침체 장기화…‘수익형 부동산’ 투자 그래도 틈새는 있다
광역급행철도 등 호재중심 양극화 심화
수도권 지식산업센터도 공실률만 80%, 금리 오르며 입주자 들어와도 손해 발생
아파트 단지 내 오피스텔 아파트 생활가능해 인기
업계 "동탄 등 5년 후 중소기업 유입 기대"
수익형 부동산 침체가 장기화되면서 상가, 오피스텔, 지식산업센터 등이 애물단지로 전락하고 있다.
상가 공실률은 10%대를 넘어섰고 호황기에 아파트 대체재로 주목을 받았던 오피스텔이 찬밥 신세가 되었다.
최근 가격이 하락한 아파트로 주거 수요가 옮겨간 데다 금융 이자 부담이 여전히 크고 부동산 규제까지 완화되면서 오피스텔을 구매할 매력이 떨어진 것이다.
규제가 거의 없어 높은 인기를 끌었던 생활(형)숙박시설(레지던스), 지식산업센터는 마이너스 프리미엄이 속출하고 있다.
업계에서는 고금리 기조와 수익률 악화 등으로 수익형 부동산의 당분간은 약세가 이어질 것으로 내다봤다.
하지만 GTX(수도권광역급행철도)로 인한 수요 집중화, 대규모 개발계획 등의 호재가 있는 곳을 중심으로 수익형 부동산 역시 양극화가 심해질 것으로 전망하고 있다.
투자자들은 대부분 저금리로 대출을 활용해 수익형 부동산을 매입했다. 아파트와 달리 가격의 80%까지 대출이 가능해 금리 인상이 본격화된 2021년 전까지 거래량이 폭증했었다. 하지만 금리가 7~8%까지 치솟으면서 수익률보다 이자가 더 높아졌다.
경기도 하남의 한 지식산업센터의 경우 대출을 받은 임대인은 관리비를 포함해 이자만 300만원씩 내고 있지만, 월 임대료는 지난해 200만원에서 올해 150만원 선까지 떨어졌다. 입주자가 들어와도 손해가 발생하는 구조인 셈이다.
가격 상승에 대한 기대도 높지 않다. 임대료가 낮더라도 가격이 오른다면 매매를 통해 수익을 얻을 수 있지만 수도권에 최근 공급된 지식산업센터도 공실률이 80%에 달하며 수천만원에서 많게는 수억원까지 마이너스(마피)가 발생하고 있다.
중대형 상가 공실률도 높아지고 있다. 올해(2023년) 1분기 기준 전국 상가 공실률은 13.3%로 관련 통계를 시작한 지난 2013년 1분기 이후 역대 두 번째로 높은 것으로 나타났다.
업계에서는 최근 수익형 부동산이 약세를 보이고 있지만, 지역과 상권 등을 꼼꼼히 살피면 여전히 수익을 낼 수 있다고 조언하고 있다.
전국 평균 공실률은 높아지고 있지만, 서울 주요 상권과 성수지역 등의 오피스 공실률은 낮아지고 있다는 것이다.
실제로 서울의 중대형 상가 공실률은 작년(2022년) 1분기 9.5%에서 올해 8.6%로 낮아졌다. 시청과 양재, 동대문, 을지로 등 일부 구 상권을 제외한 서울 도심 대부분의 공실률이 줄었다. 특히 새로운 '핫플레이스'로 주목받고 있는 뚝섬 일대 공실률은 2.4%까지 내려갔다으며 10%가 넘었던 청담 상권 역시 올해 6.1%까지 떨어졌다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 "오피스텔의 경우 아파트 단지 내에 있는 경우 아파트 못지 않은 생활이 가능해 인기를 끌고 있으며 지식산업센터는 고금리와 함께 경기 침체로 주 임대 대상인 중소기업의 도산 등으로 투자자들이 꺼리고 있는 상태지만 특정 기업들이 뭉칠 수 있도록 개발하고 있는 성수나 여의도 등 일부 지역은 여전히 임대와 투자 수요 모두 높고, 현재 대기업의 대규모 투자가 예정된 경기도 동탄 역시 5~10년 후 중소기업들이 몰려들 수 있어 가격 상승을 기대할 수 있다"고 말했다.
이어 장이사는 "상가 역시 서울의 경우 MZ세대들이 몰리는 주요 상권은 여전히 가격 상승 여력이 남아있으며 GTX가 생길 경우 생활은 경기 외곽지역에서 하지만 소비는 서울 중심지에서 하는 소비층이 집중되면서 강남 등 주요 상권은 더 성장할 수 있겠다"고 말했다.
