뜨는 상가·오피스텔 투자法 2제(題) 선임대·갭 투자
정부의 초강력 아파트 규제로 아파트 분양시장이 주춤하고 있는 사이 수익형 부동산은 폭풍 질주를 하고 있다.
여기에 저금리의 지속으로 투자처를 잃은 시중 부동자금이 알짜 수익형 부동산에 눈독을 들이고 있는 상황이다.
하지만 수익형 부동산도 전매제한이나 RTI 시행 등 규제가 가해지고 있어 똘똘한 한 채의 중요성이 커지고 있다.
가장 대표주자인 상가나 오피스텔 시장에서 떠오르고 있는 투자법은 크게 두가지가 있는데 선임대 상가와 전세값이 상승세인 서울 오피스텔 캡 투자가 있다.
먼저 선(先)임대 상가는 일단 상가 건물이 완공되어 입점이 되어 있는 상태로 상가 투자 초기에 발생할 수 있는 시행사, 시공사의 부도 등의 문제에서 일단 자유롭다는 점에서 투자 안정성이 높다는 평가를 받고 있다.
또한 완공된 건물이므로 상가 건물 내부적, 외부적 여건을 면밀히 검토할 수 있고, 직접 눈으로 상가의 입지와 주변 상권에 대한 분석이 가능하기 때문에 건축 예정이거나 건축 중인 상가에 비해 투자 타당성을 따져보기가 용이하다.
상가의 최종 소비자라 할 수 있는 임차인이 선택한 점포는 상가의 입지와 상권 활성화 가능성이 어느 정도 검증된 것으로 볼 수 있어 임차인과 임차 업종에 대한 검토가 선행된다면 보다 안전한 투자가 가능하다.
무엇보다도 선임대 상가의 장점은 투자 후 즉각적인 수익 확보가 가능하다는 점이다. 임대차 조건이 이미 확정되어 있기 때문에 투자에 따른 수익률을 정확하게 파악할 수 있고, 분양을 받았을 경우에는 임대료 수입이 바로 발생하기 때문에 투자 수익의 회수가 용이하다.
최근의 저금리 기조를 생각해 볼 때, 7% 이상의 수익이 발생하는 선임대 상가라면 충분히 시장수익률을 상회하는 매력적인 투자처로 볼 수 있다.
하지만 선임대 상가라고 해도 따져볼 게 적지 않다. 특히 임차한 업종을 눈여겨 봐야 한다.
입주를 시작한 단지 내 상가나 신도시 중심상업지구 내 근린상가들의 경우 부동산중개업소나 휴대폰 매장 등이 많이 들어와 있는데, 이들 업종은 임대차 계약이 대개 6개월 정도로 짧은 게 특징이다. 임대차 기간이 끝나면 새로운 임차인을 못구해 애를 먹을 수도 있다는 얘기다.
선임대 상가를 분양 계약할 때는 업종을 우선 파악하고, 임차인의 운영 능력이나 상권 혹은 배후 수요가 될 아파트의 입주율 등을 따져봐야 하며 임대차 계약의 주체가 확실한지 여부와 임차업종, 임차인의 사업 능력 등 임차인과 관련된 사항을 꼼꼼히 살펴야 한다고 전문가들은 조언한다.
다음으로 서울 오피스텔 갭투자를 살펴보자. 지난해부터 수도권을 중심으로 입주물량이 끝없이 쏟아지는 탓에 서울 아파트 전셋값이 맥을 못 추고 있지만, 오피스텔 전세가 만큼은 기세가 등등한 것으로 나타났다.
한국감정원이 발표한 자료에 따르면 올해 5월 서울 오피스텔 평균 전셋값은 1억7637만원으로, 감정원이 관련 통계를 집계하기 시작한 올해 1월 이후 꾸준히 오르고 있는데 올해만 0.94% 상승했다.
젊은층의 주거 선호도가 높은 마포구와 서대문구, 은평구가 포함된 서북권이 1.17% 뛰며 가장 많이 올랐고, 도심권(종로·중·용산구)과 동남권(강남·서초·송파·강동구)도 각각 0.99%씩 올랐는데 매매가격 대비 전세가격 비율인 전세가율도 5개월 연속 79%선을 유지하고 있다.
서울 오피스텔이 갭투자처로 떠오르고 있는 이유는 오피스텔은 임대용 상품으로 집주인들이 월세 놓기를 선호하는 경향이 커 전세 물건 자체가 드물기 때문이다.
최근에는 전용 84㎡ 이상 매물도 나오기는 하지만 대체로 1~2인 가구가 선호하는 원·투룸 형태라, 주로 가족 단위가 거주하는 아파트와 수요층이 다르기도 하다.
다만, 매매가격과 전세가격의 차이가 적으면 보통 이를 활용한 ‘갭투자’를 하기에 적합하다고 보지만, 오피스텔은 아파트에 비하면 상대적으로 매매가가 크게 오르지 않는 특성이 있어 주의해야 한다. 무엇보다 아파트만큼 오피스텔도 공급이 많이 이뤄지면서 투자가치와 직결되는 수익률이 예전만 못하다는 것도 어느 정도 감안해야 한다.
장경철 부동산일번가 이사는 “수익형 부동산 투자를 꺼리는 가장 큰 이유가 공실부담에 있다”며 “그런면에서 선임대 상가투자나 서울 오피스텔 캡투자는 공실에서 오는 부담을 최소화 하고 선임대 상가는 장기간 임대가 가능한 우량 업종선택이 관건이다”고 말했다.
이어 장이사는 “서울 오피스텔 캡투자의 전망이 좋은 이유는 향후 서울의 오피스텔 입주 물량이 줄어들 것으로 예상되는데다 시중에 전세매물이 많지 않기 때문이고 주로 신혼부부, 사회초년생 등 아파트 매입 및 전세 자금 마련에 어려움이 큰 젊은 층이 오피스텔을 대안으로 찾고 있어서다”라고 말했다.
분양(예정)중인 주요 선임대 상가, 갭투자 오피스텔 현황
-수도권 선임대 상가-
김포 경동미르웰시티 광역 조감도●김포 경동 미르웰시티=경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 경동 미르웰시티 지원상가를 6월에 분양한다고 밝혔다. 시공은 신세계건설에서 맡았으며 연면적 72,526.83㎡, 지하 3층~지상 7층, 1개동 규모의 지식산업센터와 투자자와 임차인 선호도가 높은 1층에만 공급되는 근린생활시설로 구성될 예정이다. 지원상가는 총 67개 점포, 총 전용면적 3,431㎡(1,038평)으로 아파트 1천세대 규모인 약 3,000명의 근무자가 상주, 소비하므로 투자의 안정성과 임차인 확보가 용이한 독점상권 형성이 가능하다는 평가를 받고 있다. 상가 추천업종으로는 금융기관, 베이커리, 전문음식점, 커피전문점, 분식점, 문구점, 중개업소 등이 있으며 3.3㎡당 분양가는 2,400만(부가세 별도)~2,700만원(부가세 별도)선으로 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 법정대수인 268대의 188.06%에 달하는 총 504대의 주차 공간이 확보되어 외부 고객 유입에 유리하며 출입구가 총 7곳이라 점포간 유기적인 연결이 용이하다. 지식산업센터 내 입주기업 종사자들을 배후수요 독점할 수 있는 데다 인근의 국민연금관리공단, KT&G, 한국농어촌공사, 김포경찰서 등 공공기관과 공기업 등도 간접수요로 흡수할 수 있다. 단지 맞은편에는 종합의료시설 건립이 예정돼 있다. 장기지구 내에 다양한 개발로 인해 미래가치 역시 상승하고 있다. 오는 11월 김포도시철도가 개통 예정으로 경동 미르웰시티는 신설될 장기역과 도보 10분 거리에 역세권에 위치한다. 따라서 김포도시철도와 김포공항 지하철 환승을 통해 김포시청 7분, 킨텍스 12분, 김포공항 19분, 여의도역 30분 이동이 가능하다. 김포김포고속화도로(김포한강로)와 자유로를 비롯해 강변북로, 올림픽대로 이용이 용이해 서울 및 도심 접근성이 양호하며 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다. 48번국도과 김포도시철도를 이용할 경우 김포시 주요지역 및 서울 도심(마곡택지개발지구) 접근이 수월하며 마곡지구 대비 저렴한 분양가가 예상돼 마곡지구 업무단지 배후수요 및 김포시 인근 주요 산업단지 수요 흡수도 가능할 것으로 전망된다. 한편 지난 5년간 김포시는 인구유입 수가 28.98% 증가하는 등 꾸준한 인구 증가 추세를 보이고 있다. 개발호재도 풍부하다. 도시기본계획에 따른 한강시네폴리스 조성사업은 물론 종합스포츠타운, 공해업종 분리를 위한 산업단지 건설, 아트빌리지 조성사업 등이 단지 주변에서 추진 중이다. 최근 지식산업센터 내 상가는 소비력이 좋은 기업 근무자들이 주로 이용하기 때문에 상권이 활기를 띨 가능성이 크다. 또한 주변에 대단지 아파트가 있거나 역세권에 위치하고 있으면 배후수요 및 유동인구까지 잡을 수 있어 투자가치가 더 높다고 볼 수 있다.문의 031-985-3656
동대문 롯데피트인 조감도●동대문 롯데 피트인=서울시 중구 을지로 6가 21-31번지에 동대문 롯데 피트인 상가가 분양중에 있다. 연면적 39,326.32㎡, 지하 6층~지상 13층 규모에 2·4·5호선 트리플 역세권인 동대문역사문화공원역과 직접 연결되는 초역세권 입지를 자랑한다. 층별 MD를 살펴보면 지하 6층~지하 4층은 주차시설, 지하 3층~지하 1층은 수선·편의점, 유니클로, 스포츠·슈즈 지상 1층~지상 3층은 여성패션 지상 4층은 남성패션 지상 5층~지상 6층은 한류패션 지상 7층~지상 8층은 전문식당가 지상 9~13층은 사무실로 구성된다. 이중 분양대상은 지하 2층~지상 4층으로 분양가는 1억 2600만~1억 8600만원선으로 20년간 대기업(롯데자산개발이 20년간 임차인으로 건물전체를 운영관리함)에서 보장한다. 서울에서 외국인관광객이 동대문시장(55.5%)＞명동거리(55.1%)＞경복궁(51.3%)＞N서울타워(47.8%)순으로 대한민국에서 가장 많은 유동인구를 확보하는 동대문에 본상가가 입점중이다. 롯데피트인 동대문점은 「유니클로」가 지난 2014년 롯데월드몰점 오픈 이후 서울에서 2년 만에 개장하는 대형 매장이다. 롯데자산개발 직접운영으로 안정적인 수익지급과 고정적인 수입발생을 기대할 수 있으며 저렴한 가격. 백화점 뺨치는 품질. 다양한 디자인의 신상품으로 소비자 반응에 빠른 대응을 하는 테마쇼핑몰이다. 사후 면세점이 입점 예정이며 k-pop 한류 열풍으로 아이돌그룹 홀로그램시스템운영, 지하철 이용 시 동대문 역사문화공원역(2,4,5호선) 11, 12번 출구 지하도 연결로 편리한 쇼핑이 가능한 점 등 향후 프리미엄 상승 폭이 높은 곳이라 할 수 있다. 계약금 20%, 중도금 20%, 잔금 60%로 상가가 운영중에 있어 투자와 동시에 수익이 발생한다. 문의 02-3287-3817
-서울 오피스텔-
명동 엠퍼스트 플레이스 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄으며 10년간 임대수익을 보장한다. 문의 1800-2950
서울대 입구역 WD세븐스 조감도●서울대입구역 WD세븐스=서울시 관악구 봉천동858-6, 12번지 일대에 전세대 복층형 오피스텔인 서울대입구역WD세븐스가 분양을 앞두고 있다. 골드라인 2호선 서울대입구역 7번출구 1초 거리의 초역세권 입지로 연면적 6,980.34㎡, 지하 2층~지상 18층, 총 182실 규모며 지하 1층~지상 5층은 근린생활시설이 지상 6층~18층까지는 복층(4.2m)형 오피스텔로 구성된다. A·B타입 2가지로 A타입은 156실 전용면적 17.56㎡에 복층 서비스 면적(11.50㎡)을 더하면 29.06㎡의 실사용 면적이 B타입은 26실 전용면적 17.22㎡에 복층 서비스 면적(11.60㎡)을 더하면 28.82㎡의 실사용 면적이 가능해진다.서울대 WD세븐스는 강남순환도시고속도로 관악IC가 인접해 있고 지하철 2호선 서울대입구역이 도보로 1초 거리로 생활편의시설이 가능한데 하이마트, GS슈퍼마켓, KT전화국, 시너스극장, 롯데백화점, 보라매병원, 에그옐로쇼핑몰 등이 있다. 분양 관계자는 "관악구는 1인가구 비율이 46%로 서울에서 가장 높다"며 "3만5000여명의 서울대, 중앙대, 숭실대 등의 학생·연구원과 젊은 직장인의 수요가 풍부하다"고 전했다. 주차는 106대가 가능하며 계약금 10%, 중도금 전액 무이자 혜택이 주어지며 시행 및 시공은 대성건설이 맡았다. 문의 1688-2895
