아파트, 수익형 부동산 성공투자 법칙 역시 역세권
6월 13일 지방선거 이후 움추렸던 분양시장이 다시 활기를 찾고 있다. 하지만 규제의 칼날이 여전히 분양시장을 겨냥하고 있는 가운데 똘똘한 한 채의 중요성 또한 커지고 있는 실정이다.
업계에 따르면 지금처럼 불황기에는 옥석가리기가 중요한 시점이라며 아파트든 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산 시장에도 똘똘한 투자법이 대세를 이룰 것으로 보이는데 역시 역세권 투자가 주요해 보인다.
먼저 주택시장에서 역세권 단지의 인기가 꾸준한 것으로 나타났다. 내 집 마련 시 교통여건을 가장 중요하게 보는 수요자가 많은 데다 역세권 주변의 상권 발달로 주거 편의성이 좋기 때문이다.
부동산 정보업체인 부동산114가 수도권 21개 지하철 노선별로 역세권 아파트 값을 분석한 결과에 따르면 3월 기준 역세권 아파트가 비 역세권 아파트보다 평균 5800만원이 비싼 것으로 나타났다. 가구당 평균 매매가격으로 보면 역세권과 비역세권은 각각 6억 7358만원과 6억1517만원으로 집계됐다.
분양성적도 좋았다. 지난 4월 경기도 동탄2신도시에서 공급된 '동탄역 금성백조 예미지 3차'는 SRT·GTX(예정) 동탄역을 걸어서 이용할 수 있다는 장점이 부각되며 평균 106.81대 1의 높은 청약경쟁률을 기록했으며 6월 7일 경기도 군포시에서 분양한 '힐스테이트 금정역'은 평균 15.43대 1의 경쟁률로 군포시 역대 최고 경쟁률을 기록했는데 이 사업장은 지하철 1·4호선 환승역인 금정역과 직결된다.
최근 새 아파트를 지을 수 없는 역세권 주변에 들어선 오피스텔을 선호하는 주변 직장인 수요가 증가하며 도심 속 역세권 오피스텔의 가치가 높아지고 있다.
오피스텔이지만 아파트 못지않게 잘 구성된 곳들이 많아 도심 역세권 내 주거용 오피스텔은 지역 부동산 시세를 견인하는 바로미터가 되고 있는 추세다.
일례로 서울 마포구 도화동 태영 데시앙 오피스텔을 꼽을 수 있다. 작년 6월 3억8,000만원에서 올 3월 4억500만원으로 10% 가까이 오름세를 기록한 서울 오피스텔로 주변에 있는 경의선 폐선로가 숲길로 탈바꿈하는 호재와 지하철 5.6호선을 비롯해 경의중앙선, 공항철도 등을 이용하는 공덕역을 쉽게 오갈 수 있어 꾸준한 시세상승을 보이고 있다.
작년 3월 4억2,000만원에서 거래된 방배동 디오슈페리움 1차(전용 45.46㎡)도 올 1월 3,000만원 이상 오른 4억5,500만원을 기록했다. 해당 오피스텔 또한 지하철 4.7호선 이수역 인근인 역세권 오피스텔이다.
한국감정원 1분기 오피스텔 가격동향 조사 내용을 살펴보면, 전분기(2017년 12월 11일 대비 3월 12일 기준) 대비 오피스텔 매매가격은 0.52%, 전세가격은 0.37%, 월세가격은 0.03% 각각 상승했다.
매매가의 경우, 교통접근성과 생활여건이 탁월한 서울과 수도권 지역의 도심권역을 중심으로 전분기 대비 0.72% 올랐다. 또 전세가는 신혼부부와 1~2인 가구의 실거주수요 증가와 매물 부족현상이 맞물리며 0.51%, 월세는 역세권 및 편의시설 입지가 뛰어난 곳의 거주수요 증가 등으로 인해 0.51% 상승한 것을 알 수 있다.
서울과 수도권 시세 견인의 중심에는 도심 역세권 오피스텔이 있는 것으로 분석된다. 더불어 재건축 아파트 중심으로 수도권 부동산 시세를 견인하던 강남, 과천 등에는 최근 양도소득세 중과와 대출규제, 재건축 초과이익환수 부담금 등 정부의 잇단 정책으로 주춤하고 있어 변화의 바람이 예고된다.
강남4구의 시세변화도 뚜렷이 나타나고 있다. KB부동산 아파트 가격 통계에 따르면, 이달 4일 기준 전월 대비 강남 4구의 한달 간 평균 상승률은 서울 평균(0.40%)에도 못 미치는 0.25%를 보였다.
서울뿐 아니라 과천에서도 쉽게 찾아 볼 수 있다. 뜨거운 재건축 열기로 올해 첫 로또 아파트로 불린 과천 센트럴파크 푸르지오 써밋이 분양된 2월 과천 아파트값 상승률은 1.06%까지 올랐다. 하지만 다음 달 0.28%로 급락했고, 이어 5월에는 0.08%까지 줄었다. 한국감정원 통계 역시 6월 첫째 주 과천 아파트값 상승률은 36주 만에 하락 전환했다.
반면 새로운 주거형 오피스텔 공급 소식과 함께 지역 부동산 분위기가 변화되며, 상승곡선을 그리는 곳도 나오고 있다. 대표적인 곳이 안양 평촌신도시다.
안양 평촌신도시 내 최근 범계역 1번출구 초역세권을 확보한 주거용 오피스텔 '힐스테이트 범계역 모비우스'가 공급되면서 인근 노후 아파트 시세도 덩달아 상승세를 도출하고 있다.
인근 목련2단지 대우선경 아파트 전용 58㎡입이 4억원대를 넘지 못했는데 올해 들어 5억원대를 넘어서 최근 5억4000만원대까지 거래되고 있다. 주변에 신규공급이 없어서 가격이 계속 오르고 있지만 최근 범계역 초역세권에 오피스텔이 공급되면서 주변 아파트 시세에 영향을 미친 것도 무시할 수 없다는 목소리가 크다.
또한 오피스텔은 최근 주거 입지로 각광받고 있는 초역세권, 쇼핑시설 밀집지역 등에 들어서면서 지역 아파트 시세를 견인하는 경우가 많다.
상가도 역세권이 강세다. 역세권 상가는 풍부한 유동인구를 바탕으로 안정적인 매출 확보가 가능해 선호도가 높기 때문이다. 또 역세권 상가는 가격하락이나 공실 위험도 상대적으로 적은 만큼 점포를 선점하려는 수요자의 경쟁도 치열하다.
업계에 따르면 지난해 5월 반도건설이 공급한 ‘안양 명학역 반도 유토피아’ 상가는 1호선 명학역 초역세권 스트리트 상가로 공급 일주일 만에 계약이 완료됐으며 지난해 8월 공개입찰을 진행한 ‘공덕 SK리더스뷰’ 단지 내 상가 역시 평균 10대1의 경쟁률을 기록하며 분양을 완료했다. 이곳은 서울지하철 5·6호선과 경의중앙선, 공항철도 등 4개 노선이 지나가는 공덕역 초역세권 상가로 투자자의 주목도가 높았다.
투자자의 뭉칫돈이 수익형 부동산시장에 모이는 상황도 역세권 상가 인기에 한 몫을 한다. 각종 규제와 저금리 기조가 지속되면서 역세권 상가 등 보다 확실한 수익을 이끌 수 있는 수익형 부동산에 투자자들이 몰리면서 거래량도 늘었다.
한국감정원 자료에 따르면 올 1~4월 전국 상업업무용 건물 거래량은 13만1058건으로 전년 동기 10만6532건 대비 23% 상승했다. 지난 4월에는 부동산시장의 거래량이 전반적으로 다소 줄면서 거래 건수도 전월 대비 감소했지만 1~4월 모두 2016년과 2017년 동월 대비 거래 건수는 증가했다.
장경철 부동산일번가 이사는 "지하철 역이 가까운 아파트 단지들은 전통적으로 높은 가격을 유지하고 있는데 최근 각종 규제로 똘똘한 한 채 선호현상이 확산되면서 역세권 단지의 인기는 당분간 지속될 것으로 보인다"고 말했다.
장이사는 이어 “배후수요가 확실해 높은 몸값을 자랑하는 역세권 상가나 오피스텔의 경우 이를 선점하려는 수요자들이 몰리며 완판 속도나 경쟁률 면에서 비역세권에 비해 월등히 높은 성적을 보이고 있으며 상가나 오피스텔 투자에 관심을 두는 사람들이 늘고 거래량도 증가하는 만큼 수익형 부동산 투자에 관심이 있다면 역세권에 선보이는 알짜 물량을 미리 파악해 두는 것이 필요하다”고 조언했다.
분양(예정)중 아파트, 수익형 부동산 단지 현황
-아파트-
e편한세상 양주신도시4차 조감도●e편한세상 양주신도시4차=대림산업은 경기도 양주신도시 옥정지구 A-19(1)블록에서 'e편한세상 양주신도시4차'를 분양 중이다. 이 단지는 지하 1층~지상 최고 25층, 24개동, 전용 66~84㎡ 2038세대 규모로 조성되며, 지하철 7호선 연장선 옥정역(가칭)을 걸어서 이용할 수 있다. 현대건설은 이달 중 '힐스테이트 별내 스테이원'을 선보일 예정이다. 지하 3층~지상 46층, 3개동 전용 66~134㎡ 578실 규모의 이 단지는 경춘선 별내역을 걸어서 이용할 수 있고 지하철 8호선 연장선 별내선이 2023년 개통되면 잠실역까지 빠르게 출퇴근할 수 있으며 입주는 2020년 6월 예정이다. 문의 031-868-9500
꿈의 숲 아이파크 조감도●꿈의숲 아이파크=HDC현대산업개발도 서울시 성북구 장위뉴타운 7구역에서 '꿈의숲 아이파크'를 공급한다. 이 단지는 서울시 성북구 장위동 189-3 일원에 들어선다. 지하 2층~지상 29층, 19개 동, 총 1711가구 규모로 이 중 전용면적 59~111㎡ 844가구를 일반에 분양한다. 내부설계도 눈길을 끈다. 도심지에 들어서 정주여건이 매우 뛰어난 것도 장점이다. 교통 인프라도 잘 갖춰져 있다. 서울 지하철 6호선 돌곶이역이 인접해 있으며, 지하철 1호선 광운대역과 4호선 미아사거리역, 1·6호선 석계역도 이용이 수월해 시청, 종로 등 업무지역으로 이동하기 쉬워 출퇴근이 편리하다. 인근으로 내부순환도로, 북부간선도로, 동부간선도로가 위치해 있어 차량으로 서울 전역 및 수도권 지역으로의 접근도 수월하다. 인근으로 동북선경전철(예정), GTX-C노선(예정) 등의 교통 호재도 갖췄다. 게다가 뉴타운 개발사업으로 주변 일대가 새롭게 조성되는 만큼 생활 편의성이 크게 향상되고, 신흥 주거지로서의 프리미엄까지 누릴 수 있을 것으로 전망돼 수요자들로부터 많은 관심을 받을 것으로 보인다. '꿈의숲 아이파크'는 무엇보다도 서울에서 네 번째로 큰 북서울꿈의숲을 가깝게 누릴 수 있다는 것이 장점이다. 약 66만㎡ 규모의 북서울꿈의숲이 단지와 인접해 있어 주거환경이 쾌적하다. 입주예정일은 2020년 12월이다. 문의 02-985-1711
-오피스텔-
명동 엠퍼스트 플레이스 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄으며 10년간 임대수익을 보장한다. 문의 1800-2950
의정부 노블리안시티스타 조감도●의정부 노블리안시티스타=의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급되며 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 주차시설은 총 165대가 조성될 예정이며 전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 주요 교통호재로 GTX C노선(예정), KTX 연장(예정), 지하철 7호선, 동부간선도로 지하화 등 개발호재들이 속속 발표되고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄으며 10년간 임대수익을 보장한다. 문의 1800-9747
-상가-
동대문 롯데피트인 조감도●동대문 롯데 피트인=서울시 중구 을지로 6가 21-31번지에 동대문 롯데 피트인 상가가 분양중에 있다. 연면적 39,326.32㎡, 지하 6층~지상 13층 규모에 2·4·5호선 트리플 역세권인 동대문역사문화공원역과 직접 연결되는 초역세권 입지를 자랑한다. 층별 MD를 살펴보면 지하 6층~지하 4층은 주차시설, 지하 3층~지하 1층은 수선·편의점, 유니클로, 스포츠·슈즈 지상 1층~지상 3층은 여성패션 지상 4층은 남성패션 지상 5층~지상 6층은 한류패션 지상 7층~지상 8층은 전문식당가 지상 9~13층은 사무실로 구성된다. 이중 분양대상은 지하 2층~지상 4층으로 분양가는 1억 2600만~1억 8600만원선으로 20년간 대기업(롯데자산개발이 20년간 임차인으로 건물전체를 운영관리함)에서 보장한다. 서울에서 외국인관광객이 동대문시장(55.5%)＞명동거리(55.1%)＞경복궁(51.3%)＞N서울타워(47.8%)순으로 대한민국에서 가장 많은 유동인구를 확보하는 동대문에 본상가가 입점중이다. 롯데피트인 동대문점은 「유니클로」가 지난 2014년 롯데월드몰점 오픈 이후 서울에서 2년 만에 개장하는 대형 매장이다. 롯데자산개발 직접운영으로 안정적인 수익지급과 고정적인 수입발생을 기대할 수 있으며 저렴한 가격. 백화점 뺨치는 품질. 다양한 디자인의 신상품으로 소비자 반응에 빠른 대응을 하는 테마쇼핑몰이다. 사후 면세점이 입점 예정이며 k-pop 한류 열풍으로 아이돌그룹 홀로그램시스템운영, 지하철 이용 시 동대문 역사문화공원역(2,4,5호선) 11, 12번 출구 지하도 연결로 편리한 쇼핑이 가능한 점 등 향후 프리미엄 상승 폭이 높은 곳이라 할 수 있다. 계약금 20%, 중도금 20%, 잔금 60%로 상가가 운영중에 있어 투자와 동시에 수익이 발생한다. 문의 02-3287-3817
김포 경동미르웰시티 광역 조감도●김포 경동 미르웰시티=경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 경동 미르웰시티 지원상가를 6월에 분양한다고 밝혔다. 시공은 신세계건설에서 맡았으며 연면적 72,526.83㎡, 지하 3층~지상 7층, 1개동 규모의 지식산업센터와 투자자와 임차인 선호도가 높은 1층에만 공급되는 근린생활시설로 구성될 예정이다. 지원상가는 총 67개 점포, 총 전용면적 3,431㎡(1,038평)으로 아파트 1천세대 규모인 약 3,000명의 근무자가 상주, 소비하므로 투자의 안정성과 임차인 확보가 용이한 독점상권 형성이 가능하다는 평가를 받고 있다. 상가 추천업종으로는 금융기관, 베이커리, 전문음식점, 커피전문점, 분식점, 문구점, 중개업소 등이 있으며 3.3㎡당 분양가는 2,400만(부가세 별도)~2,700만원(부가세 별도)선으로 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 법정대수인 268대의 188.06%에 달하는 총 504대의 주차 공간이 확보되어 외부 고객 유입에 유리하며 출입구가 총 7곳이라 점포간 유기적인 연결이 용이하다. 지식산업센터 내 입주기업 종사자들을 배후수요 독점할 수 있는 데다 인근의 국민연금관리공단, KT&G, 한국농어촌공사, 김포경찰서 등 공공기관과 공기업 등도 간접수요로 흡수할 수 있다. 단지 맞은편에는 종합의료시설 건립이 예정돼 있다. 장기지구 내에 다양한 개발로 인해 미래가치 역시 상승하고 있다. 오는 11월 김포도시철도가 개통 예정으로 경동 미르웰시티는 신설될 장기역과 도보 10분 거리에 역세권에 위치한다. 따라서 김포도시철도와 김포공항 지하철 환승을 통해 김포시청 7분, 킨텍스 12분, 김포공항 19분, 여의도역 30분 이동이 가능하다. 김포김포고속화도로(김포한강로)와 자유로를 비롯해 강변북로, 올림픽대로 이용이 용이해 서울 및 도심 접근성이 양호하며 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다. 48번국도과 김포도시철도를 이용할 경우 김포시 주요지역 및 서울 도심(마곡택지개발지구) 접근이 수월하며 마곡지구 대비 저렴한 분양가가 예상돼 마곡지구 업무단지 배후수요 및 김포시 인근 주요 산업단지 수요 흡수도 가능할 것으로 전망된다. 한편 지난 5년간 김포시는 인구유입 수가 28.98% 증가하는 등 꾸준한 인구 증가 추세를 보이고 있다. 개발호재도 풍부하다. 도시기본계획에 따른 한강시네폴리스 조성사업은 물론 종합스포츠타운, 공해업종 분리를 위한 산업단지 건설, 아트빌리지 조성사업 등이 단지 주변에서 추진 중이다. 최근 지식산업센터 내 상가는 소비력이 좋은 기업 근무자들이 주로 이용하기 때문에 상권이 활기를 띨 가능성이 크다. 또한 주변에 대단지 아파트가 있거나 역세권에 위치하고 있으면 배후수요 및 유동인구까지 잡을 수 있어 투자가치가 더 높다고 볼 수 있다.문의 031-985-3656
