쌓이는 미분양…해소 방안 뭐가 있을까

-작년 5월 2.7만가구였던 미분양 주택 올해 2월 7.5만 가구까지 증가

-부동산 PF 부실·금융권 위기 촉발 가능성 커져, "취득·양도세 감면 통한 리스크 대응 서둘러야" 의견도

전국 미분양 주택이 작년 5월 이후 9개월 연속 증가 추세를 보이고 있다. 작년 5월 2만7,000가구였던 미분양 주택은 2월 기준으로 약 7만5,000가구까지 늘어난 상황이다.

아울러 전국 미분양 주택 가운데 80% 가량이 지방에 몰려있어 지방 중견 및 중소 건설사의 도산 가능성까지 제기되고 있다.

특히 악성 미분양인 ‘준공 후 미분양’의 경우 한 달새 약 1,000가구가 급증하는 등 미분양 주택 증가세가 심상치 않은 분위기다.

이에 대해 업계의 의견은 둘로 나뉘는 분위기다. 먼저는 현 미분양 상황의 1차 책임은 건설사에 있는 만큼 정부가 함부로 지원에 나서면 안된다는 쪽과, 건설사의 자구 노력을 전제로 문제가 더 커지기 전 정부가 나서야 한다는 의견으로 갈리고 있다.

지난 3월 30일 국토교통부가 발표한 ‘2023년 2월 주택 통계’에 따르면 전국 미분양 주택은 총 7만5,438가구(2월말 기준)로 집계됐다. 올 1월에 비해 0.1%(79가구↑) 오른 수준에 불과하지만 지난해 5월(2만7,000가구) 이후 9개월 연속 증가한 수치이기도 하다.

악성 미분양으로 분류되는 ‘준공 후 미분양’은 8,554호로 전달 대비 13.4%(1,008가구↑) 증가했다. ‘준공 후 미분양’이 한 달새 1,000가구 이상 늘어난 적은 2020년 6월 이후 두 번째다.

지역별로 살펴보면 지난달 말 기준 수도권의 미분양 주택은 1만2,541가구로 1월 1만2,257가구 보다 2.3%(284가구↑) 늘어난 반면 지방은 전달 6만3,102가구에 비해 0.3%(205가구↓) 줄어든 6만2,897가구로 조사됐다.

전국에서 미분양 주택이 가장 많은 곳은 대구로 지난 2월말 기준 1만3,987가구로 집계됐다. 이어 경북(9,074가구), 충남(8,456가구), 경기(7,288가구) 순이다.

서울은 2,099가구로 나타났는데 지난 1월 996가구보다 1,103가구(110.7%↑) 급증했다. 다만 서울의 경우 최근 완판된 강동구 둔촌주공 재건축아파트 및 성북구 장위자이 재개발 아파트의 2월 미분양 실적을 반영한 것이기에 3월 통계에서는 다시 낮아질 것으로 예상된다.

정부는 아직까지 미분양 상황이 심각하지 않은 것으로 판단하고 있지만 일각에서 향후 발생할지 모를 미분양 악화에 대비해 서서히 대응 방안 마련에 나서야 한다고 주장했다.

일부 전문가는 미분양 증가가 건설사 등의 무리한 사업 추진에 따른 결과이기 때문에 정부가 나설 필요가 없다는 견해를 보였다.

한 전문가는 미분양이 심각해진다고 해서 정부가 나설 것은 아니라며 사업주체인 건설사들이 분양 가능하다고 판단해 주택을 지은 것인데 그들이 책임을 져야 한다고 전했다. 미분양이 발생했다고 정부가 세금을 들여 대신 사달라는 것은 시장경제체제와도 맞지 않다는 것이다.

이 전문가는 사실상 문제는 건설사들이 아무 곳이나 사업성이 있다고 판단해 무분별하게 주택을 짓고 제2금융권이 이자를 더 많이 받기 위해 위험성이 큰데도 사업성 검토를 제대로 하지 않은 채 PF 브릿지론을 실행한 것이라며 자신의 판단으로 잘못된 투자를 결정한 건설사·금융기관은 경매·파산·법정관리·화의 등 사회적 시스템에 의해 자연히 정리될 수 있도록 놔둬야 한다고 주장했다.

전문가는 이어 리스크 관리 지표로 보는 기업 대출 연체율이 2008년 글로벌 금융위기 때는 0.6%, IMF 사태 당시에는 7%대에 육박했는데 지금은 0.3%로 높지 않은 상황이라며 이같은 여건에서 미분양 문제를 정부가 나서서 지원하는 것은 어불성설이라고 지적했다.

반면 건설사 등의 자구 노력을 전제로 정부가 지원에 나서야 한다는 주장도 제기됐다. 다른 전문가는 올 2월 미분양 물량이 약 8만호 수준일 것으로 예상했으나 정부의 규제완화로 지난 1월에 비해 0.1%만 늘면서 선방했다고 판단된다. 다만 또 다른 전문가는 이어 이달 다시 거래가 줄고 있는 가운데 지난달 악성인 ‘준공 후 미분양’이 늘어남에 따라 오는 3·4월 미분양 증가폭이 더 커질 가능성이 높기 때문에 중견·중소 건설사의 줄도산, PF 부실 등을 대비하면서 긴장을 늦추면 안된다고 주장했다.

그러면서 정부가 미분양 관련 추가 대책 마련을 준비 하고 있을 것으로 보이며 3·4월 미분양 증가 추세를 본 뒤 문제가 심각하다고 여겨지면 세제지원 등 대책을 발표할 것으로 예상된다고 전망했다.

미분양 문제를 건설사 등이 스스로 해결해야 한다는 주장에 대해선 그런 논리면 ‘정부가 스스로 돈 못버는 저소득층 지원에 왜 나서야 하나’라는 논리와 같다며 국가 경제 큰 틀 안에서 정부가 지원할 것은 해야 한다. 물론 건설사 잘못도 있지만 부도가 나면 협력사 노동자들의 생계가 위험해지고, PF 부실로까지 이어지면 미국 SVB(실리콘밸리은행) 사태처럼 정부가 지급 보증하는 등 ‘호미로 막을 거 가래로도 못 막는 사태’로 번질 수 있다고 우려했다.

또한 이어 결국 국민 전체 피해로 확대될 수 있는데 이를 막기 위해 지원해야 하는 것이며 대신 분양가·이자율 할인 등 건설사 및 제2금융권들의 자구노력이 전제돼야 한다며 여기에 미분양 주택을 사는 수요자들에게 세제혜택, 무이자 대출 등 인센티브를 제공해야 한다고 강조했다.

한편 미분양 추세를 좀 더 지켜본 뒤 정부가 지원 여부를 결정해도 늦지 않다는 의견도 나왔다.

글로벌 금융위기 때 미분양 물량 16만호에 비해 심각하진 않으나 약간 위험치에 근접하려 하는 수준이라며 미분양 물량이 급격히 늘지는 않아 정부의 추가 대책까진 필요 없을 것으로 보인다라고 분석했다.

뒤이어 현재는 분양을 진행 과정에서 미분양이 발생하는 상황이며 지방 미분양은 정체 상태라며 정부가 그간 규제를 워낙 많이 풀었기에 당분간은 규제 완화에 따른 효과를 더 지켜본 뒤 지원 여부를 결정하는 것이 낫다고 판단된다고 전했다.

전국 미분양주택이 7만가구를 넘어서면서 분양을 앞둔 중소·중견건설사들이 속앓이를 하고 있다.

특히 지방 미분양 상황이 심각한 가운데 이대로라면 상반기 중 전국 미분양 물량이 심각 수준인 10만가구를 돌파할 수 있다는 전망까지 나오고 있어 미분양 물량을 해소하기 위한 정부의 대책 마련 필요성이 대두되고 있다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 "미분양 문제가 더 심화될 경우 부동산 PF 부실이 건설사나 증권사, 제2금융권으로도 문제가 확산될 수 있기 때문에 현재 가장 미분양이 심각한 지방부터 세제 완화 등의 대책을 시행해야 한다"며 "무주택자에 취득세, 양도세 완화를 도입하고 그래도 미분양 물량이 위험 수준일 경우 1주택자로 대상을 확대해 대책을 시행하는 등 단계적으로 대책을 적용하는 게 미분양 해소의 한 방법"이라고 말했다.