연금효과…노후 보장하는 '장기임대 수익형 부동산' 주목

최근 보유세 개편 등 주택에 대한 규제로 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다.  

   

특히 안정적인 수익을 원하는 트렌트가 형성되면서 수익형 부동산 가운데 연금효과를 주는 장기임대형 상품들이 상대적으로 주목을 받고 있다.

수익형 부동산은 공실이 발생하면 막대한 손해를 입을 수 있기에 수익률을 조금 낮추더라도 장기적으로 꾸준히 임대수익을 얻을 수 있는 장기임대형 상품들이 저금리 시대를 맞아 두각을 나타내고 있다.

장기임대형 상품들은 다른 말로 연금형 부동산이라고도 부른다. 매달 꼬박꼬박 연금처럼 임대수익을 얻을 수 있기 때문이다. 고정적인 임대 수익을 올릴 수 있는 부동산 상품 가운데 높은 수익률보다는 공실(빈집)없는 안정적 투자를 목적으로 하는 상품을 말한다.    

장기임대형 수익형 부동산은 단기간에 고수익을 올리기보다는 오랜 기간에 걸쳐 안정적 수익을 얻는 것이 목적이다. 따라서 수익률은 다소 낮더라도 임대수요가 풍부해 공실 위험이 적은 상품을 고르는 것이 관건이다.

예를 들면 상가, 오피스텔 등 기존 수익형 부동산은 물론 소형 빌딩이나 지식산업센터, 외국인 임대사업 등이 이에 해당된다.     

좀 더 세부적으로 따져보면 상가의 경우 ▲은행 등 금융기관 ▲대형마트·패스트푸드점 ▲병·의원 등 메디컬 업종 ▲공공기관, 지식산업센터(구 아파트형 공장), 외국인 임대사업 중 미군렌탈하우스 등이 있다.

먼저 은행 등 금융기관과 대형마트, 브랜드전문점, 패스트푸드점, 병원 등은 초기 시설비 등이 많이 들어가고 임대료를 체불할 가능성이 낮으며, 한번 입점하면 최소 5년 이상의 장기적인 임대가 보장된다.

이에 분양업체도 장기임대가 가능한 우량 임차인 확보에 힘을 쏟고 있다. 상권 활성화 및 마케팅에 주는 효과도 큰데다 선임대가 확정되어 있을 경우 투자자들의 반응도 좋기 때문이다.

더불어 철저한 상권 검증과 시장 조사를 기반으로 매장을 오픈하는 우량 임차인의 특성상, 입지선정에도 인정받을 수 있다는 숨은 이점도 있다.

    

최근 임대규제 완화로 관심이 높아지고 있는 지식산업센터도 통상적으로 기업체가 임차인으로 들어오면 특성상 임대기간이 가능하며, 7~8%대의 높은 수익률이 가능해 임대사업에 관심이 높아지고 있는 것이다. 임대 대상이 법인체라 개인사업자를 대상으로 임대사업을 하는 것보다는 비교적 안전하다.

외국인 대상 임대사업이 장기임대 시장의 블루오션으로 부각되고 있다. 기본 10% 이상의 수익률이 기대되는데 특히 주한미군이 이전하는 평택의 경우 미군기지이전이 임박하면서 주한 미군 렌탈하우스의 관심이 높아지고 있다.

임대료를 미군 주택과에서 지급하기 때문에 안정적인 수입이 예상된다. 또, SOFA 협정에 의해 2060년까지 전체 주한미군이 유지하도록 되어있어 향후 40년에서 50년간 임대수요 걱정이 없다는 것이 업계의 평가다.  

   

미군의 경우 비상상황 발생시 빠른 부대 복귀가 가능한 직주접근형 여부가 투자의 핵심 포인트다. 또한 전입이나 확정일자를 하지 않는 것은 물론 월세 소득공제를 받지 않아 사실상 면세사업으로 평가 받고 있다.

평택 미군기지 이전 부지에는 서울 용산 미8군 사령부, 동두천 미2사단 사령부 등이 이전하는데 군인 및 가족·군무원 등을 포함해 약 8만명의 인구유입이 예상된다.     

2019년까지 미군기지 이전이 완료되면 총 8000여가구의 렌탈하우스가 필요한 것으로 예상돼 안정적인 임대수익이 기대된다.

장경철 부동산일번가 이사는 “최근 분양업체들은 경쟁력을 갖추기 위해서 장기간 임대가 가능한 장기임대형 상품을 공급하고 있는 추세”라며 “장기 임대용의 경우라도 투자의 기초인 입지를 살피고 주차여건, 개발호재, 교통여건 및 주변에 공급현황 등도 살펴야 한다”고 조언했다.  

  

연금효과로 주목받는 장기임대 수익형 부동산 현황   

 

-상가-    

김포 경동미르웰시티 광역 조감도

●김포 경동 미르웰시티(5년 이상)=경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 경동 미르웰시티 지원상가를 6월에 분양한다고 밝혔다. 시공은 신세계건설에서 맡았으며 연면적 72,526.83㎡, 지하 3층~지상 7층, 1개동 규모의 지식산업센터와 투자자와 임차인 선호도가 높은 1층에만 공급되는 근린생활시설로 구성될 예정이다. 지원상가는 총 67개 점포, 총 전용면적 3,431㎡(1,038평)으로 아파트 1천세대 규모인 약 3,000명의 근무자가 상주, 소비하므로 투자의 안정성과 임차인 확보가 용이한 독점상권 형성이 가능하다는 평가를 받고 있다. 상가 추천업종으로는 금융기관, 베이커리, 전문음식점, 커피전문점, 분식점, 문구점, 중개업소 등이 있으며 3.3㎡당 분양가는 2,400만(부가세 별도)~2,700만원(부가세 별도)선으로 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 법정대수인 268대의 188.06%에 달하는 총 504대의 주차 공간이 확보되어 외부 고객 유입에 유리하며 출입구가 총 7곳이라 점포간 유기적인 연결이 용이하다. 지식산업센터 내 입주기업 종사자들을 배후수요 독점할 수 있는 데다 인근의 국민연금관리공단, KT&G, 한국농어촌공사, 김포경찰서 등 공공기관과 공기업 등도 간접수요로 흡수할 수 있다. 단지 맞은편에는 종합의료시설 건립이 예정돼 있다. 장기지구 내에 다양한 개발로 인해 미래가치 역시 상승하고 있다. 오는 11월 김포도시철도가 개통 예정으로 경동 미르웰시티는 신설될 장기역과 도보 10분 거리에 역세권에 위치한다. 따라서 김포도시철도와 김포공항 지하철 환승을 통해 김포시청 7분, 킨텍스 12분, 김포공항 19분, 여의도역 30분 이동이 가능하다. 김포김포고속화도로(김포한강로)와 자유로를 비롯해 강변북로, 올림픽대로 이용이 용이해 서울 및 도심 접근성이 양호하며 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다. 48번국도과 김포도시철도를 이용할 경우 김포시 주요지역 및 서울 도심(마곡택지개발지구) 접근이 수월하며 마곡지구 대비 저렴한 분양가가 예상돼 마곡지구 업무단지 배후수요 및 김포시 인근 주요 산업단지 수요 흡수도 가능할 것으로 전망된다. 한편 지난 5년간 김포시는 인구유입 수가 28.98% 증가하는 등 꾸준한 인구 증가 추세를 보이고 있다. 개발호재도 풍부하다. 도시기본계획에 따른 한강시네폴리스 조성사업은 물론 종합스포츠타운, 공해업종 분리를 위한 산업단지 건설, 아트빌리지 조성사업 등이 단지 주변에서 추진 중이다. 최근 지식산업센터 내 상가는 소비력이 좋은 기업 근무자들이 주로 이용하기 때문에 상권이 활기를 띨 가능성이 크다. 또한 주변에 대단지 아파트가 있거나 역세권에 위치하고 있으면 배후수요 및 유동인구까지 잡을 수 있어 투자가치가 더 높다고 볼 수 있다.문의 031-985-3656    

동대문 롯데 피트인 사진

●동대문 롯데 피트인(20년)=서울시 중구 을지로 6가 21-31번지에 동대문 롯데 피트인 상가가 분양중에 있다. 연면적 39,326.32㎡, 지하 6층~지상 13층 규모에 2·4·5호선 트리플 역세권인 동대문역사문화공원역과 직접 연결되는 초역세권 입지를 자랑한다. 층별 MD를 살펴보면 지하 6층~지하 4층은 주차시설, 지하 3층~지하 1층은 수선·편의점, 유니클로, 스포츠·슈즈 지상 1층~지상 3층은 여성패션 지상 4층은 남성패션 지상 5층~지상 6층은 한류패션 지상 7층~지상 8층은 전문식당가 지상 9~13층은 사무실로 구성된다. 이중 분양대상은 지하 2층~지상 4층으로 분양가는 1억 2600만~1억 8600만원선으로 20년간 대기업(롯데자산개발이 20년간 임차인으로 건물전체를 운영관리함)에서 보장한다. 서울에서 외국인관광객이 동대문시장(55.5%)＞명동거리(55.1%)＞경복궁(51.3%)＞N서울타워(47.8%)순으로 대한민국에서 가장 많은 유동인구를 확보하는 동대문에 본상가가 입점중이다. 롯데피트인 동대문점은 「유니클로」가 지난 2014년 롯데월드몰점 오픈 이후 서울에서 2년 만에 개장하는 대형 매장이다. 롯데자산개발 직접운영으로 안정적인 수익지급과 고정적인 수입발생을 기대할 수 있으며 저렴한 가격. 백화점 뺨치는 품질. 다양한 디자인의 신상품으로 소비자 반응에 빠른 대응을 하는 테마쇼핑몰이다. 사후 면세점이 입점 예정이며 k-pop 한류 열풍으로 아이돌그룹 홀로그램시스템운영, 지하철 이용 시 동대문 역사문화공원역(2,4,5호선) 11, 12번 출구 지하도 연결로 편리한 쇼핑이 가능한 점 등 향후 프리미엄 상승 폭이 높은 곳이라 할 수 있다. 계약금 20%, 중도금 20%, 잔금 60%로 상가가 운영중에 있어 투자와 동시에 수익이 발생한다. 문의 02-3287-3817     

-오피스텔-    

명동 엠퍼스트 플레이스 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스(10년)=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄으며 10년간 임대수익을 보장한다. 문의 1800-2950  

  

-소형 아파트-    

의정부 노블리안시티스타 조감도

●의정부 노블리안시티스타(10년)==의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급되며 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 주차시설은 총 165대가 조성될 예정이며 전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 주요 교통호재로 GTX C노선(예정), KTX 연장(예정), 지하철 7호선, 동부간선도로 지하화 등 개발호재들이 속속 발표되고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄으며 10년간 임대수익을 보장한다. 문의 1800-9747    

-미군렌탈하우스-    

아산테크노밸리 5차 이지더원 조감도

●아산테크노밸리 5차 이지더원(최장 40~50년)=이지건설이 아산테크노밸리에 짓는 '아산테크노밸리 5차 이지더원'가 배후 단지로 주목받고 있다. 렌탈하우스로 활용 가능한 점이 가장 큰 특징이다. 렌탈 임대료는 월 또는 연간으로 받을 수 있으며 미8군 주택과에서 임대료가 지급되기 때문에 안정적으로 임대수익을 거둘 수 있다. 월 임대료는 일반사병 기준 월 144만원 정도다. 한미 주둔군지위협정에 따라 2060년까지 주한미군이 주둔할 예정으로 향후 40~50년간 공실 걱정이 없다는 것도 큰 장점 중 하나다. 단지는 평택 미군기지와 약 3km 정도 남짓한 거리에 위치해 있어 차로 10분대에 이동이 가능하다. 계약 즉시 입주가 가능한데다 3.3㎡당 600만원대의 합리적인 가격으로 분양에 나서는 만큼 잔여 분도 조기에 마무리될 것으로 보인다. '아산테크노밸리 5차 이지더원'은 총 2개블록으로 이뤄져 있다. Ac2블록은 총 6개동 전용면적 76~84㎡ 422가구, Ac3블록은 총 14개동 전용면적 65~84㎡ 929가구 규모다. 2개블록을 합쳐 총 1351가구의 대단지다. 전 타입 광폭 거실 구조로 수납공간, 주방, 거실 등 주택형 별 특화공간을 설계해 상품성을 극대화했다. 인근에는 센트럴파크(중앙공원)이 조성되며 단지 바로 옆에도 근린공원이 마련될 예정이다. 또 호수공원도 도보 거리에 위치해 있어 산책은 물론 어린 자녀나 반려동물 등이 자유롭게 뛰놀 수 있는 건강한 주거생활도 가능하다. 교육환경도 좋다. 단지 주변에 둔포초교, 염작초교, 테크노중학교를 비롯해 단지 내 학원가도 조성되다. 서울접근성도 주목할 만하다. KTX천안아산역과 SRT지제환승역에 이어 평택역이 가까워 서울까지 30분대로 이동이 가능하다. 경부고속도로 안성 IC(나들목)와 북천안 IC, 서해안고속도로 서평택 IC가 근처에 있어 차량을 이용해 전국 각 지역으로 빠르게 이동이 가능하다. 문의 1855-0787