베일 벗은 보유세 개편안 울고 웃는 부동산은

지난 22일 세제 개편 방향 4개 시나리오 공개됨에 따라 보유세 개편 권고안이 베일을 벗었다. 

이번 보유세 개편은 하반기 주택시장의 ‘태풍의 눈’으로 부상할 가능성이 높은 만큼 앞으로 부동산 시장에 어떤 변화가 올지 시장의 관심이 커지고 있다. 

이날 개편안에는 크게 네 가지 시나리오가 담겨져 있는데 내용을 간략히 살펴보면 다음과 같다. 먼저, 공정시장가액비율 조정이다.     

주택(6억원 이상)과 종합합산토지(5억원 이상)에 대해 현재 80%인 종부세 공정시장가액비율을 해마다 연 10%포인트씩 두 번에 걸쳐 100%까지 올리는 방향인데 공정시장가액비율이 90%이면 1949억원, 100%가 되면 3954억원의 세수 추가 효과가 나타나는 것으로 재정개혁특위는 추산했다.

다음으로는 종부세 세율을 올리는 방안이다. 현재 주택에 대해 0.5~2%가 적용되는데, 이를 0.5~2.5%로 높이자는 것인데 세율 누진도도 높인다. 다만 종부세율 인상은 국회 의결을 거쳐야 한다. 이 두 가지를 합쳐 공정시장가액비율과 종부세율을 동시에 인상하는 게 마지막 시나리오다.     

종부세율을 두 번째 시나리오 수준으로 올리면서 공정시장가액비율을 연 2%포인트, 5%포인트, 혹은 10%포인트 올리는 식이다. 시나리오 중 가장 강력하면서도 시행이 유력한 방안이다.     

종부세율 인상과 공정시장가액비율 상향 조정 등을 적절히 반영해 최종 권고안을 만들 것으로 보이는데 동시 인상 시나리오가 현실화하면 다주택자의 세 부담은 12.5%에서 최대 37.7% 늘게 된다고 재정개혁특위는 추산했다.

마지막 시나리오는 1주택 보유자와 다주택자 간 과세를 차등하는 방식이다. 1주택자의 경우 공정시장가액비율만 연 2~10%포인트 인상하고 종부세율은 그대로 둔다. 대신 다주택자에 대해선 공정시장가액비율을 높이는 것과 함께 종부세율도 기존 0.5~2%에서 0.5~2.5%로 높이자는 것이다. 

업계에서는 이번 개편안으로 주택 보유 부담이 커졌지만 양도소득세 중과 등으로 팔기에는 장벽이 너무 높은 만큼, 매물도 적고 매수세도 적은 거래위축 상태가 당분간 이어질 것으로 내다보고 있다.

반면, 양도세 중과와 마찬가지로 보유세 개편안 역시 타깃이 다주택자에 있는 만큼 가격 급락과 같은 시장 충격은 없을 것이란 전망도 만만치 않다.    

또한, 보유세의 대상이 기존 아파트라 신규 아파트의 강세는 이어 질 것으로 보인다. 아파트 등 주택시장의 전망은 수도권을 중심으로 신규 분양시장이 더욱 활황을 예상된다. 보유세 부담이 커지면서 기존 주택보다 신규 아파트 청약에 수요자들이 몰리는 쏠림현상이 더욱 심해질 것으로 보기 때문이다. 

이번 보유세 개편으로 셈법이 더욱 복잡해진 사람들은 당연 다주택자들이다. 정부의 마지막 회심의 카드인 보유세 개편안 적용이 코앞으로 다가오자, 셈법 찾기에 골몰하고 있다.

부동산업계에 따르면 다주택자들은 정부의 부동산 보유세 강화를 앞두고 옥석가리기를 통한 똘똘한 한 채 보유, 임대사업자 등록, 증여 등을 저울질하고 있다.

다주택자들이 선택할 수 있는 안 가운데 하나는 부동산임대사업자 등록이다. 이는 문재인 정부가 유도하는 방향으로, 정부는 지난해 말 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 통해 다주택자들에게 당근을 제시했다.

임대사업자 등록에 걸림돌로 작용했던 건강보험료를 깎아주고 각종 세제 혜택을 제공하는 내용이 골자로, 이 방안이 발표된 뒤 임대사업자 수는 가파르게 늘었다. 5월 달에만 7625명이 임대사업자를 등록했고 이는 지난해 동월(5032명) 대비 51.5% 증가한 수준이다. 특히 서울시(2788명)와 경기도(2370명)에 신규 등록 사업자가 많이 몰려 있었다.

다만, 정부가 ‘집주인과 세입자의 상생’을 전면으로 내세운 만큼 ‘8년 이상 장기 임대’ 위주로 양도소득세 감면, 종부세 합산 배제 등의 혜택을 제공하는 것은 단기 차익을 노린 다주택자들에게는 등록 유인이 약하게 작용하고 있다.

더군다나 8년 이상 임대사업 등록을 하더라도 수도권의 경우 공시가격 6억원 이하 주택만 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있기 때문에 고가주택은 대상에 해당하지 않는다. 일각에서 정부가 추후 임대소득과세 강화안까지 발표해야, 버티기 중인 다주택자들이 임대사업 등록 여부를 결정할 것이라고 예상하는 이유다.

보유한 주택 가운데 옥석가리기를 통해 보유가치가 높은 똘똘한 한 채만 남겨둘 것이라는 전망도 나온다. 최근 발표된 종부세 개편 시나리오에 1주택자 차등 과세 안이 담겨 종부세를 내야 하는 고가주택이라고 해도 다주택자에 비해서 1주택자가 세금을 덜 내도록 하는 안이 제시됐기 때문이다.

그러나 양도소득세 중과가 이미 시행되고 있어 다주택자들이 선뜻 매도에 나서기 어려운 점도 부담이다. 청약 조정대상지역의 경우 1가구 3주택자가 집을 팔 때 최고 양도세율은 62%에 달한다.

절세 차원에서 배우자나 자녀에게 주택을 증여하는 방안도 주목을 받고 있다. 부담부 증여의 경우, 아파트에 낀 담보대출 등 부채를 아파트와 함께 승계하면 단순 증여에 비해 부담하는 증여세가 줄어든다. 증여세에서 대출 부분은 제외되기 때문이다. 또 승계가 가능한 채무에는 대출 외에 전세보증금도 가능하기 때문에 ‘갭(gap) 투자한 주택’에 대해서도 부담부증여를 할 수 있다.

다만, 부담부증여도 양도소득세를 물기 때문에 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 부담부증여하는 경우 양도소득세의 부담이 커질 수 있어 주의해야 한다.

하지만 보유세 개편안이 나와도 단기에 매물이 나오지는 않을 것으로 업계는 보고 있다. 1년 정도 시장이 체감하는 시간이 필요하고 그 이후 매물 출시, 거래량 감소가 두드러질 것이기 때문이다.     

다주택자들이 현재버티기를 하는 것은 세부담보다 아파트 가격이 단기에 워낙 가파르게 올라, 세금을 감수하겠다는 심리가 강하며 부동산 시장의 하향세가 장기화된다든가 가격 조정이 가파르게 일어나면 버티기보다는 처분 쪽으로 돌아서는 다주택자들이 많이 나타날 것으로 보인다.     

보유세 중에서 특히 종부세 과세 강화에 따라 고가 주택 보유자도 고가 부동산이 몰려 있는 서울 등 수도권은 거래시장의 심리적 타격이 예상된다. 2017년 국세통계연보(2016년 종부세 정기 고지·신고분 기준)에 따르면 전국 종부세를 낸 인원은 총 33만5591명이고 세액은 1조5297억9000만원이다. 이중 서울은 전국 인원의 50.2%, 세액 비중의 62.3%를 차지하고 있다. 인천·경기 등 수도권 규모는 수도권 전체 규모의 77.5%, 세액 비중이 79.1%나 된다.  

물론 종부세액의 72%(1조1041억7000만원)는 법인이 부담하고 있으나 개인에게 부과된 4256억2000만원 중 79.1%는 수도권에 쏠려 있으므로 과세 강화에 대한 부담이 이들 지역에 집중될 수밖에 없는 셈이다. 특히 종부세 10분위 분포별 점유도 상위 10%에 87.7%가 쏠려 있는 상황이다.

이번 보유세 개편으로 업계는 기준금리 인상이 아직 가시화하지 않은 만큼, 자산가들의 경우 종합부동산세 인상 여파가 적은 상가, 오피스텔 등 임대사업용 수익형 상품이나 해외부동산, 부동산 간접투자상품으로 투자가 쏠릴 수 있다는 전망도 나온다.

보유세 개편으로 풍부한 시중 유동자금이 어디로 쏠릴지도 관심사다. 올해 들어 시중 부동자금이 매달 사상 최대치를 경신하고 있는 것으로 나타났는데 한국은행과 금융투자업계에 따르면 올해 3월 말 현재 시중 부동자금은 1천91조원으로 사상 최대치를 경신했다.    

 

주택 보유 부담은 커졌지만 시중 유동성이 여전히 넘치는 터라 세금 부담이 상대적으로 적은 꼬마빌딩이나 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산으로 시중 자금이 쏠릴 가능성이 있다. 

이번 보유세의 개편으로 부동산 투자의 흐름이 주택에서 상가 등 비주택으로 바뀌는 계기가 될 수 있으며 배후수요가 탄탄한 지역의 상가나 오피스텔 등 수익형 상품이 상대적으로 주목을 받을 전망이다. 

보유세 강화로 주목받는 주요 수익형 부동산 현황

    

-상가-    

김포 경동미르웰시티 조감도

●김포 경동 미르웰시티=경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 경동 미르웰시티 지원상가를 6월에 분양한다고 밝혔다. 시공은 신세계건설에서 맡았으며 연면적 72,526.83㎡, 지하 3층~지상 7층, 1개동 규모의 지식산업센터와 투자자와 임차인 선호도가 높은 1층에만 공급되는 근린생활시설로 구성될 예정이다. 지원상가는 총 67개 점포, 총 전용면적 3,431㎡(1,038평)으로 아파트 1천세대 규모인 약 3,000명의 근무자가 상주, 소비하므로 투자의 안정성과 임차인 확보가 용이한 독점상권 형성이 가능하다는 평가를 받고 있다. 상가 추천업종으로는 금융기관, 베이커리, 전문음식점, 커피전문점, 분식점, 문구점, 중개업소 등이 있으며 3.3㎡당 분양가는 2,400만(부가세 별도)~2,700만원(부가세 별도)선으로 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 법정대수인 268대의 188.06%에 달하는 총 504대의 주차 공간이 확보되어 외부 고객 유입에 유리하며 출입구가 총 7곳이라 점포간 유기적인 연결이 용이하다. 지식산업센터 내 입주기업 종사자들을 배후수요 독점할 수 있는 데다 인근의 국민연금관리공단, KT&G, 한국농어촌공사, 김포경찰서 등 공공기관과 공기업 등도 간접수요로 흡수할 수 있다. 단지 맞은편에는 종합의료시설 건립이 예정돼 있다. 장기지구 내에 다양한 개발로 인해 미래가치 역시 상승하고 있다. 오는 11월 김포도시철도가 개통 예정으로 경동 미르웰시티는 신설될 장기역과 도보 10분 거리에 역세권에 위치한다. 따라서 김포도시철도와 김포공항 지하철 환승을 통해 김포시청 7분, 킨텍스 12분, 김포공항 19분, 여의도역 30분 이동이 가능하다. 김포김포고속화도로(김포한강로)와 자유로를 비롯해 강변북로, 올림픽대로 이용이 용이해 서울 및 도심 접근성이 양호하며 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다. 48번국도과 김포도시철도를 이용할 경우 김포시 주요지역 및 서울 도심(마곡택지개발지구) 접근이 수월하며 마곡지구 대비 저렴한 분양가가 예상돼 마곡지구 업무단지 배후수요 및 김포시 인근 주요 산업단지 수요 흡수도 가능할 것으로 전망된다. 한편 지난 5년간 김포시는 인구유입 수가 28.98% 증가하는 등 꾸준한 인구 증가 추세를 보이고 있다. 개발호재도 풍부하다. 도시기본계획에 따른 한강시네폴리스 조성사업은 물론 종합스포츠타운, 공해업종 분리를 위한 산업단지 건설, 아트빌리지 조성사업 등이 단지 주변에서 추진 중이다. 최근 지식산업센터 내 상가는 소비력이 좋은 기업 근무자들이 주로 이용하기 때문에 상권이 활기를 띨 가능성이 크다. 또한 주변에 대단지 아파트가 있거나 역세권에 위치하고 있으면 배후수요 및 유동인구까지 잡을 수 있어 투자가치가 더 높다고 볼 수 있다.문의 031-985-3656    

동대문 롯데 피트인 사진

●동대문 롯데 피트인=서울시 중구 을지로 6가 21-31번지에 동대문 롯데 피트인 상가가 분양중에 있다. 연면적 39,326.32㎡, 지하 6층~지상 13층 규모에 2·4·5호선 트리플 역세권인 동대문역사문화공원역과 직접 연결되는 초역세권 입지를 자랑한다. 층별 MD를 살펴보면 지하 6층~지하 4층은 주차시설, 지하 3층~지하 1층은 수선·편의점, 유니클로, 스포츠·슈즈 지상 1층~지상 3층은 여성패션 지상 4층은 남성패션 지상 5층~지상 6층은 한류패션 지상 7층~지상 8층은 전문식당가 지상 9~13층은 사무실로 구성된다. 이중 분양대상은 지하 2층~지상 4층으로 분양가는 1억 2600만~1억 8600만원선으로 20년간 대기업(롯데자산개발이 20년간 임차인으로 건물전체를 운영관리함)에서 보장한다. 서울에서 외국인관광객이 동대문시장(55.5%)＞명동거리(55.1%)＞경복궁(51.3%)＞N서울타워(47.8%)순으로 대한민국에서 가장 많은 유동인구를 확보하는 동대문에 본상가가 입점중이다. 롯데피트인 동대문점은 「유니클로」가 지난 2014년 롯데월드몰점 오픈 이후 서울에서 2년 만에 개장하는 대형 매장이다. 롯데자산개발 직접운영으로 안정적인 수익지급과 고정적인 수입발생을 기대할 수 있으며 저렴한 가격. 백화점 뺨치는 품질. 다양한 디자인의 신상품으로 소비자 반응에 빠른 대응을 하는 테마쇼핑몰이다. 사후 면세점이 입점 예정이며 k-pop 한류 열풍으로 아이돌그룹 홀로그램시스템운영, 지하철 이용 시 동대문 역사문화공원역(2,4,5호선) 11, 12번 출구 지하도 연결로 편리한 쇼핑이 가능한 점 등 향후 프리미엄 상승 폭이 높은 곳이라 할 수 있다. 계약금 20%, 중도금 20%, 잔금 60%로 상가가 운영중에 있어 투자와 동시에 수익이 발생한다. 문의 02-3287-3817     

-오피스텔-    

명동 엠퍼스트 플레이스 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄으며 10년간 임대수익을 보장한다. 문의 1800-2950    

의정부 노블리안시티스타 조감도

●의정부 노블리안시티스타=의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급되며 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 주차시설은 총 165대가 조성될 예정이며 전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 주요 교통호재로 GTX C노선(예정), KTX 연장(예정), 지하철 7호선, 동부간선도로 지하화 등 개발호재들이 속속 발표되고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄으며 10년간 임대수익을 보장한다. 문의 1800-9747