보유세 개편, 수익형 부동산 반사이익 보나

정부의 전방위적인 주택시장 압박으로 수익형 부동산이 반사이익을 얻을지 이목이 쏠리고 있다.     

부동산 업계에 따르면 이르면 21일 또는 22일 윤곽을 드러낼 보유세 개편안이 주택시장에 강력한 제동을 걸 전망이어서 수익형 부동산으로 갈아타려는 수요가 늘어날 전망이다.

   

우선 보유세 개편안이 어떠한 형식으로라도 발표되면 주택시장에 영향을 줄 것으로 보인다.    

먼저 시행된 양도세 중과 이후 아파트 거래량만 봐도 이번 보유세 개편안의 파급효과를 가늠해 볼 수있는데 한국감정원에 따르면 지난 4월 강남 4구(강남·서초·송파·강동)의 아파트 매매 거래량은 전달 대비 무려 69%(2930건→913건)나 급감했는데 강남 4구발(發) 하락세는 서울을 비롯해 수도권으로 확산되는 모양새다.    

한국감정원에 따르면 지난 4월, 수도권의 아파트 매매 거래량은 2만2496건으로 전달(3만5321건) 보다 약36%의 감소세를 보였다. 지난해 동기간 약 5%의 상승폭을 기록한 것과 비교하면 양도세 중과가 아파트 거래에 미치는 영향이 컸다.    

다주택자를 얽매이는 규제를 통해 거래절벽이 현실화되면서, 부동산 시장의 무게추가 수익형 부동산 쪽으로 쏠릴 수 있다는 전망도 나온다.    

종부세의 과세대상이 주택과 토지에 집중돼 있어 상가나 오피스텔 등은 이번 규제와는 거리가 있기 때문이다.  

  

이미 수익형 상가나 오피스텔 등으로의 투자 선회 현상은 수익형 부동산 시장에 나타나고 있는 모습이다.   

 

상업·업무용 부동산의 경우 지난 3월 수도권에서의 월별 거래량 중 역대 최고 거래건수인 2만3989건을 기록한이후 4월에는 1만8732건을 기록, 아파트보다는 적지만 약 22%의 감소세를 기록했다.    

하지만 수도권에서의 4월 이후 아파트와 상업·업무용 부동산의 거래량 회복세에서는 차이가 확연하다. 4월 대비 5월 거래량은 아파트의 경우 약 10%(2만2496건→2만251건)의 연이은 감소세를 기록한 반면, 상업·업무용 부동산은 약 4%(1만8732건→1만9394건) 상승한 것으로 나타났다.    

수익형 상가의 경우 최근 부동산 시장의 여러 악재에도 투자 수익률을 기록중이다. 한국감정원에 따르면 집합상가의 경우 지난해 1분기 전국 평균 수익률은 1.56%였지만 올 1분기에는1.71%로 약 110%나 상승했다.    

상황이 이렇자 최근 선보인 상가의 청약경쟁률도 상승세를 이어가고 있다. 효성-진흥이 경기도 용인시 일대에서 선보인 ‘효성해링턴플레이스 단지 내 상가’의 경우 지난달 15일 입찰결과, 50개 점포 입찰에 평균3.08대1,최고 10대1의 경쟁률을 기록했다. 또 GS건설이 지난 4월 경기 김포시에서 선보인 ‘한강메트로자이’의 2·3단지단지 내 상가도 입찰 결과 32개 점포 모집에 362건이 접수되며 평균 11.3대 1의 경쟁률을 기록했다.    

오피스텔의 경우 공급과잉 논란에서 벗어난 서울 도심 역세권이나 비조정 지역의 경우 전매제한에서 자유롭기 때문에 상대적으로 주목을 받고 있다.     

장경철 부동산일번가 이사는 “이번 6.13 지방선거 이후 집권 여당의 압승이 이번 세재 개편안의 추진 동력으로작용할 것”이라며 “투자 수요가 높은 다주택자들 상당수가 다주택자 양도세 강화에 이어 보유세 개편에 따른 세금 부담으로, 투자 방향을 규제에서 상대적으로 자유로운 수익형 상가나 오피스텔 등으로 우회할 가능성이 높아 보인다”고설명했다.    

보유세 개편 주목받는 상가, 오피스텔 현황    

-상가-    

김포 경동미르웰시티 광역 조감도

●김포 경동 미르웰시티=경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 경동 미르웰시티 지원상가를 6월에 분양한다고 밝혔다. 시공은 신세계건설에서 맡았으며 연면적 72,526.83㎡, 지하 3층~지상 7층, 1개동 규모의 지식산업센터와 투자자와 임차인 선호도가 높은 1층에만 공급되는 근린생활시설로 구성될 예정이다. 지원상가는 총 67개 점포, 총 전용면적 3,431㎡(1,038평)으로 아파트 1천세대 규모인 약 3,000명의 근무자가 상주, 소비하므로 투자의 안정성과 임차인 확보가 용이한 독점상권 형성이 가능하다는 평가를 받고 있다. 상가 추천업종으로는 금융기관, 베이커리, 전문음식점, 커피전문점, 분식점, 문구점, 중개업소 등이 있으며 3.3㎡당 분양가는 2,400만(부가세 별도)~2,700만원(부가세 별도)선으로 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 법정대수인 268대의 188.06%에 달하는 총 504대의 주차 공간이 확보되어 외부 고객 유입에 유리하며 출입구가 총 7곳이라 점포간 유기적인 연결이 용이하다. 지식산업센터 내 입주기업 종사자들을 배후수요 독점할 수 있는 데다 인근의 국민연금관리공단, KT&G, 한국농어촌공사, 김포경찰서 등 공공기관과 공기업 등도 간접수요로 흡수할 수 있다. 단지 맞은편에는 종합의료시설 건립이 예정돼 있다. 장기지구 내에 다양한 개발로 인해 미래가치 역시 상승하고 있다. 오는 11월 김포도시철도가 개통 예정으로 경동 미르웰시티는 신설될 장기역과 도보 10분 거리에 역세권에 위치한다. 따라서 김포도시철도와 김포공항 지하철 환승을 통해 김포시청 7분, 킨텍스 12분, 김포공항 19분, 여의도역 30분 이동이 가능하다. 김포김포고속화도로(김포한강로)와 자유로를 비롯해 강변북로, 올림픽대로 이용이 용이해 서울 및 도심 접근성이 양호하며 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다. 48번국도과 김포도시철도를 이용할 경우 김포시 주요지역 및 서울 도심(마곡택지개발지구) 접근이 수월하며 마곡지구 대비 저렴한 분양가가 예상돼 마곡지구 업무단지 배후수요 및 김포시 인근 주요 산업단지 수요 흡수도 가능할 것으로 전망된다. 한편 지난 5년간 김포시는 인구유입 수가 28.98% 증가하는 등 꾸준한 인구 증가 추세를 보이고 있다. 개발호재도 풍부하다. 도시기본계획에 따른 한강시네폴리스 조성사업은 물론 종합스포츠타운, 공해업종 분리를 위한 산업단지 건설, 아트빌리지 조성사업 등이 단지 주변에서 추진 중이다. 최근 지식산업센터 내 상가는 소비력이 좋은 기업 근무자들이 주로 이용하기 때문에 상권이 활기를 띨 가능성이 크다. 또한 주변에 대단지 아파트가 있거나 역세권에 위치하고 있으면 배후수요 및 유동인구까지 잡을 수 있어 투자가치가 더 높다고 볼 수 있다.문의 031-985-3656    

동대문 롯데피트인 사진

●동대문 롯데 피트인=서울시 중구 을지로 6가 21-31번지에 동대문 롯데 피트인 상가가 분양중에 있다. 연면적 39,326.32㎡, 지하 6층~지상 13층 규모에 2·4·5호선 트리플 역세권인 동대문역사문화공원역과 직접 연결되는 초역세권 입지를 자랑한다. 층별 MD를 살펴보면 지하 6층~지하 4층은 주차시설, 지하 3층~지하 1층은 수선·편의점, 유니클로, 스포츠·슈즈 지상 1층~지상 3층은 여성패션 지상 4층은 남성패션 지상 5층~지상 6층은 한류패션 지상 7층~지상 8층은 전문식당가 지상 9~13층은 사무실로 구성된다. 이중 분양대상은 지하 2층~지상 4층으로 분양가는 1억 2600만~1억 8600만원선으로 20년간 대기업(롯데자산개발이 20년간 임차인으로 건물전체를 운영관리함)에서 보장한다. 서울에서 외국인관광객이 동대문시장(55.5%)＞명동거리(55.1%)＞경복궁(51.3%)＞N서울타워(47.8%)순으로 대한민국에서 가장 많은 유동인구를 확보하는 동대문에 본상가가 입점중이다. 롯데피트인 동대문점은 「유니클로」가 지난 2014년 롯데월드몰점 오픈 이후 서울에서 2년 만에 개장하는 대형 매장이다. 롯데자산개발 직접운영으로 안정적인 수익지급과 고정적인 수입발생을 기대할 수 있으며 저렴한 가격. 백화점 뺨치는 품질. 다양한 디자인의 신상품으로 소비자 반응에 빠른 대응을 하는 테마쇼핑몰이다. 사후 면세점이 입점 예정이며 k-pop 한류 열풍으로 아이돌그룹 홀로그램시스템운영, 지하철 이용 시 동대문 역사문화공원역(2,4,5호선) 11, 12번 출구 지하도 연결로 편리한 쇼핑이 가능한 점 등 향후 프리미엄 상승 폭이 높은 곳이라 할 수 있다. 계약금 20%, 중도금 20%, 잔금 60%로 상가가 운영중에 있어 투자와 동시에 수익이 발생한다. 문의 02-3287-3817    

 

-오피스텔-    

명동 엠퍼스트 플레이스 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄으며 10년간 임대수익을 보장한다. 문의 1800-2950    

의정부 노블리안시티스타 조감도

●의정부 노블리안시티스타=의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급되며 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 주차시설은 총 165대가 조성될 예정이며 전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 주요 교통호재로 GTX C노선(예정), KTX 연장(예정), 지하철 7호선, 동부간선도로 지하화 등 개발호재들이 속속 발표되고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄으며 10년간 임대수익을 보장한다. 문의 1800-9747