수익형 부동산 옥석 가리기 돌입 투자 3대 원칙 따져라
최근 주택시장의 연이은 규제와 낮은 금리로 수익형 부동산이 투자자들의 관심을 이끌고 있다.
이에 업계에서는 이제 수익형 부동산도 옥석 가리기가 필요할 때라고 조언을 하고 있다. 섣부른 투자의 판단은 낭패로 이어질 수 있으므로 수익형 부동산 투자 시 주의점으로 3가지 원칙을 따져봐야 한다 말한다.
흔히 말하는 수익형 부동산의 3대 투자원칙으로 부동산의 3대 투자원칙과 같은 안전성, 수익성, 환금성이 있다.
당연히 투자의 3대 원칙인 안전성, 수익성, 환금성 3요소를 다 갖춘 부동산을 고르다면 실패 가능성이 줄어들겠지만 이런 부동산을 고르는 게 쉬운 일은 아니다.
먼저 안전성은 투자한 자금이 묶이지 않고 꾸준하게 수익이 발생하는 것을 말한다. 최근 분양 업체들은 투자자들의 안전성에 확보하고자 선임대·후분양, 선시공·후분양으로 선보이는 경우도 있으며, 안전한 유명 금융기관, 보증보험회사, 신탁사 등을 통해 ‘안전성’을 보완한 상품을 내세우곤 한다.
또 하나 안전성을 확보하는 방법은 입지를 보는 것이다. 입지는 크게 역세권과 비역세권이더라도 항아리 상권이나 사람의 유동인구가 많은 사거리 코너, 행정타운·쇼핑몰·백화점·대형병원 등 고객을 유입하는 모객용 시설이 근접한 경우도 이에 해당한다.
마지막으로 브랜드나 랜드마크 수익형 상품을 선택하는 것도 안전성을 확보하는 하나의 방법이다.
다음으로 수익성이 좋다는 것은 임대수요가 풍부한 것이라 할 수 있다. 임대수요가 풍부하면 임대수준이 높다 하더라도 공실 걱정도 덜하며, 교통여건이나 주변 생활인프라가 잘 갖춰져 있다는 의미를 포함하고 있다.
대표적인 임대수요가 풍부한 곳으로 산업단지 인근, 대기업 밀집지역, 대학가 등을 꼽을 수 있다. 이들 지역은 대부분 인프라가 잘 갖춰져 있고 지하철 등 역세권에 인접한 경우가 많기 때문이다.
마지막으로 환금성이란 투자한 상품에 대한 현금화 가능 여부를 말하는데 환금성이 좋다는 말은 구매를 희망하는 ‘수요자’가 많다는 것으로 재정리 할 수 있다.
즉 환금성이 좋은 예로 희소성, 우수한 입지, 높은 수익률, 저렴한 분양가 등이 있는데 이런 여건을 두루 갖춘 상품이 환금성이 좋은 수익형 상품이라고 할 수 있다.
장경철 부동산일번가 이사는 “수익형 부동산의 3대요소간 우선순위를 정할 때 투자자의 투자성향, 자산규모 및 연령 등에 따라 달리 정할 필요가 있는데 투자성향이 위험추구형일수록, 자산규모가 클수록, 연령대가 낮을수록 안전성보다는 수익성이나 환금성을 먼저 고려하는 반면, 투자성향이 위험회피형일수록, 자산규모가 작을수록, 연령대가 높을수록 안전성을 먼저 고려하는 것이 좋겠다”고 말했다.
장이사는 이어 “여윳돈을 굴린다면 수익성과 환금성이 뛰어날수록 매력적인 투자처가 될 수 있겠지만 은퇴 이후 노후준비를 생각하는 투자자라면 높은 임대수익률(수익성)이나 거래가능성(환금성)보다는 가격하락이나 공실의 우려가 적고 현재의 임대료 수준이 상당 기간 유지될 수 있는지(안전성)가 더 중요하다고 보여진다”고 말했다.
안전성·수익성·환금성 갖춘 수익형 부동산 현황
김포 경동미르웰시티 광역 조감도●김포 경동 미르웰시티=경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 경동 미르웰시티 지원상가를 6월에 분양한다고 밝혔다. 시공은 신세계건설에서 맡았으며 연면적 72,526.83㎡, 지하 3층~지상 7층, 1개동 규모의 지식산업센터와 투자자와 임차인 선호도가 높은 1층에만 공급되는 근린생활시설로 구성될 예정이다. 지원상가는 총 67개 점포, 총 전용면적 3,431㎡(1,038평)으로 아파트 1천세대 규모인 약 3,000명의 근무자가 상주, 소비하므로 투자의 안정성과 임차인 확보가 용이한 독점상권 형성이 가능하다는 평가를 받고 있다. 상가 추천업종으로는 금융기관, 베이커리, 전문음식점, 커피전문점, 분식점, 문구점, 중개업소 등이 있으며 3.3㎡당 분양가는 2,400만(부가세 별도)~2,700만원(부가세 별도)선으로 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 법정대수인 268대의 188.06%에 달하는 총 504대의 주차 공간이 확보되어 외부 고객 유입에 유리하며 출입구가 총 7곳이라 점포간 유기적인 연결이 용이하다. 지식산업센터 내 입주기업 종사자들을 배후수요 독점할 수 있는 데다 인근의 국민연금관리공단, KT&G, 한국농어촌공사, 김포경찰서 등 공공기관과 공기업 등도 간접수요로 흡수할 수 있다. 단지 맞은편에는 종합의료시설 건립이 예정돼 있다. 장기지구 내에 다양한 개발로 인해 미래가치 역시 상승하고 있다. 오는 11월 김포도시철도가 개통 예정으로 경동 미르웰시티는 신설될 장기역과 도보 10분 거리에 역세권에 위치한다. 따라서 김포도시철도와 김포공항 지하철 환승을 통해 김포시청 7분, 킨텍스 12분, 김포공항 19분, 여의도역 30분 이동이 가능하다. 김포김포고속화도로(김포한강로)와 자유로를 비롯해 강변북로, 올림픽대로 이용이 용이해 서울 및 도심 접근성이 양호하며 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다. 48번국도과 김포도시철도를 이용할 경우 김포시 주요지역 및 서울 도심(마곡택지개발지구) 접근이 수월하며 마곡지구 대비 저렴한 분양가가 예상돼 마곡지구 업무단지 배후수요 및 김포시 인근 주요 산업단지 수요 흡수도 가능할 것으로 전망된다. 한편 지난 5년간 김포시는 인구유입 수가 28.98% 증가하는 등 꾸준한 인구 증가 추세를 보이고 있다. 개발호재도 풍부하다. 도시기본계획에 따른 한강시네폴리스 조성사업은 물론 종합스포츠타운, 공해업종 분리를 위한 산업단지 건설, 아트빌리지 조성사업 등이 단지 주변에서 추진 중이다. 최근 지식산업센터 내 상가는 소비력이 좋은 기업 근무자들이 주로 이용하기 때문에 상권이 활기를 띨 가능성이 크다. 또한 주변에 대단지 아파트가 있거나 역세권에 위치하고 있으면 배후수요 및 유동인구까지 잡을 수 있어 투자가치가 더 높다고 볼 수 있다.문의 031-985-3656
※안전성:선임대, 독점상권 확보 등/수익성:상층부 3,000명 근무자 상주/환금성:선호도 높은 1층만 공급
동대문 롯데피트인 사진●동대문 롯데 피트인=서울시 중구 을지로 6가 21-31번지에 동대문 롯데 피트인 상가가 분양중에 있다. 연면적 39,326.32㎡, 지하 6층~지상 13층 규모에 2·4·5호선 트리플 역세권인 동대문역사문화공원역과 직접 연결되는 초역세권 입지를 자랑한다. 층별 MD를 살펴보면 지하 6층~지하 4층은 주차시설, 지하 3층~지하 1층은 수선·편의점, 유니클로, 스포츠·슈즈 지상 1층~지상 3층은 여성패션 지상 4층은 남성패션 지상 5층~지상 6층은 한류패션 지상 7층~지상 8층은 전문식당가 지상 9~13층은 사무실로 구성된다. 이중 분양대상은 지하 2층~지상 4층으로 분양가는 1억 2600만~1억 8600만원선으로 20년간 대기업(롯데자산개발이 20년간 임차인으로 건물전체를 운영관리함)에서 보장한다. 서울에서 외국인관광객이 동대문시장(55.5%)＞명동거리(55.1%)＞경복궁(51.3%)＞N서울타워(47.8%)순으로 대한민국에서 가장 많은 유동인구를 확보하는 동대문에 본상가가 입점중이다. 롯데피트인 동대문점은 「유니클로」가 지난 2014년 롯데월드몰점 오픈 이후 서울에서 2년 만에 개장하는 대형 매장이다. 롯데자산개발 직접운영으로 안정적인 수익지급과 고정적인 수입발생을 기대할 수 있으며 저렴한 가격. 백화점 뺨치는 품질. 다양한 디자인의 신상품으로 소비자 반응에 빠른 대응을 하는 테마쇼핑몰이다. 사후 면세점이 입점 예정이며 k-pop 한류 열풍으로 아이돌그룹 홀로그램시스템운영, 지하철 이용 시 동대문 역사문화공원역(2,4,5호선) 11, 12번 출구 지하도 연결로 편리한 쇼핑이 가능한 점 등 향후 프리미엄 상승 폭이 높은 곳이라 할 수 있다. 계약금 20%, 중도금 20%, 잔금 60%로 상가가 운영중에 있어 투자와 동시에 수익이 발생한다. 문의 02-3287-3817
※안전성:20년 대기업 임차인 확보 등/수익성:한류 열풍 글로벌 상권 및 전국구 상권 동대문 입지/환금성:트리플 역세권 직접 연결 상가
명동 엠퍼스트 플레이스 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄으며 10년간 임대수익을 보장한다. 문의 1800-2950
※안전성:임대수요 풍부한 서울 도심 입지/수익성:10년간 임대수익 보장/환금성:공급 희소성, 트리플 역세권
의정부 노블리안시티스타 조감도●의정부 노블리안시티스타=의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 소형 아파트로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급되며 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 주차시설은 총 165대가 조성될 예정이며 전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 주요 교통호재로 GTX C노선(예정), KTX 연장(예정), 지하철 7호선, 동부간선도로 지하화 등 개발호재들이 속속 발표되고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄으며 10년간 임대수익을 보장한다. 문의 1800-9747
※안전성:도보 10초대 초역세권/수익성:10년간 임대수익 보장/환금성:GTX, 7호선 개통, 동부간선도로 지하화 등 개발호재 풍부
