 수익형 부동산으로 ▲독점형 단지내 상가 ▲법인에서 월세주는 상가 ▲공급 희소성 서울 도심 오피스텔 ▲규제무관 지식산업센터, 비조정 대상지역 오피스텔 등이 있다.   

  

먼저 입주율이 높은 아파트, 오피스텔, 지식산업센터 등 단지 내에 있는 상업시설의 경우 독점성과 희소성을 바탕으로 투자자들에게 눈길을 얻고 있다.  

   

단지 내 수요를 배후수요로 둘 수 있으며, 알짜배기 MD 구성으로 수익창출에 유리하기 때문이다.

최근에는 지식산업센터 내 자리 잡은 상업시설은 블루오션으로 주목받고 있다. 센터 내 입주 기업 종사자는 물론 인근 유동인구의 유입까지 더해지면서 탄탄한 수요를 거느릴 수 있어서다.

여기에 지식산업센터 내 상업용지 비율은 평균 연면적의 10% 내외로 낮은 편이기 때문에 높은 희소가치는 덤이다. 여기에 편의점, 구내식당, 카페 등 비교적 업종 중복이 덜한 MD 구성으로 안정적인 수익률 확보가 가능하다.    

다음으로 장기간 법인에서 월세주는 상가가 있다. 개인이 임대료를 지불하는 식당 등 소규모 점포들과 달리 기업체에서 월세를 지급받는 경우 떼일 염려가 적고 최소 5년 이상 장기 계약이 가능하다는 장점이 있다.

이는 공실위험도 덜하다는 것인데 특히 △은행 등 금융기관 △기업형 슈퍼마켓(SSM) △본사직영 패스트푸드점 등이 대표적인데 저금리 기조에 투자자들 몰려들고 있다.

수익률도 대략 시중은행 금리의 3배 가량인 연간 6~7%대를 보여 장기적이고 안정적인 수익이 기대된다는 분석이다.

다만 법인을 대상으로 하는 상가투자에도 주의해야할 점이 있다고 전문가들은 조언한다.법인 임차인의 경우 최소 필수면적이 있어 실질 투자금이 적지 않게 들어가는 경우가 많고, 150㎡ 이상의 넓은 매장공간을 쓰는 경우 해당 업체가 계약기간이 끝나고 철수했을 때를 가정해 현 임대료 수준이 지속 가능한지를 철저한 입지 분석을 통해 판단해야 한다는 것이다. 

국민투자처인 오피스텔의 경우 공급과잉에서 자유롭지 못하다. 하지만 공급면에서 희소성을 강점으로 한 서울 도심 오피스텔은 자유로운 편이다.   

  

최근 오피스텔이나 상가의 신규 공급은 주로 수도권 신도시나 택지지구 위주에서 진행되고 있는데 진입 수요가 많은 서울 도심권의 경우 여전히 건축할 부지가 부족한 반면 노후 건물이 많아 신규 공급에 나설 경우 희소성이 높아 선을 보이는 대로 완판될 정도다.   

 

따라서 서울 도심 역세권 등은 신규 공급될 경우 미리 임대차를 예약해야 할 정도로 대기수요가 많으며 임차인들은 임대료를 더 부담하더라도 보다 쾌적하고 깨끗하고 안전한 환경을 선호하기 때문에 새 오피스텔이나 상가의 등장은 일대의 임대료 상승효과를 가져올 정도로 파급력이 크다.     

규제가 사라지고 있는 지식산업센터도 틈새 수익형 부동산으로 주목을 받고 있다. 상가, 오피스텔에 비해 수익률이 상대적으로 높은 데다 최근 관련 규제가 조금씩 완화되고 있는 덕택이다. 이에 발맞춰 분양업체들도 서울 도심뿐 아니라 서울 접근성이 좋은 수도권 신도시·택지지구에 앞다퉈 지식산업센터 공급에 나서는 형국이다.

규제와 무관하다는 것 이외에도 지식산업센터가 가진 장점은 적지 않다. 먼저, 비교적 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다는 점이다. 주로 개인이 입주하는 지원상가와 달리 법인기업체들이 장기 계약 후 입주하기 때문에 임대료가 밀리거나 갑자기 공실이 발생할 위험이 적은 편이다. 분양가도 3.3㎡당 600만~800만원 정도로 1000만~2000만원대의 오피스텔보다 저렴한 편이다. 대출도 분양가의 70~80%까지 대출받을 수 있어 소액 투자가 가능하다는 장점도 있다.

다음으로 정부나 지방자치단체에서는 지식산업센터에 입주 기업을 유치하고자 취득세·재산세 감면 등 다양한 혜택을 제공하며 확산을 장려하고 있다. 오는 2019년 말까지 최초 수분양자가 사무실을 직접 사용하면 취득세가 50% 감면되며 사업시설용으로 직접 사용하는 부동산에 대해서는 재산세 37.5% 감면 혜택을 받을 수 있다.

최근에는 과거 법인체에게만 한정되어 있던 분양요건을 개인이 임대 목적으로 지식산업센터를 구입하는 것도 가능해지는 추세여서 투자층이 넓어지고 있다.    

 

과거에는 준공업지역이 아닌 산업단지에서 공급되는 지식산업센터는 법인체가 아닌 개인이 임대 목적으로 분양받는 게 불가능했지만 정부는 올 초 산업단지 활성화를 위해 투자 목적으로 구입하는 것도 점진적으로 허용키로 했다.

마지막으로 먼저 국민투자처로 주목을 받았던 오피스텔 시장에도 규제가 가해지면서 규제가적용되지않는비조정대상지역이 주목받고있다.  

비조정대상지역  오피스텔은 소유권이전등기 전까지 분양권전매가 금지되는 조정대상지역과 달리 분양권 전매가 자유롭기 때문이다.   

여기에 수도권 지역 오피스텔 공급이 포화라는 지적이 나오면서 수도권 내 비조정지역으로 시선을 돌리는 투자자들이 늘어나는 상황이다.   

하지만 마땅한 소액 투자처가 없어 향후오피스텔투자의 인기가여전할것이라는전망도우세하다.지난해부터쏟아진정부규제에도유동자금이넘쳐투자에너지가크기때문이다.

   

장경철 부동산일번가 이사는 “6월에만도 미·북정상회담과 지방선거라는 대형 이슈로 분양시장에 숨을 죽이고 있었지만 이후에는 분양시장에 다양한 상품들이 대거 선을 보일 전망이다”며 “주거용이든 수익형 분양시장이 올 초부터 지역별, 입지별 양극화 현상을 보인만큼 향후에도 이러한 현상은 더욱 심화 될 것으로 보인다”고 말했다.     

미·북정상회담, 지방선거 이후 눈길가는 수익형 부동산    

-독점형 단지내 상가-    

김포 경동미르웰시티 조감도

●김포 경동 미르웰시티=경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 경동 미르웰시티 지원상가를 6월에 분양한다고 밝혔다. 시공은 신세계건설에서 맡았으며 연면적 72,526.83㎡, 지하 3층~지상 7층, 1개동 규모의 지식산업센터와 투자자와 임차인 선호도가 높은 1층에만 공급되는 근린생활시설로 구성될 예정이다. 지원상가는 총 67개 점포, 총 전용면적 3,431㎡(1,038평)으로 아파트 1천세대 규모인 약 3,000명의 근무자가 상주, 소비하므로 투자의 안정성과 임차인 확보가 용이한 독점상권 형성이 가능하다는 평가를 받고 있다. 상가 추천업종으로는 금융기관, 베이커리, 전문음식점, 커피전문점, 분식점, 문구점, 중개업소 등이 있으며 3.3㎡당 분양가는 2,400만(부가세 별도)~2,700만원(부가세 별도)선으로 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 법정대수인 268대의 188.06%에 달하는 총 504대의 주차 공간이 확보되어 외부 고객 유입에 유리하며 출입구가 총 7곳이라 점포간 유기적인 연결이 용이하다. 지식산업센터 내 입주기업 종사자들을 배후수요 독점할 수 있는 데다 인근의 국민연금관리공단, KT&G, 한국농어촌공사, 김포경찰서 등 공공기관과 공기업 등도 간접수요로 흡수할 수 있다. 단지 맞은편에는 종합의료시설 건립이 예정돼 있다. 장기지구 내에 다양한 개발로 인해 미래가치 역시 상승하고 있다. 오는 11월 김포도시철도가 개통 예정으로 경동 미르웰시티는 신설될 장기역과 도보 10분 거리에 역세권에 위치한다. 따라서 김포도시철도와 김포공항 지하철 환승을 통해 김포시청 7분, 킨텍스 12분, 김포공항 19분, 여의도역 30분 이동이 가능하다. 김포김포고속화도로(김포한강로)와 자유로를 비롯해 강변북로, 올림픽대로 이용이 용이해 서울 및 도심 접근성이 양호하며 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다. 48번국도과 김포도시철도를 이용할 경우 김포시 주요지역 및 서울 도심(마곡택지개발지구) 접근이 수월하며 마곡지구 대비 저렴한 분양가가 예상돼 마곡지구 업무단지 배후수요 및 김포시 인근 주요 산업단지 수요 흡수도 가능할 것으로 전망된다. 한편 지난 5년간 김포시는 인구유입 수가 28.98% 증가하는 등 꾸준한 인구 증가 추세를 보이고 있다. 개발호재도 풍부하다. 도시기본계획에 따른 한강시네폴리스 조성사업은 물론 종합스포츠타운, 공해업종 분리를 위한 산업단지 건설, 아트빌리지 조성사업 등이 단지 주변에서 추진 중이다. 최근 지식산업센터 내 상가는 소비력이 좋은 기업 근무자들이 주로 이용하기 때문에 상권이 활기를 띨 가능성이 크다. 또한 주변에 대단지 아파트가 있거나 역세권에 위치하고 있으면 배후수요 및 유동인구까지 잡을 수 있어 투자가치가 더 높다고 볼 수 있다.문의 031-985-3656    

-법인에서 월세주는 상가-    

동대문 롯데피트인 조감도

●동대문 롯데 피트인=서울시 중구 을지로 6가 21-31번지에 동대문 롯데 피트인 상가가 분양중에 있다. 연면적 39,326.32㎡, 지하 6층~지상 13층 규모에 2·4·5호선 트리플 역세권인 동대문역사문화공원역과 직접 연결되는 초역세권 입지를 자랑한다. 층별 MD를 살펴보면 지하 6층~지하 4층은 주차시설, 지하 3층~지하 1층은 수선·편의점, 유니클로, 스포츠·슈즈 지상 1층~지상 3층은 여성패션 지상 4층은 남성패션 지상 5층~지상 6층은 한류패션 지상 7층~지상 8층은 전문식당가 지상 9~13층은 사무실로 구성된다. 이중 분양대상은 지하 2층~지상 4층으로 분양가는 1억 2600만~1억 8600만원선으로 20년간 대기업(롯데자산개발이 20년간 임차인으로 건물전체를 운영관리함)에서 보장한다. 서울에서 외국인관광객이 동대문시장(55.5%)＞명동거리(55.1%)＞경복궁(51.3%)＞N서울타워(47.8%)순으로 대한민국에서 가장 많은 유동인구를 확보하는 동대문에 본상가가 입점중이다. 롯데피트인 동대문점은 「유니클로」가 지난 2014년 롯데월드몰점 오픈 이후 서울에서 2년 만에 개장하는 대형 매장이다. 롯데자산개발 직접운영으로 안정적인 수익지급과 고정적인 수입발생을 기대할 수 있으며 저렴한 가격. 백화점 뺨치는 품질. 다양한 디자인의 신상품으로 소비자 반응에 빠른 대응을 하는 테마쇼핑몰이다. 사후 면세점이 입점 예정이며 k-pop 한류 열풍으로 아이돌그룹 홀로그램시스템운영, 지하철 이용 시 동대문 역사문화공원역(2,4,5호선) 11, 12번 출구 지하도 연결로 편리한 쇼핑이 가능한 점 등 향후 프리미엄 상승 폭이 높은 곳이라 할 수 있다. 계약금 20%, 중도금 20%, 잔금 60%로 상가가 운영중에 있어 투자와 동시에 수익이 발생한다. 문의 02-3287-3817

    

-공급 희소성 서울 도심 오피스텔-   

 

명동 엠퍼스트 플레이스 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄으며 10년간 임대수익을 보장한다. 문의 1800-2950    

-비조정 대상지역 오피스텔-     

의정부 노블리안시티스타 조감도

●의정부 노블리안시티스타=의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급되며 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 주차시설은 총 165대가 조성될 예정이며 전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 주요 교통호재로 GTX C노선(예정), KTX 연장(예정), 지하철 7호선, 동부간선도로 지하화 등 개발호재들이 속속 발표되고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄으며 10년간 임대수익을 보장한다. 문의 1800-9747