주거인 듯 아닌 듯한 수익형 부동산 3인방 투자 주의보
‘라이브 오피스’ ‘지식산업센터 기숙사’ ‘생활숙박시설’ 등이 대표적
최근 주거용으로 사용할 수 없는 지식산업센터를 일명 ‘라이브 오피스’라는 이름의 주거 공간으로 편법 분양하는 사례가 늘고 있어 투자시 주의가 요구된다.
지식산업센터 내 기숙사 또한 산업단지 내 근무자만 입주가 가능한데 일반인들을 대상으로 분양 및 임대가 이뤄졌다.
이러한 불법행위가 성행하자 지식산업센터 내 기숙사의 실 단위 구분소유를 금지한 건축법 시행령 개정안이 지난 2월 2일 국토교통부 차관회의를 통과했다. 국토부는 기존 지식산업센터 기숙사의 구분소유는 인정하돼, 시행령 개정안 공포 이후 새로 짓는 기숙사부터 구분소유 금지 규정을 적용하기로 했다.
또한, ‘레지던스’로 불리는 큰 인기를 끌었던 생활(형)숙박시설도 오피스텔처럼 주거용으로 편법 분양되며 사회적으로 문제가 커지고 있는 실정이다.
실제 경기도 수원의 한 복합시설의 경우 분양과정에서 생활숙박시설을 마치 주거용 오피스텔처럼 주거공간으로 사용할 수 있다고 허위 광고한 사실이 뒤늦게 드러나면서 수분양자들의 반발을 사고 있다.
이 복합시설은 오는 8월 준공을 앞두고 있으며 수분양자들이 입주해 전입신고를 할 경우 불법 거주로 이행강제금이 부과될 수 있다.
이러한 오피스텔 등의 주거시설을 표방한 편법·변종 수익형 부동산과 같은 불법적인 틈새시장으로 활기를 보이며 대책 마련이 시급하다는 지적이 나오고 있다.
이러한 편법·변종 수익형 부동산은 사실상 주거시설과 같은 구성인 반면 주택에 적용되는 세금·청약·전매 등과 관련된 규제를 회피 가능해 수요자들을 현혹하고 있다.
먼저 ‘라이브 오피스’의 경우 업무와 휴식을 함께 할 수 있다는 이 수익형 상품은 내부에 침실과 주방, 화장실과 샤워실을 모두 갖춰 구조상 주거용 오피스텔과 별반 차이가 없고, 아파트는 바닷가나 대로변에 신축이 쉽지 않지만, 업무·상업시설은 역세권 등 교통 요지나 관광 명소에 지을 수 있어 입지 조건상 주거 편의성이 오히려 더 높다는 평가를 받았다.
라이브 오피스는 겉보기에는 주거용 오피스텔과는 똑같이 생겼지만 사무실(오피스)로 허가를 받아 주택 규제를 피한 상품으로 생활숙박시설(레지던스)과 마찬가지로 주거용으로 사용하는 것 자체가 불법이다.
이처럼 도시형 산업시설인 지식산업센터가 오피스텔 등과 같은 주거용 투자상품으로 변질되고 있다. 업무시설임에도 분양업체들은 주거가 가능하다고 홍보하지만 입주업체의 기숙사만 가능할 뿐 실 단위의 구분 소유가 금지돼 있어 개별로 분양받아 임대를 놓을 수는 없다.
다음으로 지식산업센터 내 지원시설인 기숙사 또한 마찬가지다. 지식산업센터 특성상 주거시설로 분양이나 사용할 수 없음에도 인근 공인중개업소에선 암암리에 산업단지 내 근무자가 아닌 직장인·대학생 등 일반인들에게도 분양 및 월세 거래가 이뤄지고 있다.
지식산업센터 내 근무자들을 위한 복리후생 등의 목적으로 지어진 기숙사는 예외적 공간으로 주거시설로 사용할 수 있지만 입주 기업 소속 근로자만 주거할 수 있으며 일반 주거를 위한 분양 및 임대는 불가능하다.
기숙사는 실제 오피스텔과 비슷한 시설을 갖췄지만 주택 수에 합산되지 않는다. 원칙상 기숙사 소유자는 지식산업센터 공장주이고, 임차인은 소속 근로자여야 한다. 이에 따라 지식산업센터 내 공장·사무실을 매입한 기업체가 기숙사까지 함께 분양받는 게 정상적이다.
그러나 일부 지식산업센터에서 '오피스텔형 기숙사' 같은 용어를 써 기숙사 분양에 적극 나서면서 투자 자산으로 변질하는 문제가 나타났다. 오피스텔보다 분양가격은 저렴한데 수익률은 높다는 홍보가 곁들여졌다.
마지막으로 규제가 거의 없어 큰 인기를 끌었던 생활숙박시설 또한 시행령 개정으로 규제 대상이 되면서 매년 수천만원에 달하는 이행강제금 부과에 대한 우려 목소리가 높아지고 있다.
생활숙박시설이란 일정 기간을 한곳에 머물러야 하는 외국인이나 지방 발령자들을 위해 2012년 공중위생관리법 시행령을 개정해 취사 시설을 갖출 수 있게끔 만든 장기 투숙형 숙박시설로, 현재 전국 6만실이 넘고, 건물 수는 약 3300개에 달한다.
분양받아 개별 등기와 거래가 가능하나 숙박업 등록을 해야 하고 원칙적으로 수분양자나 소유자도 ‘주거용’으로 사용이 불가능하다. 만약 이를 어기면 1년 이하의 징역이나 1천만원 이하의 벌금에 처하며 주거시설로 불법 전용하면 매년 시가 10%까지 이행강제금이 부과될 수 있다.
생활숙박시설은 청약통장 등이 필요 없는 데다가 주택 수에 포함되지 않아 '규제 속 틈새 투자처'라며 인기를 끌었다. 생활숙박시설(생숙)이란 숙박용 호텔과 주거용 오피스텔의 중간 형태로 ‘레지던스'라고도 불린다.
법적으로는 엄연히 숙박시설이지만, 장기로 숙박하면서 취사와 세탁까지 가능해 사실상 주거시설과 비슷하다.
분양 업체에서는 숙박 일수 제한이 없으니 주거형과 마찬가지라고 홍보했고, 이에 수분양자들은 합법적으로 주거할 수 있는 시설로 잘못 알고 분양받는 경우가 많았다. 이도저도 못하는 상황 속에서 생활숙박시설에 투자한 수분양자들의 혼선은 계속되고 있다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 "최근 분양가 상승 등으로 인한 아파트 등 주택에 대한 공급 부족 등으로 오피스, 숙박시설 등의 틈새시장으로 편법·변종을 표방한 주거 상품이 나오고 투기 수요도 커지고 있다"며 "원칙적으로 라이브 오피스, 지식산업센터 내 기숙사, 생활숙박시설 등은 주거가 불가능한 상품이기 때문에 위험 요소가 적지 않고, 훗날 원상복구 및 강제이행금 부과 등으로 낭패를 볼 수 있어 투자에 주의해야 한다"고 말했다.
