보유세 강화로 흥행불패 ‘역세권’ 수익형 부동산 주목
최근 보유세 개편안이 종부세와 재산세 강화하는 쪽으로 윤곽을 드러내면서 안정적인 수익이 기대되는 수익형 부동산에 주목을 받고 있다.
그렇다면 안정적인 수익이 기대되는 수익형 부동산은 당연 역세권이다. 역세권은 주택시장은물론수익형 부동산의가장우수한입지로단연 1순위로 꼽힌다.
주거지도 그렇지만 수익형 부동산은 임차인 확보를 위해서 더욱 입지가 중요한 부분이라 역세권의 선호도가 상당하며, 그 만큼 투자금의 문턱이 높은 것도 사실이다.
업계에 따르면, 모든 투자자들이 역세권 상권을 선호하지만 투자금이 넉넉하지 않다면 아직 교통개발 호재가 가시화 되지 않은 사업지를 우선 선점하는 것도 추천하는 방법 중 하나라고 조언하고 있다.
지하철 개통이 확정된 입지의 상가나 오피스텔은 이미 상권이 형성된 역세권 상가 대비 좀더 저렴한 투자금으로시작할 수 있기 때문이다.
또 향후 교통개발 완료 시 기존 가격보다 훨씬 높은 가격이나 임대료가 형성된다는 미래가치도 엿 볼 수 있서다.
미래가치는 시세차익과도 연결되는 부분이므로 해당지역 교통호재는 물론 유동인구 확보에 유리한 역세권 상가나 오피스텔 등은 지하철 역 개통 후부터 본격적인 가치를 인정받게 된다.
특히 임대 수요자가 많은 만큼 공실에 대한 우려가 없다는 장점도 돋보인다. 지역 내 입점 및 입주를 역세권에 마련하려는 수요가 많아 높은 임대료 현상도 자연스럽다.
안정적인 투자처로 권리금 또한 높아 미리 선점한 투자자들에게 효자 노릇을 톡톡히 한다는 평가도 뒤따른다.
실제 뭉칫돈들이 유망지역 상가 등 수익형 상품으로 옮겨가고 있다. 최근 분양에 나선 경기도 안산시에 공급되는 상가 '그랑시티자이 에비뉴' 입찰에 수백명이 몰리며 조기 완판의 기대감을 높이고 있다.
안산에서 첫 '자이' 브랜드 아파트이자 102대 1이라는 최고 청약경쟁률, 7653가구 최대 단일가구 브랜드 등 화제에 올랐던 그랑시티자이의 후광이다.
여기다 최근 발표된 보유세 개편안으로 뭉칫돈이 주택시장에서 수익형 부동산으로 이동했기 때문인 것으로 분석된다.
29일 경기도 안산시에서 선보인 그랑시티자이 에비뉴의 정식 계약일에도 수백명의 투자자와 실입점주가 모여들었다.
앞서 지난 28일 진행된 117개 점포의 입찰은 평균 약 16대 1의 경쟁률로 선전했고, 최고 경쟁률은 북유럽풍 수변 스트리트 포트 에비뉴의 125호실로 최고 82대 1의 경쟁률을 기록했다.
그랑시티자이 에비뉴의 최고 낙찰가율은 196%를 기록했는데 평균 낙찰가율도 135%를 기록하며 전체 점포의 인기가 고루 높았다.
그랑시티자이 에비뉴의 성공요인으로 인근에는 신안산선 한양대에리카캠퍼스역(민간사업자 선정 완료, 2018년 말 착공예정)과 세계정원 경기가든(계획)이 예정돼 있어 미래가치도 높다는 점도 작용했다.
장경철 부동산일번가 이사는 “배후수요가 확실해 높은 몸값을 자랑하는 역세권 상가나 오피스텔의 경우 이를 선점하려는 수요자들이 몰리면서 완판 속도나 경쟁률 면에서 비역세권에 비해 월등히 높은 성적을 보여주고 있다”며 “보유세 강화와 거리가 있는 상가나 오피스텔 투자에 관심을 두는 사람들이 많아지고 거래량도 증가하는 만큼 역세권에 선보이는 알짜 물량을 미리 파악해 두는 것이 필요하다”고 말했다.
보유세 개편안을 전후로 역세권 알짜 입지에 선보이는 상가나 오피스텔 등에 투자자의 관심이 모아지고 있다.
-역세권 상가-
김포 경동미르웰시티 광역 조감도●김포 경동 미르웰시티(김포 도시철도 장기역 개통예정)=경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 경동 미르웰시티 지원상가를 6월에 분양한다고 밝혔다. 시공은 신세계건설에서 맡았으며 연면적 72,526.83㎡, 지하 3층~지상 7층, 1개동 규모의 지식산업센터와 투자자와 임차인 선호도가 높은 1층에만 공급되는 근린생활시설로 구성될 예정이다. 지원상가는 총 67개 점포, 총 전용면적 3,431㎡(1,038평)으로 아파트 1천세대 규모인 약 3,000명의 근무자가 상주, 소비하므로 투자의 안정성과 임차인 확보가 용이한 독점상권 형성이 가능하다는 평가를 받고 있다. 상가 추천업종으로는 금융기관, 베이커리, 전문음식점, 커피전문점, 분식점, 문구점, 중개업소 등이 있으며 3.3㎡당 분양가는 2,400만(부가세 별도)~2,700만원(부가세 별도)선으로 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 법정대수인 268대의 188.06%에 달하는 총 504대의 주차 공간이 확보되어 외부 고객 유입에 유리하며 출입구가 총 7곳이라 점포간 유기적인 연결이 용이하다. 지식산업센터 내 입주기업 종사자들을 배후수요 독점할 수 있는 데다 인근의 국민연금관리공단, KT&G, 한국농어촌공사, 김포경찰서 등 공공기관과 공기업 등도 간접수요로 흡수할 수 있다. 단지 맞은편에는 종합의료시설 건립이 예정돼 있다. 장기지구 내에 다양한 개발로 인해 미래가치 역시 상승하고 있다. 오는 11월 김포도시철도가 개통 예정으로 경동 미르웰시티는 신설될 장기역과 도보 10분 거리에 역세권에 위치한다. 따라서 김포도시철도와 김포공항 지하철 환승을 통해 김포시청 7분, 킨텍스 12분, 김포공항 19분, 여의도역 30분 이동이 가능하다. 김포김포고속화도로(김포한강로)와 자유로를 비롯해 강변북로, 올림픽대로 이용이 용이해 서울 및 도심 접근성이 양호하며 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다. 48번국도과 김포도시철도를 이용할 경우 김포시 주요지역 및 서울 도심(마곡택지개발지구) 접근이 수월하며 마곡지구 대비 저렴한 분양가가 예상돼 마곡지구 업무단지 배후수요 및 김포시 인근 주요 산업단지 수요 흡수도 가능할 것으로 전망된다. 한편 지난 5년간 김포시는 인구유입 수가 28.98% 증가하는 등 꾸준한 인구 증가 추세를 보이고 있다. 개발호재도 풍부하다. 도시기본계획에 따른 한강시네폴리스 조성사업은 물론 종합스포츠타운, 공해업종 분리를 위한 산업단지 건설, 아트빌리지 조성사업 등이 단지 주변에서 추진 중이다. 최근 지식산업센터 내 상가는 소비력이 좋은 기업 근무자들이 주로 이용하기 때문에 상권이 활기를 띨 가능성이 크다. 또한 주변에 대단지 아파트가 있거나 역세권에 위치하고 있으면 배후수요 및 유동인구까지 잡을 수 있어 투자가치가 더 높다고 볼 수 있다. 문의 031-985-3656
다인 로얄팰리스 수원 호매실 4차 테라스 조감도●수원 호매실 로얄팰리스 4차(신분당선 호매실역 개통예정)=다인건설이 수원 호매실 지구에서 ‘로얄팰리스호매실 테라스’ 4차 아파텔 및 단지내 상가를 새롭게 선보인다. 이곳은 단지 주변으로 대형마트, 백화점, 관공서, 경찰서, 대형병원 등 이미 풍부한 생활 인프라가 구축돼 있을 뿐만 아니라 의료·편의시설을 비롯해 성균관대, 호매실 도서관, 멀티플렉스영화관(2019년 예정) 등 우수한 교육·문화시설도 갖췄다는 평가를 받고 있다. 특히, 이곳에 관심을 갖고 있는 투자자라면 사통팔달 교통망을 품은 입지를 눈여겨 볼 필요가 있다는 게 업계의 전언이다. 단지와 인접한 신분당선 연장(예정) 호매실역(도보 약 1분)을 통해 광교는 7분, 강남은 30분대 출퇴근이 가능할 전망이다. 여기에 2018년 개통 예정인 수인선 봉담역도 도보로 14분 정도면 닿을 수 있다. 단지 앞 구운사거리 연결도로 개통으로 서수원터미널, 수원역등 수원 중심부에 10분대에 연결되며 광교, 수원역, 동탄, 서울 사당선과 서울역을 단지 앞 버스정류장에서 이용(10개 시내버스, 3개 광역버스 개통 중)할 수 있는 교통여건이 마련됐다. 2018년 호매실지구에서 서울 강남역을 잇는 광역급행 M버스 도입이 확정되어 강남권 30분대 접근이 가능한 대중교통 프리미엄을 더하고 있다. 수원과 인천을 연결하는 수인선(2019년 예정)과 고색역(자동차 약 10분) 등 지하철 개통이 예정돼 있으며 수원역(자동차 약 10분), 어천역(2021년 확정, 자동차 15분)발 KTX를 이용 시 KTX 어천역에서 부산과 광주를 2시간대면 이동 가능하다. 뿐만 아니라 서초구 40분, 강남 중심부까지 50분 이내 진입 가능한 과천-봉담 고속화도로와 마포구와 여의도를 1시간 내 진입할 수 있는 수원-광명 고속도로로 들어갈 수 있는 호매실IC와 천천IC가 각각 5분, 8분 거리에 위치하고 있다. 아울러 호매실 지구 내 공군기지 부지에 조성되는 스마트폴리스 시티는 IT 및 R&D 산업 중심의 지식산업센터로 많은 일자리 창출과 관광객 유입이 기대된다. 또 새롭게 조성되는 수원행정타운(자동차 약 5분)은 10분 거리로 행정타운 종사자 및 각종 인근 대학교의 배후수요가 밀집돼 있다. 여기에 2018년 완공 예정인 총 9개 층 규모의 세계 최대 규모의 단일 자동차 복합 매매단지인 도이치 오토월드(자동차 약 10분, 근무종사자 7000명 예정), 540개 기업이 입주 중으로 1만1000여명이 근무 중인 수원산업단지(자동차 약 6분)등 확고한 임대수요가 위치해 있다. 이번에 분양하는 아파텔에 테라스가 설계된(일부 세대 제외) 각 세대 실내에는 수납공간인 팬트리도 기본 제공된다. 또 입주민의 편의를 위해 전세대 초절전 LED조명, 첨단 50인치TV, 천정형 시스템에어컨, 빌트인 전자렌지, 전자비데, CCTV카메라, 첨단 디지털 도어록, 빌트인 세탁기, 대기전력 차단스위치, 전기쿡탑, 빌트인 냉장고, 일체형 샤워기, 음식물쓰레기분쇄기 등이 제공된다. 이 아파텔은 전실 복층형으로 이뤄지며 전용면적 ▲A 타입 47.2㎡ 2세대 ▲B 타입 47.6㎡ 20세대 ▲C 타입 53.8㎡ 6세대 및 테라스가 제공되는 ▲T.A-1 타입 51.7㎡ 8세대 ▲T.B 타입 47.6㎡ 16세대 ▲T.C 타입 53.8㎡ 2세대 등 총 114세대와 상가 46호실로 구성된다. 문의 1800-2950
-역세권 오피스텔-
명동 엠퍼스트 플레이스 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스(2호선 을지로 3가역, 3호선 을지로 3가역·충무로역, 4호선 충무로역·명동역)=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄으며 10년간 임대수익을 보장한다. 문의 1800-2950
의정부 노블리안시티스타 조감도●의정부 노블리안시티스타(의정부중앙역)=의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급되며 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 주차시설은 총 165대가 조성될 예정이며 전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 주요 교통호재로 GTX C노선(예정), KTX 연장(예정), 지하철 7호선, 동부간선도로 지하화 등 개발호재들이 속속 발표되고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄으며 10년간 임대수익을 보장한다. 문의 1800-9747
